Cour d'appel, 26 septembre 2023. 21/00561

AFFAIRE : N° RG 21/00561 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GWGT ARRÊT N° JB. ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 11 Janvier 2021 RG n° 18/00435 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2023 APPELANTES : La S.C.I. JULU [Adresse 4] [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Pascale GRAMMAGNAC-YGOUF, avocat au barreau de CAEN assistée de Me Serge REP, avocat au barreau de PARIS, La SARL POZZO GESTION CALVADOS, venant aux droits de la SARL BLOND BEATRIX, N° SIRET : 450.784.467 157 rue du 8 juin 1944 [Localité 6] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Emmanuelle DUVAL, substituée par Me DE WITTE, avocats au barreau de LISIEUX assistée de Me OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG INTIMÉES : Madame [C] [O] veuve [L] prise en qualitée d'héritière de [M] [L] décédé le 28 janvier 2018. née le 02 Novembre 1944 à [Localité 13] (37) [Adresse 2] [Localité 15] Madame [I] [L] prise en sa qualitée d'héritière de [M] [L] décédée le 28 janvier 2018. née le 21 Décembre 1970 à [Localité 15] [Adresse 8] [Localité 9] Madame [Y] [L] tant en son nom personnel qu'en sa qualitée d'héritière de [M] [L] décédé le 28 janvier 2018. née le 08 Juillet 1976 à [Localité 12] (85) [Adresse 4] [Localité 3] Toutes représentées par Me Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX, Toutes assistées de Me François Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 14] représenté par son syndic, la SARL CABINET IFNOR, [Adresse 1] [Localité 3] pris en la personne de son représentant légal représenté et assisté de Me Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX, La S.C.I. JULU [Adresse 4] [Localité 3] prise en le personne de son représentant légal représentée par Me Pascale GRAMMAGNAC-YGOUF, avocat au barreau de CAEN, assistée de Me Julien PRIGENT, avocat au barreau de PARIS La Société POZZO GESTION CALVADOS, venant aux droits du CABINET BLOND BEATRIX, N° SIRET : 450.784.467 157 rue du 8 juin 1944 [Localité 6] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Emmanuelle DUVAL, substituée par Me DE WITTE, avocats au barreau de LISIEUX assistée de Me OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG DÉBATS : A l'audience publique du 06 juin 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre et Mme VELMANS, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme COLLET COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, M. GARET, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 26 Septembre 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * EXPOSE DU LITIGE Monsieur [M] [L] était propriétaire des lots 35, 36, 70 et 77 au sein de la [Adresse 14] à [Localité 3]. Suivant acte du 27 mai 2010, il a fait donation entre vifs à sa fille [Y], des lots 35 et 70, lui-même restant propriétaire des lots 36 et 77. A l'occasion des assemblées générales de la copropriété qui se sont tenues les 9 août 2014, 8 août 2015 et 17 octobre 2015, a été discuté et voté la cession des combles à la SCI JULU, dont le gérant est président du conseil syndical. Monsieur [M] [L], soutenant ne pas avoir été destinataires de convocations pour ces assemblées générales, a assigné le syndicat des copropriétaires et la SCI JULU devant le tribunal de grande instance de Lisieux, aux fins d'annulation desdites assemblées par acte d'huissier du 18 mai 2016. Par acte d'huissier du 11 octobre 2016, la SCI JULU a dénoncé cette procédure à Madame [Y] [L]. Par acte d'huissier du 30 janvier 2017, la SCI JULU a dénoncé la procédure au syndic, le cabinet Blond-Beatrix. Les procédures ont été jointes. Monsieur [M] [L] est décédé en cours de procédure. Ses héritières, Madame [C] [O] sa veuve et ses deux filles, [I] et [Y] sont intervenues à la procédure. Par jugement du 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Lisieux a : - rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ; - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en contestation des assemblées générales ; - rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation du 18 mai 2016 au service de la publicité foncière ; - annulé les assemblées générales des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 3] des 9 août 2014, 8 août 2015 et 17 octobre 2015, - annulé la cession des combles de la [Adresse 14], [Adresse 1] à [Localité 3] représentant le lot n°81 rattaché au lot n°64 de la résidence cadastrée n°[Cadastre 5] section AB, intervenue le 9 décembre 2015 en l'étude de Me [G], notaire à [Localité 11], entre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 3] dûment représentée par son Syndic le Cabinet Blond-Beatrix domicilié [Adresse 7] à [Localité 10] et la société Julu domiciliée [Adresse 4] - [Localité 3] dûment représentée par sa gérante Mme [T], vente publiée aux services de la publicité foncière le 24 décembre 2015 sous le volume 2015 P et le numéro 5198 ; - ordonné la restitution des combles au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 3] ; - débouté Mme [C] [O] veuve [L], Mme [I] [L] et Mme [Y] [L] de leur demande de condamnation sous astreinte ; - condamné le Cabinet Blond-Beatrix à payer à la société Julu la somme de 22 538,30 euros au titre des frais engagés pour la réalisation de la vente ; - condamné le Cabinet Blond-Beatrix à payer à la société Julu la somme de 36 448,71 euros au titre des frais engagés pour la réalisation des travaux d'aménagement des combles ; - condamné le Cabinet Blond-Beatrix à payer à la société Julu la somme de 32 888,70 euros au titre des frais de remise en état des combles aménagés, - débouté la société Julu de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et de l'éviction ; - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'appel en garantie de la société Julu ; - débouté le Cabinet Blond-Beatrix de son appel en garantie à l'encontre de Mme [Y] [L] ; - déclaré sans objet l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 3] ; - condamné le Cabinet Blond-Beatrix à payer à Mme [C] [O] veuve [L], Mme [I] [L] et Mme [Y] [L], unies d'intérêt, la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamné le Cabinet Blond-Beatrix à payer à Mme [Y] [L] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - rejeté les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le Cabinet Blond-Beatrix aux dépens ; - autorisé la SCP Gabriel et Schneider à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance ; - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 24 février 2021, la SARL POZZO Gestion Calvados venant aux droits du cabinet Blond-Beatrix a formé appel de la décision. L'affaire a été enrôlée sous le N°21-561. Par déclaration du 18 mars 2021, la SCI JULU a formé appel de la décision en qu'elle a : - rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l'action en contestation des assemblées générales et du défaut de publication de l'assignation du 18 mai 2016 au service de la publicité foncière, - annulé les assemblées générales des 9 août 2014, 8 août 2015 et 17 octobre 2015, - annulé la cession des combles et ordonné leur restitution, - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de son appel en garantie, - l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance et de l'éviction, - n'a fait que partiellement droit à ses demandes de condamnation conjointe et solidaire de Madame [Y] [L] et du cabinet Blond-Beatrix au paiement de la somme de 23.680,30 € au titre des frais de réalisation de la vente, ainsi qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été enrôlée sous le N°21-797. Par ordonnance du 30 mars 2022, le conseiller de la mise en état a : - rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de la qualité de propriétaire des lots N°36 et 77 de Monsieur [M] [L] et de l'absence à la reprise de l'action de Monsieur [M] [L], décédé, de Madame [Z] [L], - écarté la compétence du conseiller de la mise en état pour statuer sur les irrecevabilités fondées sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription, du défaut de publication de l'assignation en annulation du 18 mai 2016 et de l'absence d'opposition de Madame [Y] [L] aux résolutions du litige, et cela au profit de la compétence de la cour comme juge du fond, - dit n'y a voir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI JULU aux dépens de l'incident, - renvoyé les affaires enrôlées sous les N° RG 21/797 et 21/561 à la mise en état pour jonction, Par