Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/04794

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY 3ème Chambre MINUTE N° DU : 30 Septembre 2024 AFFAIRE N° RG 23/04794 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-POYG NAC : 30B CCCRFE et CCC délivrées le :________ à : la SCP FLOQUET - GARET - NOACHOVITCH, Jugement Rendu le 30 Septembre 2024 ENTRE : La S.C. MOULIN DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5] représentée par Maître Thierry-Xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET - GARET - NOACHOVITCH, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Frédéric LEVADE de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS plaidant DEMANDERESSE ET : La S.A.S. MOZAIC ASSET MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] défaillante DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente, Assesseur : Laure BOUCHARD, Juge, Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge, Assistées de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 13 Mai 2024 et lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Mai 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 30 Septembre 2024. JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSE DU LITIGE Le 31 juillet 2007, la SCPI NOTAPIERRE a donné à bail à la société CAT IMMOBILIER aux droits de laquelle est venue la SAS MOZAIC PATRIMOINE des locaux commerciaux au [Adresse 2] à [Localité 6] à compter du 1er aout 2007, à destination de « bureaux et activités ». Le 16 décembre 2016, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années. Le loyer annuel hors taxes et hors charges a été fixé à 74.000 euros par an, payable en quatre termes égaux les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année et d’avance. Le 21 avril 2022, la SC MOULIN DE [Localité 6] a acquis le bien immobilier. La SAS MOZAIC ASSET MANAGEMENT a cessé de payer ses loyers. Le 9 mai 2023, la SC MOULIN DE [Localité 6] a fait signifier à la SAS MOZAIC PATRIMOINE un commandement de payer la somme de 104 431,11 euros arrêtée au 1er avril 2023, visant la clause résolutoire. Selon exploit d’huissier en date du 17 juillet 2023, la société civile MOULIN DE [Localité 6] a fait assigner la SAS MOZAIC ASSET MANAGEMENT, nouvelle dénomination sociale de la SAS MOZAIC PATRIMOINE, devant le Tribunal Judiciaire d’EVRY aux fins de voir le tribunal : Déclarer la société LE MOULIN DE [Localité 6] recevable et bien fondée en son action. Condamner la société MOZAIC ASSET MANAGEMENT en sa qualité de locataire, au payement des loyers, des charges et de toutes les taxes prévues au bail jusqu’à la date de résolution du bail, soit la somme de 137.451,79 euros correspondant à l’arriéré de loyers et de charges selon le décompte arrêté le 11 juillet 2023 à la société MOULIN DE [Localité 6] Condamner la société MOZAIC ASSET MANAGEMENT au paiement de la somme de 27.492,358 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle N’accorder des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe Condamner la société MOZAIC ASSET MANAGEMENT, à payer à la société MOULIN DE [Localité 6], la somme de 3.000 Euros au titre de l'article 700 du CPC Condamner la société MOZAIC ASSET MANAGEMENT, à payer à la société MOULIN DE [Localité 6] tous les dépens qui comprendront le coût des commandements de payer ainsi que les entiers dépens conformément à l’article 699 du CPC. La SAS MOZAIC ASSET MANAGEMENT, régulièrement assignée en ses locaux situés à [Localité 6] et à son siège social à [Localité 7], n’ayant pas constitué avocat, la présente décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile. L’affaire a été plaidée à l’audience le 13 mai 2024. Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des loyers L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 du même Code dispose, quant à lui que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ». L’article 1728 du même Code rappelle l’obligation d’exécuter ses obligations contractuelles avec diligence et bonne foi en énonçant que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ». En l’espèce, un contrat de bail conclu entre la société NOTAPIERRE et la société MOZAIC PATRIMOINE a été signé pour une durée de 9 années courant à compter du 1er aout 2016 pour se terminer le 31 juillet 2022. Par acte authentique en date du 21 avril 2022, la SC MOULIN DE [Localité 6] a acheté le bien immobilier. Le contrat de bail prévoyait un loyer hors taxes et hors charges est de 74.000 euros par an, payable en quatre termes égaux les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année et d’avance. Il résulte des pièces du dossier que l’arriéré locatif n’a cessé de s’accroitre, obligeant le bailleur à faire signifier au locataire, par acte d’huissier signifié à personne morale en date du 9 mai 2023, un commandement de payer les loyers et les charges accessoires du bail dont le montant s’élevait en principal à la somme de 104.431 euros. Au regard des dispositions du contrat conclu entre les parties, la société MOZAIC ASSET MANAGEMENT, n’a pas rempli à son obligation de paiement des loyers et des charges. Plusieurs courriers ont été adressés en ce sens par la société MOULIN DE [Localité 6], qui sont restées vaines. Le 11 juillet 2023, le décompte locataire faisait apparaitre un solde débiteur s’élevant à la somme de 137.451,79 euros. Dès lors, il apparait que la société MOZAIC ASSET MANAGEMENT a manqué à ses obligations contractuelles de paiement des loyers à la société MOULIN DE [Localité 6]. Par messages RPVA du 7 mai 2024, la SC MOULIN DE [Localité 6] a actualisé sa créance en fournissant un décompte locataire et sollicite la prise en compte du nouveau montant. Il y a lieu de constater que des paiements sont intervenus et que la dette de la SAS MOZAIC ASSET MANAGEMENT s’élève à la date du 7 mai 2024 à 32 948,39 €. Cette actualisation, postérieure à l’ordonnance de clôture, sera retenue puisque favorable à la défenderesse. Par conséquent, la société MOZAIC ASSET MANAGEMENT sera condamnée à payer à la société MOULIN DE [Localité 6] la somme de 32 948,39 € au titre de l’arriéré des loyers et de charges selon le décompte arrêté au 7 mai 2024. Sur l’indemnité contractuelle L’article 12.05 « frais » du bail stipule que « le preneur devra payer une indemnité fixée forfaitairement à vingt pour cent (20%) des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée, ladite indemnité étend destinée à couvrir le bailleur des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements ». Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Il y a lieu de rappeler que la pénalité conventionnelle présente un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire ; elle tend à indemniser une partie du dommage résultant d'un manquement aux obligations contractées à son profit mais également à dissuader son cocontractant d'y manquer en prévoyant d'avance la sanction encourue. En l’espèce, il y a lieu de constater que le preneur a effectué de nombreux règlements puisque sa dette est passée de 137.451,79 euros en juillet 2023 à 32 948,39 € en mai 2024. Dès lors, il y a lieu de modérer le montant de l’indemnité sollicitée, qui apparaît excessif, et de condamner la société MOZAIC ASSET MANAGEMENT à payer à la société MOULIN DE [Localité 6] la somme de 1.650 euros à ce titre. Sur les demandes accessoires La société MOZAIC ASSET MANAGEMENT, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 9 mai 2023 qui a permis l’introduction de la présente instance, ainsi qu’à verser à la SC MOULIN DE [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, Condamne la SAS MOZAIC ASSET MANAGEMENT à payer à la SC MOULIN DE [Localité 6] la somme de 32.948,39 € correspondant à l’arriéré de loyers et de charges selon le décompte arrêté le 7 mai 2024 ; Condamne la société MOZAIC ASSET MANAGEMENT à payer à la SC MOULIN DE [Localité 6] la somme de 1.650 € au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle ; Condamne la société MOZAIC ASSET MANAGEMENT, à payer à la société MOULIN DE [Localité 6], la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ; Condamne la société MOZAIC ASSET MANAGEMENT, à payer à la société MOULIN DE [Localité 6] tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 mai 2023 ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,