Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 24 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01246 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPKH
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 17 décembre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
Madame [H], [N], [T] [F] épouse [R]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Tony CAPPAI, avocat au barreau de l’ESSONNE
Monsieur [O], [S], [P] [R]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Tony CAPPAI, avocat au barreau de l’ESSONNE
DEMANDEURS
D'UNE PART
ET :
S.A.S. MEI FEN
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante ni constituée
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte délivré le 12 novembre 2024, Monsieur [O] [R] et Madame [H] [F] épouse [R], propriétaires d'un local commercial situé à Sainte-Geneviève-Des-Bois et donné à bail à la SAS MEI FEN, ont assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa de l'article L.145-41 du code de commerce, des articles 1217, 1224, 1225 et 1741 du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail à l'égard de la SAS MEI FEN pour défaut de paiement des loyers dans le délai d'un mois imparti par le commandement de payer ;
- Ordonner l'expulsion de la SAS MEI FEN et de toute personne occupant les lieux de son fait, avec le recours du commissaire de police et d'un serrurier ;
- Dire que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner la SAS MEI FEN à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [H] [R] née [F] :
* la somme de 9.609,01 euros (septembre 2024 inclus) au titre des loyers et charges dus, et ce avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts par année entière (anatocisme) à compter de l'assignation,
* une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer normalement dû contractuellement à compter de la date à laquelle le preneur aurait dû libérer le bien loué jusqu'au jour de sa libération effective, le montant des échéances mensuelles s'élevant à 2.282,35 euros,
* la somme de 2.400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 2 juillet 2024.
Au soutien de leurs demandes, Monsieur [O] [R] et Madame [H] [F] épouse [R] exposent que :
- par acte sous seing privé du 29 avril 1982, Monsieur [D] [R] et Madame [H] [F] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [B] [J] un local commercial dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour 9 ans à compter du 1er mai 1982,
- par acte sous seing privé daté du 7 décembre 1984, Monsieur [B] [J] a cédé son fonds de commerce à la SARL PALAIS DE CHINE, qui a repris les droits au bail pour l'exploitation d'un restaurant puis a, par acte sous seing privé en date du 8 septembre 1988, cédé son fonds de commerce à la SARL NOUVEAU PALAIS DE CHINE, laquelle l'a à nouveau cédé par acte sous seing privé en date du 8 septembre 1989, à la SARL EXTREME ORIENT,
- par acte sous seing privé du 9 avril 1991, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 1991, moyennant un loyer principal annuel révisable de 9.909,19 euros,
- par donation entre vifs datée du 22 décembre 1997, Monsieur [D] [R] et Madame [H] [F] épouse [R] ont donné à leur fils, Monsieur [O] [R], la nue-propriété de cet immeuble,
- Monsieur [D] [R] est décédé, laissant son épouse, Madame [H] [R] née [F], usufruitière et son fils, Monsieur [O] [R], nu-propriétaire,
- par acte sous seing privé du 12 mai 2000, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2000,
- le bail venant à expiration le 31 mai 2009, Monsieur [O] [R] et Madame [H] [F] épouse [R] ont notifié par exploit délivré le 17 novembre 2008, congé avec offre de renouvellement, puis par acte sous seing privé du 3 juillet 2009, le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er juin 2009, et y ont été intégrés 3 emplacements de parking,
- par acte sous seing privé du 1er septembre 2009, la SARL EXTREME ORIENT a cédé son fonds de commerce à la SARL PALAIS DE CHINE,
- par acte du 9 juillet 2018, le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er juin 2018, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges s'élevant à 18.612,48 euros, payable mensuellement pour un total de 1.926,25 euros,
- par acte sous seing privé du 17 juillet 2018, la SARL PALAIS DE CHINE a cédé son fonds de commerce à la SAS MEI FEN,
- la SAS MEI FEN a multiplié les incidents de paiement et la dette locative n'a cessé d'augmenter,
- le 2 juillet 2024, ils lui ont donc fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme en principal de 14.383,96 euros arrêtée au mois de juillet 2024 inclus, qui est demeuré infructueux,
- le montant réévalué des loyers mensuels s'élève à 2.282,35 euros tout compris et la dette s'élève à la somme de 9.609,01 euros au mois de septembre 2024 inclus.
A l'audience du 17 décembre 2024, Monsieur [O] [R] et Madame [H] [F] épouse [R], représentés par leur conseil, ont soutenu leur acte introductif d'instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l'assignation, actualisant la dette à la baisse, à la somme de 2.282,35 euros et produisant un décompte en ce sens arrêté au mois de décembre 2024 inclus.
Bien que régulièrement assignée, la SAS MEI FEN n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, Monsieur [O] [R] et Madame [H] [F] épouse [R] justifient, par la production du bail commercial en date du 29 avril 1982 et de ses renouvellements des 3 juin 2009 et 9 juillet 2018, de la donation entre vifs du 22 décembre 1997, de la cession de fonds de commerce du 17 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 2 juillet 2024 et du décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus, que sa locataire, la SAS MEI FEN, a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges.
Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement à payer demeuré infructueux.
Monsieur [O] [R] et Madame [H] [F] épouse [R] ont fait délivrer à la SAS MEI FEN un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 2 juillet 2024 d'avoir à payer la somme, en principal, de 14.383,96 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 2 juillet 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 3 août 2024.
L'obligation de la SAS MEI FEN de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux de la SAS MEI FEN causant un préjudice à Monsieur [O] [R] et Madame [H] [F] épouse [R], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'ils auraient perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 3 août 2024.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Monsieur [O] [R] et Madame [H] [F] épouse [R] sollicitent la condamnation de la SAS MEI FEN à leur payer la somme de 2.282,35 euros au titre des loyers et charges dus au mois de décembre 2024 inclus, et ce avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts par année entière (anatocisme) à compter de l'assignation.
Or, force est de constater que le décompte fait mention de la somme de 188,92 euros facturée le 1er octobre 2024 au titre des frais de commandement de payer, qu'il convient de déduire et qui sera traitée dans les dépens.
Par conséquent et au regard des pièces versées au débat, la SAS MEI FEN sera donc condamnée à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [H] [R] née [F], au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois de décembre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 2.093,43 (2.282,35 - 188,92) euros.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date de l'assignation.
Les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La SAS MEI FEN qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 2 juillet 2024.
Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SAS MEI FEN, succombant, sera condamnée à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [H] [R] née [F] la somme de 2.340 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens, conformément à la facture produite n°0024-1763 datée du 13 décembre 2024.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 août 2024 ;
ORDONNE l'expulsion de la SAS MEI FEN et de tous occupants de son chef des lieux situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier ;
RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SAS MEI FEN, à compter de la résiliation du bail, au 3 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
CONDAMNE la SAS MEI FEN à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [H] [F] épouse [R] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE la SAS MEI FEN à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [H] [F] épouse [R] la somme provisionnelle de 2.093,43 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés au mois de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024 ;
DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE la SAS MEI FEN à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [H] [R] née [F] la somme de 2.340 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS MEI FEN aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 24 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
