Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
LOYERS COMMERCIAUX
30C
N° RG 24/04986 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIFP
Minute n° 24/00080
EXPERTISE
Grosse délivrée
le :
à
JUGEMENT RENDU LE VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.
Le Juge des Loyers Commerciaux,
A l’audience publique tenue le 02 Octobre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
S.C.I. EXPANSION 2 PLUS, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocats au barreau de BORDEAUX
ET :
S.A.S. KOP.K, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sandrine MAS-BLANCHOT, avocat au barreau de BORDEAUX
Qualification du jugement : contradictoire et succeptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 27 novembre 2009, la SCI EXPANSION 2 PLUS a donné à bail commercial à la SARL KOP.K, à compter du 1er janvier 2010 pour une durée de neuf ans, un local situé [Adresse 1] à [Localité 6] 33, moyennant un loyer annuel initial de 15.600 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de location et vente de matériel de loisirs, activités de glisse, cycles.
Le 21 novembre 2023, le bailleur a fait signifier au preneur un congé pour le 30 juin 2024 avec offre de renouvellement du bail, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges.
Par message électronique du 12 décembre 2023, le preneur a notifié au bailleur son accord sur le principe du renouvellement du bail, mais son opposition au montant du loyer proposé.
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 05 février 2024, la SCI EXPANSION 2 PLUS a, par acte du 15 mai 2024, fait assigner la SAS KOP.K (WESTERN FLYERS) devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 30 juin 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, la SCI EXPANSION 2 PLUS, soutenant son mémoire déposé au greffe le 27 août 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux :
à titre principal de :fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 30 juin 2024 à la somme annuelle de 30.000 euros hors taxes et hors charges,ordonner le paiement des intérêts en vertu de l’article 1231-6 du code civil, ainsi que leur capitalisation sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,à titre subsidiaire de :statuer ce que de droit sur la demande d’expertise judiciaire formée par la société KOP.K,fixer provisoirement et durant l’instance le loyer des lieux loués à la somme de 23.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 30 juin 2024,en tout état de cause, de condamner la société KOP.K au paiement des dépens de l’instance, et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI EXPANSION 2 PLUS soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative, le déplafonnement étant acquis de plein droit compte tenu de la durée du bail supérieure à 12 ans par l’effet de sa tacite prolongation depuis le 1er janvier 2020.
Elle prétend que la valeur locative doit être fixée à la valeur unitaire au m² de 480 euros hors taxes par an, à appliquer à une surface utile de 63,01 m².
A titre subsidiaire, la SCI EXPANSION 2 PLUS, au visa de l’article R145-30 du code de commerce indique qu’elle n’entend pas s’opposer à la demande d’expertise, et expose que dans cette hypothèse le loyer provisionnel doit être établi au loyer médian calculé à partir des loyers sollicités par le bailleur et par le preneur, compte tenu de ce que le déplafonnement est acquis.
A l’audience, la SAS KOP.K (WESTERN FLYERS), soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 septembre 2024 et déposé au greffe le 18 septembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de:
statuer ce que de droit sur la demande de déplafonnement,débouter la société EXPANSION 2 PLUS de ses demandes,à titre principal :ordonner la fixation du loyer annuel renouvelé à effet du 30 juin 2024 au montant de 16.000 euros hors charges et hors taxes,ordonner la fixation du loyer provisoire durant l’instance à la somme de 16.000 euros hors taxes et hors charges par an,ordonner le remboursement par la société EXPANSION 2 PLUS des sommes indument perçues du 30 juin 2024 au prononcé de la décision à intervenir,à titre subsidiaire, désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués au 30 juin 2024, en mettant la consignation à la charge du demandeur au déplafonnement et à la procédure,en tout état de cause, condamner la société EXPANSION 2 PLUS au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La société KOP.K soutient, sur le fondement de l’article L145-33 du code de commerce, que la valeur locative doit être fixée à la valeur unitaire au m² de 250 euros hors taxes par an, à appliquer à une surface utile de 64 m².
MOTIVATION
Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial
En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque par l’effet de la tacite prolongation, le bail aura duré plus de douze ans.
En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2009, ayant pris effet le 1er janvier 2010 est arrivé à son terme le 31 décembre 2019, et s’est depuis cette date poursuivi par tacite prolongation. Le bail a donc une durée effectivement supérieure à douze ans, ce qui doit conduire à déterminer, pour la fixation de la valeur du bail renouvelé le 30 juin 2024, la valeur locative des locaux donnés à bail.
Les parties produisent chacune au soutien de leurs prétentions des expertises non judiciaires et non contradictoires qui formulent des propositions de fixation de la valeur locative comprises entre 16.000 et 30.000 euros. Ces éléments, non corroborés par d’autres pièces, ne peuvent permettre de statuer sur la demande principale en fixation du loyer formée par le bailleur.
Ces éléments démontrent l’existence d’une divergence des parties sur des points de fait relatifs aux critères utilisés pour la fixation de la valeur locative, qui justifie d’ordonner une expertise judiciaire.
En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés de la société bailleresse, demanderesse à l’instance.
Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours, et non au montant médian entre les deux demandes des parties, ni au montant proposé par le preneur, les éléments produits par chacun d’eux n’étant pas suffisamment probants et n’ayant pas été contradictoirement discutés notamment au titre des éléments de comparaison retenus par le preneur et son expert.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 30 juin 2024 entre la SCI EXPANSION 2 PLUS et la SAS KOP K (WESTERN FLYERS) portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 6] 33, ordonne une mesure d’expertise confiée à [J] [M] épouse [F], demeurant Cabinet [M] [Adresse 3] à [Localité 5], pour y procéder, avec mission de:
1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,
2 - évaluer la valeur locative à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,
3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,
Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois ;
Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;
Fixe à la somme de 3.000 euros la provision que le demandeur, la SCI EXPANSION 2 PLUS, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;
Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;
Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;
Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;
Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;
Réserve les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles ;
Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;
La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