ordonnance du 27 mai 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sous le N°RG 21-561. Aux termes de ses dernières écritures en date du 4 mai 2023, la SARL Pozzo Gestion Calvados conclut à l'infirmation du jugement et demande à la cour de : - constater l'irrecevabilité de la demande de la SCI JULU en raison de la prescription de l'action, - constater que l'action introduite par Monsieur [L] ne l'a pas été dans le délai de deux mois imposé par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, - déclarer irrecevable les contestations de Monsieur [L] reprises par la succession [L] à l'encontre des assemblées générales des 9 août 2014, 8 août 2015 et 17 octobre 2015, - déclarer irrecevable la demande de nullité de l'acte de vente du 9 décembre 2015, - déclarer irrecevable l'action de la SCI JULU à l'encontre de la SARL Cabinet Blond-Beatrix, A titre subsidiaire, - constater que le Cabinet Blond-Beatrix n'a commis aucun manquement, - constater que Monsieur [L] a été valablement représenté aux Assemblées générales par Madame [L], - constater l'existence de manquements commis par Monsieur [L] et sa fille Madame [Y] [L], En conséquence, - débouter la succession [L] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions, - débouter la SCI JULU de ses demandes à l'encontre de la SARL Pozzo Gestion Calvados venant aux droits de la SARL Cabinet Blond-Beatrix, A titre infiniment subsidiaire, - réduire à de plus justes proportions les montants sollicités par la SCI JULU, - dire et juger que la restitution du prix de vente à hauteur de 18.800 € devra rester à la charge du seul syndicat des copropriétaires, - dire et juger que les frais de remise en état des combles dans leur état d'origine ne pourront donner lieu à indemnisation que sur présentation de factures acquittées, et ce, dans la limite de 32.888,70 €, - condamner Madame [L] à la relever et garantir indemne, En tout état de cause, - débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie formulé à son encontre, - condamner la SCI JULU ou tout succombant au paiement d'une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux dépens. Aux termes de ses dernières écritures en date du 22 février 2023, la SCI JULU conclut à l'infirmation du jugement des chefs dont elle a fait appel et demande à la cour de : - dire et juger irrecevables les demandes des consorts [L] et les en débouter, A titre subsidiaire, - dire et juger à tout le moins irrecevables les demandes d'annulation de la vente du 9 décembre 2015 et de restitution des meubles, Vu la théorie de la propriété apparente, - dire et juger mal fondées les demandes des consorts [L] et les en débouter, - débouter les consorts [L] de leur demande d'annulation de la cession du lot N°81 et de restitution de ce dernier, au visa de l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention de sauvegarde des droits e l'homme, des articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26 août 1789 et du principe de proportionnalité, A titre infiniment subsidiaire, au visa des articles 2224 et 1240 du code civil, - dire et juger recevables les demandes de condamnations formées à l'encontre de la société Pozzo Gestion Calvados, - condamner in solidum, la société Pozzo Gestion Calvados et les consorts [L] au paiement des somme suivantes en réparation des préjudices subis : * 780 € au titre des frais de géomètre, * 2.958,30 € au titre des frais d'acte de vente, * 36.648,71 € au titre du coût des travaux d'aménagement, * 32.888,70 € au titre du coût des travaux de remise en état, * 6.000,00 € au titre de la perte de jouissance, * 14.500 € au titre de la perte de valeur vénale, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de 18.800 € correspondant au prix de vente, En tout état de cause, - débouter les parties de toutes demandes, fins et conclusions contraires, - condamner in solidum la société Pozzo Gestion Calvados et les consorts [L] au paiement d'une indemnité de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Aux termes de leurs dernières écritures en date du 22 avril 2022, les consorts [L] concluent à la confirmation du jugement entrepris, au rejet des prétentions adverses et à la condamnation de la SCI JULU, de la société Pozzo