Texte intégral
N° RG 21/06642 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VW7F
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024
50G
N° RG 21/06642
N° Portalis DBX6-W-B7F- VW7F
Minute n°2024/
AFFAIRE :
[L] [U]
C/
[M] [T]
[W] [A] épouse [V]
[S] [P]
[Z] [R] épouse [P]
Grosse Délivrée
le :
à
Me Chloé DAGUERRE
SELARL DE LEGEM CONSEILS
Me Nicolas NAVEILHAN
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,
Madame VERGNE, Vice-Président,
Madame PINAULT, Juge,
Lors des débats et du prononcé :
Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 14 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Juillet 2024, délibéré prorogé au 24 Septembre 2024.
JUGEMENT :
Réputé Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDEUR
Monsieur [L] [U]
né le 24 Mars 1947 à [Localité 11] (AUDE)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 4]
représenté par Me Nicolas NAVEILHAN, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représenté par Me Fadi KARKOUR de la SCP KARKOUR LAPLAZE, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)
N° RG 21/06642 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VW7F
DÉFENDEURS
Monsieur [M] [T]
né le 07 Août 1954 à [Localité 17] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Chloé DAGUERRE, avocat au barreau de BORDEAUX
Madame [W] [A] épouse [V]
née le 27 Avril 1968 à [Localité 14] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
défaillante
Monsieur [S] [P]
né le 26 Décembre 1973 à [Localité 15] (ARDENNES)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 8]
représenté par Me Mustapha BENBADDA de la SELARL DE LEGEM CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX
Madame [Z] [R] épouse [P]
née le 1er Juillet 1974 à [Localité 12] (ALGÉRIE)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 8]
représentée par Me Mustapha BENBADDA de la SELARL DE LEGEM CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [M] [T] est propriétaire à [Adresse 16]) d’un terrain constructible divisé en plusieurs parcelles.
En septembre 2020, Monsieur [L] [U], intéressé par l’acquisition de deux de ces parcelles, est entré en contact avec Monsieur [T].
Considérant qu’après pourparlers un accord ferme était intervenu sur la chose et sur le prix de ces deux lots (1 et 2) et reprochant à Monsieur [T] de refuser fautivement de signer un acte de vente en sa faveur, Monsieur [U] l’a assigné devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX par acte du 16 août 2021, aux fins de voir constater le caractère parfait de la vente, le jugement à intervenir valant titre et de se voir allouer des dommages et intérêts.
Par décision du 03 décembre 2021 et au vu de l’accord des parties, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire, qui s’est soldée par un échec en juin 2022.
Affirmant avoir découvert que Monsieur [T] avait, malgré son assignation, cédé les lots objets du litige à Madame [W] [A] épouse [V] d’une part et aux époux [P] d’autre part, Monsieur [L] [U] a assigné ces derniers devant la même juridiction aux fins de déclaration de jugement commun après jonction des instances suivant acte des 23 et 24 novembre 2022.
La jonction des deux instances a été prononcée le 02 décembre 2022.
Par ordonnance du 03 mars 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [M] [T] et tirée de l’absence de publication de l’assignation de Monsieur [U] au service de la publicité foncière, rappelant que la demande en justice présentée par Monsieur [U] tendant à consacrer sa propriété sur deux terrains au sujet desquels il ne dispose d’aucun acte en sa faveur et non pas à remettre en cause, totalement ou en partie, un acte translatif de propriété d’un droit réel dès lors qu’il ne prétend pas à l’annulation des actes intervenus en faveur de Madame [V] et des époux [P], la publicité de l’assignation du 16 août 2021 n’est que facultative et son absence ne peut constituer une fin de non-recevoir.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 octobre 2023 et signifiées à Madame [W] [A] épouse [V], partie non constituée, par exploit du 14 novembre 2023, Monsieur [L] [U] demande, au visa des articles 1103, 1104, 1112, 1113, 1116, 1118, 1121, 1193, 1240, 1583 et 1599 du code civil, de voir :
A titre principal,
Déclarer nulle la vente consentie le 9 mai 2022 par Monsieur [M] [T] à Monsieur [S] [P] et de Madame [Z] [R], selon acte authentique reçu par Maître [O] [N], notaire à [Localité 13], de la parcelle figurant au cadastre sous la référence B [Cadastre 9] pour un prix de 39.000 euros
Déclarer nulle la vente consentie le 30 mars 2022 par Monsieur [M] [T] à Madame [W] [A] épouse [V], selon acte authentique reçue par Maître [O] [N], notaire à [Localité 13], de la parcelle figurant au cadastre sous la référence B [Cadastre 10] pour un prix de 36.000 euros
Ordonner la radiation des mentions de mutations de propriété correspondant aux ventes précitées publiées au service de la publicité foncière
Ordonner le transfert de propriété des lots 1 et 2 du terrain sis à [Adresse 16] figurant au cadastre sous la référence B [Cadastre 9] et B [Cadastre 10] au prix de 25 euros le mètre carré à son profit à compter du 2 octobre 2020, date de l’acceptation par ce dernier de l’offre de vente émise par Monsieur [M] [T]
Dire que la décision à venir vaudra vente et sera publiée à sa diligence auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble
Condamner Monsieur [M] [T] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et abus de droit
Subsidiairement,
Condamner Monsieur [M] [T] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral en raison de la rupture fautive des négociations nouées entre les parties
En toutes hypothèses,
Débouter Monsieur [M] [T] et les parties intervenantes de leurs demandes reconventionnelles
Condamner Monsieur [M] [T] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner Monsieur [M] [T] aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de l’avocat soussigné sur affirmation de son droit
Ordonner l’exécution provisoire pour le tout, nonobstant appel et sans constitution de garantie.
Il fait valoir qu’en apposant une annonce sur un panneau publicitaire implanté à proximité du terrain et visible depuis la voie publique en 2020 et 2021, mentionnant à la fois l’emplacement approximatif du terrain, [Localité 17], la nature du terrain, un terrain nu à bâtir et le prix de vente ferme du mètre carré exigé par le vendeur, 25 euros, qui permet de déduire qu’il s’agit d’un terrain non viabilisé et vraisemblablement situé en zone inondable et en lui envoyant un mail le 30 septembre 2020 comportant en annexe le plan parcellaire où figure la superficie de chaque lot, les références cadastrales du terrain et l’identité du vendeur, ainsi que le règlement d’urbanisme de la zone qui confirme que le terrain est situé en zone inondable, Monsieur [T] a fait une offre précise de contracter et a exprimé sa volonté d’être engagé dans les termes de son offre, qu’il a
accepté sans réserve cette offre qui contient suffisamment d’informations pour lui permettre de se forger un consentement et de prendre position, par un courrier du 02 octobre 2020 manifestant sa volonté claire et univoque d’être lié dans les termes de l’offre, de sorte que la vente des lots 1 et 2 qui s’est formée concomitamment est parfaite dès cette date, que Monsieur [T] ne pouvait lui imposer ultérieurement une augmentation unilatérale du prix accepté qui l’engage irrémédiablement, ni se dédire du contrat qui a été valablement formé et que les ventes immobilières postérieures consenties au mépris de ses droits sont nulles, Madame [A] épouse [V] et les époux [P], informés de l’existence de son action en perfection de la vente et du risque d’éviction qu’ils encouraient en les acquérant, étant de mauvaise foi et ne pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 1198 alinéa 2 du code civil.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 octobre 2022, Monsieur [M] [T] demande, au visa des articles 1123, 1583, 545 et 1114 du code civil, de voir :
Débouter Monsieur [L] [U] de l’intégralité de ses demandes
Rejeter toutes demandes plus amples et contraires
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en tant qu’elle est manifestement incompatible avec la nature de l’affaire
A titre reconventionnel,
Condamner Monsieur [L] [U] à lui verser la somme de 10.000 euros en indemnisation des préjudices subis
En tout état de cause,
Condamner Monsieur [L] [U] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Il soutient que le panneau publicitaire ne constitue pas une offre de vente mais seulement une offre à entrer en pourparlers dès lors que le bien n’est pas identifié et non identifiable, le prix n’est pas indiqué et les caractéristiques du terrain sont absentes, que l’envoi du plan des parcelles et du règlement du PLU fait partie du cours de la négociation et est insuffisant pour caractériser une offre de vente puisque les caractéristiques de la parcelle n’apparaissent pas, le prix n’est toujours pas indiqué et le bien prétendument objet de l’offre n’est toujours pas identifié, qu’il n’y a eu aucun accord sur la chose et le prix en l’absence d’identification entre les parties de la surface exacte de la parcelle, sa contenance et en conséquence son prix, que le courrier de Monsieur [U] du 02 octobre 2020 ne porte pas acceptation dès lors qu’aucune offre n’a jamais été émise et pas même une offre d’acquisition puisqu’il ne précise aucun prix, que Monsieur [U] ne s’est jamais manifesté pour qu’un compromis soit conclu et que des études soient réalisées afin de vérifier la faisabilité de son projet, que les parties sont seulement entrées en voie de négociation et n’ont pas trouvé d’accord ; que la vente n’a en outre jamais pu être parfaite dès lors que des contraintes rédhibitoires, de nature
urbanistique et environnementale, y font obstacle et qu’aucune vente n’aurait pu être réalisée au prix prétendument accepté par Monsieur [U], bien en deçà des prix du marché, au vu des risques élevés de poursuite par l’administration fiscale, qu’il n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, les pourparlers n’ayant pas été rompus de manière brutale ou abusive mais les parties, entrées en voie de négociation, ne s’étant simplement jamais accordées et Monsieur [U] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, Monsieur [S] [P] et Madame [Z] [R] épouse [P] demandent, au visa des articles 1583, 544 et 545, 1113 du code civil, de voir :
Débouter Monsieur [U] de l’intégralité de ses demandes
Condamner Monsieur [U] à leur régler la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner Monsieur [U] aux entiers dépens.
Ils font valoir qu’il n’y a pas eu d’accord ferme sur la chose et le prix entre Monsieur [T] et Monsieur [U], que rien n’est venu éclairer sur le prix global de la vente, la superficie exacte, d’éventuelles hypothèques grevant l’immeuble, des servitudes d’urbanisme ou de droit privé ou encore sur la nécessité d’obtenir un prêt aux fins d’acquisition, entre lesquels n’a été échangée aucune information cadastrale et n’a eu lieu aucun relai par un notaire et qui en étaient au stade des pourparlers, que la vente intervenue entre eux-mêmes et Monsieur [T] est parfaite et qu’au vu des démarches exécutées et des travaux de construction d’une maison individuelle en cours, aucun transfert de propriété ne saurait être envisagé.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Madame [W] [A] épouse [V], régulièrement assignée par exploit signifié à l’étude avec avis de passage après vérification de la certitude de son domicile, n’a pas constitué Avocat.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de Monsieur [U]
Aux termes des dispositions de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.
Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.
L’article 1114 précise que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.
L’article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par Monsieur [U] que le 30 septembre 2020, il s’est entretenu avec Monsieur [T] au sujet de la vente par ce dernier de parcelles situées sur la commune de [Localité 17], à la suite de quoi Monsieur [T] lui a transmis par mail le “plan des parcelles” à savoir les 7 lots devant résulter de la division d’une parcelle [Cadastre 2] et le règlement d’urbanisme de la zone et l’a informé contacter un géomètre et le notaire.
Par un courrier du 02 octobre 2020, Monsieur [U] a confirmé à Monsieur [T] “l’achat des lots 1 et 2”.
Monsieur [U] justifie, par la production d’un procès-verbal de constat d’huissier, qu’un panneau publicitaire relatif à la vente de terrain à bâtir à [Adresse 16] au prix de 25 euros du mètre carré par la société expertimo se trouvait, le 03 février 2021, le long de la RD 1215 à l’intersection d’avec la route de [Localité 5] au [Localité 18]-sur-Mer.
Ce panneau, installé en 2018 selon Monsieur [T], ne précise ni la localisation exacte du terrain, ni sa superficie, ni les caractéristiques du bien qui n’est pas identifié et non identifiable.
Dès lors, il ne saurait constituer une offre de contracter mais est une invitation à entrer en négociation, au sens de l’article 1114 précité.
Monsieur [U] ne justifie pas que les négociations qui ont démarré entre les parties le 30 septembre 2020, dans le cadre desquelles Monsieur [T] lui a transmis le plan des parcelles et le règlement du PLU, auraient abouti à un accord sur le prix des lots 1 et 2 qu’il souhaitait acquérir.
Au contraire, il ressort du mail envoyé par Monsieur [T] le 25 janvier 2021 que le prix n’était à cette date pas déterminé, celui-ci précisant que la transaction ne pourrait manifestement pas se réaliser sur des bases trop basses par rapport au marché et invitant Monsieur [U] à en discuter ultérieurement.
En l’absence d’accord sur la chose et le prix, aucune vente portant sur les lots 1 et 2, désormais cadastrés B [Cadastre 9] et B [Cadastre 10], revendiqués par Monsieur [U] n’est intervenue.
N° RG 21/06642 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VW7F
Monsieur [M] [T] étant resté propriétaire des dits lots, leurs ventes ultérieures à Madame [W] [A] épouse [V] d’une part et à Monsieur [S] [P] et Madame [Z] [R] n’ont pas été consenties au mépris des droits du demandeur.
Monsieur [L] [U], qui ne peut reprocher à Monsieur [T] quelque résistance abusive ou abus de droit que ce soit, sera par conséquent débouté de l’ensemble de ses demandes principales.
S’agissant de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts pour préjudice moral, Monsieur [L] [U] ne rapporte pas la preuve d’une rupture fautive des négociations par Monsieur [T], ni même d’une quelconque mauvaise foi de sa part, les négociations n’ayant manifestement pas abouti faute d’accord sur le prix.
Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande indemnitaire de Monsieur [T]
En l’absence de démonstration d’une atteinte à ses sentiments, à sa considération, à son honneur ou à sa réputation, Monsieur [M] [T], qui se limite à affirmer qu’il subit un préjudice moral pour réclamer des dommages et intérêts, sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes
L’équité commande de condamner Monsieur [L] [U] à payer une indemnité de 2.500 euros à Monsieur [M] [T] et une indemnité de 2.000 euros à Monsieur [P] et Madame [R], ensemble, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Succombant, Monsieur [L] [U] sera condamné aux dépens.
Par application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter sur le fondement de l’article 514-1 du même code contrairement à la demande de Monsieur [M] [T].
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DEBOUTE Monsieur [L] [U] de toutes ses demandes ;
DEBOUTE Monsieur [M] [T] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer la somme de 2.500 euros à Monsieur [M] [T] et la somme de 2.000 euros à Monsieur [S] [P] et Madame [Z] [R], ensemble, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [L] [U] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.
La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
