Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/03291

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Madame [Z] [C] 18 Rue Xavier Grali 56860 SENE représentée par Maître Valérie REDON-REY, avocate au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Séverine FERRE-GUITTENY, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEURS : Madame [M], [H], [G] [R] Appartement A104 Etage 1 Les Jardins de Jaunais 75 Rue du Jaunais 44400 REZE Monsieur [P] [R] Appartement 321 Etage 2 39 Chemin des Maigrets 78160 MARLY LE ROI Madame [I] [V] [B] épouse [R] Appartement 321 Etage 2 39 Chemin des Maigrets 78160 MARLY LE ROI tous non comparants D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 22 février 2024 date des débats : 22 février 2024 délibéré au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/03291 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MRUF COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Valérie REDON-REY CCC à Madame [M] [R] CCC à Madame [I] [V] [B] épouse [R] CCC à Monsieur [P] [R] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 4 septembre 2019, prenant effet au 1er octobre 2019, [Z] [C] a donné à bail à [M] [R] un logement lui appartenant sis, Les jardins du Jaunais, 75 rue du Jaunais, 1er étage, n°A104 - 44400 REZE, outre un parking (n°4), moyennant un loyer mensuel initial de 590,00€ pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 46,00 €. Par deux actes de cautionnement en date du 4 septembre 2019, [L] [R] et [I] [R] se sont portés cautions solidaires des engagements résultant du bail susvisé. Un contrat de gestion a été signé entre [Z] [C] et Citya Immobilier le 6 août 2019. Par acte d’huissier de justice du 11 avril 2023, [Z] [C] a fait commandement à [M] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.089,52 € arrêté au 7 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Le 17 avril 2023, par acte d’huissier de justice, la bailleresse a dénoncé à [I] et [P] [R], en leur qualité de cautions, la signification du commandement de payer délivré à la locataire. Par actes d’huissier de justice des 27 septembre et 13 octobre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [Z] [C] a fait assigner [M] [R], [P] [R] et [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Constater la mauvaise foi de la locataire pour défaut de paiement des loyers ; ·        Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ; ·        Ordonner sans délai l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        Condamner solidairement la locataire et les cautions au paiement de la somme de 3.603,72 € correspondant aux loyers et charges impayés, quittancement du mois de septembre 2023 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ; ·      Condamner solidairement [M] [R] et les cautions à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 682,84 € depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, indemnité qui sera fixée annuellement et révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ; ·        Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 avril 2023 ; ·        Condamner in solidum la locataire et les cautions au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; ·        Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Les services du département ont informé le tribunal le 5 février 2024 qu'ils n'avaient pas réussi à se mettre en contact avec la locataire et qu'ainsi, aucun diagnostic social et financier n'a pu être réalisé. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024. A ladite audience, [Z] [C] est représentée par son Conseil. Régulièrement assignée à étude, [M] [R] n’a pas comparu. Les cautions, régulièrement assignées à personne pour [I] [R] et à un tiers présent au domicile pour [P] [R], n’ont également pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [M] [R] et les cautions n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d'un bailleur personne physique doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Au jour du commandement de payer, le 11 avril 2023, le loyer hors charges était de 617,84 € et la somme due de 1.089,52 €, donc inférieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (1.235,68€). Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX de Loire Atlantique le 11 avril 2023, quand bien même il n'était pas obligatoire. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 27 septembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII. Par exploit d’huissier en date du 11 avril 2023, [Z] [C] a fait commandement à [M] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.089,52 € arrêté au 7 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion d’[M] [R]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de [Z] [C] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. Ni [M] [R] ni [P] [R] ni [I] [R] ne viennent contester le principe ou le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.175,82 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 février 2024. Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Par actes sous seing privé du 4 septembre 2019, [P] [R] et [I] [R] se sont portés cautions solidaires des dettes contractées par [M] [R] en exécution du contrat de bail. En leur qualité de cautions, et par acte d’huissier en date du 17 avril 2023, [P] [R] et [I] [R] se sont vues signifier le commandement de payer délivré à [M] [R]. Dès lors, ces derniers sont tenus de garantir le paiement de la dette locative mise à la charge de [M] [R]. En conséquence, [M] [R], en qualité de locataire, et [P] [R] et [I] [R], en qualité de cautions solidaires, seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 7.175,82 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 février 2024, échéance de février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à [Z] [C], à compter du 20 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 688,44 €. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [R], en qualité de locataire et [P] [R] et [I] [R], en qualité de cautions solidaires, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Ils seront également condamnés in solidum à payer à [Z] [C] la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 4 septembre 2019 entre [Z] [C] et [M] [R], concernant le logement sis Les jardins du Jaunais, 75 rue du Jaunais, 1er étage, n°A104 - 44400 REZE ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 12 juin 2023 ; CONDAMNE solidairement [M] [R], en qualité de locataire, [P] [R] et [I] [R], en qualité de cautions solidaires à payer à [Z] [C] la somme de 7.175,82 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 février 2024, échéance de février 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE solidairement [M] [R], en qualité de locataire, [P] [R] et [I] [R], en qualité de cautions solidaires à payer à [Z] [C], à compter du 20 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 688,44 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [M] [R], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion d’[M] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d'expulsion, et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE solidairement [M] [R], en qualité de locataire, [P] [R] et [I] [R], en qualité de cautions solidaires à payer à [Z] [C] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY