Cour d'appel, 28 novembre 2023. 21/00815

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le28/11/2023 la SELARL WALTER & GARANCE la SELARL B&J BENDJADOR ARRÊT du : 28 NOVEMBRE 2023 N° : - 23 N° RG 21/00815 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GKKX DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 06 Octobre 2020 PARTIES EN CAUSE APPELANTE à titre principal, INTIMÉE sur appel incident : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265261398389618 S.C.I. [Z] [D] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 5] [Localité 4] ayant pour avocat Me Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE, avocat au barreau de TOURS D'UNE PART INTIMÉE à titre principal, APPELANTE incidente : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265259588783808 S.A.R.L. PIERRE IMMOBILIER TOURAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] [Localité 4] ayant pour avocat Me Jihane BENDJADOR de la SELARL B&J BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS INTIMÉS sur appel provoqué : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265261398389618 Monsieur [U] [R] né le 19 Décembre 1981 à [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 4] ayant pour avocat Me Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE, avocat au barreau de TOURS Madame [V] [D] née le 28 Septembre 1981 à [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 4] ayant pour avocat Me Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE, avocat au barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 18 Mars 2021. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 septembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du 16 Octobre 2023 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants. Lors du délibéré, au cours duquel Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de: Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles GREFFIER : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. ARRÊT : Prononcé publiquement le 28 NOVEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCEDURE : Par contrat du 1er juillet 2014, la SCI [Z]-[D] a confié à la Sarl Pierre immobilier Touraine la réalisation de travaux portant sur l'édification d'une maison sur un terrain lui appartenant situé [Adresse 3] à [Localité 4], au prix de 289 000 € TTC. Le permis de construire a été accordé le 21 avril 2015. Les travaux n'ont finalement pas été réalisés. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 juillet 2017, la SCI [Z]-[D] a sollicité, par l'intermédiaire de son conseil, la nullité du contrat estimant que ce contrat s'analysait en un contrat de construction de maison individuelle. Par acte d'huissier en date du 12 mars 2018, la SCI [Z]-[D], ainsi et M. [R] et Mme. [D] ont fait assigner la Sarl Pierre immobilier touraine devant le tribunal de grande instance de Tours aux fins de voir requalifier le contrat signé en contrat de construction de maison individuelle. Par jugement en date du 6 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Tours a : - débouté la Sci [Z]-[D] de l'intégralité de ses demandes ; - condamné la Sarl Pierre immobilier touraine à verser à M. [R] et Mme. [D] la somme de 11 400 euros en réparation de leur préjudice, - condamné la Sci [Z]-[D] à verser à la Sarl Pierre immobilier touraine la somme de 28 900 euros en exécution du contrat, - condamné la Sci [Z]-[D] aux dépens, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ni à exécution provisoire. Par déclaration en date du 18 mars 2021, la SCI [Z] [D] a relevé appel de l'intégralité de ce jugement. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, la Sci [Z]-[D], M. [U] [R] et Mme [V] [D] (ci-après les consorts [Z]) demandent à la cour de : - infirmer le jugement du 6 octobre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Tours, en ce qu'il a débouter la Sci [Z]-[D] de l'intégralité de ses demandes ; condamner la Sarl Pierre immobilier touraine à verser à M. [R] et Mme. [D] la somme de 11 400 euros en réparation de leur préjudice ; condamner la Sci [Z]-[D] à verser à la Sarl Pierre immobilier touraine la somme de 28 900 euros en exécution du contrat ; condamner la Sci [Z]-[D] aux dépens et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ni à exécution provisoire. - confirmer le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau, - dire et juger que le contrat signé entre les parties le 1er juillet 2014 constitue un contrat de construction de maison individuelle, - annuler le contrat signé entre les parties le 1er juillet 2014 en ce qu'il méconnait les dispositions d'ordre public prescrites par le code de la construction et de l'habitation ou à défaut, prononcer la résolution du contrat aux torts et risques de la Sarl Pierre immobilier touraine du fait de l'absence de construction de l'ouvrage, En conséquence, - condamner la Sarl Pierre immobilier touraine à régler à la Sci [Z]-[D] la somme de 60 336,39 euros en réparation des préjudices subis, - dire et juger irrecevable et en tout cas mal fondé l'appel incident présenté par la Sarl Pierre immobilier touraine aux fins de condamnation de la Sci [Z]-[D] à lui régler la somme de 43 350,00 € en exécution du contrat, sauf subsidiairement à plafonner les demandes de la Sarl Pierre immobilier touraine à la somme maximale de 4 728,33 €, - dire et juger irrecevable et en tout cas mal fondé l'appel provoqué dirigé par la Sarl Pierre immobilier touraine contre M. [R] et Mme. [D], et confirmer le jugement entrepris en tant qu'il a condamné la Sarl Pierre immobilier touraine à leur régler la somme de 11 400,00 € - condamner la Sarl Pierre immobilier touraine à régler à la Sci [Z]-[D] la somme de 3.500,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile - condamner la Sarl Pierre immobilier touraine à régler à M. [R] et Mme. [D] la somme de 2 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, la société Pierre immobilier touraine demande à la cour de : - déclarer mal fondé l'appel principal interjeté par la Sci [Z]-[D], - confirmer le jugement en date du 6 octobre 2020 en qu'il a débouté la SCI [Z]-[D] de toutes ses demandes. - déclarer recevable et bien fondé l'appel incident formé par la Sarl Pierre immobilier touraine, - déclarer recevable et bien l'appel incident provoqué par la Sarl Pierre immobilier touraine, - réformer la décision entreprise en : - condamnant la Sci [Z]-[D] à régler à la Sarl Pierre immobilier touraine la somme de 43 350 euros en exécution du contrat du 1er juillet 2014 ; - rejetant la demande de M. [R] et Mme. [D] à condamner la Sarl Pierre immobilier touraine à leur régler la somme de 11.400 euros en réparation du coût de leur loyer ; - confirmer le surplus du jugement en date du 6 octobre 2020 en ce qu'il a débouté la Sci [Z]-[D] de l'intégralité de ses demandes et condamné la Sci [Z]-[D] aux entiers dépens ; - condamner solidairement la Sci [Z]-[D] à verser à la Sarl Pierre immobilier touraine la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, - condamner M. [R] et Mme. [D] à verser à la Sarl Pierre immobilier touraine la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023. MOTIFS Sur la demande de requalification du contrat en contrat de de construction de maison individuelle Moyens des parties Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement critiqué en ce qu'il a exclu la qualification de contrat de contruction de maison individuelle. Ils font valoir que : - il peut y avoir contrat de maison individuelle même sans fourniture de plan, de sorte que ce critère n'est pas un critère de qualification du contrat de maison individuelle contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. Or en l'espèce, la société Pierre Immobilier Touraine s'est engagée à réaliser a minima une maison individuelle hors d'eau et hors d'air, moyennant un prix fixé globalement, à charge pour elle de sélectionner les entreprises chargées d'exécuter les travaux, sans choix laissé au maître de l'ouvrage à ce titre, de sorte que les critères de qualification de contrat de construction de maison individuelle sont réunis ; - à supposer même que le critère de fourniture d'un plan ait été déterminant, ce critère doit être considéré comme rempli même lorsque l'entrepreneur n'a pas directement fait réaliser les plans mais que les plans du projet ont été réalisés sur la base de plans préétablis par l'entrepreneur. Or en l'espèce, c'est le cas puisque les plans sur la base desquels l'autorisation de construire a été obtenue ont été réalisés par un tiers en la personne du cabinet ARTEIA, à la demande de la société Pierre Immobilier Touraine et sur la base des plans préétablis par elle dans le cadre des précédents dépôts de permis de construire, de sorte qu'elle a bien 'fait proposer' un plan au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation. La société Pierre Immobilier Touraine répond que le contrat est qualifié de contrat de construction de maison individuelle au visa de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation dès lors qu'il a été proposé ou fait proposer un plan, ce qui n'est pas le cas en l'espèce : - d'une part elle n'a jamais fait ou proposé de plans à la SCI [Z]-[D]. Elle a simplement proposé le cabinet d'architecte ARTEIA, que la SCI était libre de refuser. La SCI [Z] a contracté avec la société d'architectes ARTEIA le 14 janvier 2014 et lui a confié une mission de conception dont elle n'était pas elle-même chargée. Elle ne s'est pas immiscée dans les obligations contractuelles respectives des parties. Elle ajoute que la SCI [Z] n'a contracté avec la société Pierre Immobilier Touraine que le 1er juillet 2014, soit 7 mois après la conclusion du contrat avec la société ARTEIA. C'est donc bien le maître de l'ouvrage qui lui a fourni les plans et les autorisations d'urbanisme. - en tout état de cause, les plans annexés à la demande de permis de construire déposée en juillet 2013 sont totalement différents de ceux annexés à la demande de permis de construire déposée par la SCI le 3 juillet 2014. Réponse de la cour Les appelants soutiennent en premier lieu que le contrat doit être qualifié de contrat de constuction de maison individuelle sans fourniture de plan. Le contrat de construction d'une'maison individuelle (CCMI) est un contrat de louage d'ouvrage doté d'un régime spécifique et d'ordre public. Il peut prendre la forme soit d'un contrat de construction d'une'maison avec fourniture de plan ( CCH, art.'L.'231-1 à L.'231-13 ) soit d'un contrat de construction sans fourniture du plan (CCH, art.'L.'232-1 et L.'232-2 ). Il en résulte que l'absence de fourniture du plan par l'entrepreneur n'est pas exclusif de la qualification de contrat de construction de maison individuelle. Le contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan est défini par l'article L.232-1 du code de la construction et de l'habitation, qui dispose : 'Le contrat de louage d'ouvrage n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L. 231-1 et ayant au moins pour objet l'exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser : a) La désignation du terrain ; b) La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser ; c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l'exécution des travaux ; d) Le délai d'exéc ution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ; e) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ; f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ; g) L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat'. Pour être qualifié de contrat de construction de maison individuelle, le contrat doit donc porter sur l'exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage. En l'espèce, le contrat conclu entre la SCI Costa-[D] et la société Pierre Immobilier Touraine, intitulé 'MARCHE A PRIX FORFAITAIRE GLOBAL (CONTRACTANCE GENERAL) porte sur l'édification d'une maison individuelle sur un terrain appartenant à la SCI, moyennant un prix global de 289 000 euros TTC, payable au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Le contrat précise, dans le paragraphe 'Objet du marché' : 'le maitre d'ouvrage confie au contractant général la réalisation des travaux suivant plans, devis, descriptifs revêtus de la signature des parties, aux conditions définies ci-après et annexées aux présentes dans l'immeuble qui lui appartient ou sur lequel il s'est porté réservataire situé au [Adresse 3] à [Localité 4]'. La notice descritive annexée au contrat stipule que le contrat : - ne comprend pas la démolition, l'étude de sol et les aménagements intérieurs ; - comprend les prestations suivantes : - l'implantation - terrassements généraux ; - fondations ; - soubassement et refend - rez-de chaussée - élévation, pignons - enduit extérieur gratté - raccordements - toiture - couverture - menuiseries extérieures et intérieures (portes d'entrée, fenêtres, vitreries, volet roulant) - isolation - platrerie-distribtuion - électricité -chauffage gaz - appareils sanitaires - revêtments de sols - revêtements muraux - énergie renouvelable. Le contrat porte donc sur l'exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'un immeuble à usage d'habitation puisque la socité Pierre Immobilier Touraine se voit confier l'ensemble des travaux de construction de cette maison, à l'exception de la démolition dela construction existante, de l'étude de sol et des aménagements intérieurs mais en ce compris les fondations, murs, toiture et couverture, pose des portes et des fenêtres et travaux d'isolation, électricité, chauffage, appareils sanitaires, revêtements de sols et muraux. La société Pierre Immobilier Touraine est chargée en définitive de l'intégralité de la construction d'une maison individuelle d'habitation, pour un prix fixé globalement, les maîtres de l'ouvrage ayant certes directement contracté avec la société ARTEIA pour l'établissement des plans et s'étant engagés à fournir l'étude de sol, mais n'ayant en revanche, au terme de ce contrat, la maîtrise ni des opérations de construction elles-mêmes ni du choix des entrepreneurs réalisant les travaux de sorte qu'ils n'avaient aucune autonomie dans la réalisation des opérations de construction. En conséquence, ce contrat de louage remplit les critères de l'article L.232-1 du code de la construction et de l'habitation et doit donc être qualifié de contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans au sens de l'article L232-1 du code de la construction et de l'habitation. Sur la demande de nullité du contrat Moyens des parties Les appelants font valoir que le contrat de construction de maison individuelle, même sans fourniture de plan, doit nécessairement comporter à peine de nullité un certain nombre de mentions prévues par l'article L232-1 du code de la construction et de l'habitation et qu'en l'espèce, le contrat ne comporte notamment pas les mentions suivantes : - il ne comporte aucune référence à l'assurance dommages souscrite par le maître de l'ouvrage; - il ne comporte aucune mention de ce que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel lors de la réception de la maison ; - il ne comporte pas la mention de l'engagement de la société Pierre Immobilier Touraine de fournir au plus tard à la date d'ouverture du chantier la justification de la garantie de livraison souscrite auprès d'un garant de livraison, étant précisé que cette attestation n'a jamais été communiquée à la SCI [Z]. Réponse de la cour Conformément à l'article L232-1 du code de la construction et de l'habitation, dont les dispositions sont ci-avant rappelées, le contrat doit être rédigé par écrit et doit obligatoirement préciser : 'a) La désignation du terrain ; b) La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser ; c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l'exécution des travaux ; d) Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ; e) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ; f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ; g) L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat'. Le régime du contrat sans fourniture du plan est, comme celui avec fourniture du plan, qualifié d'ordre public par l' article L.'230-1 du Code de la construction et de l'habitation. Il n'est donc pas possible d'y déroger. Il est soumis, à peine de nullité, aux prescriptions d'ordre public édictées par les articles L. 232-1 et L. 232-2 du code de la construction et de l'habitation (3e Civ., 8 décembre 2021, pourvoi n° 20-20.086). S'agissant des mentions prétendument omises, le contrat doit mentionner, au terme de l'article L. 232-1 précité : 'la référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage en application de l'article L. 242-1 du code des assurances'. Or en l'espèce, le contrat précise, dans son article 6 - ASSURANCES, que:  'Le contractant général déclare avoir souscrit une po;ilce d'assurance responsabilité civile et décennale à la SMABTP sous le n°357228M. Le maître d'ouvrage déclare avoir connaissance del 'obligation de souscrire à sa charge une assurance dommage-ouvrage, dont le coût n'est pas inclus dans ce contrat. Le maître de l'ouvrage en fait son affaire personne et en acquitte le coût directement auprès de la compagnie d'assurance qu'il a lui-même choisie. Le maître d'ouvrage d'aclare avoir souscrit ou souscrire une assurance responsabilité civile dégât des eaux vols et incident pour la partie existante et à construire'. La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage n'est donc pas mentionnée puisque le contrat se borne à renvoyer le maiître de l'ouvrage à la souscrire. Le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans doit également mentionner : 'f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission'. Or le contrat en cause ne comporte pas cette indication. Enfin, le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans doit également mentionner : 'g) L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat'. Cette mention ne figure pas non plus dans le contrat en cause. Le contrat conclu le 1er juillet 2014 entre les parties ne comporte pas l'ensemble des mentions exigées par l'article L232-1 du code de la construction et de l'habitation et doit donc être annulé. Sur la demande de la SCI [Z]-[D] en réparation de ses préjudices La SCI [Z]-[D] fait valoir que la nulité du contrat entraîne l'obligation pour le constructeur de rembourser les sommes versées par le maître de l'ouvrage outre l'indemnisation du préjudice subi. Elle sollicite en conséquence l'allocation d'une somme de 60 336,39 euros, correspondant : - à hauteur de 29 225,66 euros aux divers frais qu'elle a exposés en pure perte ; - à hauteur de 10 600 euros, au coût de l'acquisition d'un emplacement de parking ; - à hauteur de 2972,06 eu coût de l'assurance du prêt qu'elle a souscrit ; - à hauteur de 28 138,67 euros aux versements effectués en remboursement du prêt immobilier qu'elle a souscrit pour financer la construction. L'annulation du contrat oblige à la restitution des prestations réciproques des parties. Elle ne donne pas droit, par elle-même, à l'indemnisation du préjudice résultant pour l'une ou l'autre des parties de cette annulation. Les préjudices consécutifs à l'annulation du contrat ne peuvent être réparés que sur le fondement des règles de la responsabilité civile, et supposent donc rapportée la preuve d'une faute et d'un lien de causalité avec le préjudice subi. La conclusion d'un contrat illicite, imputable au constructeur, est constitutif d'une faute et justifie l'indemnsation de la perte par le maître de l'ouvrage des sommes qu'il a pu verser en vain (3e Civ., 26 juin 2013, pourvoi n° 12-18.121, Bull. 2013, III, n° 8). La responsabilité de la société Pierre Immobilier Touraine, qui a fait signer à la SCI [Z]-[D] un contrat de construction de maison individuelle non conforme aux prescriptions d'ordre public prévues par la loi, qui a été annulé, est donc engagée à l'égard de la SCI. La société Pierre Immobilier Touraine est donc tenue de réparer les préjudices en résultant. Il convient d'examiner successivement les différentes demandes de la SCI [Z]-[D]. 1 - sur la demande en paiement d'une somme de 29 225,66 euros correspondant aux frais exposés par la SCI . * sur la demande de 1500 euros au titre d'une étude de sol La SCI [Z]-[D] sollicite en premier lieu une somme de 1500 euros au titre d'une étude de sol qu'elle a fait réaliser, en vain. Elle verse aux débats une facture de la société Compétence Géotechnique Centre Ouest, en date du 11 mars 2016, de ce montant (pièce n°23-1). La société Pierre Immobilier Touraine fait valoir : - que la SCI ne justifie pas de l'acquittement de cette facture, - que la société Pierre Immobilier Touraine n'a pas imposé cette étude de sol à la SCI [Z]-[D], qui a procédé à cette étude de son propre chef. En premier lieu, la pièce n°23-1 est une facture et non un simple devis accepté, de sorte qu'il est établi que la prestation a été effectivement réalisée et que la somme facturée est due par la SCI, qu'elle s'en soit ou non d'ores et déjà acquittée, et constitue donc pour elle un préjudice indemnisable. Il convient en second lieu de relever qu'est versé aux débats un mail du gérant de la société Pierre Immobilier Touraine en date du 29 mai 2013 (poièce 37) dans lequel il adresse à Mme [D] 'un devis pour l'étude de sol', étant précisé que la pièce n°23 est un devis à l'entête de la société Pierre Immobilier Touraine pour une étude de sol. Il en résulte donc au contraire que cette étude a été demandée par la société Pierre Immobilier Touraine. Et en tout état de cause, à supposer même qu'elle n'ait pas été sollicitée par la société Pierre Immobilier Touraine, cela importe peu dès lors que cette étude de sol a été réalisée pour les besoins des travaux de construction envisagés, que l'annulation du contrat de construction a donc pour effet de rendre vaine cette dépense, qui a donc été exposée en pure perte par la SCI et constitue donc pour elle un préjudice imputable à la société Pierre Immobilier Touraine. Il convient dès lors d'accueillir la demande de la SCI [Z]-[D] à ce titre. * sur la demande en paiement d'une somme de 360 euros au titre de l'affichage du permis de construire La SCI [Z]-[D] verse aux débats deux notes de frais d'huissier de justice, en date des 23 mai et 28 juillet 2015, portant sur des procès-verbaux de constat établis par huissier de justice, à hauteur de 2 X 180 euros. La société Pierre Immobilier Touraine s'oppose au paiement de cette somme et fait valoir : - que l'affichage est une obligation