Cour d'appel, 10 septembre 2024. 23/01254

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 10 Septembre 2024 N° RG 23/01254 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HJ7C Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 20 Avril 2023 Appelant Syndicat des copropriétaires LE JALOUVRE représenté par son syndic la société AGENCE TISSOT, dont le siège social est situé [Adresse 2] - [Localité 3] Représenté par Me François philippe GARNIER, avocat au barreau de BONNEVILLE Intimé M. [I] [Z], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] Sans avocat constitué -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 11 Mars 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 avril 2024 Date de mise à disposition : 10 septembre 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure M. [I] [Z] est propriétaire des lots de copropriété n°213, 216, 217 et 219 dans l'immeuble Le Jalouvre situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Un litige est né suite au défaut de règlement des charges de copropriété par M. [Z] en dépit des relances demeurées vaines, et par acte du 1er mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jalouvre a assigné M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Bonneville statuant selon la procédure accélérée au fond pour obtenir paiement des charges de copropriété dues à hauteur de 18 007,60 euros. Par jugement du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bonneville, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jalouvre la somme de 5 020,09 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 24 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023 ; - Ordonné à compter du 1er mars 2023 la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ; - Débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jalouvre de sa demande de dommages et intérêts ; - Débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jalouvre du surplus de ses prétentions ; - Condamné M. [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jalouvre la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M. [Z] aux dépens de l'instance. Au visa principalement des motifs suivant : Les procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires de 2022 démontrent que les comptes et dépenses hors budget de la copropriété ont été approuvés définitivement ou à titre provisionnel pour la période du 1 avril 2019 à ce jour ; Le solde antérieur au 1er avril 2019, de 45,04 euros ainsi que la régularisation de charges pour l'exercice 2018-2019 de 4 105,16 euros ne sauraient être réclamés dès lors qu'il n'est pas justifié de l'approbation des comptes ou du budget prévisionnel pour la période antérieure au 1er avril 2019 ; Si le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 avril 2022 a autorisé le syndic à agir au nom du syndicat en justice, il ne ressort ni de ce procès-verbal, ni de celui du 13 septembre 2022 que les frais de cette procédure contre la Régie Grand Genève aient fait l'objet d'un vote par les copropriétaires, permettant leur répartition, dès lors, les divers frais imputés au compte de M. [Z] à ce titre ne sauraient donc être réclamés en l'état ; M. [Z] est propriétaire des lots avec son épouse, or, à défaut de preuve d'une stipulation expresse de solidarité entre les propriétaires indivis de lots dans le règlement de copropriété, il ne peut qu'être tenu conjointement de la dette due par son épouse et lui et ne peut donc pas se voir réclamer l'intégralité de la dette. Par déclaration au greffe du 14 août 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jalouvre a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : - condamné M. [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jalouvre la somme de 5 020,09 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 24 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023 ; - débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jalouvre de sa demande de dommages et intérêts ; - débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jalouvre du surplus de ses prétentions. Prétentions et moyens des parties : Par dernières écritures du 25 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées par exploit d'huissier à M. [Z] le 4 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jalouvre sollicite l'infirmation des seuls chefs critiqués de la décision et demande à la cour de : - Condamner M. [Z] à lui payer la somme de 18 007,60 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, jusqu'à parfait règlement ; - Condamner M. [Z] à lui verser la somme de 1 800 euros à titre de dommages & intérêts ; Et y ajoutant, - Condamner M. [Z] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des frais irrépétibles et exposés en cause d'appel ; - Condamner M. [Z] aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Garnier, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sur son affirmation de droit. Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jalouvre fait valoir notamment que : Les sommes s'imputent sur les dettes les plus anciennes, or des règlements ont été effectués postérieurement à l'exercice dont s'agit par le débiteur pour plus de 11 000 euros, ainsi, la dette ancienne a été réglée ; La régularisation des charges n'apparait plus sur les décomptes récapitulatifs postérieurs, puisqu'elle a été réglée. En tout état de cause, il est produit aux débats le procès-verbal du 28 juin 2019 qui a validé les comptes pour la période au 31 mars 2019 ; Aucun frais n'a été imputé au titre de la procédure contre la Régie Grand Genève dans le décompte de M. [Z], ces sommes sont donc dues par le débiteur en application de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ; Chaque époux est débiteur de la totalité de la dette s'agissant de charges relevant du régime primaire et le règlement de copropriété prévoit la solidarité entre les indivisaires. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 11 mars 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 avril 2024. MOTIFS ET DECISION L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements commun en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.' L'article 19-2 de la loi précitée prévoit également 'A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.' Il sera rappelé que M. [Z] n'a pas comparu en première instance et qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, il a néanmoins été statué sur le fond. Le juge a fait partiellement droit aux prétentions et moyens du demandeur dans la mesure où il a relevé que le syndicat des copropriétaires ne fournissait pas les procès-verbaux de l'assemblée générale portant approbation des comptes annuels 2019 et qu'il n'était pas justifié du fondement de la solidarité entre les époux [Z] permettant de poursuivre M. [I] [Z] pour la totalité des charges. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Jalouvre verse aux débats : - la notification de l'acte de vente de Me [T], notaire associé à [Localité 5], d'un local commercial, avec deux garages et un local en sous-sol, correspondant aux lots 219, 216, 217 et 213, et les millièmes de parties communes attachés à ces lots, au profit de M. [I] [Z] et Mme [Y] [E], son épouse, en date du 28 juillet 2010, - les appels de fonds trimestriels du 1er avril 2021 au 31 mars 2023, - l'extrait de compte copropriétaire au 31 mars 2023, - la répartition des charges, - le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété le Jalouvre du 19 avril 2022, approuvant les comptes de l'exercice clos le 31 mars 2020 et de l'exercice clos le 31 mars 2021, dans sa résolution n°2 et n°3, - le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété le Jalouvre, du 13 septembre 2022, approuvant les comptes de l'exercice clos le 31 mars 2022, dans sa résolution n°2, - le contrat de syndic en cours, signé le 12 mars 2021 au bénéfice de l'agence Tissot, - le règlement de copropriété du 24 janvier 1964, faisant apparaître en page 22 - article 10 - 2) une clause de solidarité 'en cas d'indivision de la propriété d'un lot, tous les copropriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot.', - le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété le Jalouvre 28 juin 2019, approuvant les comptes de l'exercice clos le 31 mars 2019, dans sa résolution n°4, et établissant les budgets prévisionnels pour les trois exercices suivants, - une mise en demeure du 19 septembre 2022 de M. [I] [Z], - le détail des frais et honoraires provisionnels de la société Barlatier avocats concernant la présente procédure, à hauteur d'un total de 943 euros. Les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence le Jalouvre étant régulières, recevables et bien fondées, il y a lieu d'y faire droit, tant sur le montant des charges dues, au regard de l'approbation des charges antérieures à 2019 qui a été justifiée, que de la condamnation à la totalité des charges à l'encontre d'un seul des deux copropriétaires indivis. L'article 1231-6 du code civil dispose 'les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.' Le compte de M. [Z] présente un solde débiteur important. Par ailleurs, il est certain qu'un syndicat de copropriétaires, qui représente une collectivité de personnes physiques ou morale, rencontre inévitablement davantage de difficultés pour faire valoir ses droits et obtenir paiement de ce qui lui est dû. Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. M. [Z], partie intimée succombant en cause d'appel supportera les dépens de l'instance. Il ne paraît enfin pas inéquitable de le condamner à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires appelant. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision rendue par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi : Infirme la décision entreprise dans la limite des dispositions appelées, Statuant à nouveau, Condamne M. [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété le Jalouvre : - la somme de 18 007,60 euros, avec intérêts à compter du 1er mars 2023, arrêtée au 31 mars 2023, - la somme de 500 euros de dommages et intérêts, - la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Y ajoutant, Condamne M. [I] [Z] dépens de l'instance d'appel, avec distraction au profit de Me François-Philippe Garnier. Arrêt de Défaut rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 10 septembre 2024 à Me François philippe GARNIER Copie exécutoire délivrée le 10 septembre 2024 à Me François philippe GARNIER