Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/01107

Le copies exécutoires et conformes délivrées à CS/LZ REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 22/01107 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EQ6K COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : jugement du 10 mai 2022 - RG N°20/00975 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL Code affaire : 50Z - Autres demandes relatives à la vente COMPOSITION DE LA COUR : M. Michel WACHTER, Président de chambre. M. Cédric SAUNIER et Madame Anne-Sophie WILLM, Conseillers. Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. Cédric SAUNIER, président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTE S.C.I. LE PARC RCS de Vesoul n° 339 799 199 Sise [Adresse 2] Représentée par Me Pascal LATIL de la SCP A.L.L. CONSEILS, avocat au barreau de HAUTE-SAONE Représentée par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON ET : INTIMÉE S.E.L.A.R.L. [J] [D], NOTAIRE RCS de Vesoul n° 832 210 975 Sise [Adresse 1] Représentée par Me Nathalie ROTA de la SELARL NATHALIE ROTA, avocat au barreau de BESANCON ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé. ************* Faits, procédure et prétentions des parties Suivant acte établi le 11 avril 2017 par Me [Y] [I], notaire à [Localité 4], M. [P] [E], exerçant la profession de notaire, a cédé au prix de 430 000 euros à la SELARL [J] [D] un office notarial situé à [Localité 5], sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt, d'obtention des autorisations ministérielles et de régularisation de la vente des murs du local d'exploitation objet d'une promesse de vente intégrée dans le même acte entre la SCI Le Parc, dont M. [E] est gérant, à la SCI Acanthize, spécialement constituée par Me [D] pour les acquérir. La cession du bien immobilier à usage professionnel à la SCI Acanthize a été régularisée par acte authentique reçu le 31 mai 2018 par Me [M] [L], notaire à [Localité 3]. Suivant acte authentique reçu le 10 février 2020 par Me [I], la réalisation des conditions suspensives afférentes à la cession de l'office notarial reçu le 11 avril 2017 a été constatée, de même que le dépôt de pièces et le paiement du prix. Le 24 juin 2019, la SCI Le parc a fait délivrer à la SELARL [J] [D] une sommation interpellative portant mise en demeure d'avoir à payer la somme de 11 151,22 euros, représentant le solde des loyers échus entre le 11 octobre 2017 et le 31 mai 2018, outre les frais d'acte, puis a fait assigner par acte signifié le 03 août 2020 la SELARL [J] [D] devant le tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 10 972,40 euros augmentée des intérêts, outre frais irrépétibles et dépens. La demanderesse faisait valoir que la défenderesse avait occupé les locaux objet de la promesse de vente sans titre du 12 octobre 2017 au 31 mai 2018, alors même que la promesse de vente prévoyait la constatation de la vente par acte authentique dans les trente jours suivant l'arrêté de nomination de Me [D] et la jouissance des lieux par cette dernière à compter de cette constatation ou rétroactivement au jour de son entrée en fonction, ce qui dénotait la volonté des parties que le délai soit bref entre l'occupation des lieux et la réalisation de la vente ce que confirme le fait qu'aucun loyer n'ait été stipulé. La SELARL [J] [D] a conclu en première instance au rejet des demandes formées par la SCI Le Parc et à sa condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens aux motifs que la SCI Le Parc avait renoncé à son droit de jouissance à compter du 12 octobre 2017 et que la SCI Acanthize est entrée en jouissance à cette même date comme en atteste l'acte authentique dressé le 11 avril 2017 ainsi que l'économie générale du projet tendant à assurer la continuité de l'activité, de sorte que la venderesse des locaux n'est pas fondée à solliciter une indemnité d'occupation. Par jugement rendu le 10 mai 2022, le tribunal a débouté la SCI Le Parc de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SELARL Marie-Line Fagnon-Ragondet la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a relevé, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil : - que c'est à compter du 12 octobre 2017 que la SELARL [J] [D] a commencé à exercer son activité dans les locaux litigieux, tandis que la SCI Acanthize en est devenue propriétaire le 31 mai 2018 avec entrée en jouissance du bien rétroactive à compter du 12 octobre 2017 en exécution de l'acte établi le 11 avril 2017 lequel stipule que 'Le cédant, gérant de la SCI Le Parc, propriétaire des locaux professionnels (...) dans lesquels l'office notarial est installé, promet de vendre à l'associé unique de la société cessionnaire, gérant associé de la SCI Acanthize, constituée à cet effet, lesdits locaux ainsi qu'il sera dit ci-après. L'entrée en jouissance aura lieu rétroactivement au jour de l'entrée en fonction du cessionnaire, de sorte qu'il appartient à ce dernier de consentir le bail professionnel des locaux où l'office est installé'; - que l'acte authentique de cession de l'immeuble établi le 31 mai 2018 rappelle cette disposition; - que dès lors, à la date du 12 octobre 2017, les locaux devaient être libres de toute occupation et le bail professionnel entre la SCI Le Parc et Me [E] a été résilié de plein droit, ainsi qu'il résulte de la promesse de vente signée entre les SCI Le Parc et Acanthize, étant observé qu'un nouveau bail professionnel a été consenti à la SELARL [J] [D] par la SCI Acanthize à compter du 12 octobre 2017, la SELARL [J] [D] ne pouvant être considérée comme repreneuse du bail consenti par la SCI Le Parc à Me [E] dont les stipulations lui sont inopposables ; - qu'aucun acte établi entre la SCI Le Parc et la SELARL [J] [D] ne prévoyait l'obligation de payer une indemnité d'occupation entre l'entrée en possession des lieux et le transfert de propriété des locaux ; - qu'il importe peu que le transfert de propriété ait été reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique dès lors qu'à compter du 12 octobre 2017 la SCI Le Parc avait cédé la jouissance des lieux à la SCI Acanthize. Par déclaration parvenue au greffe le 7 juillet 2022, la SCI Le Parc a relevé appel en sollicitant l'annulation ou l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions. Dans ses premières et ultimes conclusions transmises le 30 septembre 2022, elle demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de condamner la SELARL [J] [D] à lui payer la somme de 10 972,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019, date de la sommation interpellative, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens 'd'instance et d'appel' dont distraction au profit de son conseil. Dans ses premières et ultimes conclusions transmises le 19 décembre 2022, la SELARL [J] [D] sollicite de la cour la confirmation du jugement critiqué en toutes ses dispositions et la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction. Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 28 septembre 2023 et mise en délibéré au 30 novembre 2023. En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire. Motifs de la décision A titre liminaire, la cour constate que la demande tendant à l'annulation du jugement dont appel mentionnée dans la déclaration d'appel transmise par la SCI Le Parc n'est pas soutenue. L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, tandis que l'article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En vertu du l'article 1353 du code précité, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, la SCI Le Parc reproche au tribunal d'avoir dénaturé les différentes conventions en retenant que la SELARL [J] [D] ne pouvait être redevable d'aucune indemnité d'occupation, affirmant que la promesse de vente contenue dans l'acte de cession de l'office notarial prévoyait un bref délai de trente jours entre la constatation de la vente et l'arrêté de nomination du cessionnaire, ce qui explique qu'aucun loyer n'a été stipulé, alors même que cette condition du bref délai n'a pas été respectée et que la SELARL [J] [D] a occupé sans contrepartie les locaux entre le 12 octobre 2017 et le 31 mai 2018 sans en être propriétaire ou locataire. L'appelante précise qu'aucun des actes ne prévoyait un droit de jouissance sans contrepartie et que la date d'entrée en jouissance n'était indiquée que pour permettre à la SELARL [J] [D] de débuter son activité en évitant une vacance de l'office, aucun droit n'ayant été cédé, tout au plus une simple tolérance ou faculté d'occuper non exclusive d'une contrepartie financière. A défaut de droit de jouissance expressément prévu, et quand bien même la promesse de vente prévoit que son bénéficiaire deviendra propriétaire le jour de la constatation de la vente en la forme authentique et qu'il en aura la jouissance à compter du même jour ou rétroactivement au jour de l'entrée en fonction du cessionnaire si elle est antérieure, il ne peut en être déduit que la SCI Acanthize est entrée en jouissance par la prise de possession réelle des locaux, fixée contractuellement au 12 octobre 2017. Elle soutient enfin que, pendant cette période d'occupation, elle était encore propriétaire des locaux, de sorte que la SELARL [J] [D] lui est redevable d'une indemnité équivalente au montant du loyer payé par le précédent occupant. La SELARL [J] [D] réplique que la demande de la SCI Le Parc est dépourvue de fondement textuel et se heurte aux conventions qui la lient à la SCI Acanthize aux termes desquelles elle a renoncé à son droit de jouissance à compter du 12 octobre 2017 ainsi qu'il résulte : - de l'acte authentique du 11 avril 2017 aux termes duquel 'L'entrée en jouissance aura lieu rétroactivement au jour de l'entrée en fonction du cessionnaire, de sorte qu'il appartient à ce dernier de consentir le bail professionnel des locaux où l'office est installé' ; - de l'acte authentique du 31 mai 2018, lequel stipule au paragraphe 'Propriété jouissance' que 'L'acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour' ; Elle indique que l'entrée en jouissance a eu lieu par la prise de possession réelle des locaux le 12 octobre 2017 conformément à la promesse de vente du 11 avril 2017 et que la fixation de l'entrée en jouissance de la SCI Acanthize à la date de prestation de serment de Me [D], et donc de début d'exploitation de l'office notarial, était indispensable à la viabilité financière du projet de cession. Etant rappelé qu'il appartient à la SCI Le Parc d'établir que la SELARL [J] [D] lui est redevable d'une indemnité d'occupation ou d'un loyer, le juge de première instance a, par d'exacts motifs que la cour adopte, considéré après examen des actes authentiques susvisés : - que si la SCI Acanthize est devenue propriétaire des locaux litigieux à compter du 31 mai 2018, tandis que la SCI Le Parc était propriétaire des locaux lors de leur occupation par la SELARL [J] [D] du 12 octobre 2017 au 31 mai 2018, la SCI Le Parc avait au cours de cette période concédé la jouissance des locaux à la SCI Acanthize sans contrepartie financière; - qu'alors que la SCI Le Parc ne pouvait ignorer que la SELARL [J] [D] exploiterait les locaux dès son entrée en fonction, aucune sanction, y compris sous la forme d'une indemnité d'occupation ou d'un loyer, n'a été prévue en cas de dépassement du délai maximum de trente jours entre l'entrée en fonction du cessionnaire et la constatation de la vente des locaux. Dès lors, le jugement critiqué sera confirmé en toutes ses dispositions. Par ces motifs La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré conformément à la loi : Constate que la demande tendant à l'annulation du jugement dont appel mentionnée dans la déclaration d'appel transmise par la SCI Le Parc n'est pas soutenue ; Confirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Vesoul ; Y ajoutant, Condamne la SCI Le Parc aux dépens d'appel ; Accorde aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SCI Le Parc de sa demande et la condamne à payer à la SELARL Marie-Line Fagnon-Ragondet la somme 2 000 euros. Le greffier, Le président de chambre,