Cour d'appel, 24 novembre 2023. 22/05203

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2023 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05203 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOJM Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2022 -Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 21/05429 APPELANTE S.A.S. PLI immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 879 457 117, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 15] [Adresse 15] [Localité 13] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2084 INTIMÉS : Madame [D] [C] divorcée [J] née le 14 Septembre 1965 à Kiganda (Burundi) [Adresse 5] [Localité 12] Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515assistée de Me Pauline REIGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0013 Mademoiselle [H] [J] née le 28 Février 1985 à [Localité 14] (Burundi) [Adresse 7] [Localité 4] Monsieur [F] [J] né le 22 Juin 1988 à [Localité 16] (93) ([Localité 16]) [Adresse 6] [Localité 4] Mademoiselle [O] [J] née le 06 Septembre 1994 à [Localité 11] (93) ([Localité 11]) [Adresse 3] [Localité 16] Mademoiselle [P] [J] née le 23 Octobre 1999 à [Localité 11] (93) ([Localité 11]) [Adresse 5] [Localité 12] Tous quatre représenté et assistés de Me Christophe BOUCHEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C1468 S.A.S. IMMOREAL DEVELOPPEMENT immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 883 012 155, représentée par son mandataire ad litem, la S.C.P. B.T.S.G. ², [Adresse 8] [Localité 9] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2084 PARTIE INTERVENANTE : SCP B.T.S.G² immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 434 122 511, ès qualités de mandataire ad litem de la société Immoreal Développement, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] [Localité 10] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2084 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie- Ange SENTUCQ, présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J], Mme [P] [J] (les consorts [J], enfants de Feu [E] [J]) et Mme [D] [C] divorcée de [E] [J] sont propriétaires indivis d'un bien immobilier situé [Adresse 2]. Le 28 avril 2020, ils ont accepté une offre d'achat émise au prix de 1.368.000 €, par la société Immoreal Développement, avec faculté de substitution. Le 2 juin 2020, la société Immoreal Développement émettait une nouvelle offre sur ce même bien destiné à ramener le prix à 1.298.000 €. Cette nouvelle offre était acceptée 1e 2 juin 2020. Le 24 juillet 2020, une promesse synallagmatique de vente en la forme authentique intervenait entre les parties, en l'étude de Me [U] [V], notaire de la bénéficiaire la société Immoreal Developpement, et avec la participation de Me [R] [A] et de Me [Z] [B], assistants les vendeurs. La promesse était consentie pour un délai expirant le 15 février 2021, au prix de 1.250.000 € outre la commission d'agence à la charge du bénéficiaire. Elle stipulait notamment : - le versement par le bénéficiaire au plus tard dans les 10 jours, d'un dépôt de garantie de 125.000 € entre les mains de l'étude [A], - que le bénéficiaire n'entendait pas recourir à un prêt, - le dépôt par le bénéficiaire, au plus tard le 15 septembre 2020, d'un dossier complet de demande de permis de construire, - outre les conditions suspensives de droit commun, des conditions suspensives particulières dont l'obtention du permis au plus tard le 15 décembre 2020, - que le bénéficiaire disposait d'une faculté de substitution qui pouvait être exercée jusqu'au 31 août 2020. La société PLI et la société immobilière du Val-de-Marne allègueront dans le cadre de la présente procédure qu'elles se sont successivement substituées à la société Immoreal Developpement. Le 21 septembre 2020, la société PLI a déposé un permis de construire qui a fait l'objet d'un refus le 9 novembre 2020. Le 15 décembre 2020, la société immobilière du Val-de-Marne a délivré à Me [R] [A] une sommation interpellative de lui restituer la somme de 125.000 €. Par l'intermédiaire de leur notaire, les consorts [J] se sont opposés à cette restitution. Par lettre du 7 janvier 2021, le conseil de la société PLI sollicitait de Me [R] [A] la restitution de cette même somme de 125.000 €, au motif que sa cliente n'est pas la bénéficiaire de l'acte de vente conditionnelle. Invoquant la caducité de la promesse pour non réalisation des conditions suspensives, le conseil de la société Immoreal Développement et de la société PLI réitérait cette demande de restitution de la somme de 125.000 € par lettre du 10 mars 2021 adressée à chacun des défendeurs qui maintenaient leur refus de restitution. Par actes d'huissier délivrés les 23, 26 et 27 juillet 2021, la société Immoreal Développement et la société PLI ont fait assigner Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J] et Mme [P] [J] devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de caducité de la promesse de vente du 24 juillet 2020, de restitution à la société PLI de la somme de 125.000 € et de paiement de dommages et intérêts. Le 17 décembre 2021, l'assemblée générale des associés de la société Immoreal Developpement a fixé la clôture de la liquidation de ladite société au 31 octobre 2021 et a décidé sa radiation. Par jugement du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Créteil : -Déclare la société PLI irrecevable en son action, -Déclare la société Immoreal Développement recevable en son action, -Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 125.000 € séquestré entre les mains de Me [R] [A], notaire au sein de la SCP Dauptain Marbaix, restera acquis à Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J] et Mme [P] [J], -Dit qu'il leur sera remis au prorata de leurs droits indivis, -Déboute la société Immoreal Développement de sa demande de dommages et intérêts, -Rappelle qu'en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit, -Condamne in solidum la société Immoreal Développement et la société PLI aux dépens, -Condamne in solidum la société Immoreal Développement et la société PLI à payer à Mme [D] [C] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamne in solidum la société Immoreal Développement et la société PLI à payer à Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J] et Mme [P] [J] la somme de 8.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, -Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - Rejette toutes autres demandes, plus amples au contraires, des parties. La société PLI a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 mars 2022. Par ordonnance du 12 avril 2022, le président du tribunal de commerce de Nanterre a désigné la société SCP BTSG en qualité de mandataire ad litem de la société Immoreal Developpement avec pour mission de la représenter dans le cadre de l'appel du jugement rendu le 11 janvier 2022. La société BTSG ès qualités de mandataire ad litem de la société Immoreal Développement est intervenue volontairement à la procédure. La procédure devant la cour a été clôturée le 7 septembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 1er décembre 2022 par lesquelles la société Pli, appelante, et la société Immoreal Développement, représentée par son mandataire ad hoc la SCP BTSG, intimée, invitent la cour à : Vu les articles 1103, 1112-1, 1304-3 et 1304-6 du Code civil Vu les articles 31 et 700 du Code de procédure civile Déclarer recevable et bien fondée la société PLI en son appel ; Déclarer bien fondée l'intervention volontaire de la société BTSG, ès qualités de mandataire ad hoc de la société Immoreal Développement Déclarer recevable et bien fondée la société Immoreal Développement, prise en la personne de son mandataire ad hoc, la société BTSG en ses demandes incidentes ; Y faisant droit : Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil en date du 11 janvier 2022 en ce qu'il a débouté Mme [D] [C] de sa demande tendant à condamner in solidum les sociétés Immoreal Développement et PLI à lui payer la somme de de 5.000 € au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive, Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil en date du 11 janvier 2022 en ce qu'il a déclaré la société Immoreal Développement recevable à agir, Rejeter les demandes en appel incident de Mme [D] [C] Divorcée [J], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J], Mme [P] [J], Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil en date du 11 janvier 2022 en ce qu'il a : - Déclaré la société PLI irrecevable en son action - Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 125.000 € séquestré entre les mains de Me [R] [A], notaire au sein de la SCP Dauptain Marbaix, restera acquis à Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J] et Mme [P] [J], - Dit qu'il leur sera remis au prorata de leurs droits indivis, - Débouté la société Immoreal Développement de sa demande de dommages et intérêts, - Condamné in solidum la société Immoreal Développement et la société PLI aux dépens, - Condamné in solidum la société Immoreal Développement et la société PLI à payer à Mme [D] [C] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné in solidum la société Immoreal Développement et la société PLI à payer à Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J] et Mme [P] [J] la somme de 8.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. - Rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties, mais uniquement lorsqu'il rejette les demandes de la société Immoreal Développement et de la société PLI. Et statuant à nouveau : Déclarer que la société PLI a intérêt et qualité à agir, Déclarer caduque la promesse de vente en date du 24 juillet 2020 : a. à défaut de versement du dépôt de garantie par la société Immoréal Développement avant le 4 août 2020, b. et subsidiairement à défaut de réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente du 24 juillet 2020 du fait des manquements des consorts [J] à leurs obligations d'information et de loyauté à l'égard des sociétés Immoreal Developpement et PLI; En conséquence, Ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 125.000 € à la société PLI, ou à défaut à la société Immoreal Développement représentée par la société BTSG ès qualités de mandataire ad hoc aux fins de versement à la société PLI, En tant que de besoin, Ordonner la restitution au bénéfice de la société PLI, ou à défaut à la société Immoreal Développement aux fins de versement à la société PLI, de cette indemnité d'immobilisation, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J], et Mme [P] [J], à payer à la société PLI, ou à défaut à la société Immoreal Développement représentée par la société BTSG ès qualités de mandataire ad hoc aux fins de versement à la société PLI, les intérêts au taux légal sur la somme de 125.000 € à compter 10 mars 2021, date de la mise en demeure, avec capitalisation annuelle des intérêts ; Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J], et Mme [P] [J], à payer à la société Immoreal Développement représentée par la société BTSG ès qualités de mandataire ad hoc et la société PLI la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la résistance abusive ; Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J], et Mme [P] [J],à payer à la société PLI , ou à défaut à la société Immoreal Developpement représentée par la société BTSG ès qualités de mandataire ad hoc aux fins de versement à la société PLI, la somme de 52.080 € au titre des frais d'études et d'architecte engagés dans le cadre du dépôt de permis de construire ; En tout état de cause, Condamner au titre des frais irrépétibles de 1ère instance : o Mme [D] [C] à payer aux sociétés Immoreal Développement représentée par la société BTSG ès qualités de mandataire ad hoc et PLI la somme de 4.000 €, o Solidairement ou à défaut in solidum Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J] et Mme [P] [J] à payer aux sociétés Immoreal Developpement représentée par la société BTSG ès qualités de mandataire ad hoc et PLI la somme de 8.000 €, Condamner solidairement ou à défaut in solidum les Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J], et Mme [P] [J] à payer la somme de 10.000 € aux sociétés Immoreal Développement, PLI et BTSG sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, Condamner Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J], et Mme [P] [J], aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, dont distraction au profit de la Selarl Lexavoue Paris Versailles, prise en la personne de Me Matthieu Boccon Gibod, en application de l'art. 699 du C. Proc. Civ ; Vu les conclusions en date du 6 septembre 2022 par lesquelles Mme [D] [C] divorcée [J], intimée, invite la cour à : Vu les articles 31 et suivants, 122 et suivants du Code de Procédure civile, Vu notamment les articles 1103, 1240, 1304-3 du Code civil, Vu l'article 700 du Code de Procédure civile, Vu l'article 699 du code de procédure civile ; - infirmer le Jugement en ce qu'il a débouté Mme [C] de sa demande tendant à condamner in solidum la société Immoreal Developpement représentée par son mandataire ad hoc, la société BTSG et la société PLI à payer à Mme [C] la somme de 5.000€, au titre des dommages-intérêts pour procédure abusive ; - confirmer pour le surplus le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Créteil le 11 Janvier 2022. Et par conséquence, en cause d'appel : - recevoir la concluante en les présentes écritures, l'y déclarant recevable et bien fondée, - déclarer la société PLI irrecevable dans son action, En tout état de cause - débouter la société Immoreal Développement représentée par son mandataire ad hoc, la société BTSG et la société PLI de leur demande de restitution de la somme de 125.000 € au titre du séquestre, fins et conclusions ; - dire que le dépôt de garantie d'un montant de 125.000 € séquestré entre les mains de Me [R] [A], notaire au sein de la SCP Dauptain Marbais, restera acquis à Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J] et Mme [P] [J], - dire qu'il leur sera remis au prorata de leurs droits indivis, - débouter la société Immoreal Développement représentée par son mandataire ad hoc, la société BTSG et la société PLI de sa demande de dommages et intérêts et de l'intégralité de ses demandes, - condamner in solidum la société Immoreal Développement représentée par son mandataire ad hoc, la société BTSG et la société PLI à payer à Mme [C] la somme de 5.000 €, au titre des dommages-intérêts pour procédure abusive ; - condamner in solidum la société Immoreal Développement représentée par son mandataire ad hoc, la société BTSG et la société PLI à payer à Mme [C] : o la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de première instance, o la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile d'appel ; - condamner in solidum la société Immoreal Développement représentée par son mandataire ad hoc, la société BTSG et la société PLI aux dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 5 septembre 2022 par lesquelles Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J], Mme [P] [J] , intimés, invitent la cour à : Vu les articles 31 et s. et 122 et s. du code de procédure civile, Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré la société Immoreal Développement recevable à agir, Réformer partiellement le jugement de ce chef, Déclarer la société Immoreal Développement irrecevable à agir, Subsidiairement : Vu l'article 1304-3 du code civil, Vu l'article 9 du code de procédure civile, Débouter les sociétés Pli et Immoreal Développement de l'ensemble de leurs moyens, fins et prétentions, Plus subsidiairement : Vu l'article 1240 du code civil, Condamner la société Pli à verser à Mlle [H] [J], M. [F] [J], Mlle [O] [J] et Mlle [P] [J] une somme de 125.000 € à titre de dommages-intérêts, Reconventionnellement : Dire que l'indemnité d'immobilisation restera acquise à Mlle [H] [J], M. [F] [J], Mlle [O] [J], Mlle [P] [J] et Mme [D] [C], à concurrence de leurs droits indivis respectifs, Condamner les sociétés Pli et Immoreal Développement, in solidum, à verser à Mlle [H] [J], M. [F] [J], Mlle [O] [J] et Mlle [P] [J] une indemnité de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner les sociétés Pli et Immoreal Développement, in solidum, aux dépens qui pourront être recouvrés par Me Christophe Bouchez, avocat au Barreau de Paris ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la recevabilité de l'intervention volontaire en appel de la société BTSG ès qualités de mandataire ad litem de la société Immoreal Développement Aux termes de l'article 66 du code de procédure civile, 'Constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane d'un tiers, l'intervention est volontaire; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie' ; En l'espèce, il est justifié de l'ordonnance du 12 avril 2022, par laquelle le président du tribunal de commerce de Nanterre a désigné la société SCP BTSG en qualité de mandataire ad litem de la société Immoreal Developpement avec pour mission de la représenter dans le cadre de la présente affaire ; Il est constant que l'acte d'intervention volontaire peut être formé par voie de simples conclusions ; Dès lors, il y a lieu de constater que la société BTSG intervient en qualité de mandataire ad litem de la société Immoreal Developpement et de déclarer recevable son intervention volontaire en appel ; Sur la fin de non recevoir à l'encontre de la société PLI Les consorts [J] et Mme [C] soulèvent le défaut de qualité pour agir de la société PLI au motif qu'elle n'a pas été valablement substituée à la société Immoreal Developpement ; La société PLI oppose qu'elle a intérêt à agir, sur le fondement de l'article 31 du code de procédure civile, au motif que c'est elle qui a versé la somme de 120.000 € sur le compte du notaire séquestre dont elle demande la restitution ; Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé' ; En l'espèce, il convient de considérer que la société PLI a intérêt à agir, pour obtenir la restitution de la somme de 120.000 € qu'elle indique avoir versée sur le compte du notaire séquestre et qui correspond à la somme dont les consorts [J] et Mme [C] sollicitent le versement ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a déclaré la société PLI irrecevable en son action et il y a lieu de déclarer la société PLI recevable en son action ; Sur la fin de non recevoir à l'encontre de la société Immoreal Developpement Les consorts [J] sollicitent de déclarer la société Immoreal Developpement irrecevable à agir au motif qu'elle prétend s'être substituée la société Immobilière du Val de Marne et la société PLI ; En l'espèce, les consorts [J] sollicitent le versement de la somme séquestrée entre les mains du notaire au titre de la promesse de vente conclue avec la société Immoreal Developpement et ce nonobstant le litige relatif à la substitution de la société Immoreal Developpement ; Il convient donc de considérer que la société Immoreal Developpement, étant partie à la promesse, a qualité à agir ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré la société Immoreal Developpement recevable en son action ; Sur la qualité de la société PLI En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente du 24 juillet 2020 comporte une clause intitulée 'faculté de substitution' qui précise notamment que le bénéficiaire devra informer le promettant de l'exercice de cette substitution, que cette faculté de substitution ne pourra être exercée que jusqu'au 31 août 2020, et ce par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l'acte de vente ; La société PLI et la société Immoreal Developpement ne produisent aucun acte sous seing privé de substitution entre la société Immoreal Developpement et la société PLI et n'allèguent même pas qu'il en ait existé un ; Elles ne produisent même aucune pièce prouvant que les consorts [J] aient eu connaissance de l'intervention de la société PLI, du fait qu'elle soit l'auteur du versement du dépôt de garantie de 125.000 € et du dépôt de la demande de permis de construire, avant la date du 22 septembre 2020, date à laquelle l'agent immobilier les a informés de la 'substitution' par la société PLI ; Elles justifient que la SCP Moreau et [V], notaire de la société Immoreal Developpement, a bien reçu le 14 août 2020 un virement de la somme de 125.000 € 'Reçu de la SCI PLI indemnité d'immobilisation vente par cts [J]' et que cette somme a bien été débitée du compte bancaire de la société PLI (pièces 2 et 5 PLI) et il n'est pas contesté que la somme de 125.000 € a été reversée par Me [V] à Me [A], notaire des consorts [J] ; En revanche elles ne produisent aucune pièce démontrant que les consorts [J] ou leur notaire, Me [A], aient été informés que ce dépôt de garantie a été versé par une autre société que la société Immoreal Developpement ; le conseil des consorts [J] produit d'ailleurs plusieurs échanges de mails du 12 mars 2021 (pièce 18 [J]) dont il ressort que Me [A] n'a pas répondu à sa question de savoir si Me [V] lui avait précisé que les fonds provenaient de la société PLI lorsqu'il lui a transmis 'l'indemnité d'immobilisation' ; Ainsi il n'est démontré aucun acte non équivoque des consorts [J] manifestant leur volonté de renoncer aux formalités de signification prévues par la promesse de vente et leur 'silence', lors du versement du dépôt de garantie, ne pouvait pas signifier qu'ils avaient accepté la substitution, puisqu'il n'est pas démontré qu'ils avaient connaissance que ce versement n'avait pas été effectué par la société Immoreal Developpement ; En conséquence, il convient de considérer que la substitution alléguée par les appelantes n'est pas opposable aux promettants ; Sur la caducité de la promesse La société Immoreal Developpement soutient que la promesse de vente est devenue caduque à défaut de versement du dépôt de garantie par elle-même avant le 4 août 2020 et subsidiairement à défaut de réalisation des conditions suspensives du fait du manquement des consorts [J] et de Mme [C] à leurs obligations d'information et de loyauté; sur le moyen relatif au défaut de versement du dépôt de garantie dans le délai En l'espèce, la promesse prévoit en page 8, 'En cas de non versement de cette somme (dépôt de garantie de 125.000 €) à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues si bon semble au PROMETTANT' ; Il en ressort que la société Immoreal Developpement, qui a la qualité de bénéficiaire et non celle de promettant, ne peut pas se prévaloir de la caducité de la promesse pour non respect de la date de versement du dépôt de garantie ; sur le moyen relatif au défaut de réalisation des conditions suspensives aux torts des consorts [J] et de Mme [C] Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt' ; En l'espèce, la promesse stipule 'Conditions suspensives particulières : Obtention du permis de construire pour travaux Compte tenu de la destination du bien envisagée par le bénéficiaire et des travaux prévus à cet effet, la réalisation des présentes est soumise à l'obtention d'un permis de construire, au plus tard le 15 décembre 2020 .... Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 15 septembre 2020, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition ... Les conditions suspensives devront être réalisées dans les délais sus-visées : - dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 15 septembre 2020, - obtention du permis de construire au plus tard le 15 décembre 2020, - absence de recours ou purge de tout recours au plus tard le 15 février 2021" ; Il ressort des pièces produites que la société Immoreal Developpement, bénéficiaire, ne justifie pas avoir déposé un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 15 septembre 2020 ; en effet, il n'est produit aucune pièce au dossier justifiant que la société Immoreal Developpement ait déposé une demande de permis de construire ; l'arrêté du maire du 9 novembre 2020, de refus de permis de construire (pièce 4) et l'accusé de réception (pièce 3), concernent un dossier de demande de permis de construire qui n'a pas été déposé par la société Immoreal Developpement mais par la société PLI et ce dossier a été déposé le 21 septembre 2020, soit postérieurement au 15 septembre 2020 ; Il importe peu de déterminer les motifs pour lesquels la demande de permis de construire déposée par la société PLI a été refusé puisque celle-ci a agi en son nom personnel et non en qualité de représentante ou de substituante de la société Immoreal Developpement ; La condition suspensive relative au dépôt du dossier complet de demande de permis de construire par la société Immoreal Developpement n'a pas été réalisée à la date prévue par la promesse, par la faute de la société Immoreal Developpement qui n'a pas déposé ce dossier ; Il convient en conséquence de considérer que la condition suspensive d'obtention du permis de construire pour travaux a défailli du fait de la société Immoreal Developpement, qu'en application de l'article 1304-3 du code civil, cette condition suspensive est réputée accomplie, et que les obligations découlant de la promesse de vente sont exigibles ; Sur la demande relative au dépôt de garantie séquestré chez le notaire La société Immoreal Développement sollicite le versement de la somme de 125.000 € séquestrée chez le notaire, au titre de la restitution du dépôt de garantie (nonobstant la mention de restitution de 'l'indemnité d'immobilisation' dans le dispositif de leurs conclusions) alors que les consorts [J] et Mme [C] sollicitent le versement de la somme de 125.000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation ; la société Pli sollicite le versement de ladite somme, directement à elle-même ou par l'intermédiaire de la société Immoreal Developpement ; En l'espèce, la promesse stipule en page 6 : 'Exécution : ... alors que la ou les conditions suspensives seraient réalisées, et les documents nécessaire à la perfection de l'acte obtenus et que l'acte authentique de vente ne soit pas signé dans le délai convenu, la partie la plus diligente procèdera par acte d'huissier au domicile élu aux présentes à une mise en demeure de signer l'acte authentique ... A la date fixée dans la mise en demeure, il sera procédé : - soit à la signature de l'acte authentique de vente aux conditions fixées aux présentes, - soit à l'établissement d'un procès-verbal dans lequel il sera constaté le défaut de l'autre partie. Dans ce dernier cas, l'auteur de la convocation pourra : - soit poursuivre judiciairement la réalisation de la vente, - soit reprendre purement et simplement sa liberté. Ce choix s'effectuera dans le procès-verbal qui sera notifié à la partie défaillante par voie d'huissier avec effet au jour de la notification. En outre, en cas de défaut du bénéficiaire, le promettant percevra l'indemnité d'immobilisation éventuellement convenue aux présentes, et en cas de défaut du promettant, le bénéficiaire percevra le montant prévu à la stipulation de pénalité convenue aux présentes' ; La promesse stipule en page 8 : 'Stipulation de pénalité : Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 125.000 € à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ...' ; 'Séquestre : Le bénéficiaire déposera ... une somme de 125.000 € et ce à titre de dépôt de garantie... Le bénéficiaire ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée au premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l'exercice du droit de préemption, Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au promettant, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes ...' ; Tel que cela a été analysé ci-avant, la société Immoreal Developpement n'a pas justifié de la non-réalisation hors sa responsabilité de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire ; en application des dispositions ci-dessus, elle ne peut recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au notaire, et cette somme reste acquise au promettant ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a dit que la somme sera acquise au promettant et en ce qu'il a débouté la société Immoreal Developpement de ses demandes ; La société PLI sollicitant le versement de la somme sur les mêmes fondements que ceux avancés par la société Immoreal Developpement, en alléguant qu'elle substitue la société Immoreal Developpement, il y a lieu d'ajouter au jugement de débouter la société PLI de ses demandes ; Le jugement est toutefois infirmé en ce qu'il n'a pas pris en compte la déduction des frais et débours pouvant être dus au notaire ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a : -Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 125.000 € séquestré entre les mains de Me [R] [A], notaire au sein de la SCP Dauptain Marbaix, restera acquis à Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J] et Mme [P] [J], -Dit qu'il leur sera remis au prorata de leurs droits indivis ; Et il y a lieu de : -Dire que le dépôt de garantie d'un montant de 125.000 € séquestré entre les mains de Me [R] [A], notaire au sein de la SCP Dauptain Marbaix, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au notaire, restera acquis à Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J] et Mme [P] [J], -Dire qu'il leur sera remis au prorata de leurs droits indivis ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La société Immoreal Developpement et la société PLI, partie perdante, doivent être condamnées in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [D] [C] divorcée [J] la somme supplémentaire de 4.000 € et à Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J], Mme [P] [J] la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Immoreal Developpement et la société PLI ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Déclare recevable l'intervention volontaire en appel de la société BTSG2, en qualité de mandataire ad litem de la société Immoreal Developpement ; Confirme le jugement excepté en ce qu'il a : - déclaré la société PLI irrecevable en son action, -dit que le dépôt de garantie d'un montant de 125.000 € séquestré entre les mains de Me [R] [A], notaire au sein de la SCP Dauptain Marbaix, restera acquis à Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J] et Mme [P] [J], -dit qu'il leur sera remis au prorata de leurs droits indivis ; Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant, Déclare la société PLI recevable en son action ; Déboute la société PLI de ses demandes ; Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 125.000 € séquestré entre les mains de Me [R] [A], notaire au sein de la SCP Dauptain Marbaix, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au notaire, restera acquis à Mme [D] [C], Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J] et Mme [P] [J] ; Dit qu'il leur sera remis au prorata de leurs droits indivis ; Condamne in solidum la société PLI et la société Immoreal Developpement représentée par la SCP BTSG2 ès qualités de mandataire ad litem aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [D] [C] divorcée [J] la somme supplémentaire de 4.000 € et à Mme [H] [J], M. [F] [J], Mme [O] [J], Mme [P] [J] la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,