Cour d'appel, 28 novembre 2024. 23/11729

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11729 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH44N Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Juin 2023 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 23/00429 APPELANTE S.A.R.L. STARYOUCE, RCS de Bobigny sous le n°880 661 996, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Thierry CHAMON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 421 INTIMÉES S.A.S.U. LILADIS, RCS de Bobigny sous le n°824 783 492, appel déclaré caduc à son encontre par ordonnance en date du 16 novembre 2023 [Adresse 2] [Adresse 4] [Localité 5] Défaillante, procès-verbal de recherches établi le 07.09.2023 en application de l'article 659 du code de procédure civile E.P.I.C. SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, RCS de Bobigny sous le n°279 300 198, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - PAR DEFAUT - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Selon bail commercial du 2 juin 2017, l'Epic Seine-Saint-Denis-habitat a mis à la disposition de la société Liladis des locaux situés aux [Localité 5] (93), [Adresse 2], au sein du [Adresse 4]. Le 21 juin 2021, la société Liladis a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la société Staryouce. Par actes des 25 et 28 octobre 2022, l'Epic Seine-Saint-Denis-habitat a fait délivrer à la société Staryouce un commandement de lui payer la somme de 45.244,50 euros au titre des loyers et charges échus, visant la clause résolutoire. Par exploits des 23 et 27 février 2023, l'Epic Seine-Saint-Denis-habitat a fait assigner les sociétés Staryouce et Liladis devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives ; ordonner l'expulsion de la société Staryouce et de tout occupant de son chef sous astreinte journalière de 150 euros ; condamner solidairement les sociétés Staryouce et Liladis à titre provisionnel à payer à l'Epic Seine-Saint-Denis la somme de 45.543,88 euros avec intérêts au taux légal à compter des 25 et 28 octobre 2022 ; condamner les sociétés Staryouce et Liladis solidairement à titre provisionnel à payer à l'Epic Seine-Saint-Denis une indemnité légale d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er octobre 2022 ; condamner les sociétés Staryouce et Liladis au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; autoriser à l'Epic Seine-Saint-Denis la conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle de résiliation anticipée du bail. Par ordonnance réputée contradictoire du 2 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a : constaté la résiliation au 28 novembre 2022 du bail conclu le 2 juin 2017 relativement à des locaux situés aux [Localité 5] (93), [Adresse 2] dans le [Adresse 4] ; dit que la société Staryouce et tout occupant de son chef devra en conséquence libérer les lieux dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente et pourra à défaut en être expulsée dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; condamné solidairement les sociétés Staryouce et Liladis à payer à l'Epic Seine-Saint- Denis-habitat la somme provisionnelle de 20.233,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2022 et une indemnité mensuelle égale à un douzième du loyer contractuel annuel augmenté des charges justifiées, du 1er décembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux ; rejeté le surplus des demandes ; condamné les sociétés Staryouce et Liladis aux dépens qui comprendront le cout du commandement des 25 et 28 octobre 2022. Par déclaration du 3 juillet 2023, la société Staryouce a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 28 septembre 2023, la société Staryouce demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil et 484 du code de procédure civile, de : déclarer recevable et bien fondé l'appel de la société Staryouce, d'informer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 2 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny, Et statuant à nouveau, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 2 juin 2017 ; accorder les plus larges délais à la société Staryouce pour s'acquitter de sa dette locative ; condamner l'office public Seine-Saint-Denis-habitat en tous les dépens de la présente instance, tant en première instance qu'en appel, dont le montant sera recouvré par Me Chamon, avocat au barreau du Val de Marne, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 14 octobre 2024, l'Epic Seine-Saint-Denis-habitat demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, de : constater que la société Staryouce n'a pas repris l'exploitation continue, effective et normale de son commerce dans le délai d'un mois après la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 27 septembre 2022 et dénoncée à ses gérants, suivant exploits des 4 et 5 octobre 2022 ; constater que la société Staryouce est redevable au troisième trimestre 2024 (terme échu) de la somme de 74.575,87 euros ; confirmer l'ordonnance rendue le 2 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu'il prononce l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 2 juin 2017 ; confirmer l'ordonnance rendue le 2 juin 2023 en ce qu'elle a décidé que la société Staryouce et tout occupant de son chef devra en conséquence libérer les lieux dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente et pourra à défaut, en être expulsée dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; confirmer l'ordonnance rendue le 2 juin 2023, en ce qu'elle condamne solidairement les sociétés Staryouce et Liladis à payer à Seine-Saint-Denis habitat la somme provisionnelle de 20.233,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2022 et une indemnité mensuelle égale à un douzième du loyer contractuel annuel augmenté des charges justifiées, du 1er décembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux ; infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de voir acquis le dépôt de garantie à titre de provision de premiers dommages et intérêts pour résiliation anticipée du contrat de location ; En conséquence, autoriser Seine-Saint-Denis habitat à conserver le dépôt de garantie à titre de provision de premiers dommages et intérêts pour résiliation anticipée du contrat de location ; Y ajoutant, condamner la société Staryouce à payer la somme de 54.342,37 euros au titre des indemnités d'occupation ou loyers dus depuis l'ordonnance entreprise du 02 juin 2023, arrêtée au troisième trimestre 2024 inclus (terme échu) ; En tout état de cause, condamner la société Staryouce à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la société Staryouce aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, des sommations d'avoir à reprendre leur activité et leurs dénonciations, dont distraction au profit de Me Doub, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Par ordonnance du 16 novembre 2023, la présidente de la chambre a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'égard de la partie intimée non constituée, la société Liladis, sauf le droit de déférer cette ordonnance à la cour par application de l'article 916 du code de procédure civile, et condamné la partie appelante aux dépens de l'instance. Par arrêt du 23 avril 2024, la chambre 3- Pôle 1 de la cour d'appel de Paris a déclaré irrecevable la requête déposée par la société Staryouce tendant à voir infirmer l'ordonnance de caducité en date du 16 novembre 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, La société Staryouce expose tout d'abord que l'ordonnance de référé n'a pas l'autorité de chose jugée au principal et qu'elle est recevable à invoquer l'absence de résiliation du bail. L'Epic Seine-Saint-Denis-habitat soutient pour sa part que, certes, l'ordonnance de référé n'a pas autorité de la chose jugée au principal mais qu'elle est exécutoire. Ce faisant, la société Staryouce énonce les termes de l'article 484 du code de procédure civile qui précise que l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires. Il convient de relever qu'il s'agit en réalité d'un moyen au soutien d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et qu'à défaut de demande à proprement parler, la cour n'a pas à statuer par voie de dispositions spéciales de ce chef. Sur la demande de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire La cour n'est saisie par l'appelante que d'une demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail. L'article L. 145-41 du code de commerce prévoit que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Au cas présent, la société Staryouce fait valoir qu'elle a repris le paiement des loyers courants et contracté un prêt bancaire qui devrait lui permettre d'apurer l'intégralité de sa dette de loyers, de sorte que le maintien des effets de la clause résolutoire alors qu'elle est sortie de ses difficultés aurait des conséquences graves. L'Epic Seine- Saint- Denis- habitat indique que malgré la procédure pendante, la société Staryouce continue à démontrer une incapacité chronique à honorer le paiement de ses loyers et charges, l'arriéré locatif ne cessant d'augmenter. Cependant, il ressort du relevé de compte locatif au 30 septembre 2024 produit par l'Epic Seine-Saint-Denis-habitat que l'arriéré s'élève à la somme de 74.575, 87 euros, étant rappelé que le premier juge avait condamné à ce titre la société Staryouce à une somme provisionnelle de 20.233,50 euros. Il s'en déduit que l'arriéré a considérablement augmenté depuis la décision de première instance, que les indemnités d'occupation courantes ne sont pas réglées, qu'il convient de relever que depuis le 31 décembre 2023, seule la somme de 6.000 euros a été versée par la locataire. En l'absence de tout élément produit par l'appelante au soutien de sa demande de délais aucun délai ne saurait lui être accordé, l'ordonnance entreprise étant confirmée en ce qu'elle considéré la clause résolutoire acquise et a condamné la société Staryouce à payer à l'intimé une somme provisionnelle de 20.233,50 euros qui sera portée au vu de l'évolution du litige à la somme provisionnelle de 74.575, 87 euros, arrêtée au troisième trimestre 2024 inclus, l'obligation de paiement de la société Staryouce étant incontestable. L'Epic Seine-Saint-Denis habitat réclame à être autorisée à conserver le dépôt de garantie versé par la locataire. Le bail qui lie les parties prévoit en son paragraphe « Dépôt de garantie » qu'en cas de résiliation du bail par application de la clause résolutoire, « le montant du dépôt de garantie sera au minimum conservé par le bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres ». Cette stipulation s'analyse en une clause pénale, laquelle apparaît conférer un avantage excessif pour le bailleur et, par suite, est susceptible d'être modérée par le juge du fond. L'ordonnance sera confirmée sur ce point. Sur les frais et dépens L'appelante, partie perdante, sera tenue aux dépens d'appel et condamnée à indemniser l'intimée des frais qu'elle a de nouveau été contrainte d'exposer, à hauteur de la somme de 1.500 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à actualiser le quantum de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif, Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, Condamne la société Staryouce à payer à l'Epic Seine-Saint-Denis-habitat, à titre de provision, la somme de 74.575,87 euros au titre du solde des loyers, indemnités d'occupation, charges, accessoires dus, premier trimestre 2024 inclus, Condamne la société Staryouce aux dépens d'appel qui seront recouvrés directement par Maître Doub, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la société Staryouce à payer à l'Epic Seine-Saint-Denis-habitat la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE