Cour de cassation, 19 mars 2020. 19-17.783

CIV. 3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10170 F Pourvoi n° X 19-17.783 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2020 1°/ Mme H... W..., veuve K..., domiciliée [...] , agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de S... K..., 2°/ M. J... K..., domicilié [...] , 3°/ M. D... K..., domicilié [...] , 4°/ M. O... K..., domicilié [...] , agissant tous quatre en qualité d'héritiers de S... K..., ont formé le pourvoi n° X 19-17.783 contre l'arrêt rendu le 11 avril 2019 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige les opposant à M. G... C..., domicilié [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat des consorts K..., de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat de M. C..., après débats en l'audience publique du 11 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts K... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts K... et les condamne à payer à M. C... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour les consorts K.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts K... de leurs demandes tendant à voir dire que la vente était entachée de nullité pour dol du vendeur et condamner ce dernier à leur payer les sommes de 159 627,83 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier, 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance et 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ; Aux motifs propres que « sur la recevabilité de l'action des consorts K..., M. C... sollicite la reformation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable l'action en garantie des vices cachés des époux K... ; qu'en effet, il relève que la date d'apparition des fissures peut être fixée vers le 4 mai 2011 et que l'assignation en référé n'étant intervenue que du 14 avril 2014, l'action des consorts K... est forclose pour ne pas avoir été intentée dans le délai de deux ans après la découverte du vice invoqué ; que les consorts K... font valoir quant à eux que leur action principale est fondée sur la réticence dolosive du vendeur et sur l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble ; qu'ils soutiennent que la prescription est donc quinquennale avec un point de départ au jour où le dol ou l'erreur ont été découverts ; qu'en ce qui concerne leur action sur le fondement du vice caché, ils indiquent que l'apparition des fissures en mai 2011 n'était pas de nature à les alarmer, mais que ce ne sont que les nouveaux dégâts apparus en septembre 2012 qui leur ont permis de prendre conscience de l'existence de vices cachés ; que dans ces conditions, ils affirment que leur assignation en référé en date du 14 avril 2014 est bien intervenue dans le délai de deux ans de la prescription ; que c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que la cour adopte que le premier juge a relevé que même si les consorts K... ont constaté l'apparition de fissures dès le mois de mai 2011, ils n'ont pris conscience de l'ampleur de ce désordre qu'à compter du 24 septembre 2012 avec l'aggravation, dans de notables proportions, des fissures, et l'apparition de nouveaux désordres ; qu'en conséquence, il y a lieu de constater que la découverte du vice affectant l'immeuble vendu n'a été connue des époux K... qu'à compter du 24 septembre 2012 et que l'assignation en référé du 14 mai 014 est donc bien intervenu dans le délai de deux ans prévu par l'article 1648 du code civil ; que l'action des consorts K... sur le fondement des vices cachés est donc recevable ; que d'autre part, les actions principales des consorts K... se fondent sur l'existence d'un dol ou d'une erreur substantielle et qu'elles se prescrivent quant à elles dans un délai de 5 ans à compter du jour où ils ont eu connaissance de l'erreur ou du dol ; qu'en l'espèce, la connaissance de l'erreur ou du dol doit être fixée au jour de l'apparition des désordres en l'espèce le 24 septembre 2012 et que, dans ces conditions, l'assignation en référé étant en date du 14 mai 2014, l'action des consorts K... est donc recevable ; que sur l'action pour dol, les consorts K... relèvent que l'expert judiciaire a constaté que des désordres ont dû apparaître rapidement après la construction de la maison par M. C... et qu'il a ajouté qu'il paraît inévitable qu'avant le 8 juillet 2004, l'immeuble était affecté de fissures ; qu'ils soutiennent que les fondations réalisées par M. C... sont insuffisantes et que ce dernier en avait connaissance puisque l'expert a noté l'existence de réparations de fissures anciennes ; qu'ils reprochent à M. C... de leur avoir vendu l'immeuble en affirmant qu'il était en parfait état et qu'il a ainsi violé l'obligation d'information qui lui incombait avec l'intention évidente de les tromper, ce qui caractérise une déloyauté manifeste ; qu'ils demandent en conséquence la réparation du préjudice qu'ils ont subi correspondant au coût des travaux de réfection de l'immeuble, soit la somme de 159 627,83 euros, outre un trouble de jouissance à hauteur de 5 000 euros et une somme de 5 000 euros pour leur préjudice moral ; que M. C... soutient que les appelants ne démontrent pas l'existence du dol qu'ils invoquent ; qu'il fait valoir que les désordres ne lui sont pas imputables, ceux-ci ayant une origine liée au sous-sol de l'immeuble ou à des fondations insuffisantes qui ne peuvent lui être imputées ; qu'il relève que si l'expert indique la présence de fissures ayant été réparées, il constate que l'expert n'est pas en mesure de dater ces réparations ; qu'or il affirme qu'il n'a jamais procédé à de telles réparations ; qu'il produit plusieurs attestations témoignant que l'immeuble vendu avait toujours été en parfait état sans fissure avant la vente ; que dans ces conditions, il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de constater que les consorts K... sont défaillants dans la preuve de manoeuvres dolosives de sa part ; qu'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le dol ne se présume pas et doit être prouvé ; qu'il ressort du rapport d'expertise que les causes des désordres de la maison ne sont pas imputables à un problème de sécheresse et qu'elles proviennent d'un tassement des fondations dû à un vice caché de construction consécutif à un manque de compactage de remblais hétérogènes sous l'ensemble des fondations de la maison, à une absence de fondation conforme aux règles de l'art notamment pour l'extension de la cuisine et certainement pour l'extension de la salle à manger et à une absence de blocage de ses remblais entraînant un mouvement de terrain notamment sous l'extension de la cuisine et de la façade avant de la maison dû à une forte déclivité de 26 % ; que l'expert indique qu'il a constaté l'existence de travaux anciens de reprise mais qu'il est impossible à 10 ans près de dater les anciens désordres et reprises ; qu'il ajoute qu'en ce qui concerne les fissures du carrelage de la salle à manger, elles apparaissent relativement récentes et postérieures à la vente, dues à des mouvements de terrain récents ; qu'il apparaît donc ainsi qu'il est impossible d'établir la date d'apparition des fissures reprises tel que constaté par l'expert et notamment de démontrer que ces fissures préexistaient nécessairement à la vente et qu'elles avaient été reprises avant celle-ci par le vendeur ; que les consorts K... versent également aux débats diverses attestations afin d'étayer leurs dires ; que cependant l'examen de ces attestations permet simplement de constater que l'immeuble vendu était en parfait état au jour de la vente et même durant plusieurs années après celle-ci ; que ces seuls éléments ne permettent pas de démontrer que M. C... serait l'auteur des reprises des fissures relevées par l'expert ; que dans ces conditions, aucun élément ne permet d'établir que les fissures litigieuses seraient apparues très rapidement après la construction de l'immeuble par M. C... et que ce dernier, malgré la connaissance qu'il aurait eue de ces fissures, aurait omis volontairement d'en donner connaissance aux acquéreurs ; que les consorts K... ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'une réticence dolosive de la part du vendeur » ; Et aux motifs adoptés que « sur la fin de non-recevoir consécutive à la prescription de l'action en garantie des vices cachés, l'article 1648 du code civil enferme l'action résultant des vices rédhibitoires qui doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; que le vendeur, M. C... fait valoir que la découverte des fissures est datée de façon certaine par une déclaration de sinistre faite par les époux K... à la GMF le 24 septembre 2012 faisant état de l'apparition de fissures le 4 mai 2011 et que la date de l'action intentée à son encontre est déterminée par l'assignation en référé expertise engagée par les acquéreurs en date du 14 avril 2014 ; que pour s'opposer à cette forclusion, les époux K... indiquent qu'ils ne sont pas inquiétés pensant qu'il s'agissait de fissures de structures, et que ce n'est que le 24 septembre 2012 qu'ils ont compris l'ampleur des dégâts et par conséquent fait une déclaration de sinistre faisant état "d'une évolution très marquée et très rapide depuis le printemps 2012 sur les plafonds, les murs et cloisons, les carrelages, nouveaux dégâts presque chaque jour" ; que donc, selon eux, le délai ne commence à courir qu'à compter de leur déclaration à la compagnie d'assurance, et donc l'action a été engagée dans le délai de deux ans ; qu'or, il résulte du rapport d'expertise que les premières fissures seraient anciennes sans qu'il puisse les dater, que la description de la progression des désordres faite par les époux C... rend crédible le fait qu'ils n'ont réalisé la gravité de la situation qu'au printemps 2012, sans qu'il soit possible pour eux d'en déterminer la cause et donc l'existence d'un vice caché ; qu'il convient, en conséquence, de prendre en considération la date de la déclaration de sinistre comme point de départ du délai de forclusion soit le 24 septembre 2012 ; que l'action a donc bien été engagée dans le délai de deux ans et est donc recevable ; que sur l'existence de vices cachés et la réticence dolosive de M. C..., aux termes des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantir à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que M. G... C... est tenu à garantie ; que toutefois, une clause d'exonération de garantie des vices cachés a été stipulée dans l'acte de vente ainsi rédigée "l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison, soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après, soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou d'excavation qui auraient pu être pratiquées sous le bien (...)" ; que cette clause a vocation à s'appliquer dans la mesure où M. G... C... n'est pas un professionnel de l'immobilier, qu'il a fait construire sa maison en 1984 par un constructeur ; que cette clause peut toutefois être écartée en cas de réticence dolosive du vendeur qui aurait sciemment omis de signaler l'existence de désordres qu'il connaissait ; que la preuve de cette connaissance doit être rapportée par celui qui l'invoque et dans le cas présent les époux K... ; qu'ils se fondent sur deux observations de l'expert, d'une part, l'existence de travaux de reprises de fissures anciens et la très probable apparition de fissures très rapidement après la construction ; qu'or, l'expert indique ne pouvoir dater à 10 ans près les travaux de reprises des fissures et qu'en conséquence, il est impossible d'attribuer leur paternité au constructeur, à M. C..., qui s'en défend, ou aux époux K... qui le contestent également ; qu'en tout état de cause, lors de leur visite de la maison, aucun de ces désordres n'étaient visibles et qu'ils ne sont apparus aux époux K... que sept ans après l'acquisition de la maison, ce qui accrédite la thèse de M. C... selon laquelle aucune fissure n'était apparue dans la maison ; qu'en outre, si des fissures étaient apparues aussi rapidement que le dit l'expert après la construction de la maison, M. C... aurait fait intervenir la garantie décennale du constructeur, ce qui n'est pas démontré ; qu'en conséquence, faute de pouvoir démontrer la connaissance qu'avait M. C... de l'existence des fissures, il y a lieu de constater que M. G... C... n'est pas tenu des vices cachés affectant l'immeuble qu'il a vendu à M. et Mme K... » ; Alors 1°) que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu, d'une part, que les époux K..., acquéreurs en 2004 d'un immeuble que M. C... avait fait construire en 1984, n'avaient constaté l'apparition de fissures qu'en mai 2011, qu'il était établi que des travaux de reprise avaient été effectués sur des fissures préexistantes aux désordres constatés et qu'aucune fissure n'était visible lors de la visite de la maison préalable à son acquisition par les époux K... ; qu'en excluant ainsi que les époux K... aient pu connaître l'existence des fissures antérieures et qu'ils aient en conséquence effectué des travaux de reprise sur celles-ci, ce dont il résultait que seul M. C... pouvait avoir effectué ou fait effectuer lesdits travaux de reprise et qu'il avait ainsi caché à ses acquéreurs l'existence de malfaçons, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a méconnu l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; Alors 2°) en outre que tout jugement doit être motivé ; qu'en retenant que si des fissures étaient survenues rapidement après la construction de l'immeuble, M. C... aurait engagé la garantie décennale du constructeur, la cour d'appel, qui a statué par des motifs hypothétiques, a méconnu l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts K... de leurs demandes tendant à voir dire que la vente était entachée de nullité pour erreur sur les qualités substantielles et condamner M. C... à leur payer la somme de 159 627,83 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier, 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance et 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ; Aux motifs propres que « sur la recevabilité de l'action des consorts K..., M. C... sollicite la reformation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable l'action en garantie des vices cachés des époux K... ; qu'en effet, il relève que la date d'apparition des fissures peut être fixée vers le 4 mai 2011 et que l'assignation en référé n'étant intervenue que du 14 avril 2014, l'action des consorts K... est forclose pour ne pas avoir été intentée dans le délai de deux ans après la découverte du vice invoqué ; que les consorts K... font valoir quant à eux que leur action principale est fondée sur la réticence dolosive du vendeur et sur l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble ; qu'ils soutiennent que la prescription est donc quinquennale avec un point de départ au jour où le dol ou l'erreur ont été découverts ; qu'en ce qui concerne leur action sur le fondement du vice caché, ils indiquent que l'apparition des fissures en mai 2011 n'était pas de nature à les alarmer, mais que ce ne sont que les nouveaux dégâts apparus en septembre 2012 qui leur ont permis de prendre conscience de l'existence de vices cachés ; que dans ces conditions, ils affirment que leur assignation en référé en date du 14 avril 2014 est bien intervenue dans le délai de deux ans de la prescription ; que c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que la cour adopte que le premier juge a relevé que même si les consorts K... ont constaté l'apparition de fissures dès le mois de mai 2011, ils n'ont pris conscience de l'ampleur de ce désordre qu'à compter du 24 septembre 2012 avec l'aggravation, dans de notables proportions, des fissures, et l'apparition de nouveaux désordres ; qu'en conséquence, il y a lieu de constater que la découverte du vice affectant l'immeuble vendu n'a été connue des époux K... qu'à compter du 24 septembre 2012 et que l'assignation en référé du 14 mai 2014 est donc bien intervenu dans le délai de deux ans prévu par l'article 1648 du code civil ; que l'action des consorts K... sur le fondement des vices cachés est donc recevable ; que d'autre part, les actions principales des consorts K... se fondent sur l'existence d'un dol ou d'une erreur substantielle et qu'elles se prescrivent quant à elles dans un délai de 5 ans à compter du jour où ils ont eu connaissance de l'erreur ou du dol ; qu'en l'espèce, la connaissance de l'erreur ou du dol doit être fixée au jour de l'apparition des désordres en l'espèce le 24 septembre 2012 et que, dans ces conditions, l'assignation en référé étant en date du 14 mai 2014, l'action des consorts K... est donc recevable ; que sur l'action pour dol, les consorts K... relèvent que l'expert judiciaire a constaté que des désordres ont dû apparaître rapidement après la construction de la maison par M. C... et qu'il a ajouté qu'il paraît inévitable qu'avant le 8 juillet 2004, l'immeuble était affecté de fissures ; qu'ils soutiennent que les fondations réalisées par M. C... sont insuffisantes et que ce dernier en avait connaissance puisque l'expert a noté l'existence de réparations de fissures anciennes ; qu'ils reprochent à M. C... de leur avoir vendu l'immeuble en affirmant qu'il était en parfait état et qu'il a ainsi violé l'obligation d'information qui lui incombait avec l'intention évidente de les tromper, ce qui caractérise une déloyauté manifeste ; qu'ils demandent en conséquence la réparation du préjudice qu'ils ont subi correspondant au coût des travaux de réfection de l'immeuble, soit la somme de 159 627,83 euros, outre un trouble de jouissance à hauteur de 5 000 euros et une somme de 5 000 euros pour leur préjudice moral ; que M. C... soutient que les appelants ne démontrent pas l'existence du dol qu'ils invoquent ; qu'il fait valoir que les désordres ne lui sont pas imputables, ceux-ci ayant une origine liée au sous-sol de l'immeuble ou à des fondations insuffisantes qui ne peuvent lui être imputées ; qu'il relève que si l'expert indique la présence de fissures ayant été réparées, il constate que l'expert n'est pas en mesure de dater ces réparations ; qu'or il affirme qu'il n'a jamais procédé à de telles réparations ; qu'il produit plusieurs attestations témoignant que l'immeuble vendu avait toujours été en parfait état sans fissure avant la vente ; que dans ces conditions, il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de constater que les consorts K... sont défaillants dans la preuve de manoeuvres dolosives de sa part ; qu'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres , l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le dol ne se présume pas et doit être prouvé. ; qu'il ressort du rapport d'expertise que les causes des désordres de la maison ne sont pas imputables à un problème de sécheresse et qu'elles proviennent d'un tassement des fondations dû à un vice caché de construction consécutif à un manque de compactage de remblais hétérogènes sous l'ensemble des fondations de la maison, à une absence de fondation conforme aux règles de la notamment pour l'extension de la cuisine et certainement pour l'extension de la salle à manger et à une absence de blocage de ses remblais entraînant un mouvement de terrain notamment sous l'extension de la cuisine et de la façade avant de la maison dû à une forte déclivité de 26 % ; que l'expert indique qu'il a constaté l'existence de travaux anciens de reprise mais qu'il est impossible à 10 ans près de dater les anciens désordres et reprises ; qu'il ajoute qu'en ce qui concerne les fissures du carrelage de la salle à manger, elles apparaissent relativement récentes et postérieures à la vente, dues à des mouvements de terrain récents ; qu'il apparaît donc ainsi qu'il est impossible d'établir la date d'apparition des fissures reprises tel que constaté par l'expert et notamment de démontrer que ces fissures préexistaient nécessairement à la vente et qu'elles avaient été reprises avant celle-ci par le vendeur ; que les consorts K... versent également aux débats diverses attestations afin d'étayer leurs dires ; que cependant l'examen de ces attestations permet simplement de constater que l'immeuble vendu était en parfait état au jour de la vente et même durant plusieurs années après celle-ci ; que ces seuls éléments ne permettent pas de démontrer que M. C... serait l'auteur des reprises des fissures relevées par l'expert ; que dans ces conditions, aucun élément ne permet d'établir que les fissures litigieuses seraient apparues très rapidement après la construction de l'immeuble par M. C... et que ce dernier, malgré la connaissance qu'il aurait eue de ces fissures, aurait omis volontairement d'en donner connaissance aux acquéreurs ; que les consorts K... ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'une réticence dolosive de la part du vendeur ; que les consorts K... invoquent également l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble du fait de l'existence de fissures reprises et masquées ; que cependant, outre le fait que la préexistence des fissures reprises à la vente ne soit pas établie, il convient de rappeler que les qualités substantielles sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté ; qu'or en l'espèce, les époux K... en signant l'acte de vente qui comprenait une clause aux termes de laquelle il prenait le bien vendu en l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison, soit de l'état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après, soit de l'état du sol et du sous-sol en raison de fouilles ou d'excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède, ont ainsi démontré que la possibilité de l'existence de désordres affectant la construction ne constituait pas pour eux une qualité essentielle de leur acquisition ; qu'il y a lieu de les débouter de leur action sur le fondement de l'erreur » ; Et aux motifs adoptés que « sur la fin de non-recevoir consécutive à la prescription de l'action en garantie des vices cachés, l'article 1648 du code civil enferme l'action résultant des vices rédhibitoires qui doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; que le vendeur, M. C... fait valoir que la découverte des fissures est datée de façon certaine par une déclaration de sinistre faite par les époux K... à la GMF le 24 septembre 2012 faisant état de l'apparition de fissures le 4 mai 2011 et que la date de l'action intentée à son encontre est déterminée par l'assignation en référé expertise engagée par les acquéreurs en date du 14 avril 2014 ; que pour s'opposer à cette forclusion, les époux K... indiquent qu'ils ne sont pas inquiétés pensant qu'il s'agissait de fissures de structures, et que ce n'est que le 24 septembre 2012 qu'ils ont compris l'ampleur des dégâts et par conséquent fait une déclaration de sinistre faisant état "d'une évolution très marquée et très rapide depuis le printemps 2012 sur les plafonds, les murs et cloisons, les carrelages, nouveaux dégâts presque chaque jour" ; que donc, selon eux, le délai ne commence à courir qu'à compter de leur déclaration à la compagnie d'assurance, et donc l'action a été engagée dans le délai de deux ans ; qu'or, il résulte du rapport d'expertise que les premières fissures seraient anciennes sans qu'il puisse les dater, que la description de la progression des désordres faite par les époux C... rend crédible le fait qu'ils n'ont réalisé la gravité de la situation qu'au printemps 2012, sans qu'il soit possible pour eux d'en déterminer la cause et donc l'existence d'un vice caché ; qu'il convient, en conséquence, de prendre en considération la date de la déclaration de sinistre comme point de départ du délai de forclusion soit le 24 septembre 2012 ; que l'action a donc bien été engagée dans le délai de deux ans et est donc recevable ; que sur l'existence de vices cachés et la réticence dolosive de M. C..., aux termes des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantir à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que M. G... C... est tenu à garantie ; que toutefois, une clause d'exonération de garantie des vices cachés a été stipulée dans l'acte de vente ainsi rédigée "l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison, soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après, soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou d'excavation qui auraient pu être pratiquées sous le bien (...)" ; que cette clause a vocation à s'appliquer dans la mesure où M. G... C... n'est pas un professionnel de l'immobilier, qu'il a fait construire sa maison en 1984 par un constructeur ; que cette clause peut toutefois être écartée en cas de réticence dolosive du vendeur qui aurait sciemment omis de signaler l'existence de désordres qu'il connaissait ; que la preuve de cette connaissance doit être rapportée par celui qui l'invoque et dans le cas présent les époux K... ; qu'ils se fondent sur deux observations de l'expert, d'une part, l'existence de travaux de reprises de fissures anciens et la très probable apparition de fissures très rapidement après la construction ; qu'or, l'expert indique ne pouvoir dater à 10 ans près les travaux de reprises des fissures et qu'en conséquence, il est impossible d'attribuer leur paternité au constructeur, à M. C..., qui s'en défend, ou aux époux K... qui le contestent également ; qu'en tout état de cause, lors de leur visite de la maison, aucun de ces désordres n'étaient visibles et qu'ils ne sont apparus aux époux K... que sept ans après l'acquisition de la maison, ce qui accrédite la thèse de M. C... selon laquelle aucune fissure n'était apparue dans la maison ; qu'en outre, si des fissures étaient apparues aussi rapidement que le dit l'expert après la construction de la maison, M. C... aurait fait intervenir la garantie décennale du constructeur, ce qui n'est pas démontré ; qu'en conséquence, faute de pouvoir démontrer la connaissance qu'avait M. C... de l'existence des fissures, il y a lieu de constater que M. G... C... n'est pas tenu des vices cachés affectant l'immeuble qu'il a vendu à M. et Mme K... » ; Alors 1°) que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice caché lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, ne peut opposer à l'acquéreur la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu, d'une part, que les époux K..., acquéreurs en 2004 d'un immeuble que M. C... avait fait construire en 1984, n'avaient constaté l'apparition de fissures qu'en mai 2011, qu'il était établi que des travaux de reprise avaient été effectués sur des fissures préexistantes aux désordres constatés et qu'aucune fissure n'était visible lors de la visite de la maison préalable à son acquisition par les époux K... ; qu'en excluant ainsi que les époux K... aient pu connaître l'existence des fissures antérieures et qu'ils aient en conséquence effectué des travaux de reprise sur celles-ci, ce dont il résultait que seul M. C... pouvait avoir effectué ou fait effectuer lesdits travaux de reprise, qu'il avait ainsi caché à ses acquéreurs l'existence de malfaçons, et qu'il ne pouvait donc opposer aux époux K... la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a méconnu les articles 1110 et 1643 du code civil ; Alors 2°) en outre que tout jugement doit être motivé ; qu'en retenant que si des fissures étaient survenues rapidement après la construction de l'immeuble, M. C... aurait engagé la garantie décennale du constructeur, la cour d'appel, qui a statué par des motifs hypothétiques, a méconnu l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts K... de leurs demandes tendant à voir constater que l'immeuble vendu par M. C... aux époux K... est affecté d'un vice caché, constater que la clause exclusive de la garantie des vices cachés n'est pas opposable aux époux K... dès lors que le vendeur avait connaissance du vice et s'est sciemment abstenu d'en informer les acquéreurs et l'a même maquillé, et, en conséquence, condamner M. C... à payer aux époux K... les sommes de 159 627,83 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier, 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance et 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ; Aux motifs propres que « sur la recevabilité de l'action des consorts K..., M. C... sollicite la reformation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable l'action en garantie des vices cachés des époux K... ; qu'en effet, il relève que la date d'apparition des fissures peut être fixée vers le 4 mai 2011 et que l'assignation en référé n'étant intervenue que du 14 avril 2014, l'action des consorts K... est forclose pour ne pas avoir été intentée dans le délai de deux ans après la découverte du vice invoqué ; que les consorts K... font valoir quant à eux que leur action principale est fondée sur la réticence dolosive du vendeur et sur l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble ; qu'ils soutiennent que la prescription est donc quinquennale avec un point de départ au jour où le dol ou l'erreur ont été découverts ; qu'en ce qui concerne leur action sur le fondement du vice caché, ils indiquent que l'apparition des fissures en mai 2011 n'était pas de nature à les alarmer, mais que ce ne sont que les nouveaux dégâts apparus en septembre 2012 qui leur ont permis de prendre conscience de l'existence de vices cachés ; que dans ces conditions, ils affirment que leur assignation en référé en date du 14 avril 2014 est bien intervenue dans le délai de deux ans de la prescription ; que c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que la cour adopte que le premier juge a relevé que même si les consorts K... ont constaté l'apparition de fissures dès le mois de mai 2011, ils n'ont pris conscience de l'ampleur de ce désordre qu'à compter du 24 septembre 2012 avec l'aggravation, dans de notables proportions, des fissures, et l'apparition de nouveaux désordres ; qu'en conséquence, il y a lieu de constater que la découverte du vice affectant l'immeuble vendu n'a été connue des époux K... qu'à compter du 24 septembre 2012 et que l'assignation en référé du 14 mai 2014 est donc bien intervenu dans le délai de deux ans prévu par l'article 1648 du code civil ; que l'action des consorts K... sur le fondement des vices cachés est donc recevable ; que d'autre part, les actions principales des consorts K... se fondent sur l'existence d'un dol ou d'une erreur substantielle et qu'elles se prescrivent quant à elles dans un délai de 5 ans à compter du jour où ils ont eu connaissance de l'erreur ou du dol ; qu'en l'espèce, la connaissance de l'erreur ou du dol doit être fixée au jour de l'apparition des désordres en l'espèce le 24 septembre 2012 et que, dans ces conditions, l'assignation en référé étant en date du 14 mai 2014, l'action des consorts K... est donc recevable ; que sur l'action pour dol, les consorts K... relèvent que l'expert judiciaire a constaté que des désordres ont dû apparaître rapidement après la construction de la maison par M. C... et qu'il a ajouté qu'il paraît inévitable qu'avant le 8 juillet 2004, l'immeuble était affecté de fissures ; qu'ils soutiennent que les fondations réalisées par M. C... sont insuffisantes et que ce dernier en avait connaissance puisque l'expert a noté l'existence de réparations de fissures anciennes ; qu'ils reprochent à M. C... de leur avoir vendu l'immeuble en affirmant qu'il était en parfait état et qu'il a ainsi violé l'obligation d'information qui lui incombait avec l'intention évidente de les tromper, ce qui caractérise une déloyauté manifeste ; qu'ils demandent en conséquence la réparation du préjudice qu'ils ont subi correspondant au coût des travaux de réfection de l'immeuble, soit la somme de 159 627,83 euros, outre un trouble de jouissance à hauteur de 5 000 euros et une somme de 5 000 euros pour leur préjudice moral ; que M. C... soutient que les appelants ne démontrent pas l'existence du dol qu'ils invoquent ; qu'il fait valoir que les désordres ne lui sont pas imputables, ceux-ci ayant une origine liée au sous-sol de l'immeuble ou à des fondations insuffisantes qui ne peuvent lui être imputées ; qu'il relève que si l'expert indique la présence de fissures ayant été réparées, il constate que l'expert n'est pas en mesure de dater ces réparations ; qu'or il affirme qu'il n'a jamais procédé à de telles réparations ; qu'il produit plusieurs attestations témoignant que l'immeuble vendu avait toujours été en parfait état sans fissure avant la vente ; que dans ces conditions, il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de constater que les consorts K... sont défaillants dans la preuve de manoeuvres dolosives de sa part ; qu'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres , l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le dol ne se présume pas et doit être prouvé. ; qu'il ressort du rapport d'expertise que les causes des désordres de la maison ne sont pas imputables à un problème de sécheresse et qu'elles proviennent d'un tassement des fondations dû à un vice caché de construction consécutif à un manque de compactage de remblais hétérogènes sous l'ensemble des fondations de la maison, à une absence de fondation conforme aux règles de la notamment pour l'extension de la cuisine et certainement pour l'extension de la salle à manger et à une absence de blocage de ses remblais entraînant un mouvement de terrain notamment sous l'extension de la cuisine et de la façade avant de la maison dû à une forte déclivité de 26 % ; que l'expert indique qu'il a constaté l'existence de travaux anciens de reprise mais qu'il est impossible à 10 ans près de dater les anciens désordres et reprises ; qu'il ajoute qu'en ce qui concerne les fissures du carrelage de la salle à manger, elles apparaissent relativement récentes et postérieures à la vente, dues à des mouvements de terrain récents ; qu'il apparaît donc ainsi qu'il est impossible d'établir la date d'apparition des fissures reprises tel que constaté par l'expert et notamment de démontrer que ces fissures préexistaient nécessairement à la vente et qu'elles avaient été reprises avant celle-ci par le vendeur ; que les consorts K... versent également aux débats diverses attestations afin d'étayer leurs dires ; que cependant l'examen de ces attestations permet simplement de constater que l'immeuble vendu était en parfait état au jour de la vente et même durant plusieurs années après celle-ci ; que ces seuls éléments ne permettent pas de démontrer que M. C... serait l'auteur des reprises des fissures relevées par l'expert ; que dans ces conditions, aucun élément ne permet d'établir que les fissures litigieuses seraient apparues très rapidement après la construction de l'immeuble par M. C... et que ce dernier, malgré la connaissance qu'il aurait eue de ces fissures, aurait omis volontairement d'en donner connaissance aux acquéreurs ; que les consorts K... ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'une réticence dolosive de la part du vendeur ; que les consorts invoquent également l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble du fait de l'existence de fissures reprises et masquées ; que cependant, outre le fait que la préexistence des fissures reprises à la vente ne soit pas établie, il convient de rappeler que les qualités substantielles sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté ; qu'or en l'espèce, les époux K... en signant l'acte de vente qui comprenait une clause aux termes de laquelle il prenait le bien vendu en l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison, soit de l'état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après, soit de l'état du sol et du sous-sol en raison de fouilles ou d'excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède, ont ainsi démontré que la possibilité de l'existence de désordres affectant la construction ne constituait pas pour eux une qualité essentielle de leur acquisition ; qu'il y a lieu de les débouter de leur action sur le fondement de l'erreur ; qu'à titre infiniment subsidiaire, les consorts K... invoque l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble vendu ; que cependant, compte tenu de la clause rappelée ci-dessus et du fait qu'ils ne rapportent pas la preuve de la connaissance d'un vice caché affectant l'immeuble par le vendeur, ils ne peuvent rechercher la garantie du vendeur au titre des vices cachés » ; Et aux motifs adoptés que « sur la fin de non-recevoir consécutive à la prescription de l'action en garantie des vices cachés, l'article 1648 du code civil enferme l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; que le vendeur, M. C... fait valoir que la découverte des fissures est datée de façon certaine par une déclaration de sinistre faite par les époux K... à la GMF le 24 septembre 2012 faisant état de l'apparition de fissures le 4 mai 2011 et que la date de l'action intentée à son encontre est déterminée par l'assignation en référé expertise engagée par les acquéreurs en date du 14 avril 2014 ; que pour s'opposer à cette forclusion, les époux K... indiquent qu'ils ne sont pas inquiétés pensant qu'il s'agissait de fissures de structures et que ce n'est que le 24 septembre 2012, qu'ils ont compris l'ampleur des dégâts et par conséquent fait une déclaration de sinistre faisant état "d'une évolution très marquée et très rapide depuis le printemps 2012 sur les plafonds, les murs et cloisons, les carrelages, nouveaux dégâts presque chaque jour" ; que donc, selon eux, le délai né commence à courir qu'à compter de leur déclaration à la compagnie d'assurance, et donc l'action a été engagée dans le délai de deux ans ; qu'or, il résulte du rapport d'expertise que les premières fissures seraient anciennes sans qu'il puisse les dater, que la description de la progression des désordres faite par les époux C... rend crédible le fait qu'ils n'ont réalisé la gravité de la situation qu'au printemps 2012, sans qu'il soit possible pour eux d'en déterminer la cause et donc l'existence d'un vice caché ; qu'il convient, en conséquence, de prendre en considération la date de la déclaration de sinistre comme point de départ du délai de forclusion soit le 24 septembre 2012 ; que l'action a donc bien été engagée dans le délai de deux ans et est donc recevable ; que sur l'existence de vices cachés et la réticence dolosive de M. C... ; qu'aux termes des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantir à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que M. G... C... est tenu à garantie ; que toutefois, une clause d'exonération de garantie des vices cachés a été stipulée dans l'acte vente ainsi rédigée "l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison, soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après, soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou d'excavation qui auraient pu être pratiquées sous le bien (...)" ; que cette clause a vocation à s'appliquer dans la mesure où M. G... C... n'est pas un professionnel de l'immobilier, qu'il a fait construire sa maison en 1984 par un constructeur ; que cette clause peut toutefois être écartée en cas de réticence dolosive du vendeur qui aurait sciemment omis de signaler l'existence de désordres qu'il connaissait ; que la preuve de cette connaissance doit être rapportée par celui qui l'invoque et dans le cas présent les époux K... ; qu'ils se fondent sur deux observations de l'expert, d'une part, l'existence de travaux de reprises de fissures anciens et la très probable apparition de fissures très rapidement après la construction ; qu'or, l'expert indique ne pouvoir dater à 10 ans près les travaux de reprises des fissures et en conséquence, il est impossible d'attribuer leur paternité au constructeur, à M. C..., qui s'en défend ou aux époux K... qui le contestent également ; qu'en tout état de cause, lors de leur visite de la maison, aucun de ces désordres n'étaient visibles et ils ne sont apparus aux époux K... que sept ans après l'acquisition de la maison, ce qui accrédite la thèse de M. C... selon laquelle aucune fissure n'était apparue dans la maison ; qu'en outre, si des fissures étaient apparues aussi rapidement que le dit l'expert après la construction de la maison, M. C... aurait fait intervenir la garantie décennale du constructeur, ce qui n'est pas démontré ; qu'en conséquence, faute de pouvoir démontrer la connaissance qu'avait M. C... de l'existence des fissures, il y a lieu de constater que M. G... C... n'est pas tenu des vices cachés affectant l'immeuble qu'il a vendu à M. et Mme K... » ; Alors 1°) que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice caché lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu, d'une part, que les époux K..., acquéreurs en 2004 d'un immeuble que M. C... avait fait construire en 1984, n'avaient constaté l'apparition de fissures qu'en mai 2011, qu'il était établi que des travaux de reprise avaient été effectuées sur des fissures préexistantes aux désordres constatés et qu'aucune fissure n'était visible lors de la visite de la maison préalable à son acquisition par les époux K... ; qu'en excluant ainsi que les consorts K... aient pu connaître l'existence des fissures antérieures et qu'ils aient en conséquence effectué des travaux de reprise sur celles-ci, ce dont il résultait que seul M. C... pouvait avoir effectué ou fait effectuer lesdits travaux de reprise, qu'il avait ainsi caché à ses acquéreurs l'existence de malfaçons et qu'il ne pouvait donc opposer aux consorts K... la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a méconnu l'article 1643 du code civil ; Alors 2°) en outre que tout jugement doit être motivé ; qu'en retenant que si des fissures étaient survenues rapidement après la construction de l'immeuble, M. C... aurait engagé la garantie décennale du constructeur, la cour d'appel, qui a statué par des motifs hypothétiques, a méconnu l'article 455 du code de procédure civile.