légale incombant au seul pétitionnaire ;- que le constat de cet affichage permet de lui donner date certaine et fait courir le délai de recours contentieux contre la décision administrative ; - que l'étude Morfoisse est intervenue à la requête de la SCI et non pas à la demande de la société PIT. Il est constant que ces frais de constat d'affichage du permis de construire ont été vainement exposés par la SCI [Z]-[D]. Il importe peu qu'il s'agisse là d'une obligation légale incombant au pétitionnaire et que l'étude d'huissier soit intervenue à la seule demande de la SCI, dès lors que ces frais ont été exposés en pure perte par la SCI en raison de l'annulation du contrat de construction et constituent donc un préjudice imputable au constructeur. Cette demande sera en conséquence accueillie. * sur les frais de géomètre d'un montant de 1435 euros La SCI [Z]-[D] sollicite une somme de 1435 euros correspondant à une facture, mentionnée comme acquittée, du géomètre GEOPLUS en date du 14 décembre 2012 (pièce n°25). Cette facture porte sur l'établissement de relevés topographiques et d'un bornage contradictoire. La société Pierre Immobilier Touraine fait valoir que : - GEOPLUS est intervenue exclusivement à la demande de la SCI [Z]-[D], - GEOPHUS est intervenue en 2012, soit bien avant l'intervention de la société Pierre Immobilier Touraine. Cette facture concerne l'établissement d'un plan topographique et d'un bornage contradictoire. Il n'est pas démontré que ces prestations ont été réalisées pour les besoins de l'opération de construction confiée à la société Pierre Immobilier Touraine, l'établissement d'un bornage contradictoire n'étant au demeurant pas spécifiquement lié à une opération de construction. Cette facture date en outre du 14 décembre 2012, ce dont il résulte que ces prestations ont été réalisées plus de 18 mois avant la conclusion du contrat annulé, à une date à laquelle il n'est pas même établi que les parties étaient déjà en contact. Il n'est dès lors pas démontré que les prestations réalisées par la société Géoplus, visant notamment au bornage de la parcelle, ont été réalisées en pure perte et que le paiement de la somme correspondante constitue un préjudice imputable au constructeur en raison de l'annulation du contrat de construction conclu le 1er juillet 2014, plus de dix-huit mois plus tard. Cette demande sera en conséquence rejetée. * sur les honoraires de l'architecte d'un montant de 2100 euros TTC La SCI [Z]-[D] produit un contrat d'architecte en date du 14 janvier 2014, portant sur une mission partielle 'permis de construire'(sa pièce n°6), moyennant des honoraires de 2100 euros (paragraphe 8). La société Pierre Immobilier Touraine fait valoir qu'elle n'a jamais contraint la SCI [Z]-[D] à contracter avec la société d'architecte ARTEIA, qu'elle n'est aucunement partie au contrat, et que même si le contrat du 1er juillet 2014 devait être requalifié, elle ne saurait être tenue au paiement de cette somme puisque la SCI a contracté avec la société ARTEIA antérieurement. Toutefois, il importe peu là encore que la société Pierre Immobilier Touraine n'ait pas contraint la SCI [Z]-[D] à signer ce contrat puisqu'il est établi qu'en raison de l'annulation du contrat de construction illicite, ces frais ont été exposés en pure perte par la SCI [Z]-[D] de sorte que la faute de la société Pierre Immobilier Touraine est à l'origine de ce préjudice pour la SCI et qu'elle doit donc être condamnée à le réparer. Cette demande sera donc accueillie. * sur les frais de démolition à hauteur de 10 000 euros La SCI [Z]-[D] verse aux débats une facture de la société NJ Entreprise, en date du 24 novembre 2015, d'un montant de 10 000 euros, portant sur la démolition de l'habitation au [Adresse 3] à [Localité 4]. La société Pierre Immobilier Touraine soutient que : - la SCI [Z]-[D] ne démontre pas le règlement de cette facture ; - la démolition n'a pas été demandée par la société Pierre Immobilier Touraine. Il est exact que la démolition des existants était un préalable nécessaire aux opérations de construction envisagées. Cette somme n'a toutefois pas été exposée en pure perte par la SCI puisque le terrain dont elle était propriétaire s'est de ce fait trouvé libéré de toute construction ancienne et est donc apte, sans frais de démolition, à accueillir un nouveau projet de construction. Il en est ainsi résutlé une contrepartie pour la SCI, devenue propriétaire d'un terrain vierge de toute construction, ce qui soit lui permettait d'envisager, sans exposer de nouveaux ces frais, un nouveau projet de construction, soit était valorisable dans le cadre d'une revente du terrain, de sorte que la preuve d'un préjudice n'est pas rapportée. * sur les frais de 337,46 euros pour la pose d'un compteur électrique de chantier La SCI [Z]-[D] verse aux débats une facture d'ERDF en date du 21 septembre 2015 d'un montant de 337,46 euros pour la pose d'un compteur de chantier. La société Pierre Immobilier Touraine fait valoir que : - la SCI [Z]-[D] ne justifie pas du règlement de cette facture. - elle ne saurait être tenue de supporter cette somme puisque la pose du compteur est prescrite à la charge de l'unique propriétaire. L'absence de preuve de paiement de cette facture, qui en outre a été payée au moins pour moitié, est sans incidence sur le fait que la SCI en est en tout état de cause débitrice et devra, si ce n'est déjà fait, l'acquitter. Et la pose de ce compteur, nécessaire aux travaux de construction confiés à la société Pierre Immobilier Touraine, , quand bien même elle incombe au propriétaire, n'en constitue pas moins pour la SCI [Z]-[D] une somme qu'elle a exposée en pure perte puisque les travaux en vue desquels ce compteur a été posé n'ont pas eu lieu et que le contrat de construction a été annulé en raison de son irrégularité. Il s'agit donc là d'un préjudice imputable au constructeur, dont la société Pierre Immobilier Touraine doit répondre. La demande à ce titre sera accueillie. * sur la redevance archéologique à hauteur de 412 euros et la taxe d'aménagement à hauteur de 5661 euros Il convient de relever que la SCI produit, au soutien de sa demande, un courrier de M. Le directeur départemental des territoires d'Indre et Loire, en date du 22 février 201 (pièce n°29), indiquant à la SCI : 'Je vous prie de trouver ci-joint, pour votre information, le montant des taxes d'urbanisme que vous devrez acquitter (...) : taxe d'aménagement : 5661 euros ; redevance d'archéologie préventive : 412 euros'. Il est expressément indiqué dans ce courrier : 'Cette lettre ne constitue pas un titre de perception (qui vous sera envoyé ultérieurment) mais une simple information sur les taxes d'urbanisme. Celles-ci sont susceptibles d'être modifiées sur l'avis d'imposition'. Ce document, purement informatif, ne constitue nullement un titre de perception et ne permet nullement d'établir que le paiement de ces sommes a été effectivement réclamé et payé par la SCI. La SCI produit un autre document, en pièce n°28, portant l'indication 'Référence du titre : (...)' et 'Somme à payer : 412 euros', qui n'est pas daté et qui ne mentionne pas l'organisme émetteur. En conséquence, la SCI, qui ne justifie ni que ces sommes lui ont effectivement été réclamées ni qu'elle s'en est acquittée, sera déboutée de ses demandes à ce titre. * sur l'étude d'un BET béton pour un montant de 960 euros La SCI [Z]-[D] produit le devis de M. [E] [G], d'un montant de 960 euros en date du 25 avril 2016 portant sur l'étude de la structure des fondations. Ce devis a été accepté le 10 avril 2016. Si aucune facture n'est produite à ce titre, il est toutefois établi, par le rapport SARETEC du 29 mars 2017, que cette prestation a bien été réalisée. Il s'agit d'une prestation réalisée pour les besoins de la construction confiée à la société Pierre Immobilier Construction. Elle a donc été effectuée en pure perte compte tenu de l'annulation du contrat de construction, de sorte qu'il convient d'accueillir la demande de la SCI [Z]-[D] à ce titre. * sur les frais d'hypothèque exigés en garantie par la société Pierre Immobilier Touraine: 6400 euros La SCI [Z]-[D] sollicite le remboursement des frais d'hypothèque qu'elle dit avoir été exigée en garantie par la société Pierre Immobilier Touraine, ainsi que des frais de dossier de 600 euros. La société Pierre Immobilier Touraine fait valoir que la SCI [Z]-[D] ne démontre pas une demande expresse de la société Pierre Immobilier Touraine de prendre une hypothèque. Celle-ci est en outre attachée au crédit contracté et non à la relation contractuelle ente la SCI et la société Pierre Immobilier Touraine. La SCI [Z]-[D] verse aux débats au soutien de cette demande une pièce n°30, constituant une simulation de prêt établie le 21 octobre 2015 pour une durée de 15 jours, et mentionnant une hypothèque pour un coût total estimé de 5860 euros. Cette simulation mentionne également des frais de dossier pour la souscription du crédit d'un montant de 600 euros. Ce document, qui constitue une simple simulation et non un contrat effectivement souscrit, ne saurait suffire à établir que la SCI [Z]-[D] a effectivement souscrit une hypohtèque et acquitté des frais de dossier de ce montant. Le document qu'elle verse en pièce n°34, mentionnant le prélèvement d'échances de prêts d'un montant de 1237,59 euros, lesquels au demeurant ne correspondent pas aux mensualités prévues par la simulation, ne permet pas davantage de démontrer le paiement de frais d'hypothèques et de frais de dossier de ce montant. Il sera au surplus relevé que l'hypothèque ayant pour objet de garantir la banque d'éventuels impayés, il n'appartient pas au constructeur d'exiger la souscription de telle ou telle garantie. Cette demande sera en conséquence rejetée. Il sera en conséquence alloué à la SCI [Z]-[D] une somme de : 1500 + 360 + 2100 + 337,46 + 960 = 5257,46 euros. 2 - Sur l'acquisition d'un emplacement de parking La SCI [Z]-[D] fait valoir qu'elle a été contrainte d'acquérir un emplacement de parking moyennant la somme de 10 600 euros. Elle produit pour en justifier un compromis de vente (pièce n°11) en date du 6 juin 2014, portant sur un emplacement de parking dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Toutefois, d'une part elle ne justifie nullement que cette acquisition a effectivement eu lieu puisqu'elle ne produit pas l'acte d'acquisition lui-même mais seulement un compromis, et en tout état de cause, l'acquisition de cet emplacement de stationnement ne constitue pas un préjudice indemnisable puisqu'en dépit de l'annulation de ce contrat de construction, elle n'en demeure pas moins propriétaire de ce bien, si elle l'a effectivement acquis. Elle reste donc libre d'en disposer. L'acquisition de ce bien ne constitue donc pas un préjudice imputable à la société Pierre Immobilier Touraine. Sa demande à ce titre sera rejetée. 3 - sur les contrat de prêt La SCI [Z]-[D] fait valoir qu'elle avait prévu pendant la durée des travaux de supporter un double crédit, au titre du financement de la construction et au titre de la maison qu'occupaient M. [R] et Mme [D] dans l'attente de l'achèvement de la construction. Elle explique qu'elle a été obligée de revendre cette maison et qu'elle a supporté le coût de l'assurance du prêt à hauteur de 63,10 + 50,70 euros soit 114, 31 euros par mois, soit une somme totale de 2972,06 euros de novembre 2015 à décembre 2017. En premier lieu, elle ne verse pas de contrat de prêt au soutien de ses allégations.Le document qu'elle produit en pièce n°32, qui semble être un relevé de compte courant, ne permet pas de déterminer que les prèlèvements opérés à hauteur de 50,70 euros et 63,61 euros correspondent à des assurances de prêt de sorte qu'elle ne justifie nullement de la réalité des dépenses dont elle demande l'indemnisation. Il sera,surabondamment relevé d'une part que l'annulation du contrat de construction d'une'maison individuelle emporte anéantissement rétroactif des obligations contractuelles résultant des contrats de prêts passés pour le financement de la construction ( Cass. 3e'civ., 11'mars 1992 ': Bull. civ. 1992, III, n°'79 '; Cass. 1re'civ., 7'juill. 1998) et d'autre part, qu'en tout état de cause la société Pierre Immobilier Touraine ne saurait être condamnée à supporter le coût de l'assurance du prêt immobilier souscrit par la SCI pour financer un bien immobilier constituant le domicile des gérants de la SCI pendant les opérations de construction, frais qui ne constituent pas un préjudice imputable au constructeur. Leur demande à ce titre sera rejetée. 4 - Sur la demande en paiement d'une somme de 28 138,67 euros réglée en exécution du contrat de prêt La SCI [Z]-[D] fait valoir qu'elle a été contrainte par la société Pierre Immobilier Touraine de recourir à un prêt immobilier pour financer la construction et qu'elle a été obligée de débloquer partiellement son prêt et de procéder à des remboursements mensuels. Elle indique qu'il ressort du récapitulatif établi par la banque le 9 janvier 2018 que la somme à parfaire à ce titre par la SCI s'élève à 28 238,67 euros. Toutefois, en premier lieu, elle ne produit là encore aucun contrat de prêt signé entre elle et le Crédit Agricole permettant de justifier de la souscription effective d'un prêt, de son objet, du montant des mensualités prélevées et du déblocage des fonds, alors que les travaux de construction n'ont finalement pas eu lieu. Le document qu'elle verse aux débats en pièce n°34, établi par le Credit Agricole, fait référence à un prêt n°10000119612, dont on ignore à quoi il correspond, et comporte une liste de prélèvements mensuels de sommes comprises entre 1212,47 euros et 1237,59 euros. Il n'est nullement établi que ces prélèvements ont été faits au titre d'un contrat de prêt souscrit pour financer la construction. Il sera surabondamment rappelé que l'annulation du contrat de construction d'une'maison individuelle emporte anéantissement rétroactif des obligations contractuelles résultant des contrats de prêts passés pour le financement de la construction ( Cass. 3e'civ., 11'mars 1992 ': Bull. civ. 1992, III, n°'79) de sorte qu'à supposer que tel soit le cas, il n'en résulterait pas de préjudice pour la SCI. Ses demandes à ce titre seront en conséquence rejetées. ******** La société Pierre Immobilier Touraine sera en conséquence condamnée à verser à la SCI [Z]-[D] une somme totale de 5257,46 euros. Sur la demande de la société Pierre Immobilier Touraine en paiement d'une somme de 43 350 euros Moyens de parties La société Pierre Immobilier Touraine sollicite le paiement d'une somme de 43 350 euros en exécution du contrat du 1er juillet 2014. Elle fait valoir que la SCI n'a rien payé, et lui doit donc les sommes correspondant à 5% à la signature du contrat et 10% à l'obtention du permis de construire. Elle prétend que cette demande n'est pas prescrite car le point de départ de prescription est celui de la connaissance des faits qui permet au professionnel d'exercer son action, laquelle peut être caractérisée par l'achèvement des travaux ou l'exécution de la prestation. Or en l'espèce; la prestation a été réalisée mais non finalisée par la société Pierre Immobilier Touraine puisqu'une difficulté relative aux fondations est intervenue. Il y a eu un commencement de l'exécution du contrat mais il n'a pas été mené à son terme. Or le délai de prescription biennal ne court qu'à compter de la réalisation complète des travaux visés dans la convention, à leur réception, et pour le prix global de ces travaux. La volonté des parties de procéder à un paiement 'par tranche' ne fait pas courir le délai de prescription à compter du délai 'intermédiaire' fixé conventionnellement. Le délai de prescription a commencé à courir au plus tôt à compter du rapport SARETEC soit le 29 mars 2007, de sorte que sa demande en paiement des règlements échelonnés prévus par le contrat n'est pas prescrite. Sur le fond, elle indique qu'elle sollicite la simple exécution des stipulations contractuelles signées par les parties. La SCI [Z]-[D] répond que cette demande est irrecevable en ce qu'elle est prescrite par application de l'article L. 218-2 du code de la consommation, qui prévoit un délai de prescription biennal. Or en l'espèce, les sommes dont le paiement est réclamé étaient dues le 1er juillet 2014 (date de signature de contrat) et le 21 avril 2015 (date du permis de construire). La demande en paiement a été formée par conclusions reconventionnelles devant le tribunal judiciaire de Tours en date du 16 novembre 2018 de sorte qu'elle est prescrite. Sur le fond, elle ajoute que la demande serait en tout état de cause vouée au rejet compte tenu de la nullité du contrat en cause. Réponse de la cour La société Pierre Pierre Immobilier Touraine sollicite le paiement des sommes dues en exécution des deux premières échéances du contrat conclu le 1er juillet 2014 au terme duquel est dû par le maître de l'ouvrage 5% à la signature du contrat et 10% à l'obtention du permis de construire. Cette demande, qui serait en tout état de cause prescrite en application de l'article L.218-2 du code de la consommation qui s'applique au contrat de construction de maison individuelle (3ème Civ 13 février 2020 n°18-26.194) puisqu'elle a été formée par conclusions du 16 novembre 2018 tandis que la date d'exigibilité de ces sommes est le 1er juillet 2014, date de signature du contrat d'une part, et le 21 avril 2015, date d'obtention du permis de construire, est sans objet compte tenu de l'annulation du contrat en cause qui lui interdit d'en demander l'exécution. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre. Sur la demande en paiement par M. [U] [R] et Mme [V] [D] d'une somme de 11400 euros Moyens des parties M. [R] et Mme [D] indiquent qu'ils ont supporté jusqu'en avril 2017 les remboursements de deux contrats de crédit, l'un destiné au financement de la construction et l'autre destiné à financer la maison dans laquelle ils résidaient. Ne pouvant plus faire face à ces deux prêts concomitamment à compter d'avril 2017, ils ont été contraints de revendre la maison dans laquelle ils résidaient, et de supporter à compter de cette date un loyer de 3120 euros par trimestre. Ils ont acheté un nouveau bien immobilier en février 2018. Ils sollicitent en conséquence l'indemnisation de la dépense de loyers qui n'était pas originellement prévue à concurrence de 11 440 euros. Ils font valoir que la carence fautive de la société Pierre Immobilier Touraine est double puisque : - d'une part elle n'a pas exécuté ses obligations contracutelles et la construction de l'immeuble attendu ; - d'autre part et surtout, elle est restée totalement inactive après que le cabinet SARETEC ait déposé son rapport, et ce en dépit des multiples relances dont elle a été destinaraire. Ils en déduisent que c'est le mutisme de la société Pierre Immobilier Touraine qui est à l'origine de la nécessité dans laquelle ils se sont trouvés de devoir acquitter des loyers. La société Pierre Immobilier Touraine répond que : - d'une part, elle a contracté avec la SCI et non avec M. [R] et Mme [D] ; - d'autre part, le défaut d'ouverture de chantier et le délai écoulé ne sont pas imputables à une faute de sa part mais à la décision de la SCI d'arrêter le projet depuis que s'est posé un problème de fondation, alors que le projet demeurait réalisable. Réponse de la cour Il convient en premier lieu de relever qu'il n'est justifié ni de la sousription de deux contrats de crédit comme M. [R] et Mme [D] l'allèguent, ni le cas échéant que le remboursement de ces deux contrats de crédit pesait sur la même personne, ni du fait qu'ils se sont trouvés dans l'impossibilité d'y faire face à compter du mois d'avril 2017, étant observé que cette impossibilité est d'autant moins démontrée qu'ils indiquent dans leurs conclusions que la souscription d'un contrat de crédit par la SCI a été imposée par la société Pierre Immobilier Touraine alors qu'elle pouvait largement supporter cette somme sur ses fonds propres, de sorte que celle-ci était parfaitement en mesure de supporter ces remboursements. Il n'est enfin nullement justifié de la vente de leur maison en avril 2017. En considération de ces éléments, il n'est pas établi que le paiement de loyers entre avril 2017 et février 2018 a un lien quelconque avec le contrat de construction de maison individuelle conclu avec la société Pierre Immobilier Touraine et les manquements qu'ils imputent à cette dernière dans l'exécution de ce contrat. En tout état de cause, il résulte des explications des parties et des pièces produites et notamment du rapport établi contradictoirement par la société SARETEC que les parties se sont trouvées en désaccord sur les modalités de réalisation des fondations, chacune d'elles ayant fait réaliser des études qui ne concluaient pas aux mêmes modalités. Le cabinet SARETEC a conclu à la nécessité de procéder à la pose d'un certain nombre de micro-pieux générant un surcoût pour la réalisation des fondations. Il n'est dès lors pas établi que la non exécution des travaux résulte de l'inertie et du mutisme de la société Pierre Immobilier Touraine Il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il leur a alloué une somme de 11400 euros et de les débouter de leur demande à ce titre. Sur les demandes accessoires La société Pierre Immobilier Touraine sera tenue aux dépens de première instance et d'appel. Les circonstances de la cause ne justifient pas de faire application des dipsositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, INFIRME en ses dispositons critiquées le jugement entrepris ; Statuant à nouveau : DIT que le contrat conclu le 1er juillet 2014 entre la SCI [Z]-[D] et la société Pierre Immobilier Touraine doit être requalifié en contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan conformément à l'article L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation ; PRONONCE l'annulation de ce contrat ; CONDAMNE la société Pierre Immobilier Touraine à payer à la SCI [Z]-[D] une somme de 5257,46 euros à titre d'indemnisation de son préjudice ; REJETTE la demande en paiement par la société Pierre Immobilier Touraine d'une somme de 43 350 euros ; REJETTE la demande de M. [U] [R] et de Mme [V] [D] en paiement d'une somme de 11400 euros au titre des loyers qu'ils ont acquittés ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société Pierre Immobilier Touraine aux dépens de première instance et d'appel. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT