Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/00268

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [Localité 15] [Adresse 3] [Adresse 9] [Localité 5] N° RG 24/00268 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I467 MINUTE n° 24/00237 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 20 DECEMBRE 2024 Nadine LAVIELLE, Vice-Présidente placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024 après débats à l'audience publique du 04 novembre 2024 à 14h30, assistée de [X] [I], Greffière stagiaire, a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant : DEMANDERESSE : S.A. [Adresse 12] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Madame [Y] [P], munie d’un pouvoir DÉFENDEURS : Monsieur [D] [M] né le 10 Juillet 1979 à [Localité 13] (HAUTE [Localité 14]) demeurant [Adresse 6] non comparant Madame [U] [M] née [B] née le 30 Août 1976 à [Localité 8] ([Localité 10]) demeurant [Adresse 7] non comparante Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière Copie(s) délivrée(s) à Monsieur et Madame [M], le 20/12/24 Copie exécutoire délivrée à HLM DOMIAL le 20/12/24 Jugement réputé contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par assignation en date du 10 juillet 2024 déposée au greffe le 1er août, la SA d'[Adresse 12] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action en résiliation de bail dirigée contre Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R], Selon conclusions d’assignation rectifiées datées du 14 août 2024 la SA d’HLM DOMIAL demande à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - constater la résiliation du bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation et ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] du logement et ses annexes (garage, cave, …) sis [Adresse 2] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la [Localité 11] Publique ; - condamner solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié à compter du 10 juillet 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu'à libération complète des lieux et remise effective des clefs, indemnité majorée des intérêts à chaque échéance ; - condamner solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] à lui payer la somme de 2024,94 € arrêtée à la date du 09 juillet 2024 au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - condamner solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF. A l’appui de ses prétentions, la SA d'HLM DOMIAL expose que, selon contrat de bail en date du 31 mai 2022, elle a donné en location à Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] un appartement situé [Adresse 2] ; que Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] ne se sont pas régulièrement acquittés du paiement des loyers de sorte qu’elle leur a fait signifier, par acte du 06 mars 2024, un commandement de payer la somme en principal de 2612,52 € visant la clause résolutoire lequel est cependant resté sans effet ; que la dette est de 2024,94€ suivant décompte arrêté au 9 juillet 2024. A l'audience qui s'est tenue le 4 novembre 2024, la SA d'HLM DOMIAL, représentée par Mme [P] salariée munie d’un pouvoir, a maintenu les termes de son assignation. Bien que régulièrement assigné par acte remis remis à personne présente le 10 juillet 2024 et par dépôt étude le 14 août 2024 par dépôt à l’étude, Monsieur [D] [M], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Bien que régulièrement assigné par acte remis remis à personne le 10 juillet 2024 et par dépôt étude le 14 août 2024 par dépôt à l’étude, Madame [U] [M], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par celle du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines mois avant l’audience. De même, son paragraphe II prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de 6 semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la CAF a été informée des impayés de loyers. En l’espèce, la SA d'HLM DOMIAL justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 11 juillet, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi qu'à la CCAPEX le 12 juin 2023. Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable. Sur le bien-fondé de la demande : Conformément aux dispositions des articles 1714 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d'HLM DOMIAL produit notamment : - le contrat de bail signé par Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] le 31 mai 2022 à effet au 29 juin 2022 portant sur la location d’un appartement n°000443-3ém étage - [Adresse 2] , moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 405,64€, payable à terme échu le 05 du mois suivant la facturation du loyer, outre 62,96 € de charges générales , outre provision eau et chauffage, et prévoyant le versement d’un dépôt de garantie du montant du loyer, - le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée au contrat de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 06 mars 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant en principal de 2612,52 € suivant décompte au 27 février 2024, outre 145,62€ au titre de l'acte, - un décompte arrêté au 09 juillet 2024 mentionnant un solde débiteur de 2024,94, loyer du mois de juillet 2024 inclus. Or, Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] ne démontrent ni n’allèguent l’existence d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse. Le premier versement enregistré après signification du commandement est de 1500€ selon virement enregistré le 7 mai. Il y a dès lors lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois à la lecture du contrat et du commandement de payer, aucun règlement n’ayant été effectué par Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] entre le 06 mars 2024 et le 06 mai 2024 pour apurer la dette. Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 07 mai 2024. Le bail étant résilié à effet au 07 mai 2024 et la résiliation étant acquise à la SA d'HLM DOMIAL, Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, ils doivent être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai. De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion. Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte - article R.433-2 CPCE). De surcroît, la SA d'HLM DOMIAL est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue. En l’espèce, il convient de faire droit à la demande et de condamner solidairement, à la lecture de la clause du contrat, Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, ce à compter du 7 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Les indemnités d’occupation décomptée entre le 7 mai et le 31 octobre 2024 étant inclue dans l’arriéré ci aprés, l’indemnité d’occupation devra être réglée en sus à compter de l’échéance due pour le mois de novembre 2024. En outre, les débats et décomptes produits permettent d’établir qu’au 31 octobre 2024 compte tenu des versements intervenus la créance du bailleur comprenant les arriérés de loyer et indemnités d’occupation s’élèvent à la somme de 1962,12€. En conséquence, ils doivent être solidairement, en application de la clause du contrat, condamnés à payer à la SA d'HLM DOMIAL ce montant de 1962,12€ au titre de l’arriéré (locatif et indemnitaire) dû au 31 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 inclus). Il y a lieu de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les demandes accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CAF. Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM DOMIAL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] à lui payer la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA d'HLM DOMIAL à l’encontre de Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 31 mai 2022 à effet du 29 juin 2022 ; CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 07 mai 2024 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] à payer à la SA d'HLM DOMIAL la somme de 1962,12€ au titre de l’arriéré locatif et indemnitaire dû au 31 octobre 2024 (échéance d’indemnité d’occupation d’octobre 2024 inclue); DIT que seront déduits les versements intervenus en cours d’instance le cas échéant; DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DIT que Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ; CONDAMNE Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués sis [Adresse 4], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ; A défaut de libération volontaire dans ce délai de deux mois, ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ; RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] à payer à la SA d'HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié à compter du mois de novembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et de la régularisation des charges ; RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l'article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ; En tout état de cause, CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF/CCAPEX ; CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [M] et Madame [U] [M] née [R] à payer à la SA d'HLM DOMIAL la somme de 150€ (cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement. AINSI JUGE ET PRONONCE, le 20 décembre 2024. Le Greffier Le Juge