Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 25 février 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01123 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPKR
PRONONCÉE PAR
Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 17 janvier 2025 et lors du lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. PREVIMMO
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.R.L. JKM IMAGES
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Théo CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P441
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte délivré le 24 octobre 2024, la SCI PREVIMMO, propriétaire de locaux commerciaux situés à Morangis et donnés à bail à la SARL JKM IMAGES, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du bail,
- subsidiairement, par application des articles 1224 à 1229 du code civil, et si par extraordinaire le tribunal estimait que la clause résolutoire n'est pas acquise, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, compte tenu des manquements graves et renouvelés aux obligations du bail,
- ordonner l'expulsion pure et simple et sans délai de la SARL JKM IMAGES, ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], et cela avec le concours de la force publique en cas de besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement,
- autoriser la SCI PREVIMMO à faire séquestrer les objets mobiliers trouves dans les lieux lors de l'expulsion sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et péril de la partie expulsée, conformément aux dispositions de l'article L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner la SARL JKM IMAGES à payer à la SCI PREVIMMO :
- la somme de 11.439,79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juillet 2024,
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges mensuels, à compter du mois de novembre 2024, et cela jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
- la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivre le 22 juillet 2024.
A l'appui de ses demandes, la SCI PREVIMMO expose que :
- elle a donné à bail à la SARL JKM IMAGES des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de 9 ans à compter du 15 décembre 2023, moyennant un loyer annuel de 15.600 euros hors taxes et hors charges,
- la SARL JKM IMAGES ne réglant plus ses loyers depuis le mois de mai 2024, la SCI PREVIMMO l'a mise en demeure par courrier daté du 28 mai 2024 de régulariser la situation, en vain,
- après relances sans effet, la SCI PREVIMMO a donc fait délivrer à la SARL JKM IMAGES un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 juillet 2024, réclamant la somme en principal de 3.960 euros, qui est demeuré infructueux,
- selon décompte arrêté au 7 octobre 2024, la dette locative s'élève à la somme de 11.439,79 euros.
Initialement appelée le 3 décembre 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 17 janvier 2025 au cours de laquelle la SCI PREVIMMO, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation, actualisant la dette à la somme de 13.956,49 euros, dont 1.320 euros payés la veille de l'audience sont à déduire et précisant s'opposer à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
La SARL JKM IMAGES, représentée par avocat, a reconnu oralement le principe et le quantum de la dette, qu'elle a actualisé de son virement d'un montant de 1.320 euros, et s'est référée à ses conclusions en réponse n°1 aux termes desquelles, au visa des article 835 et 1343-5 du code civil, de l'article L145-41 du code de commerce et des articles 695 et suivants du code de procédure civile, elle sollicite :
- à titre principal, que soit déboutée la SCI PREVIMMO de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- à titre subsidiaire, de réduire la somme de 15.483,54 euros à la somme de 12.636,49, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais à compter de l'ordonnance à venir, et condamner la SCI PREVIMMO aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Théo CHARPENTIER ainsi qu'au paiement à la société FRANCE CABARETS à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle a précisé oralement contester le commandement de payer, le jugeant imprécis et solliciter des délais, ayant contracté des partenariats lui permettant de démarrer réellement son activité et payer les échéances en plus du loyer courant.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Selon les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Sur la demande de résiliation du bail
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bail liant les parties stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer, demeuré infructueux.
En l'espèce, la SCI PREVIMMO justifie, par la production du bail du 24 octobre 2024, de la mise en demeure datée du 28 mai 2024, du commandement de payer délivré le 22 juillet 2024 et du décompte actualisé au mois de janvier 2025 inclus, que sa locataire, la SARL JKM IMAGES, a cessé de payer ses loyers.
Il convient de relever que la SARL JKM IMAGES a soulevé dans ses écritures la mauvaise foi du commandement de payer délivré en juillet sans justifier de l'interdiction de délivrer un commandement de payer le 22 juillet, tous les bureaux n'étant pas fermés puisque le commissaire de justice a délivré l'acte. Elle soulève également l'impression du décompte qu'il conviendra d'écarter étant suffisamment clair et précis dans les sommes appelées, distinguant le loyer des charges et les périodes d'impayés.
Force est de constater que, la SARL JKM IMAGES, ne soutient qu'avec peu de conviction ses arguments inopérants, ayant reconnu à l'audience oralement le principe et le quantum de la dette.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L145-41 du code de commerce, le 22 juillet 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 23 août 2024.
Il convient de considérer la SARL JKM IMAGES occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai, à défaut la SCI PREVIMMO étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'une astreinte, l'exécution forcée de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.
Sur les demandes en paiement
s'agissant des indemnités d'occupation
Le maintien dans les lieux de la SARL JKM IMAGES causant un préjudice à la SCI PREVIMMO, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 23 août 2024 et jusqu'à libération effective des lieux.
s'agissant des impayés de loyers
Par ailleurs, la SCI PREVIMMO fait valoir à l'audience du 17 janvier 2025, que la SARL JKM IMAGES reste à lui devoir la somme en principal de 12.636,49 euros (15.956,49 - 1.320) au titre des loyers, charges, taxes et d'indemnités d'occupation arrêtés au mois de janvier 2025 inclus et produit un décompte actualisé à cette date.
La SARL JKM IMAGES, n'établissant pas s'être acquittée de la somme réclamée, ne conteste pas le principe et le quantum de la dette.
En conséquence, l'obligation de la SARL JKM IMAGES de payer sa dette locative n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision.
Il convient en conséquence de condamner la SARL JKM IMAGES à payer à la SCI PREVIMMO au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtés au mois de janvier 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable et reconnue de 12.636,49 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 3.960 et à compter du 24 octobre 2024, date de l'assignation pour le surplus.
Sur les demandes reconventionnelles de délai de paiement
La SARL JKM IMAGES sollicite que lui soit accordée les plus larges délais de paiement pour lui permettre d'apurer sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire.
La SCI PREVIMMO indique cependant s'y opposer, précisant ne pas y avoir eu de paiement depuis 4 mois.
Il y lieu de prendre en compte la situation sanitaire actuelle et passée ainsi que la situation économique et la hausse des énergies, leurs effets sur la situation financière et le récent effort de paiements consenti par la SARL JKM IMAGES en vue d'apurer le passif.
Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre.
Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l'occupation des lieux continueront d'être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d'occupation.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La SARL JKM IMAGES, succombante à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré.
La SARL JKM IMAGES sera condamnée à payer à la SCI PREVIMMO la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la cause résolutoire au 23 août 2024 ;
CONDAMNE la SARL JKM IMAGES à payer à la SCI PREVIMMO la somme de 12.636,49 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtée au mois de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 3.960 et à compter du 24 octobre 2024 pour le surplus ;
SUSPEND toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL JKM IMAGES se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 17 mensualités d'un montant de 700 euros et d'une 18ème mensualité pour le solde, à verser en plus des loyers et charges courants ;
DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 15 mars 2025 et les suivants avant le 15 de chacun des mois ;
DIT qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la SARL JKM IMAGES et de tous occupants de son chef hors des locaux commerciaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3], sans qu'il y ait lieu d'assortir celle-ci d'une astreinte, l'exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique,
- la SARL JKM IMAGES devra payer mensuellement à la SCI PREVIMMO, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter du 23 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ;
RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE la SARL JKM IMAGES à payer à la SARL JKM IMAGES la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL JKM IMAGES aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 25 février 2025, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
