Cour de cassation, 13 juin 2019. 18-19.036

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 juin 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10206 F Pourvoi n° P 18-19.036 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Al Domus, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 5 avril 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société RATP, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [...] , 2°/ au commissaire du gouvernement direction départementale des finances publiques de la Seine Saint-Denis, dont le siège est [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 14 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Bouthors, avocat de la société Al Domus, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société RATP ; Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire,et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Al Domus aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour la société Al Domus. Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 233.520 € l'indemnité principale et à 24.352 € l'indemnité de remploi devant revenir à la SCI Al Domus à raison de la dépossession d'une partie de la parcelle cadastrée section [...] sise [...], ainsi qu'une somme de 2.000 € à titre de remplacement de la clôture et 65.000 € en réparation de la perte de place de stationnement et d'avoir refusé d'indemniser les préjudices financiers et commerciaux ; aux motifs propres que - au fond Aux termes de l'article de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité ; que l'article 13-13 , devenu L321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L 13-I5, devenu L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 13-15 devenu L 322-3 à L 322-6 - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel porte sur les modalités de la méthode d'évaluation à utiliser et aucune contestation n'existe au titre de la qualification de terrain à bâtir à donner à l'emprise, de même que sur son occupation par un locataire. S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au 19 novembre 2015. La parcelle [...] est actuellement située en zone Uar 1 du PLU de Rosny-sous-Bois, zone soumise au droit de préemption urbain. Compte tenu de l'existence de ce périmètre de droit de préemption urbain et par application combinée des dispositions des articles L 2 113-six et L 2 113-quatre du code de l'urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant publiques, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme(PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié soit en l'espèce en application de ces dispositions la date du 19 novembre 2015. S'agissant des données d'urbanisme, il n'est pas contesté par les parties que le terrain de la SCI Al Domus reçoit la qualification de terrain à bâtir, le bien étant situé en zone UAr 1 du PLU de Rosny-sous-Bois, zone constructible du document d'urbanisme. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, la zone UA du PLU de Rosny-sous-Bois correspond à une zone urbaine couvrant le centre-ville élargi de la commune et les secteurs de renouvellement urbain à vocation mixte ; la zone Uar 1 est dédiée au quartier [...], y sont autorisées, les constructions et installations compatibles avec la présence d'habitations et il n'est pas fixé de coefficient d'emprise au sol. Il n'est pas contesté par l'appelant que plusieurs contraintes limitent les possibilités légales effectives de construction sur l'emprise expropriée qui doivent être prises en compte dans le cadre de l'évaluation du bien. Il ressort de l'extrait graphique du PLU applicable à la date de référence que la parcelle expropriée est grevée d'une servitude d'alignement de 10 m par rapport à la ruelle de la [...], bordant l'emprise expropriée à l'ouest. L'emprise expropriée est pour partie comprise dans la bande de 10 m, ce qui interdit toutes constructions à l'intérieur de cette bande de terrains. S'agissant des orientations d'aménagement et de programmation du secteur [...], l'emprise expropriée est comprise dans le périmètre d'une OAP "secteur [...]" et la réalisation d'une construction serait incompatible avec cette orientation, ce qui prive l'emprise expropriée de toute possibilité de construction. À la date de référence, la parcelle expropriée disposait d'une desserte par une voie et par les réseaux de viabilité. Un bail commercial a été conclu entre la SCI Al Domus et la SA S Alinéa le 27 mars 2006, qui a sollicité le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er octobre 2016 pour une durée de neuf ans, le 31 août 2016, soit postérieurement à l'ordonnance d'expropriation prononcée le 8 août 2016. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit le 22 septembre 2016. 1° sur l'indemnité principale S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies. En l'espèce, la SCI Al Domus indique que la méthode par comparaison doit être écartée pour fixer le montant de l'indemnité mais peut être utilisée afin de contrôler l'indemnité allouée au regard de la valeur historique du bien. Elle indique qu'elle a acquis de la société Alinéa selon acte de Me C... du 27 mars 2006 la parcelle cadastrée section [...] sur laquelle était édifié un bâtiment à usage commercial moyennant le prix de 11 029 442 € ; la société Alinéa avait elle-même acquis ce même terrain avec le bâtiment y édifié suivant acte de Me A..., notaire à Noisy-le-Sec, en date du 30 mars 2005. Cet acte révèle que le prix payé par Alinéa fut de 11 029 442 € sur lequel : - une somme de 3 860 305 € fut payée et quittancée dans l'acte avant tous travaux, - le solde soit 7 169 137 € correspondant au coût des travaux de construction de l'immeuble (VEFA) était payable selon le calendrier usuel des VEFA. Il faut donc en déduire que le prix de l'entier terrain était de 3 860 305 € en mars 2005 et qu'appliqué au mètre carré de terrain cette valeur donne un prix au mètre carré de 3 860 305 /87O3 = 443,56 euros au mètre carré. L'emprise envisagée par la RATP étant de 973 m2 le préjudice subi est de (973 X 443,56) = 431 583 euros. Il faut actualiser ce chiffre en appliquant l'indice du coût de la construction INSEE : 431 583 X 1617 (indice premier trimestre 2016-demier publié ce jour)/1225 (indice premier trimestre 2005)= 569 689 € Cependant il ne ressort pas de l'acte de vente que le prix du terrain correspond bien à la somme de 3 860 305 €, cette valeur ne pouvant se déduire des seules modalités de paiement du prix de vente propre à la vente en l'état futur d'achèvement et l'appelant indique d'ailleurs qu'il faut "déduire" des mentions de l'acte de 2005 que le prix terrain était de 3 860 305 €. En outre il est de principe que les termes de comparaison auxquels le juge a recours en matière d'expropriation ne doivent pas être trop anciens, en particulier pas de plus de cinq ans, ce qui est le cas en l'espèce étant de 2005, le marché devant être déterminé sur la base de mutations récentes. En outre la méthode dite historique de l'appelant omet de prendre en compte les restrictions d'urbanisme qui grèvent l'emprise expropriée. Or l'appelant ne conteste pas que l'emprise expropriée est concernée par une servitude d'alignement de 10 m au droit de la ruelle [...] et par les orientations d'aménagement et de programmation du secteur [...], qui grèvent ses possibilités de construction. S'agissant de contraintes qui précisément ne grèvent que la superficie de l'emprise expropriée et non la superficie de l'ensemble de la parcelle numéro [...], il ne peut être retenu une valeur unitaire homogène pour l'ensemble de la parcelle. La méthode de l'appelant omet enfin de prendre en compte l'existence d'un bail commercial sur l'emprise expropriée, qui justifie qu'un abattement soit appliqué sur la valeur du bien libre d'un montant de 40 % comme l'a à juste titre retenu le premier juge. En conséquence le premier juge a exactement écarté cette demande d'évaluation dite historique de l'appelant. L'appréciation du bien exproprié doit en conséquence se faire par comparaison avec celles d'autres biens présentant des caractéristiques semblables ou approchantes dans la même aire géographique ayant fait l'objet de transactions à des époques aussi proches que possible. La société Alinéa a sollicité le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er octobre 2016, pour une durée de neuf ans, le 31 août 2016, soit postérieurement à l'ordonnance d'expropriation prononcée le 8 août 2016. En conséquence le bien doit être évalué en valeur de biens occupés. Le bien exproprié reçoit la qualification juridique de terrain à bâtir. Il doit donc en application de l'article L. 322-4 du code de l'expropriation être évalué au regard « des possibilités légales effectives de construction qui existaient à la date de référence ». Celles-ci doivent être analysées à l'échelle de l'emprise expropriée , et non à l'échelle de la parcelle et il convient donc de tenir compte dans le cadre de l'évaluation de l'emprise expropriée, des possibilités légales effectives de construction qui existaient à la date de référence, et notamment des restrictions au droit de construire résultant du plan local d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique et en conséquence en l'espèce de la servitude d'alignement de 10 m au droit de la ruelle [...] et des orientations d'aménagement et de programmation du secteur coteaux beau clair qui conduisent à restreindre les possibilités légales effectives de construction de l'emprise expropriée. C'est en conséquence à juste titre que tant l'expropriant que le commissaire du gouvernement proposent de retenir une valeur unité réduite par rapport au prix moyen du marché concernant des terrains jouissant de pleines possibilités de construction. Il convient d'écarter les termes de comparaison numéro 2 (247 m2), numéro 3 (125 m2), numéro 4 (132 m2), numéro 5 (4 m2) de la RATP, du commissaire du gouvernement [...] ( 294 m2), [...] (174 m2), [...] (350 m2), [...] (4276 m2) l'emprise expropriée disposant d'une superficie nettement supérieure pour les premiers termes, et nettement inférieure pour le dernier terme de comparaison. Il convient également d'écarter l'étude de cession de terrain selon une étude « stimer un bien » proposée par le commissaire du gouvernement à partir de ventes de terrains à bâtir dans un rayon de 20 km du bien estimé depuis le 1"juin 2013 les superficies étant également nettement différentes. Il convient de retenir : -la mutation particulièrement pertinente de la vente amiable de la parcelle [...], mitoyenne de la parcelle expropriée et récemment intervenue dans le cadre de l'opération d'utilité publique concernée à savoir le 21 décembre 2015, bien vendu libre d'occupation pour un prix de 400 € le mètre carré -[...] pour une superficie de 887 m2 pour un prix de 507 € au mètre carré soit une moyenne de 453,50 euros du mètre carré. Au regard de l'ensemble de ces éléments, de la nécessité de tenir compte des possibilités de construction limitées du terrain, il convient de retenir une valeur unitaire réduite par rapport au prix moyen du marché, et du caractère particulièrement pertinent de la valeur du terrain mitoyen par rapport à l'emprise expropriée, et le premier juge a donc exactement fixé l'indemnité principale sur la base de la valeur unitaire de 400 € du mètre carré. Il a en outre, compte tenu de l'occupation du bien, appliqué à cette valeur un abattement de 40 % correspondant à celui habituellement appliqué en cas de location à titre commercial, abattement qui n'est pas contesté par l'appelant. L'indemnité principale revenant à la SCI Al Domus est donc 240 € (40 % de 400 €) soit 240 € X 973 m2 = 233 520 €. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 2° sur l'indemnité de remploi Le premier juge a en conséquence exactement fixé selon la méthode de calcul habituel l'indemnité de remploi à la somme de 24.352 €. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 3° sur les indemnités accessoires -sur la demande d'indemnité pour préjudice financier La SCI Al Domus indique que pour acquérir le terrain et le bâtiment y édifié, elle a contracté un emprunt de 9 100 000 € actuellement remboursable en 60 trimestrialités de 230 430 € hors taxes, qu'il reste au 21 avril 2016 un capital à rembourser de 5 168 041 €, qu'elle va continuer à rembourser un crédit pour l'acquisition d'un terrain de 8703 m2 alors que ce terrain sera amputé de 973 m2. Elle chiffre en conséquence un remboursement non causé à la somme de 202 226 €. Il est de principe que les obligations du propriétaire exproprié envers son prêteur demeurent, qu'il n'existe pas de lien de causalité directe entre le coût de l'emprunt contracté par l'exproprié et la mesure d'expropriation et qu'enfin cette demande revient à indemniser une deuxième fois le paiement de la valeur de l'emprise que l'indemnité principale indemnise déjà. En conséquence le premier juge a exactement rejeté cette demande comme étant mal fondée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. -sur le préjudice de reconstruction de la clôture la SCI Al Domus indique que le transport sur les lieux lui a permis d'apprendre que l'expropriation de sa parcelle serait nécessitée par des contraintes techniques liées à un réseau de canalisations souterraines devant être édifiées sur son terrain, qu'apparemment aucune clôture séparant le terrain restant à lui appartenir sur la parcelle expropriée n'est envisagée, qu'elle va donc devoir édifier un mur séparatif tant pour délimiter sa propriété que pour sécuriser sa propriété au regard de l'afflux massif et quotidien d'usagers de la ligne 11 du métro. Elle demande en conséquence une somme de 110 000 € pour un mur édifié sur au minimum 30 m linéaire. Si la SCI Al Domus est effectivement en droit d'obtenir réparation du préjudice matériel constitué par la nécessité de faire construire une nouvelle clôture en limite de sa propriété redéfinie, certain et directement causé par l'expropriation, cette réparation ne saurait lui conférer une plus-value par l'édification d'un mur en pierre alors que la clôture actuelle est un grillage à treillis soudé comme cela a été constaté lors du procès-verbal de transport sur les lieux et comme cela apparaît sur les photographies. Le motif évoqué par l'expropriée à savoir la nécessité de protéger sa propriété de dégradation qu'elle pourrait subir du fait de la future station de métro correspond au préjudice hypothétique et sans lien direct avec l'expropriation, les dommages évoqués étant uniquement générés par l'ouvrage public qui sera construit et de la compétence du juge administratif. En conséquence le premier juge a à juste titre indemnisé ce préjudice matériel à hauteur d'un montant de 2000 € suivant le devis de reconstruction versé aux débats par la RATP et débouté l'expropriée de sa demande de reconstruction d'un mur pour un montant de 110 000€. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. -sur le préjudice commercial La SCI Al Domus indique qu'elle a formulé en première instance une demande indemnitaire quasi potentielle en l'état de l'absence d'information imputable à la seule autorité expropriante. En effet elle a donné à bail sa propriété à la société Alinéa moyennant un loyer annuel devant être payé sur quinze années minimums ou une indemnité en cas de départ du locataire, qu'il restait au 30 avril 2016 quatre annuités 3/4 de loyer soit la somme de 4 666 477 €, que ce bail a été consenti et accepté en fonction d'une configuration des lieux excluant une quelconque construction en limite de propriété et notamment sur la façade d'entrée de la clientèle du magasin Alinéa, il a été demandé à la RATP de préciser l'emplacement de la future gare, qu'il a été indiqué la nécessité d'excaver la parcelle expropriée pour y enfouir des canalisations et ensuite une remise en état du terrain une fois les canalisations enfouies, que si un tel ouvrage devait être réalisé en face de l'entrée des clients du bâtiment d'Alinéa, le locataire ne manquera pas d'en prendre prétexte pour solliciter une réduction voir une renégociation du loyer ou pire de refuser de payer le loyer. Elle ajoute que la RATP lui a dissimulé la nécessité de travaux hors de l'emprise expropriée et qu'elle se trouve donc confrontée à une véritable escroquerie au jugement. Elle est donc dans l'obligation de modifier le quantum de l'indemnité pour préjudice commercial formulée en première instance. Elle indique en effet que si Alinéa venait à prendre prétexte de l'expropriation pour résilier le bail, l'investissement locatif réalisé par la SCI Al Domus serait gravement compromis. Elle sollicite en conséquence la somme de 4 800 000 € au titre de la perte locative jusqu'à la fin du bail et la somme de 4 452 843 € au titre du montant de la totalité des intérêts d'emprunt soit la somme totale de 9 252 843 €. S'agissant de la nature et de l'implantation prévisionnelle des ouvrages qui seront réalisés à proximité de la parcelle [...], ces éléments sont renseignés dans le dossier qui a été soumis à enquête publique du 16 décembre 2013 au 30 octobre 2013 inclus et il appartenait en conséquence à l'expropriée de solliciter copie du dossier d'enquête. Lors du transport sur les lieux, l'expropriée a été informée des modalités, et la RATP a informé la SCI Al Domus que les travaux évoqués dans son courrier du 19 octobre 2016 étaient en réalité sans objet. Enfin et surtout ces allégations sont sans lien avec le contentieux de la fixation judiciaire des indemnités et ne relèvent pas de la compétence du juge de l'expropriation. En indiquant que son locataire ne manquera pas de solliciter une baisse de son loyer, ce qui n'est pas le cas en l'état, voire ne paiera plus ce loyer en raison des nuisances qu'il subira du fait de la présence de la gare de métro devant sa propriété, ce qui n'est pas le cas en l'état. Le premier juge a exactement considéré qu'il s'agit d'un préjudice hypothétique et indirect qui ne peut être réparé par le juge de l'expropriation. Les juridictions de l'expropriation qui disposent d'une compétence d'attribution ne sont en effet compétentes que pour statuer sur les conséquences résultant directement de la seule mesure de dépossession et il ne leur appartient pas de se prononcer sur les préjudices éventuels qui pourraient résulter de la mise en oeuvre des travaux de réalisation du projet déclaré d'utilité publique et sur les préjudices éventuels qui pourraient résulter de la construction d'un ouvrage public à proximité de l'emprise expropriée, compétence qui appartient au seul juge administratif. La SCI Al Domus l'admet d'ailleurs en faisant état d'une demande indemnitaire « quasi potentielle ». Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté la SCI Al Domus de sa demande de 4 800 000 € et de la débouter de sa nouvelle demande formulée en cause d'appel de 9 252 843 € (arrêt p 5 à 11) ; Aux motifs adoptés que : LE BIEN : La parcelle [...] dont la Sci Al Domus est propriétaire a une superficie totale de 8703 m2. Y est édifié un bâtiment à usage de logistique et de service pour la clientèle du magasin Alinéa situé à proximité. L'emprise, de 973 m2 et de configuration rectangulaire, représente la quasi totalité du parking situé devant le bâtiment, destiné à la clientèle, accessible par un rond-point depuis la rue de [...], en bordure de la ruelle [...]. Cet ensemble immobilier est situé dans le quartier [...], classé en zone UArl du plan local d'urbanisme de la commune de Rosny-sous-Bois. La Sci Al Domus l'a acquis de la société Alinéa par acte notarié du 27 mars 2006, moyennant un prix de 11 029 442 euros (vente en l'état futur d'achèvement). Il est donné à bail depuis le 27 mars 2006. Les parties s'accordent sur la qualification de terrain à bâtir à donner à l'emprise, de même que sur son occupation par un locataire. L'EVALUATION : L'indemnité principale :Le choix de la méthode d'évaluation par comparaison n'est pas discuté par les parties, mais la Sci Al Domus propose un unique terme de comparaison constitué par son propre acte de vente, exposant que le prix total de l'ensemble (11 029 442 euros) ayant été payé en deux temps (3 860 305 euros avant tous travaux et 7 169 137 euros à compter du commencement des travaux de construction de l'immeuble), elle en conclut que le prix du terrain était de 3 860 305 euros, soit un prix du m2 de 443,56 euros en mars 2005, date de l'achat. Elle évalue ainsi le terrain exproprié à la somme de 431 583 euros (973 x 443,56 euros), montant qu'elle actualise à 588 009 euros en appliquant l'indice Insee du coût de la construction. Cette demande d'évaluation doit être écartée, d'une part parce qu'il ne ressort pas de l'acte de vente que le prix du terrain correspond bien à la somme de 3 860 305 euros, cette valeur ne pouvant se déduire des seules modalités de paiement du prix de vente propres à la vente en l'état futur d'achèvement, d'autre part parce que ce terme unique ne permet pas de déterminer la valeur du marché du bien concerné, enfin parce qu'il est trop ancien (2005), le marché devant être déterminé sur la base de mutations récentes. Au demeurant, la valeur unitaire de 443,56 euros en 2005 qui est invoquée par l'expropriée est proche des valeurs moyennes qui sont retenues par l'expropriant et par le commissaire du gouvernement sur la base des éléments de comparaison récents qu'ils fournissent respectivement et dont la pertinence n'est pas discutée par l'expropriée (435 euros selon les termes de la Ratp, 540 – 100 à 585 selon ceux du commissaire du gouvernement). Ne sont pas non plus contestées par l'expropriée les possibilités de construction limitées du terrain eu égard aux contraintes urbanistiques et à l'emplacement de la parcelle, la Sci Al Domus se bornant à faire valoir qu'elles ont été prises en compte dans le prix de la vente de 2006. si bien que c'est à juste titre que tant l'exproprié que le commissaire du Gouvernement proposent de retenir une valeur unitaire réduite par rapport au prix moyen du marché concernant des terrains jouissant de pleines possibilités de construction. A cet égard, ainsi que relevé par le commissaire du Gouvernement, est particulièrement pertinent le terme de comparaison fourni par la Ratp constitué par la vente amiable de la parcelle [...] , mitoyenne de la parcelle en cause et récemment intervenue dans le cadre de l'opération d'utilité publique concernée. Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'indemnité principale sera fixée sur la base de cette valeur unitaire de 400 euros. Compte tenu de l'occupation du bien, il convient d'appliquer à cette valeur un abattement de 40 % correspondant au taux habituellement appliqué en cas de location à titre commercial. L'indemnité principale revenant à la Sci Al Domus sera par donc fixée sur la base d'une valeur unitaire de 240 euros (40% de 400 euros), à la somme de 233 520 euros (240 euros x 973 m2). L'indemnité de remploi : Selon la méthode de calcul habituelle, cette indemnité sera fixée à la somme de 24 352 euros obtenue par l'addition des sommes suivantes : 20% de 0 à 5 000 euros = 1 000 euros 15% de 5001 à 15 000 euros = 1 500 euros 10% pour le surplus (218 520 euros) = 21 852 euros Les indemnités accessoires : Il y a lieu de rappeler qu'en vertu de l'article L. 321-1 du Code de l'expropriation, "Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation." La demande d'indemnité pour préjudice financier : La Sci Al Domus prétend subir un préjudice financier du fait qu'elle continue à rembourser l'intégralité de l'emprunt quelle a contracté pour acquérir l'ensemble immobilier alors qu'elle se trouve privée d'une partie de celui-ci par l'effet de l'expropriation. Il en résulterait pour elle un remboursement non causé. Elle sollicite réparation à hauteur du montant emprunté pour acheter les 973 m2 dont elle se trouve privée. Cette demande doit cependant être rejetée comme étant mal fondée, car elle tend à solliciter une deuxième fois le paiement de la valeur de l'emprise (que l'indemnité principale indemnise déjà), le coût de l'emprunt contracté correspondant par ailleurs à un préjudice qui ne résulte pas directement de l'expropriation. Sur le préjudice de reconstruction de la clôture : Il est constant que l'expropriation partielle qui est opérée oblige l'expropriée à faire construire une nouvelle clôture en limite de sa propriété redéfinie. Si la Sci Al Domus est en droit d'obtenir réparation de ce préjudice matériel, certain et directement causé par l'expropriation, cette réparation ne saurait toutefois lui conférer une plus-value par l'édification d'un mur en pierres alors que la clôture actuelle est un grillage à treillis soudé ainsi qu'il a pu être constaté lors du transport sur les lieux. Le motif invoqué par l'expropriée pour justifier cette plus-value, à savoir la nécessité de protéger sa propriété des dégradations qu'elle pourrait subir du fait des usagers de la future station de métro, n'est pas recevable, s'agissant là d'un préjudice hypothétique et sans lien direct avec l'expropriation, les dommages redoutés étant générés par l'ouvrage public qui sera construit. La Sci Al Domus refusant la proposition de la Ratp de remettre en place une clôture identique après les travaux, il y a lieu d'indemniser ce préjudice matériel à hauteur d'un montant de 2 000 euros suivant le devis de reconstruction versé aux débats par la Ratp. Sur le préjudice commercial : En soutenant que son locataire ne manquera pas de solliciter une baisse de son loyer, voire ne paiera plus ce loyer en raison des nuisances qu'il subira du fait de la présence d'une gare de métro devant sa propriété, la Sci Al Domus fait là encore état d'un préjudice hypothétique et indirect qui ne saurait être réparé par le juge de l'expropriation. Par ailleurs, le commissaire du Gouvernement souligne à juste titre qu'il n'y a pas en l'occurrence de dépréciation du surplus de la propriété, la présence d'une station de métro à proximité de la propriété étant plutôt un facteur de plus-value par la clientèle potentielle qu'elle est susceptible de procurer au magasin Alinéa. Sur la perte des places de stationnement : Il est constant, à l'issue du transport sur les lieux, que du fait de l'emprise la Sci Al Domus va perdre 26 emplacements de stationnement sur les 52 existants, ce qui constitue incontestablement pour elle un préjudice matériel, certain et direct qu'il convient d'indemniser, étant précisé qu'elle sollicite réparation de ce préjudice dans le cadre de la demande indemnitaire qu'elle forme pour trouble commercial. L'expropriée refusant J'offre qui lui est faite par la Ratp de réaménager l'entier parking de manière à rétablir les 26 emplacements supprimés, il y a lieu de ¡'indemniser en espèces en lui allouant la somme de 65 000 euros qui est proposée par le commissaire du Gouvernement sur la base d'un prix moyen de 2 500 euros l'emplacement, appuyé par six termes de comparaison dont la pertinence n'est pas remise en cause par les parties. (jugement p. 6 à 9). 1°) alors, d'une part, qu'il résulte des articles L 321-1 et L 322-2 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et que pour les biens, estimés à la date de la décision de première instance, il peut être tenu compte des constatations des actes de vente, sans prendre en compte des changements de valeur subis depuis cette date de référence ; qu'ainsi, un exproprié doit obtenir une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont il a été privé, à l'exclusion de tout remboursement inférieur à sa pleine valeur marchande; que selon l'article 1601-3 du code civil, lors d'une vente en l'état futur d'achèvement le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol à l'acquéreur, lequel ne paie le prix des ouvrages à venir qu'à mesure de l'avancement des travaux; qu'au cas présent, la SCI Al Domus, expropriée d'un terrain constructible et construit, pour une emprise de 973 m2 sur un ensemble immobilier de 8.703 m2 acheté selon contrat du 27 mars 2006 à la société Alinéa, laquelle l'avait elle-même acquis suivant contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 30 mars 2005 pour une somme de 11.029.442 € dont la somme de 3.860.305 €, réclamée avant tous travaux et correspondant ainsi au prix du sol ; que le juge de l'expropriation ne pouvait pour apprécier le préjudice subi par l'expropriée, refuser de tenir compte de la valeur actualisée du bien exproprié au regard de ces actes de vente et du prix du terrain, soit une somme de 569.689 €, au motif inopérant d'une vente en l'état futur d'achèvement, et lui allouer une somme de 233 520 €, soit une diminution de plus de la moitié de la réelle valeur marchande du terrain exproprié sans violer les articles susvisés ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme ; 2°) alors que, d'autre part, selon les articles L 321-1, 322-1 et 322-2 du code de l'expropriation, le montant des indemnités doit couvrir l'intégralité du préjudice subi du fait de l'expropriation et la méthode de comparaison ne peut remplir sa fonction que si les éléments donnés comme référence présentent des « caractéristiques comparables » à celles du bien exproprié, les juges étant tenus s'expliquer sur le contenu des éléments de comparaison retenus comme valables ; qu'ainsi la cour d'appel ne pouvait retenir à titre de comparaison de la parcelle expropriée d'un terrain à bâtir et bâti de 973 m2, une mutation d'une parcelle [...], vendue libre d'occupation, sans préciser sa superficie ni la nature du terrain et une autre mutation d'une parcelle de 887 m2 sans autre élément de rapprochement avec la parcelle expropriée ; que faute d'avoir mis la cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles susvisés ; 3°) alors qu'en outre, il résulte de l'article L. 322-4 que l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existait à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, ainsi que des servitudes affectant l'utilisation des sols ; cependant lorsque l'expropriation porte sur des terrains à bâtir et construit, le terrain acquis et l'immeuble bâti ayant déjà subi ces contraintes lors de la fixation du coût historique de l'acquisition, le juge de l'expropriation ne peut à nouveau utiliser ces contraintes pour diminuer l'indemnité d'expropriation ; qu'au cas présent, la SCI Al Domus invoquait pertinemment dans ses conclusions (conclusions produites, p. 5) que les contraintes limitant les possibilités légales et effectives de construction, notamment une servitude de 10 m, avaient déjà été prises en compte lors de l'achat par la SCI Al Domus du terrain constructible et déjà construit d'une surface de 8703 m2 dont les 973 m2 expropriés et qu'elles avaient néanmoins permis de donner au terrain acquis successivement par Alinéa puis par la SCI Al Domus la valeur de 3.860.305 € ; qu'ainsi, le juge de l'expropriation ne pouvait à nouveau tenir compte de cette servitude en retenant qu'elle grèverait les possibilités de construction pour diminuer l'indemnité d'expropriation sans répondre à ce moyen péremptoire des conclusions de l'exposante et violer l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) alors que par ailleurs, il résulte de l'article L 321-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et qu'ainsi le juge de l'expropriation est compétent pour apprécier le préjudice commercial subi par un exproprié du fait des dommages qu'il subit en tant que bailleur d'un local commercial ; qu'en outre un préjudice futur mais donc l'existence est constaté dans son principe doit être réparé ; qu'au cas présent, l'exposante invoquait, sans être contesté, que le bail commercial consenti à la société Alinéa avait été consenti et accepté en fonction d'une configuration des lieux excluant une quelconque construction en limite de propriété et notamment sur la façade d'entrée de la clientèle du magasin Alinéa et qu'il lui avait été indiqué par la RATP pendant la procédure la nécessité d'excaver la parcelle expropriée pour y enfouir des canalisations et de réaliser des travaux hors de l'emprise expropriée ; que ce changement de configuration préjudiciable pour l'exécution du bail commercial liant la SCI Al Domus, expropriée, à la société Alinéa et qui n'est pas contesté dans son principe par le juge de l'expropriation devait être indemnisé ; qu'en refusant cependant d'y consentir au motif inopérant que cette indemnisation serait sans lien avec le contentieux de la fixation judiciaire des indemnités, la cour d'appel a violé l'article susvisé ;