Cour de cassation, 04 octobre 2018. 17-27.371

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 octobre 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10510 F Pourvoi n° C 17-27.371 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme Béatrice X..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 5 octobre 2017 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. Gérard Y..., 2°/ à Mme Madeleine Z... épouse Y..., domiciliés [...] , 3°/ à M. Vincent A..., domicilié [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 septembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme D..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. A..., de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. et Mme Y... ; Sur le rapport de Mme D..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... et la somme de 3 000 euros à M. A... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Mme Béatrice X... mal fondée en sa demande de nullité du compromis de vente signé le 2 décembre 2010 portant sur une propriété constituée d'un immeuble bâti et de diverses parcelles de terre sis à Saint-Alban lieudit « Cabot », propriété cadastrée section [...] , [...], [...], [...] et [...], d'avoir débouté Mme X... de toutes ses demandes et de l'avoir condamnée à payer à M. et Mme Y..., pris ensemble, la somme de 40 000 euros à titre de clause pénale ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « Madame Béatrice X... soutient que la promesse de vente du 2 décembre 2010 est nulle en raison de la défaillance de la condition suspensive de purge du droit de préemption de la SAFER puisque la vente ne lui a pas été notifiée en violation de l'article R.143-2 1° b du code rural et de la pêche maritime ; qu'en application de l'article L.143-1 du code rural, il est institué au profit des sociétés d'aménagement foncier d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole quelles que soient leurs dimensions, sous réserve des dispositions prévues au premier alinéa de l'article L. 143-7 ; que le champ d'application du droit de préemption de la SAFER est défini à l'article R. 143-2 de ce code ainsi libellé au 2 décembre 2010 : « Sont considérés comme fonds agricoles ou terrains à vocation agricole, pour l'application de l'article L. 143-1 : 1° Les immeubles non bâtis susceptibles de faire l'objet d'une opération d'aménagement foncier prévue par l'article L. 121-1 ou compris dans un espace naturel et rural, à l'exception : a) De ceux qui, avant la date prévue pour leur aliénation, sont le support d'un équipement permanent en usage ou d'une activité, sans rapport avec une destination agricole ou forestière ; b) De ceux qui constituent, dans la limite de la superficie prévue au deuxième alinéa de l'article R. 143-1, les dépendances immédiates de bâtiments d'habitation ne faisant pas partie d'une exploitation agricole ou forestière ; c) Des surfaces boisées qui ne peuvent pas faire l'objet d'un droit de préemption en application du 6° de l'article L. 143-4 ; [...] » ; que les parties ne contestent pas que la longère située sur la parcelle ZP n° 11b n'était pas susceptible de préemption ; que les exceptions prévues à l'article R.143-2 1° sont alternatives de sorte que les immeubles non bâtis répondant à une seule des exceptions prévues au paragraphe a, b ou c ne sont pas susceptibles de préemption ; qu'il résulte tant du paragraphe « Désignation » du bien vendu que des photographies versées aux débats que les parcelles non bâties objet du compromis de vente du 2 décembre 2010 constituent un « jardin paysager et arboré » à usage exclusif de parc d'agrément pour les occupants de la longère pour être engazonnées et plantées d'arbres fruitiers, d'arbustes d'ornement et d'autres plantes à fleurs ; qu'en application de l'article R.143-2 1° a, il s'en déduit que, n'ayant aucun rapport avec une destination agricole ou forestière, la vente de, ces parcelles ne doit pas être notifiée à la SAFER puisqu'elles ne peuvent pas faire l'objet d'un droit de préemption ; que cette analyse a été à bon droit communiquée par Maître A... à Madame X... dès le 29 mars 2011 ; qu'en outre, aucun texte ne dispose que le seul classement au cadastre des parcelles [...] et [...] en zone A du PLU a pour effet de les soumettre au droit de préemption de la SAFER ; que par ailleurs, aucune argumentation contraire ne peut utilement être tirée du simple constat que Maître B..., notaire chargé de la vente des mêmes biens après le refus de Madame X... de passer l'acte authentique, a, dans l'acte du 24 mai 2013 notifié la vente envisagée à la C.... En effet, l'appréciation de cet officier ministériel de la situation du bien « dans la zone de préemption de la SAFER de BRETAGNE » ne constitue pas une preuve de son bien-fondé sur le plan légal ou réglementaire alors que l'article R. 143-2 1° ne définit pas le champ d'application du droit de préemption de la SAFER en fonction de la zone de situation des terrains non bâtis mais en fonction de leur « vocation agricole » sous réserve des exceptions qu'il prévoit ; qu'en conséquence, la cour, adoptant les justes motifs des premiers juges, confirmera le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de nullité fondée sur la défaillance de la condition suspensive de purge du droit de préemption de la SAFER » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « L'article R 143-2 du code rural et de la pêche maritime, en son 1° définit comme fonds agricole ou terrains à vocation agricole, soumis au droit de préemption institué par l'article L. 143-1 du même code au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural, les immeubles non bâtis susceptibles de faire l'objet d'une opération d'aménagement foncier prévue par l'article L. 121-1 ou compris dans un espace naturel et rural ; que les alinéas a) et b) de ce même article R 143-2 1° apportent deux exceptions à cette définition : sont exclus de la définition de fonds agricoles ou terrains agricoles, d'une part aux termes de l'alinéa a) ceux qui, avant la date prévue pour leur aliénation, sont le support d'un équipement permanent en usage ou d'une activité, sans rapport avec une destination agricole ou forestière, d'autre part aux termes de l'alinéa b) ceux qui constituent, dans la limite de la superficie prévue au deuxième alinéa de l'article R 143-1 du code les dépendances immédiates de bâtiments d'habitation ne faisant pas partie d'une exploitation agricole ou forestière ; que pour prétendre que le bien et plus précisément les parcelles non bâties dont elle projetait l'acquisition étaient soumises au droit de préemption de la C... Béatrice X... se réfère au b) de l'article R 143-2 1° du code rural et de la pêche maritime et affirme que, puisqu'un décret du 16 février 2011 a réduit de dix ares à zéro are la surface minimale visée à cet alinéa, les terres dépendantes du bâtiment d'habitation qu'elle s'était engagée à acheter étaient soumises à ce droit ; que pour conforter sa position elle se réfère à un arrêt de la cour d'appel de Rennes en date du 25 juin 2008 ; que son raisonnement ne peut cependant être retenu ; qu'en effet, si la cour d'appel de Rennes, dans l'espèce qui lui était soumise, a retenu l'existence d'un droit de préemption au profit de la C... au visa de l'article R 143-2 du code rural et de la pêche maritime c'est parce que « les terres objet de la vente avaient conservé leur vocation agricole comme n'étant pas le support d'un équipement permanent en usage ou d'une activité, sans rapport avec une destination agricole ou forestière (absence d'aménagement particulier en jardin d'agrément) » ; qu'or il est acquis en l'espèce puisque la défenderesse l'écrit elle-même dans ses conclusions, que « l'ensemble du bien vendu avait perdu le caractère de fonds agricole et que la maison ne constituait plus un siège d'exploitation, les terres n'étant plus exploitées » ; qu'au demeurant la description faite par le compromis de vente signé par les parties, en son paragraphe intitulé « Désignation », est la suivante : « une longère en pierres sous couverture d'ardoises entièrement rénovée comprenant : [ ] Garage attenant Chauffage électrique Jardin paysagé et arboré » ; que les photographies versées aux débats par les parties permettent de s'assurer que cette description correspond à la réalité puisque les parcelles entourant la maison d'habitation sont plantées d'arbres d'essences diverses ainsi que de parterres de fleurs variées ; que c'est donc l'exception édictée par l'alinéa a) de l'article R 143-2 1° du code rural et de la pêche maritime qui a vocation à s'appliquer en l'occurrence qui exclut l'exercice par la C... de son droit de préemption puisque, avant la date prévue pour leur aliénation, les parcelles non bâties vendues par les époux Y... Z... étaient le support d'un équipement permanent sans rapport avec une destination agricole ou forestière, à savoir un jardin d'agrément ; que c'est enfin vainement que Béatrice X... prétend (invoquant cette fois la défaillance du notaire dans son devoir de conseil notion juridique hors sujet au soutient d'une demande de nullité d'un contrat auquel par hypothèse ce dernier n'est pas partie) que maître A... aurait failli en ne précisant pas, au compromis de vente, que les parcelles attenantes à la maison d'habitation étaient classées en zone A du Plan Local d'Urbanisme donc à vocation agricole ce qui les soumettait ipso facto au droit de préemption de la C... ; qu'outre le fait que cet argument n'est certainement pas opposable aux vendeurs, qui ne peuvent endosser l'éventuelle responsabilité de l'officier ministériel chargé de recueillir l'acte de vente, le classement des parcelles visées en zone A du PLU ne fait pas obstacle à l'application des dispositions réglementaires ci-dessus retenues pour considérer que les parcelles non bâties vendues n'étaient pas soumises au droit de préemption de la C... ; qu'ainsi, puisque le reproche adressé par Béatrice X... à ses vendeurs de ne pas l'avoir informée de la nécessité de purger le droit de préemption de la C... avant l'acquisition qu'elle projetait de faire n'était pas justifié, sa demande de nullité du compromis de vente fondée sur le prétendu dol des époux Y... Z... à ce sujet sera rejetée sans qu'il soit nécessaire de s'interroger sur la valeur du fondement juridique particulièrement contestable qu'elle a donné à cette demande sur ce premier argument » ; ALORS QU'en sa rédaction applicable au litige, l'article R. 143-2 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Sont considérés comme fonds agricoles ou terrains à vocation agricole, pour l'application de l'article L. 143-1 :1° Les immeubles non bâtis susceptibles de faire l'objet d'une opération d'aménagement foncier prévue par l'article L. 121-1 ou compris dans un espace naturel et rural, à l'exception :a) De ceux qui, avant la date prévue pour leur aliénation, sont le support d'un équipement permanent en usage ou d'une activité, sans rapport avec une destination agricole ou forestière ;b) De ceux qui constituent, dans la limite de la superficie prévue au deuxième alinéa de l'article R. 143-1, les dépendances immédiates de bâtiments d'habitation ne faisant pas partie d'une exploitation agricole ou forestière ( ) » ; qu'en jugeant que les parcelles non bâties objet de la vente n'auraient pu faire l'objet d'un droit de préemption de la SAFER en retenant qu'elles constituaient un « jardin paysager et arboré », relevant de l'alinéa a) de l'article précité, cependant que ce jardin constituait les dépendances immédiates du bâtiment d'habitation qu'il entourait, de sorte que c'est exclusivement par application de l'alinéa b) de l'article précité que l'existence et l'étendue du droit de préemption devait être appréciées, la cour d'appel a violé l'article R. 143-2 1° a) du code rural et de la pêche maritime, en sa rédaction applicable au litige, par fausse application et l'article R. 143-2 1° b) du même code par refus d'application. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Mme Béatrice X... mal fondée en sa demande de nullité du compromis de vente signé le 2 décembre 2010 portant sur une propriété constituée d'un immeuble bâti et de diverses parcelles de terre sis à Saint-Alban lieudit « Cabot », propriété cadastrée section [...] , [...], [...], [...] et [...], d'avoir débouté Mme X... de toutes ses demandes et de l'avoir condamnée à payer à M. et Mme Y..., pris ensemble, la somme de 40 000 euros à titre de clause pénale ; AUX MOTIFS QUE « le fait, pour les époux Y..., de n'avoir pas informé Madame X... que la parcelle n° [...] constituait l'assiette d'un chemin d'exploitation que l'Association Foncière avait refusé de leur vendre et dont elle avait demandé la remise en état, ne peut constituer une réticence dolosive puisque l'appelante ne rapporte la preuve ni de leur volonté de lui dissimuler cette information, ni du fait que, si elle l'avait connue, elle n'aurait pas contracté ; qu'en effet, la destination donnée par son propriétaire à la parcelle n° [...] non vendue à Madame X... ne pouvait constituer pour elle une qualité substantielle attachée aux parcelles qu'elle se proposait d'acquérir, étant observé qu'il n'est ni prouvé ni allégué que l'Association Foncière exerçait effectivement, avant le 2 décembre 2010, son droit de propriété ou que son exercice était de nature à causer un quelconque trouble de jouissance aux propriétaires riverains ; que dans ces conditions, les époux Y... n'étaient tenus de donner à Madame X... aucune information sur la parcelle n° [...] non comprise dans la vente ; qu'il appartenait à cette dernière, si elle faisait de l'acquisition de cette parcelle une condition de son acquisition des parcelles vendues par les époux Y..., d'en aviser les vendeurs et, avant de signer la promesse de vente, de se rapprocher de l'Association Foncière ou de faire de l'acquisition de la parcelle n° [...] une condition suspensive de la vente du « Cabot » ; qu'au surplus, la cour observe qu'aucune pièce ne permet de prouver d'une part l'existence d'un empiétement susceptible de justifier la demande de remise en état réclamée au époux Y... par l'Association Foncière, et d'autre part la nécessité de l'assèchement de l'étang pour effectuer une telle remise en état. En tout état de cause, l'Association Foncière y a renoncé ainsi qu'il résulte du courrier du 16 février 2011 de la mairie de Saint-Alban ; qu'en conséquence, la cour considère que c'est par des motifs pertinents qu'elle adopte que les premiers juges ont débouté Madame X... de sa demande d'annulation du compromis de vente pour dol » ; 1°/ ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en retenant que Mme X... n'aurait pas établi la volonté des époux Y... de lui dissimuler que l'association foncière avait demandé la remise en état de la parcelle n° [...] qui constituait l'assiette d'un chemin d'exploitation, sans s'expliquer sur le courrier du 28 janvier 2011 duquel il résultait que, lors de sa réunion du 29 octobre 2010, c'est-à-dire avant la signature de la promesse de vente, l'association foncière de la commune de Saint-Alban avait demandé la remise en état du chemin d'exploitation section [...] , partageant en deux les parcelles objet de la vente, et que Mme Y... avait été informée de cette décision lors d'un entretien avec un membre de cette association, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, en sa rédaction applicable au litige ; 2°/ ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en retenant que Mme X... n'aurait pas établi que la demande de remise en état l'aurait empêchée de contracter, si elle l'avait connue, car il n'aurait pas été démontré que l'exercice du droit de propriété par l'association foncière sur la parcelle n° [...] aurait été de nature à causer un quelconque trouble de jouissance aux propriétaires riverains, cependant que dès lors que cette parcelle partageait en deux la propriété objet de la vente, il résultait nécessairement que son usage comme chemin d'exploitation pour relier la voie publique causerait des troubles aux occupants de la maison et du jardin ainsi traversé, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, en sa rédaction applicable au litige ; 3°/ ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en retenant qu'il n'aurait été « ni prouvé ni allégué que l'Association Foncière exerçait effectivement, avant le 2 décembre 2010, son droit de propriété », sans s'expliquer sur le courrier du 28 janvier 2011 duquel il résultait que, lors de sa réunion du 29 octobre 2010, c'est-à-dire avant la signature de la promesse de vente, l'association foncière de la commune de Saint-Alban avait demandé la remise en état du chemin d'exploitation section [...] , partageant en deux les parcelles objet de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, en sa rédaction applicable au litige ; 4°/ ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en retenant qu'aucune pièce ne permettrait de prouver l'existence d'un empiètement susceptible de justifier la demande de remise en état de la parcelle n° [...] et la nécessité de l'assèchement de l'étang pour effectuer cette remise en état, quand la seule dissimulation de la demande de remise en état suffisait à constituer le dol, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article 1116 du code civil, en sa rédaction applicable au litige ; 5°/ ALORS QUE le dol s'apprécie lors de la formation du contrat ; qu'en retenant, pour exclure la réticence dolosive des vendeurs lors de la signature de la promesse de vente du 2 décembre 2010, qu'il résultait d'un courrier du 16 février 2011 que l'association foncière avait renoncé à demander la remise en état de la parcelle n° [...], la cour d'appel s'est fondée sur un élément postérieur à la conclusion du contrat, en violation de l'article 1116 du code civil, en sa rédaction applicable au litige.