Cour d'appel, 20 septembre 2023. 22/00159

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N°389 DU : 20 Septembre 2023 N° RG 22/00159 - N° Portalis DBVU-V-B7G-FXXX VD Arrêt rendu le vingt Septembre deux mille vingt trois Sur APPEL d'une décision rendue le 30 Décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire d'AURILLAC (RG n°20/00242) COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller Madame Virginie DUFAYET, Conseiller En présence de : Mme Cecile CHEBANCE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : S.A.S. LAFA COLLECTIVITES immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 749981684 [Adresse 3] [Localité 1] Représentants :Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LEXAVOUE RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat postulant) et Me Jean-pascal TREINS de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat postulant) APPELANTE ET : S.A.S. LAFA MOBILIER immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 409253408 [Adresse 2] [Localité 1] Représentants : Me Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat postulant) et Me Pierre-françois VEIL de l'ASSOCIATION VEIL JOURDE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) INTIMÉE DEBATS : A l'audience publique du 14 Juin 2023 Madame DUFAYET a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 20 Septembre 2023. ARRET : Prononcé publiquement le 20 Septembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE,Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Expose du litige Au cours de l'année 2009, MM. [I] [P] et [C] [F], actionnaires et dirigeants de la SAS Lafa Mobilier, exploitant une entreprise industrielle située [Adresse 3], spécialisée dans les meubles destinés aux collectivités et employant 250 salariés, ont décidé de céder leur entreprise. En l'absence de solution extérieure, une solution interne de reprise a été étudiée avec MM. [Z] [V], [R] [J] et [M] [Y], salariés cadres de la société. La SAS Lafa Mobilier a effectué un apport partiel d'actifs à une SAS dénommée Lafa Collectivités, dont les titres de participation devaient être cédés à MM. [V], [J] et [Y] dans le cadre d'une société holding constituée entre eux et dénommée Gamec. Suivant acte sous seing privé du 28 février 2012, la SAS Lafa Mobilier a donné à bail commercial à la SAS Lafa Collectivités les locaux sis [Adresse 3] à usage de 'toutes activités industrielles liées à la fabrication de meubles à structures métalliques destinés aux collectivités et plus généralement les activités décrites dans son objet social', pour une durée de 9 années, à compter de la date d'immatriculation de la SAS Lafa Collectivités. Ce bail était initialement conclu entre la SAS Lafa Mobilier représentée par M. [P] et la SAS Lafa Collectivités alors en cours d'immatriculation et représentée par M. [F]. Le loyer annuel était fixé à la somme de 438.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement. La SAS Lafa Collectivités a été immatriculée le 8 mars 2012, M. [V] a été nommé président à cette même date, également date de la prise d'effet du bail. Le 17 octobre 2018, la SAS Lafa Collectivités a adressé à la SAS Lafa Mobilier une mise en demeure de procéder à la réfection totale de la toiture. Par exploit d'huissier du 26 novembre 2018, elle a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d'Aurillac afin qu'il ordonne une mesure d'expertise. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 18 décembre 2018. L'expert a déposé son rapport le 3 février 2020. Par exploit d'huissier en date du 12 juin 2020, la SAS Lafa Collectivités a fait assigner la SAS Lafa Mobilier devant le tribunal judiciaire d'Aurillac afin que, au regard du rapport d'expertise faisant état de la vétusté des locaux, elle soit condamnée à prendre en charge l'intégralité des travaux de réparations en découlant, ainsi qu'à lui réparer son préjudice financier, de jouissance et commercial. Suivant jugement en date du 30 décembre 2021, le tribunal judiciaire d'Aurillac a : - déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la SAS Lafa Collectivités aux fins de condamnation de la SAS Lafa Mobilier à exécuter ou faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, dont le montant a été évalué à la somme de 6 252 000 euros TTC sous astreinte ainsi que les demandes subséquentes en réparation de ses préjudices, - déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles aux fins de condamner la SAS Lafa Collectivités à prendre à sa charge des frais de réalisation des travaux de réfection hors isolation et désenfumage de la toiture et des façades du site industriel, des travaux de réfection des voiries, aires de manoeuvres et aires de stationnement et des travaux de mise aux normes, concernant les installations de désenfumage, l'isolation thermique de la couverture et l'isolation thermique des façades du site industriel sis [Adresse 3], - rejeté toutes prétentions contraires ou plus amples des parties, - condamné la SAS Lafa Collectivités à payer à la SAS Lafa Mobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Lafa Collectivités aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et ce avec distraction au profit de maître Jacques Verdier, avocat au Barreau d'Auri1lac, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision. Le tribunal a notamment énoncé ceci : 'L'obligation de délivrance de locaux en l'état de servir à l'usage auquel ils sont destinés a été respectée à l'origine du bail, malgré la vétusté. La vétusté, qui se définit comme les désordres résultant d'un usage normal et légitime de la chose louée, ne se confond pas avec la notion d'impropriété à la destination. La vétusté initiale n'a pas empêché l'exploitation des activités de Lafa Collectivités dans les lieux sans discontinuer depuis près de dix ans, ce qui établit le respect par la bailleresse de l'obligation de délivrance. Ensuite, pendant le cours du bail, les obligations de réparation prennent le relais de l'obligation de délivrance. Or, au regard du contrat de bail, ces réparations incombaient au preneur. L'obligation de jouissance normale à la charge de Lafa Mobilier était exigible à la date de prise d'effet du bail et/ou à la date à laquelle la vétusté a été constatée par le preneur. Or, il ressort des éléments de la procédure que Lafa Collectivités connaissait l'état de vétusté lui permettant d'exercer son action dès la prise d'effet du bail.' La SAS Lafa Collectivités a interjeté appel de cette décision, suivant déclaration électronique en date du 13 janvier 2022. Suivant conclusions régulièrement déposées et notifiées par voie électronique le 19 août 2022, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 1755 du code civil, 1231-1 du code civil, et vu le rapport d'expertise judiciaire, de : - infirmer le jugement, - statuant à nouveau : - déclarer recevables ses demandes aux fins de condamnation de la SAS Lafa Mobilier et en conséquence, - condamner la société Lafa Mobilier à exécuter ou faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie des bâtiments loués, dont le montant a été évalué à la somme de 6 252 000 euros TTC sous astreinte de 5000 euros par jour de retard un mois après la signification de l'arrêt à intervenir, - à défaut et compte tenu de l'urgence : - l'autoriser à exécuter ou faire exécuter les travaux à ses frais avancés, qui devront être remboursés par la société Lafa Mobilier dans les quinze jours des paiements successifs des travaux effectués par elle, ce remboursement intervenant en deniers ou quittances, - condamner la société Lafa Mobilier à lui rembourser la somme de 66 010,98 euros HT, soit la somme de 79 213,17 euros TTC au titre de son préjudice financier, - condamner la société Lafa Mobilier à lui payer la somme de 612 871,50 euros au titre de son préjudice de jouissance, - condamner la société Lafa Mobilier à lui payer la somme de 96 000 euros au titre de son préjudice commercial, - condamner la société Lafa Mobilier à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Lafa Mobilier aux entiers dépens de référé, de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, - débouter la société Lafa Mobilier de ses demandes reconventionnelles subsidiaires tendant à la voir condamner à prendre à sa charge : - la moitié des frais de réalisation des travaux de réfection hors isolation et désenfumage de la toiture et des façades du site industriel sis [Adresse 3], soit la somme de 1 391 271,50 euros HT (1 669 525,80 euros TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire, - l'intégralité des frais de réalisation des travaux de réfection des voiries, aires de manoeuvres et aires de stationnement du site industriel sis [Adresse 3], soit la somme de 514 271,53 euros HT (617 125,83 euros TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire, - l'intégralité des frais de réalisation des travaux de mise aux normes, concernant les installations de désenfumage, l'isolation thermique de la couverture et l'isolation thermique des façades, soit la somme de 1 913 170,75 euros HT (2 295 804,90 euros TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire, - débouter la société Lafa Mobilier de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires. Suivant conclusions régulièrement déposées et notifiées par voie électronique le 22 juin 2022, la société intimée demande à la cour au visa des articles 1103 et 2224 du code civil, de : - sur les travaux réparatoires : - au principal confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la SAS Lafa Collectivités aux fins de la condamner à exécuter ou faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, dont le montant a été évalué à la somme de 6 252 000 euros TTC sous astreinte, - subsidiairement : ' débouter la société Lafa Collectivités de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, ' condamner la société Lafa Collectivités à prendre à sa charge la moitié des frais de réalisation des travaux de réfection hors isolation et désenfumage de la toiture et des façades du site industriel sis [Adresse 3], soit la somme de 1 391 271,50 euros HT (1 669 525,80 euros TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire, ' condamner la société Lafa Collectivités à prendre à sa charge l'intégralité des frais de réalisation des travaux de réfection des voiries, aires de manoeuvres et aires de stationnement du site industriel sis [Adresse 3], soit la somme de 514 271,53 euros HT (617 125,83 euros TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire, ' condamner la société Lafa Collectivités à prendre à sa charge l'intégralité des frais de réalisation des travaux de mise aux normes, concernant les installations de désenfumage, l'isolation thermique de la couverture et l'isolation thermique des façades, soit la somme de 1 913 170,75 euros HT (2 295 804,90 euros TTC) telle qu'estimée par l'expert judiciaire, - sur les demandes de dommages-intérêts : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes subséquentes de la SAS Lafa Collectivités en réparation de ses préjudices, - subsidiairement, débouter la société Lafa Collectivités de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - sur les frais irrépétibles et les dépens, condamner la société Lafa Collectivités à lui verser une indemnité de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, qui pourront être recouvrés, pour ceux d'appel, par maître Sophie Lacquit, avocat au barreau Clermont-Ferrand. Il est renvoyé aux dernières écritures respectives des parties pour l'exposé complet de leurs prétentions et moyens. La procédure a été clôturée par ordonnance du 27 avril 2023. Motivation de la décision Il résulte des écritures de l'appelante qu'elle fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 1755 du code civil. En effet, le dispositif de ses conclusions vise exclusivement cet article, outre l'article 1231-1 du code civil, et le corps de ses conclusions vise en page 29 'la responsabilité du bailleur au visa de l'article 1755 du code civil'. Elle ajoute en page 37 de ses conclusions : 'au vu de l'ensemble de ces éléments, par application des dispositions des articles 1755 et 1231-1 du code civil et eu égard aux conclusions expertales, la société Lafa Collectivités sollicite la condamnation de la société Lafa Mobilier à effectuer les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, dont le montant a été évalué à la somme de 6 252 000 euros TTC'. L'article 1755 du code civil dispose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Si ce décret s'applique aux locaux d'habitation, cette définition peut être transposée à tous types de locaux. Par ailleurs, en vertu de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. L'appelante soutient que ses demandes ne sont pas prescrites. Elle indique qu'elle n'avait pas connaissance de l'état des locaux dès l'entrée dans les lieux en 2012 et qu'il n'y a pas eu d'état des lieux réalisé à cette date. Si en 2012 les locaux étaient certes anciens, ils permettaient cependant l'exploitation du site. Soutenir le contraire revient à affirmer qu'en prenant possession des locaux en 2012 elle a accepté de devoir effectuer dix ans plus tard des travaux pour plus de 6 millions d'euros, ce qui n'est pas soutenable. Rien ne permet d'affirmer qu'en 2012 les lieux présentaient un état de vétusté tel qu'il compromettait leur exploitation. Elle ajoute que même dans l'hypothèse où la cour se placerait à la date du rapport réalisé par Socotec en 2014 ou 2016, lequel ne décrivait pas une situation aussi dégradée que l'expert, son action n'est pas prescrite. S'agissant de l'obligation de délivrance, elle soutient qu'il s'agit d'une obligation continue qui s'exécute pendant toute la durée du bail. Quand bien il serait dit que la vétusté existait au moment de la signature du bail, le bailleur est tenu d'entretenir l'immeuble loué en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. Elle ajoute que si des clauses du contrat peuvent alléger les obligations du bailleur, elles ne doivent pas aboutir à dispenser le bailleur de son obligation de délivrance. Si l'état de l'immeuble met le preneur dans l'impossibilité de poursuivre son exploitation dans des conditions normales, le bailleur ne peut se dispenser d'effectuer les réparations. Or, l'expert a conclu à l'impropriété à destination des ouvrages clos-couvert-voiries, lesquels affectent le bon fonctionnement de l'unité de production. S'agissant de son prétendu aveu judiciaire concernant l'état de vétusté préexistant, elle prétend que l'aveu judiciaire ne peut porter que sur une question de fait et non une question de droit, or la notion de vétusté est juridique. Au cours des opérations d'expertise, elle n'a fait que commenter les constatations de l'expert selon lesquelles l'état des locaux au moment de la prise de possession laissait supposer une impropriété à destination si le bailleur ne réalisait pas les travaux. Elle ajoute qu'il résulte des dispositions de l'article 1755 du code civil que les travaux qui trouvent leur source dans la vétusté sont à la charge du bailleur, sauf défaillance du locataire dans son obligation d'entretien ou de réparation. En outre, le bail ne comporte aucune clause mettant à la charge du preneur les travaux liés à la vétusté. De son côté, l'intimée conclut à la prescription de l'action. Elle affirme que l'appelante avait parfaitement connaissance, dès la conclusion du bail, de l'état de vétusté des locaux. D'une part cette dernière a confirmé au cours des opérations d'expertise que l'état de vétusté préexistait à la conclusion du bail. D'autre part ses dirigeants sont des anciens cadres salariés de la société bailleresse et connaissaient donc parfaitement les lieux. Ils avaient également connaissance de l'étendue et de la portée des engagements qui figurent dans le bail. Elle ajoute que la vétusté ne se définit pas comme un état de dégradation rendant les lieux impropres à leur destination. Elle affirme qu'il y a eu un aveu judiciaire de la part de l'appelante quant à l'état de vétusté au cours des opérations d'expertise, ainsi que dans ses écritures. Or la question de la vétusté n'est pas une notion juridique mais relève d'une appréciation de fait. Elle ajoute que la locataire, à défaut d'avoir agi à la conclusion du bail, pouvait agir également dès le rapport de Socotec, lequel dressait le même constat que l'expert, ce qu'elle n'a pas fait. S'agissant de l'obligation de délivrance de locaux en l'état de servir à l'usage auquel ils sont destinés, elle fait valoir que la jurisprudence permet qu'elle soit écartée par les clauses du bail. En outre, il est établi que la vétusté n'a pas empêché l'appelante d'exploiter les lieux. L'obligation de délivrance a donc été remplie. Si la cour devait juger que l'action n'est pas prescrite, elle entend faire valoir que l'appelante a, en toute hypothèse, valablement et expressément renoncé à se prévaloir contre son bailleur d'une quelconque obligation de remise en état des lieux ainsi que cela résulte des clauses du bail. Si la jurisprudence est constante à juger qu'il incombe au bailleur, en l'absence de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, d'en assumer le coût, il s'agit du cas où la vétusté des lieux est atteinte en cours d'exécution du bail. La situation est différente lorsque, comme en l'espèce, les locaux donnés à bail étaient déjà vétustes au jour de l'entrée dans les lieux, et que le locataire a déclaré en connaissance de cause dans le bail les prendre en l'état et renoncer expressément à recourir contre le bailleur à ce titre. Dans cette hypothèse, le preneur ne peut exiger du bailleur en cours de bail qu'il réalise les travaux de réparation de cette vétusté. L'absence dans le bail de clause expresse mettant à la charge du locataire les travaux liés à la vétusté n'y change rien. Le preneur qui a accepté de prendre les lieux dans un état déjà vétuste et a renoncé expressément à leur remise en état dans le contrat, ne peut revenir a posteriori sur cette renonciation. La vétusté des revêtements de la toiture et des murs de bâtiments ainsi que des voiries dont la structure est solide ne rend pas les lieux impropres à leur destination. Seule l'absence prolongée d'entretien et de réparation de ces revêtements conduit in fine à ce que la structure soit atteinte, et empêche alors l'utilisation. Au cas d'espèce, il existe une exploitation continue du site par l'appelante depuis dix ans. Sur ce, il est constant qu'il n'a pas été établi d'état des lieux à la signature du bail le 28 février 2012. L'intimée prétend qu'au cours des opérations d'expertise, l'appelante a reconnu que la vétusté préexistait à la conclusion du bail, cependant cette prétendue reconnaissance ne résulte expressément d'aucun dire à l'expert, l'appelante ayant souvent repris à son compte les conclusions de l'expert, sans que la cour puisse déduire qu'il en résulte de sa part un aveu quant à sa connaissance de l'état de vétusté à la date de signature du bail. En revanche, il est acquis que les preneurs sont d'anciens salariés cadres de l'entreprise. A la date de la signature du bail, ils connaissaient parfaitement les locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années. De plus, l'expert indique en page 82 de son rapport ceci : 'A la prise de possession du site par Lafa Collectivités, en 2012, trente-sept ans s'étaient écoulés depuis sa livraison (1975). Durant cette période, les différents propriétaires-exploitants n'ont effectué aucun travaux significatifs, aussi bien sur les bâtiments que sur les voiries, alors qu'ils devaient s'imposer. En 2012, il n'y a pas eu d'état des lieux d'établi à l'occasion de celle-ci par le nouvel exploitant. L'extrême vétusté des bâtiments et de la voirie devait déjà être manifeste à cette date (le vieillissement ne s'est pas effectué en 7 ans)'. Par ailleurs, dans le corps de ses conclusions, l'appelante reconnaît cet état de vétusté en écrivant en page 17 : 'Au demeurant, à défaut d'état des lieux, aucun élément ne permet d'établir qu'au jour de la prise de possession, les locaux étaient dans un état de vétusté tel qu'il compromettait l'exploitation des locaux. En réalité, l'état de vétusté des locaux ne compromettait pas de facto, au moment de la prise de possession, leur exploitation.' Il s'en déduit que l'état de vétusté était connu et apparent en 2012, mais que seuls les enjeux de celle-ci en terme d'exploitation n'avaient pas été mesurés par les preneurs. Enfin, dans son arrêt définitif du 28 mars 2018 opposant déjà les mêmes parties, la cour d'appel écrivait ceci : 'en fonction de leurs responsabilités professionnelles respectives, les cessionnaires, qui travaillaient dans les locaux depuis des années, ne pouvaient sérieusement ignorer leur état et qu'ils abritaient uns installation classée supposant des mises aux normes régulières.' Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que, dès la signature du bail le 28 février 2012, l'appelante avait connaissance de l'état de vétusté du bâtiment et que, ayant délivré son assignation le 26 novembre 2018, soit au-delà du délai de 5 ans, elle est prescrite en son action fondée sur l'article 1755 du code civil. La décision sera donc confirmée sur ce point. Succombant en son appel, l'appelante devra verser une somme de 3 000 euros à l'intimée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera tenue aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement dans les limites de sa saisine en ce qu'il a : - déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la SAS Lafa Collectivités aux fins de condamnation de la SAS Lafa Mobilier à exécuter ou faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, dont le montant a été évalué à la somme de 6 252 000 euros TTC sous astreinte ainsi que les demandes subséquentes en réparation de ses préjudices, - condamné la SAS Lafa Collectivités à payer à la SAS Lafa Mobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Lafa Collectivités aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et ce avec distraction au profit de maître Jacques Verdier, avocat au Barreau d'Auri1lac, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la SAS Lafa Collectivités à payer à la SAS Lafa Mobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne la SAS Lafa Collectivités aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par maître [W]. Le Greffier La Présidente