Gestion Calvados et du syndicat des copropriétaires à verser à la succession [L], la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Aux termes de ses dernières écritures en date du 7 avril 2023, Madame [Y] [L], conclut au visa de l'article 1240 du code civil à : - la confirmation du jugement entrepris, - le rejet des prétentions de la SCI JULU et de la société Pozzo Gestion Calvados, - la condamnation au paiement d'une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Aux termes de ses dernières écritures en date du 18 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] représenté par son syndic, la SARL Cabinet Ifnor demande à la cour au visa des articles 22, 23 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de : - statuer ce que de droit sur les mérites des appels formés par la SARL Pozzo Gestion Calvados et la SCI JULU, - rejeter en toute hypothèse les demandes subsidiaires présenter par ces dernières tendant à lui faire supporter en tout ou en partie la restitution du prix de vente des combles à hauteur de 18.800 €, - condamner la SARL Pozzo Gestion Calvados à le relever et garantir de la demande de restitution de ce prix de vente, - débouter les autres parties de toute demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner tout succombant au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'irrecevabilité des demandes formées par Madame [Y] [L] et les autres ayants-droits de Monsieur [L] Il n'est pas contesté que Madame [Y] [L] est irrecevable à titre personnel à contester les procès-verbaux d'assemblées générales en cause, alors qu'elle a voté les résolutions contestées. Dans la présente procédure, ce n'est pas à titre personnel, mais bien en sa qualité d'héritière de son père, qu'elle agit, concurremment avec les autres héritières de celui-ci, et ce, par application des dispositions de l'article 724 du code civil. Il résulte de cet article que tout héritier est fondé, même sans le concours des autres indivisaires à exercer toutes les actions de son auteur, sans que puisse lui être opposé le droit commun de l'indivision. C'est donc à tort que la SCI JULU soutient que les ayants-droits de Monsieur [L] sont irrecevables à contester les assemblées générales litigieuses qui selon elle requérerait l'intervention de tous les indivisaires, puisque l'une des coindivisaires, en l'occurrence Madame [Y] [L] ne peut s'y opposer. Les demandes de Mesdames [C] [O], [I] et [Y] [L] ès-qualités d'héritières de Monsieur [M] [L], sont donc recevables Sur l'irrecevabilité de l'action pour défaut de justification de la publication de l'assignation tendant à voir prononcer la nullité Contrairement à ce que soutient la SCI JULU, la succession [L] justifie de la publication de l'assignation au fond en date du 18 mai 2016 au service de la publicité foncière de Pont-l'Evêque où elle a été publiée et enregistrée le 23 mai 2016 (Cf. Pièces N°23, 51). Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette fin de non-recevoir. Sur l'irrecevabilité de l'action introduite par Monsieur [L] Il résulte des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, que les actions en contestation des décisions des assemblées générales, doivent à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale qui doit être réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de cette assemblée. En l'espèce, il est établi que Monsieur [L] n'a pas été convoqué aux assemblées générales dont il a demandé l'annulation, et que les procès-verbaux ne lui ont pas été notifiés par le syndic. En effet, s'il était précédemment convoqué, tel n'a plus été le cas à compter de 2010 et les procès-verbaux ne lui ont plus été notifiés. Or, c'est précisément de mai 2010 que date la donation par Monsieur [L] à sa fille [Y], des lots 35 et 70, alors qu'il demeurait propriétaire des lots 36 et 77. Il n'apparaît pas que ce transfert de propriété ait été officiellement notifié au syndic comme le prévoit l'article 6 du décret du 17 mars 1967. Il lui était donc inopposable, tous comme aux copropriétaires. Il devait donc continuer à adresser des convocations à Monsieur [L] pour les quatre lots qu'ils détenaient initialement, ce qui n'a plus été le cas à compter de 2010. Il n'est pas démontré par le cabinet Pozzo venant aux droits du cabinet Blond Beatrix, que Madame [Y] [L] aurait affirmé à celui-ci comme aux autres copropriétaires, qu'elle était désormais propriétaire de l'ensemble des lots appartenant à son père, ce qui était inexact puisque la donation ne portait que sur deux lots, et ce que d'ailleurs, elle conteste. Il incombait en tout état de cause au syndic de s'assurer de la réalité d'un tel transfert de propriété, ce qu'il n'a pas fait, se contentant de lui attribuer de sa propre initiative les quatre lots initialement détenus par Monsieur [L] père, sans plus de vérifications. Aucune pièce ne vient d'ailleurs conforter la thèse selon laquelle, Madame [Y] [L], dont il n'est pas démontré qu'elle aurait des connaissances particulières en matière de copropriété, étant simple correctrice, se serait comportée comme la propriétaire des lots 36 et 77 en sus des lots 35 et 70, ou la mandataire de son père, lors des assemblées générales contestées. Le fait qu'elle ait réglé pour le compte de son père, les charges de copropriété afférentes aux quatre lots, n'est pas de nature à établir qu'elle entendait se présenter aux yeux du syndic, et des copropriétaires qui ne pouvaient d'ailleurs le savoir, comme l'unique propriétaire de ces lots, puisqu'un tel règlement peut être fait pour le compte d'un tiers. Il en va de même du fait qu'elle ait signé les feuilles de présence des assemblées générales concernées par la demande d'annulation, sans vérifier les numéros des lots figurant au demeurant en tous petits caractères, dans une case à côté de son nom. Enfin l'unique attestation émanant de Monsieur [R] [D] indiquant que rien ne laissait supposer que Madame [Y] [L] n'était pas la propriétaire des lots 36 et 77, au seul motif que Monsieur [L] n'était jamais présent lors des assemblées générales et que sa fille paraphait aux différentes assemblées, alors au demeurant que d'autres copropriétaires indiquent avoir su qu'elle n'en était pas propriétaire (Cf. Pièces N°42,44,46,47) est inopérante et ne démontre aucunement une volonté de sa part d'induire le syndic et les copropriétaires en erreur sur sa qualité réelle. En tout état de cause, le dol qui n'est une cause de nullité que dans le cadre d'un contrat, ne peut être utilement invoqué. La théorie de l'apparence invoquée par la SCI JULU est toute aussi inopérante et ne saurait en tout état de cause, couvrir la faute commise par le cabinet Blond Beatrix qui a imputé à tort à Madame [Y] [L], l'ensemble des lots appartenant précédemment à son père, sans aucune vérification préalable, et n'a ni convoqué le véritable propriétaire des lots 36 et 77, ni notifié les procès-verbaux d'assemblées générales litigieux à celui-ci. Il ne peut pas davantage être invoqué un démembrement de propriété inexistant en l'espèce, puisque Madame [Y] [L] est devenue propriétaire des lots 35 et 70, son père, demeurant propriétaire à part entière des lots 36 et 77, et ne disposait d'aucune délégation de vote de la part de ce dernier Dès lors que les procès-verbaux des assemblées générales de la [Adresse 14] à [Localité 3], des 9 août 2014, 8 août 2015 et 17 octobre 2015, n'ont pas été notifiés à Monsieur [L], le délai pour en solliciter l'annulation en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, n'a pas commencé à courir. Son action n'est donc pas prescrite. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en contestation des ces assemblées générales. Sur l'annulation des procès-verbaux d'assemblées générales des 9 août 2014, 8 août 2015 et 17 octobre 2015 Il est constant que le défaut de convocation d'un copropriétaire aux assemblées générales, est une cause de nullité des décisions prises lors desdites assemblées, même en l'absence de grief. Monsieur [L] n'ayant pas été convoqué par le syndic aux assemblées générales litigieuses, c'est à juste titre que le tribunal a prononcé l'annulation des procès-verbaux d'assemblées générales des 9 août 2014, 8 août 2015 et 17 octobre 2015. Cette annulation entraîne dès lors la nullité de la cession des combles à la SCI JULU, qui devra les restituer au syndicat des copropriétaires. Cette nullité qui constitue l'application du droit français, ne saurait être considérée comme disproportionnée au regard de l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des Libertés fondamentales, alors qu'elle a comme contre-partie, la restitution du prix de vente, et la possibilité pour la SCI JULU d'obtenir la réparation du préjudice qui en résulte, point qui sera examiné ci-après. Cet argument sera donc rejeté. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a annulé la cession des combles et ordonné leur restitution au syndicat des copropriétaires. Il sera néanmoins ajouté que ce dernier devra restituer à la SCI JULU le prix de vente, soit la somme de 18.800,00 €, ce que le tribunal n'avait pas précisé. Sur les demandes de la SCI JULU La SCI JULU sollicite la condamnation du syndic, la société Pozzo Gestion Calvados, ainsi que de Mesdames [C] [L], [I] [L] et [Y] [L] à l'indemniser de ses préjudices. Comme il a été vu ci-dessus, l'existence d'une collusion frauduleuse entre Monsieur [M] [L] et sa fille [Y], dans l'intention de faire croire que cette dernière était devenue seule propriétaire des quatre lots appartenant à son père, afin de pouvoir remettre en cause toutes les décisions prises par les assemblées générales pour défaut de convocation, comme le soutient la SCI JULU, n'est nullement démontrée. La nullité de la cession des combles consécutivement à l'annulation des procès-verbaux d'assemblées générales qui l'avait autorisée, n'est en réalité que la conséquence de la faute commise par le syndic, le cabinet Blond-Beatrix qui manifestement informé de la donation faite par Monsieur [M] [L] à sa fille [Y], a attribué à tort à cette dernière, de son propre chef et sans aucune vérification, les quatre lots appartenant précédemment à son père et a omis de convoquer celui-ci, engageant de ce fait sa responsabilité. Sur les frais de vente La SARL Pozzo Gestion Immobilière fait valoir, dans l'hypothèse où sa responsabilité serait retenue, que le tribunal a inclus à tort le prix de vente dans la somme allouée à la SCI JULU au titre des frais de vente, ce que celle-ci reconnaît. Il est exact que le décompte du notaire inclus la somme de 18.800,00 €, qui n'a pas lieu d'être mise à la charge de la SARL Pozzo Gestion Calvados au titre de dommages-intérêts, puisqu'elle n'est qu'un tiers au contrat de vente. Le jugement sera donc infirmé de ce chef, et la SARL Pozzo Gestion Calvados sera condamnée à payer à la SCI JULU, la somme de 2.958,30 € à laquelle il convient d'ajouter les frais du géomètre de 780,00 €, soit un total de 3.738,30 €. Sur les frais d'aménagement Si l'appel de la SARL Pozzo Gestion Calvados porte sur la condamnation prononcée à son encontre au titre des frais d'aménagement des combles alloués par le tribunal pour un montant de 36.448,71 €, force est de constater qu'elle ne développe aucun moyen à ce titre. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur les frais de remise en état Le tribunal a condamné le cabinet Blond Beatrix aux droits duquel vient la SARL Pozzo Gestion Calvados au paiement d'une somme de 32.888,70 € au titre des frais de remise en état d'origine des combles. Cette dernière soutient qu'il est peu probable que le syndicat des copropriétaires décide après l'annulation de la vente, d'une remise en état des combles qui sont désormais aménagés, et demande qu'il soit dit qu'une telle indemnisation ne pourra avoir lieu que sur présentation de factures acquittées, et ce, dans la limite de 32.888,70 €. Il est constant que du fait de l'annulation de la vente, la restitution des combles doit en principe se faire dans leur état d'origine, ce qui entraînera des frais pour l'acquéreur, la SCI JULU. Compte tenu des améliorations apportées aux combles, il n'est pas acquis que le syndicat des copropriétaires exigera effectivement leur remise en état d'origine. Des travaux n'ont d'ailleurs pas été engagés à ce jour, dans ce sens, par la SCI JULU. Au vu de ces éléments, la SARL Pozzo Gestion Calvados sera condamnée à payer à la SCI JULU, la somme de 32.888,71 € au titre des travaux de remise en état, sur présentation de factures acquittées. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Sur la perte de jouissance et de valeur vénale Compte tenu du caractère rétroactif de la nullité de la vente, la SCI JULU ne peut se prévaloir d'une perte de jouissance, ni d'une perte de valeur vénale du bien. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes à ce titre. Sur l'appel en garantie de la SARL Pozzo Gestion Calvados Comme il a été vu ci-dessus, l'annulation de le vente n'est que la conséquence de la faute du syndic, le cabinet Blond Beatrix aux droits duquel vient la SARL Pozzo Gestion Calvados, qui n'a pas convoqué Monsieur [M] [L] aux assemblées générales annulées, sans qu'aucune faute ne puisse être relevée à l'encontre de Madame [Y] [L]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté le cabinet Blond Beatrix de son appel en garantie à son encontre. Sur l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de la SARL Pozzo Gestion Calvados au titre de la restitution du prix de vente présentée par la SCI JULU à hauteur de 18.800,00 €. Le tribunal a déclaré cet appel en garantie sans objet, faute de condamnation pécuniaire. Tel n'est pas le cas puisque le syndicat des copropriétaires va nécessairement devoir du fait de la l'annulation de la vente, restituer le prix de vente qui s'élève à la somme de 18.800,00 €. Il est toutefois acquis qu'une telle restitution ne peut incomber qu'au vendeur et non à un tiers au contrat de vente, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sera débouté de son appel en garantie à l'encontre de la SARL pozzo Gestion Calvados. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré cette demande sans objet. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant de la condamnation du cabinet Blond Beatrix au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [L], de Madame [Y] [L] et de la SCI JULU, de débouter le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 14] et la SARL Pozzo Gestion du Calvados de leurs demandes à ce titre, et de condamner cette dernière à payer sur ce fondement : - à Mesdames [C] [O], [I] et [Y] [L] ès-qualités d'héritières de Monsieur [M] [L], une somme de 4.000,00 €, - à Madame [Y] [L], la somme de 3.000,00 €, - à la SCI JULU, la somme de 4.000,00 € Succombant la SARL Pozzo Gestion du Calvados sera condamnée aux dépens, le jugement étant confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 11 janvier 2021 sauf en ce qu'il a : - condamné la SARL Cabinet Blond Beatrix à payer à la SCI JULU la somme de 22.538,30 € au titre des frais engagés pour la réalisation de la vente, - condamné la SARL Cabinet Blond Beatrix à payer à la SCI JULU la somme de 32.888,70 € au titre des frais de remise en état des combles, - déclaré sans objet l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 3], L'infirme de ces chefs et statuant à nouveau et y ajoutant, DÉCLARE les demandes de Mesdames [C] [O], [I] et [Y] [L] ès-qualités d'héritières de Monsieur [M] [L], recevables, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 3] à restituer à la SCI JULU le prix de vente des combles en contrepartie de la restitution de ceux-ci, soit la somme de 18.800,00 €, CONDAMNE la SARL Pozzo Gestion Calvados venant aux droits du Cabinet Blond Beatrix à payer à la SCI JULU, la somme de 3.738,30 € au titre des frais de vente (frais de géomètre inclus), CONDAMNE la SARL Pozzo Gestion Calvados venant aux droits du Cabinet Blond Beatrix à payer à la SCI JULU, la somme de 32.888,70 € au titre des travaux de remise en état, sur présentation de factures acquittées, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 3] de son appel en garantie à l'encontre de la SARL Pozzo Gestion Calvados, DÉBOUTE la SARL Pozzo Gestion Calvados de sa demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 3] de sa demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE la SARL Pozzo Gestion Calvados à payer à Mesdames [C] [O], [I] et [Y] [L] ès-qualités d'héritières de Monsieur [M] [L], une somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SARL Pozzo Gestion Calvados à payer à Madame [Y] [L] en son nom personnel, une somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,, CONDAMNE la SARL Pozzo Gestion Calvados à payer à la SCI JULU, une somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SARL Pozzo Gestion Calvados aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON