Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 24/00918

N° RG 24/00918 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NFO5 Minute N° 2024/1107 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 12 Décembre 2024 ----------------------------------------- S.A.S. CARMILA FRANCE C/ S.A.R.L. AUGUSTIN NANTES LA BEAUJOIRE --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 12/12/2024 à : la SCP BARON COSSE ANDRE (PARIS) copie certifiée conforme délivrée le 12/12/2024 à : la SELARL CLARENCE - 283la SCP BARON COSSE ANDRE (PARIS) la SELARL CVS - 22A dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Eléonore GUYON DÉBATS à l'audience publique du 14 Novembre 2024 PRONONCÉ fixé au 12 Décembre 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.A.S. CARMILA FRANCE (RCS PARIS 799 828 173), dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES Rep/assistant : Maître Pierre DELANNAY de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocats au barreau D’EURE DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.R.L. AUGUSTIN NANTES LA BEAUJOIRE (RCS RENNES n°817 432 842), dont le siège social est sis [Adresse 6] [Localité 2] Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES DÉFENDERESSE D'AUTRE PART PRESENTATION DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 5 juillet 2015, la S.A.S.U. CARMILA FRANCE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. EBC un local n° 5 d'une surface de 82 m² dans la galerie marchande du centre commercial Carrefour situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de 10 ans à compter du 1er décembre 2015, à destination de vente de pains, viennoiseries pâtisseries sandwicheries et tous produits traiteurs boissons chocolats et glaces ainsi que tous produits connexes de vente à emporter, moyennant un loyer annuel de 32 800 € hors taxes hors charges outre la différence positive entre le loyer annuel de base et 3,5 % hors taxes du chiffres d'affaires, payable trimestriellement d'avance. Conformément à une clause autorisant la substitution, la S.A.R.L. AUGUSTIN NANTES LA BEAUJOIRE s'est substituée au preneur initial. Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 juillet 2024, la S.A.S.U. CARMILA FRANCE a fait assigner en référé la S.A.R.L. AUGUSTIN NANTES LA BEAUJOIRE suivant acte de commissaire de justice du 2 août 2024 pour solliciter : - le constat de la résiliation du bail, - l’expulsion de la S.A.R.L. AUGUSTIN NANTES LA BEAUJOIRE et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, - le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation de 6 467,67 € par mois outre les charges et les taxes du 5 août 2024 jusqu'à libération effective des lieux, - le paiement provisionnel de la somme de 56 803,06 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte du 25 juin 2024 avec intérêts au taux de 1 % par mois et capitalisation par années, outre une somme de 5 680,31 € d'indemnité contractuelle avec les mêmes intérêts, - le retrait des meubles sous 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance avec autorisation, passé ce délai, de les enlever et entreposer dans l'attente de leur vente forcée, - l'autorisation de conserver définitivement le dépôt de garantie, - le paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 2 juillet 2024 et les frais de signification et ses suites. La S.A.R.L. AUGUSTIN NANTES LA BEAUJOIRE conclut au débouté de la demanderesse en objectant que : - elle a cessé d'exploiter son activité dans le local depuis avril 2023 et restitué les clés après avoir vidé les lieux à la fin du mois de décembre 2023, - elle n'est plus redevable d'aucune somme depuis janvier 2024 compte tenu de l'accord du bailleur pour la restitution des clés, - la clause autorisant la conservation du dépôt de garantie s'analyse comme une clause pénale, dont ni la modulation ni le paiement ne peuvent être ordonnés en référé, d'autant plus qu'il en est sollicité l'attribution définitive, - le montant de l'indemnité d'occupation ne saurait être fixé au double du loyer sans outrepasser les pouvoirs du juge des référés. La S.A.S.U. CARMILA FRANCE maintient sa demande en soulignant qu'il n'y a eu ni congé ni accord amiable de résiliation du bail. MOTIFS DE LA DECISION L’acte de bail du 5 juillet 2015 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 32 800 € hors taxes hors charges outre la différence positive entre le loyer annuel de base et 3,5 % hors taxes du chiffres d'affaires, payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance. La S.A.S.U. CARMILA FRANCE a fait délivrer un commandement de payer le 2 juillet 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 56 803,06 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce. Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement. Il résulte d'un état récapitulatif des inscriptions délivré par Infogreffe que le seul créancier inscrit au 19 juillet 2024 est la société BNP PARIBAS à laquelle la procédure a été dénoncée par acte du 13 août 2024. Si la défenderesse prétend avoir procédé à une résiliation amiable du bail, elle n'en rapporte pas la preuve formelle. Toutefois, il n'y a pas de contestation sérieuse sur le principe de la résiliation du bail soit par l'effet d'une résiliation amiable soit par l’acquisition de la clause résolutoire, ce qu'il conviendra de constater. Le bailleur ne conteste pas que les clés lui ont été restituées. Il est en capacité de reprendre immédiatement possession des locaux, dont la preuve est suffisamment rapportée par des photographies qu'ils ont été vidés, de sorte que l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique est une mesure inutile, que l'obligation de payer une indemnité d'occupation est sérieusement contestable, et que l'autorisation d'enlever les meubles n'est pas nécessaire. Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il était dû 26 580,81 € jusqu'au 31 décembre 2023, de sorte que cette somme n'est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision. Il n'est pas possible de trancher en référé la question de savoir si les loyers restent dus jusqu'à la résiliation effective du contrat à l'initiative du bailleur ou si l'acceptation de la restitution des clés et la libération complète des lieux valait acceptation tacite d'une résiliation amiable, puisque cette argumentation revêt un certain sérieux. La demande de provision sera donc rejetée pour le surplus. Indépendamment de la résiliation du bail, il est prévu par l'article 24 du bail une clause pénale sanctionnant le défaut de paiement du loyer et des charges d'une majoration de 10 % et d'intérêts de 1 % par mois de retard. Le fait que ces sanctions soient des clauses pénales n'interdit pas au juge des référés de statuer sur leur application, dès lors qu'elles ne sont pas contestées et que le pouvoir de les moduler ne s'exerce que si elles sont considérées comme des sanctions excessives, ce que le preneur n'a pas invoqué et qui pourrait difficilement l'être, puisqu'il s'agit de clauses fréquentes dans les baux commerciaux. La somme de 2 658,08 € sera donc accordée à titre de pénalité et les intérêts contractuels seront accordés. La capitalisation des intérêts de retard sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. La sanction du comportement du preneur autorisant le bailleur à conserver le dépôt de garantie dépend de la décision appartenant au juge du fond sur la prise en compte d'une résiliation amiable tacite du bail ou non, de sorte que l'obligation est sérieusement contestable à ce sujet et qu'il convient de rejeter cette prétention. Il est équitable de fixer à 1 000 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. AUGUSTIN NANTES LA BEAUJOIRE devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons la résiliation du bail, Condamnons la S.A.R.L. AUGUSTIN NANTES LA BEAUJOIRE à payer à la S.A.S.U. CARMILA FRANCE : - une provision de 26 580,81 € au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 décembre 2023 et une provision de 2 658,08 € sur majoration de 10 %, le tout avec intérêts au taux de 1 % par mois et capitalisation de ces intérêts par années entières, - une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Rejetons le surplus de la demande, Condamnons la S.A.R.L. AUGUSTIN NANTES LA BEAUJOIRE aux dépens, y compris le coût du commandement du 2 juillet 2024 et des frais taxables. Le Greffier, Le Président, Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE