Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/01353

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/01353 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGII Minute : PMM Monsieur [E] [X] Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : Madame [J] [C] Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : C/ Madame [W] [H] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Valérie REDON-REY Copie délivrée à : Mme [W] [H] Le Préfet de la Seine Saint Denis Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT-HUIT MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 1er février 2024 tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5] représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE Madame [J] [C], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5] représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [W] [H], demeurant [Adresse 9] - [Localité 6] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par un contrat du 22 juillet 2021, Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] ont donné à bail à Madame [W] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] [Localité 6] et un emplacement de stationnement n°120, pour un loyer mensuel initial de 870 € charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] ont ensuite fait assigner Madame [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 1er février 2024, Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] - représentés par leur conseil - reprennent les termes de leur assignation et demandent au tribunal de : prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de Madame [W] [H] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ;condamner Madame [W] [H] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 11. 722, 38 € à compter du commandement de payer du 18 avril 2023 ;condamner Madame [W] [H] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bai tant que les occupants n'auront pas quitté les lieux litigieux ;condamner Madame [W] [H] au paiement d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Madame [W] [H] aux dépens le tout, juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] sont opposés à l'octroi de tout délai et de la suspension de la clause résolutoire. Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] précisent que le dernier règlement a été effectué le 16 janvier 2024 mais sans couvrir le montant de l'échéance. Madame [W] [H] ne conteste pas le montant de la dette et explique être désormais atteinte de handicap. Elle indique percevoir 700 € par mois au titre d'une formation. Elle a un enfant à charge. Elle demande des délais et la suspension de la clause résolutoire, sans proposer de montant. Elle demande également un délai d'un an pour quitter les lieux. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION En l'espèce, Madame [W] [H] comparaît, de sorte que la décision est contradictoire. I .SUR LA RÉSILIATION ET LA CONDAMNATION AU PAIEMENT - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 29 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige en cours. Par ailleurs, Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien fondé de la demande : L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". L'article 1224 du code civil dispose que "La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.". L'article 1227 du code civil précise que "La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice." et l'article 1228 du même code prévoit que "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.". Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l'article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.". Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] produisent un décompte démontrant que Madame [W] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11. 722, 38 € janvier 2024 inclus à la date du 26 janvier 2024. Madame [W] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 11. 722, 38 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2. 261, 88 € à compter du commandement de payer (18 avril 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il y a également lieu de la condamner au paiements des loyers et charges échus de février 2024 au prononcé de la présente décision. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l'exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée. Madame [W] [H] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. En l'absence de reprise du paiement du loyer intégral (dernier paiement le 16 janvier 2024 pour un montant de 400 €), la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par la locataire sera rejetée. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [W] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [H]. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 mars 2024, Madame [W] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. IV. SUR LE DEMANDE DE DELAIS DE GRACE Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ». Ces délais peuvent être compris entre 1 mois et 1 an. Pour la fixation de ces délais, il est notamment tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l’espèce, Madame [W] [H] a certes un enfant à charge mais il est majeur. Toutefois, elle est atteinte de handicap. Il lui sera donc octroyé un délai de grâce jusqu'au 28 mai 2024, sur le fondement des articles L. 412-3 et -4 du code des procédures civiles d’exécution. Il est rappelé que ce délai supplémentaire ne dispense pas la locataire du paiement de l'indemnité d'occupation. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [W] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C], Madame [W] [H] sera condamnée à leur verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail conclu le 22 juillet 2021entre Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] et Madame [W] [H] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] [Localité 6] et un emplacement de stationnement n°120, aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 28 mars 2024 ; ACCORDE un délai à Madame [W] [H] pour quitter les lieux jusqu'au 28 mai 2024 ; ORDONNE en conséquence à Madame [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter du 28 mai 2024, sous réserve que la signification du présent jugement soit effectuée ; DIT qu’à défaut pour Madame [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [H] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ; CONDAMNE Madame [W] [H] à verser à Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] la somme de 11. 722, 38 € (décompte arrêté au 26 janvier 2024, incluant janvier 2024), correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2. 261, 88 € à compter du 18 avril 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Madame [W] [H] à verser à Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] le montant des loyers et charges échus de février 2024 au prononcé de la présente décision ; CONDAMNE Madame [W] [H] à verser à Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DEBOUTE Madame [W] [H] de sa demande de délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire ; CONDAMNE Madame [W] [H] à verser à Monsieur [E] [X] et Madame [J] [C] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [W] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 28 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ; La greffière, La juge des contentieux de la protection,