Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04839 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHI42
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Décembre 2022 -Juge des contentieux de la protection d'Aulnay Sous Bois - RG n° 1222003278
APPELANTE
Mme [S] [V] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002815 du 01/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. IMMOBILIERE 3F agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 juillet 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargée du rapport et Rachel LE COTTY, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte du 22 août 2019, la société Immobilière 3F a donné à bail à Mme [V] [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis).
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement réglées, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail a été délivré à Mme [V] [D] le 9 juin 2022 pour la somme en principal de 1.707,67 euros.
Par acte du 6 septembre 2022, la société Immobilière 3F a fait assigner Mme [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois et en référé, aux fins, notamment, de constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement par provision de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 21 décembre 2022, le premier juge a :
déclaré l'action de la société Immobilière 3F recevable ;
constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 9 août 2022 à minuit portant sur les lieux situés au [Adresse 2] ;
ordonné en conséquence à Mme [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;
dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société Immobilière 3F pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [D] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant ;
rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné Mme [V] [D] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 3.836,58 euros (octobre 2022 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte du 16 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022 sur la somme de 1.707,67 euros et de la décision pour le surplus ;
condamné Mme [V] [D] à payer à la société Immobilière 3F, à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ;
condamné Mme [V] [D] à payer à la société Immobilière 3F, la somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [V] [D] aux dépens.
Par déclaration du 9 mars 2023, Mme [V] [D] a interjeté appel de cette ordonnance en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 avril 2023, Mme [V] [D] demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise ;
en conséquence,
à titre principal,
lui accorder le report du paiement des sommes dues à la société Immobilière 3F, et l'autoriser à s'acquitter de cette dette en 35 versements mensuels consécutifs de 35 euros en sus des loyers et charges courants, le 36ème versement devant solder la totalité de la dette ;
suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais ;
juger que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt ;
à titre subsidiaire,
appliquer le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
appliquer la prorogation du délai prévu à l'article précité par un délai de trois mois en application de l'article L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
juger que l'expulsion aurait, en l'espèce, des conséquences d'une exceptionnelle dureté ;
lui accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l'espèce sur le fondement des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
fixer le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer actuel ;
en tout état de cause,
débouter la société Immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes ;
débouter la société Immobilière 3F de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 avril 2023, la société Immobilière 3F demande à la cour de :
débouter Mme [V] [D] de l'intégralité de ses demandes ;
les dire non fondées ;
confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne sa créance qu'il convient d'actualiser à la somme de 4.123,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 21 avril 2023 (mars 2023 inclus) ;
subsidiairement, si la cour faisait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,
dire qu'en cas de non-paiement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible et qu'il pourra alors être procédé à l'expulsion de Mme [V] [D] au besoin avec le concours de la force publique ;
confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a condamné Mme [V] [D] à lui payer à titre provisionnel une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce jusqu'à complète restitution des lieux libres de toute occupation ;
condamner Mme [V] [D] à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner Mme [V] [D] aux entiers dépens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 21 juin 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il résulte des pièces produites que les loyers n'ayant plus été réglés, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [V] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 juin 2022 pour la somme en principal de 1.707,67 euros représentant l'arriéré locatif au 31 mai 2022, terme de mai inclus.
Il n'est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n'ont pas été acquittées, la dette n'ayant d'ailleurs cessé d'augmenter pour atteindre au 19 avril 2023, terme de mars 2023 inclus, la somme en principal de 4.123,94 euros ainsi qu'il résulte du décompte produit arrêté au 21 avril 2023.
Mme [V] [D] ne conteste ni la dette locative ni l'absence de règlement dans les deux mois du commandement de payer, sa demande ne portant que sur l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dans ces conditions, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 9 août 2022.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au regard du décompte actualisé produit par la société Immobilière 3F, l'obligation de Mme [V] [D] au paiement d'une provision de 4.123,94 euros, terme de mars 2023 inclus, n'est pas sérieusement contestable.
Il convient donc, infirmant de ce chef l'ordonnance déférée, de la condamner, par provision, au paiement de cette somme qui produira intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022 sur la somme de 1.707,67 euros et du présent arrêt sur le surplus.
Sur la demande de délais de paiement
Pour solliciter l'octroi de délais de paiement, Mme [V] [D] soutient être en instance de divorce et avoir trois enfants à charge respectivement âgés de 16, 15 et 9 ans. Elle explique et justifie par les pièces versées aux débats avoir été incarcérée du 11 juin 2022 au 11 janvier 2023, avoir entrepris des recherches d'emploi et obtenu le 31 mars 2023 un contrat de travail à durée déterminée prenant fin le 15 juillet 2023 mais susceptible de renouvellement, pour exercer les fonctions de vendeuse moyennant un salaire mensuel de 1.233,86 euros.
Elle produit une attestation de paiement de la CAF du 14 avril 2023 démontrant qu'elle bénéficie de l'APL à hauteur de 273,66 euros par mois, des allocations familiales mensuelles d'un montant de 458,83 euros outre un complément familial de 273,02 euros et qu'elle a perçu en mars 2023, préalablement à la date de prise d'effet de son contrat de travail, le RSA d'un montant de 796,93 euros.
Elle n'a pas justifié de charges particulières et supporte les charges usuelles de la vie courante.
Le montant de la dernière indemnité d'occupation (473,94), majorée des charges (280,76), s'élève, après déduction des aides de la CAF (365,28 correspondant aux APL + RLS), à la somme mensuelle de 389,42 euros ainsi qu'il résulte du décompte établi au 21 avril 2023.
Ce décompte démontre que l'appelante a réglé le 22 mars 2023 la somme de 140 euros et le 6 avril 2023 la somme globale de 625,98 euros.
Il est relevé qu'aucune des parties n'a produit de pièces plus récentes pour justifier de l'évolution de la dette postérieurement au 19 avril 2023 ni ne s'est expliqué sur celle-ci alors que la clôture de la procédure est intervenue le 21 juin 2023.
Si la situation financière de Mme [V] [D] apparaît précaire, il ressort toutefois des éléments précités qu'elle apparaît être en capacité de régler sa dette dans le délai de 36 mois tout en s'acquittant du loyer courant.
Il convient donc de lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre de s'acquitter de sa dette en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 115 euros chacune et la dernière devant solder la dette en principal ainsi que les intérêts, Mme [V] [D] étant déboutée de sa demande relative à ces derniers.
Il y a lieu de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ainsi qu'il sera précisé au dispositif.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débitrice de Mme [V] [D], celle-ci sera condamnée aux dépens d'appel.
Aucune considération d'équité ne commande en revanche de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 9 août 2022, aux dépens et à l'application de l'article 700 du code civil ;
L'infirme en ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et vu l'évolution du litige,
Condamne Mme [V] [D] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 4.123,94 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au 21avril 2023, terme de mars 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 9 juin 2022 sur la somme de 1.707,67 euros et du présent arrêt sur le surplus ;
Dit que Mme [V] [D] pourra s'acquitter de cette provision, en plus des loyers courants, en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 115 euros chacune et la 36ème réglant le solde de la dette et les intérêts, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;
Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n'avoir jamais joué si Mme [V] [D] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [V] [D] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), avec le concours de la force publique si nécessaire ;
le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Mme [V] [D] sera condamnée jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la société Immobilière 3F une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;
Condamne Mme [V] [D] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
