Texte intégral
Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 7] - tél : [XXXXXXXX01]
09 Septembre 2024
1re chambre civile
50G
N° RG 21/02924 - N° Portalis DBYC-W-B7F-JHNN
AFFAIRE :
S.A.R.L. SOPRIMO SARL SOPRIMO,
C/
[R] [L] épouse [D]
[G] [D]
[N] [W]
copie exécutoire délivrée
le :
à :
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente
ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président
ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge
GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.
DÉBATS
A l’audience publique du 08 Avril 2024
M. Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties
JUGEMENT
En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Dominique FERALI ,
par sa mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2024,
après prorogation du délibéré intialement prévu le 24 juin 2024
Jugement rédigé par M. Philippe BOYMOND
-2-
ENTRE :
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. SOPRIMO
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me Emmanuel PELTIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant
ET :
DEFENDEURS :
Madame [R] [L] épouse [D]
Monsieur [G] [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentés par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant
Maître [N] [W]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représenté par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte authentique du 17 janvier 2020, M. [G] [D] et son épouse, Mme [R] [L], ont unilatéralement promis de vendre à la société à responsabilité limitée (SARL) Société promotion immobilière de l'Ouest un ensemble immobilier composé de deux caves, d'un local commercial et de deux studios situé [Adresse 2] à [Localité 8] (35) au prix de 250 000 €. Cette promesse a été consentie jusqu'au 15 avril 2020.
Les parties ont convenu de sa réalisation, soit par la signature de l'acte authentique de vente, soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire, à l'intérieur du délai précité et sans prévoir de formalisme particulier.
Elles ont également stipulé une indemnité d'immobilisation, d'un montant de 25 000 €, laquelle a été versée par le bénéficiaire, entre les mains du notaire rédacteur, le 22 janvier 2020.
Suivant courriel du 02 avril 2020, le notaire rédacteur, Maître [N] [W], suite à la crise sanitaire et après avoir rappelé qu'en application de l'ordonnance du 25 mars 2020, la ville de [Localité 8] disposait d'un délai expirant désormais le 25 juin pour exercer son droit de préemption urbain, a proposé aux parties la régularisation d'un avenant à la promesse, afin d'éviter sa caducité, prorogeant le délai pour lever l'option jusqu'au 17 juillet 2020.
Seuls les promettants ont signé cet avenant.
Suivant courrier du 17 avril 2020 adressé par voie électronique, le notaire a avisé la SARL Société promotion immobilière de l'Ouest qu'en conséquence de son silence, la promesse était caduque depuis le 15 avril précédent.
Par acte d'huissier du 20 mai suivant, les époux [D], en application de la promesse, ont sommé cette société de leur faire connaître dans un délai de sept jours sa décision et de justifier, le cas échéant, de l'un des motifs stipulés par les parties lui permettant de se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Par courriel du 29 mai, le notaire a avisé ces derniers de l'absence de réponse, dans le délai précité, de la SARL Société promotion immobilière de l'Ouest et du versement à leur profit, en conséquence, de la somme de 25 000 €.
Suivant courriel du 1er juin, cette société a manifesté son intention auprès du notaire de faire acquérir le bien immobilier précité par une autre société, ce à quoi il lui a été répondu que ce n'était plus possible, les époux [D] l'ayant revendu.
Par acte d'huissier de justice du 30 avril 2021, la SARL Société promotion immobilière de l'Ouest a ensuite assigné, outre le notaire rédacteur, les époux [D] devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement notamment des articles 1231-1, 1240, 1956, 1960 et 1218 du code civil, aux fins d'obtenir, principalement, la condamnation solidaire des promettants à lui restituer l'indemnité d'immobilisation, sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
.
Par conclusions n° 2 notifiées par le RPVA le 31 janvier 2023, la SARL Société promotion immobilière de l'Ouest demande en dernier lieu au tribunal de :
Vu les articles 1231-1, 1240, 1956, 1960, 1218 du code civil,
Vu l'article 12 quater de l'ordonnance n° 2020-306 et 427 de l'ordonnance du 15 avril 2020 modifiée par l'ordonnance n° 2020-539 du 07 mai 2020,
Vu l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020,
A titre principal,
CONDAMNER solidairement Monsieur [D], Madame [L] et Maître [W] au paiement de la somme de 25 000 € correspondant au préjudice subi par la société SOPRIMO résultant de l'absence de restitution de l'indemnité d'immobilisation versée ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [D], Madame [L] et Maître [W] au paiement de la somme de 20 000 € correspondant au préjudice subi par la société SOPRIMO résultant de la perte de chance de réaliser les gains projetés par l'opération immobilière envisagée ;
A titre subsidiaire, JUGER que Maître [W] a commis une faute dans la libération de l'indemnité d'immobilisation séquestrée occasionnant un préjudice à la société SOPRIMO ;
CONDAMNER en conséquence Maître [W] à payer à la société SOPRIMO la somme de 25 000 € correspondant au préjudice subi résultant de l'impossibilité dans laquelle elle a été placée de régulariser un acte de vente et d'obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation;
DEBOUTER les défendeurs de l'ensemble de leur demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER Monsieur [D], Madame [L] et Maître [W] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions n°2 notifiées par le RPVA le 17 novembre 2022, M. et Mme [G] et [R] [D] demandent en dernier lieu au tribunal de :
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1240 du code civil,
DEBOUTER la société SOPRIMO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A défaut, REDUIRE le montant des dommages et intérêts sollicité ;
CONDAMNER Me [W] à verser aux concluants des dommages et intérêts équivalents aux ceux accordés à la Société SOPRIMO et CONDAMNER en toutes hypothèses Me [W] à garantir Monsieur et Madame [D] de toute condamnation en principale, frais et accessoires et à les relever indemnes ;
CONDAMNER la partie succombante à verser à Monsieur et Madame [D] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la partie succombante aux entiers dépens ;
NE PAS ORDONNER l'exécution provisoire.
Par conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 13 décembre 2022, Maître [N] [W] demande en dernier lieu au tribunal de :
DEBOUTER la société SOPRIMO de l'intégralité de ces demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître [W] ;
DEBOUTER Monsieur et Madame [D] de leur demande de garantie à l'encontre de Maître [W] ;
CONDAMNER la SARL SOCIETE DE PROMOTION IMMOBILIERE DE L'OUEST et/ou tout autre succombant à verser à Maître [W] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER les mêmes aux dépens ;
DIRE n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par ordonnance du 25 mai 2023, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire et a fixé l'audience de plaidoirie à la date du 08 avril suivant.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation :
Sur la réserve du droit de préemption:
La SARL Société promotion immobilière de l'Ouest sollicite la condamnation solidaire des époux [D] et de Maître [W] à lui restituer l'indemnité d'immobilisation.
La promesse comporte, en pages 11 et 12, un paragraphe intitulé " réserves et conditions suspensives ", lequel se décline ensuite en un sous-paragraphe consacré aux " réserves ", dont celle " du droit de préemption ", l'autre traitant des " conditions suspensives " (pièce demandeur n°1).
La SARL Société promotion immobilière de l'Ouest indique que la déclaration d'intention d'aliéner ayant été notifiée à la ville de [Localité 8] le 22 janvier 2020, le délai de réponse devait en principe expirer le 22 mars suivant, soit avant l'expiration de la promesse de vente. Elle rappelle que toutefois, suite à la crise sanitaire et aux mesures d'adaptation du droit qui ont alors été édictées, le délai dont a disposé l'autorité administrative a expiré en réalité le 03 juin 2020. Elle soutient qu'en conséquence, la vente ne pouvait être réalisée avant cette date, les conditions suspensives de droit commun à la vente n'étant pas réalisées. Elle affirme qu'elle ne pouvait donc pas lever l'option puisqu'à la date d'expiration de la promesse, les conditions suspensives n'étaient pas réalisées.
Les époux [D] répondent que la purge du droit de préemption urbain ne constituait pas une condition suspensive de droit commun et qu'aucune disposition n'imposait au bénéficiaire de la promesse d'attendre l'expiration du délai de purge pour se prononcer. Ils précisent que la société bénéficiaire n'a, d'ailleurs, jamais exprimé la volonté d'attendre cette purge pour lever l'option. Ils rappellent qu'elle n'a donné suite, ni à la proposition d'avenant, ni à leur sommation.
La SARL Société promotion immobilière de l'Ouest réplique que si la purge du droit de préemption urbain ne constitue pas une condition suspensive, elle constituait à tout le moins une réserve dont l'absence de levée empêchait la promesse de produire ses effets, de sorte que l'indemnité d'immobilisation doit lui être restituée.
Maître [W] répond que la réserve du droit de préemption qu'il a incluse dans la promesse signifiait seulement que celle-ci ne produirait pas ses effets entre les parties si la commune venait à exercer son droit de préemption, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. De façon quelque peu contradictoire et étonnante, il affirme ensuite que la clause de réserve " doit néanmoins être comprise comme assortissant la promesse de la condition suspensive de non exercice du droit de préemption " (page 6) mais qu'en application des stipulations prévues en page 5, une fois la levée d'option effectuée, la vente serait restée placée sous les conditions suspensives encore pendantes " sauf si renonciation (…) du bénéficiaire à ces dernières " (ibid).
Il sera d'ores et déjà fait observer, à ce stade, que l'absence de préemption est un élément essentiel à la vente sur lequel les parties n'ont aucune prise.
La SARL Société promotion immobilière de l'Ouest reprend à son compte cette assimilation de la clause de réserve en condition suspensive de la promesse et prétend que ne " s'étant pas réalisée au 03 juin 2020, (elle) ne pouvait pas consentir à acquérir avant cette date " (page 6).
L'article 1103 du code civil dispose que :
" Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".
L'article 1124 du même code prévoit que :
" La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ".
L'article 1304 du même code dispose que :
" L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation ".
L'article 1304-3 du même code prévoit que :
" La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ".
L'article 1304-4 dudit code dispose que :
" Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli ".
A suivre les parties dans leur argumentation et bien que ne s'expliquant pas clairement sur ce point, il ressort que la société demanderesse considère que la levée de la réserve du droit de préemption devait jouer au stade de la promesse, les époux [D] et le notaire, au stade de la vente à venir en cas de levée d'option.
La promesse, bien que composée de trente pages et rédigée par un professionnel du droit, n'a pas expressément régi cette question.
Sous le titre " réserves et conditions suspensives ", les parties ont stipulé que " les effets des présentes sont soumis à la levée des réserves et à l'accomplissement des conditions suspensives suivantes ".
Le paragraphe consacré aux " réserves ", s'agissant de celle " du droit de préemption ", stipule (page 11) :
" La promesse sera notifiée à tous les titulaires d'un droit de préemption (…)
L'exercice de ce droit de préemption par son titulaire obligera le promettant aux mêmes charges et conditions convenues aux présentes.
Par cet exercice les présentes ne produiront pas leurs effets entre les parties et ce même en cas d'annulation de la préemption ou de renonciation ultérieure à l'exercice de ce droit de la part de son bénéficiaire ".
Les parties n'ont pas autrement défini ce qu'elles entendaient par la levée des réserves et n'ont, en outre, pas prévu dans quel délai le notaire devait notifier la promesse aux titulaires d'un droit de préemption.
L'article 1188 du code civil dispose que :
" Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ".
Il résulte des stipulations précitées que les parties n'ont visiblement entendu régler que la situation dans laquelle le droit de préemption aurait été exercé, en prévoyant, dans une telle hypothèse, une caducité de la promesse ou de la vente, selon que l'option ait été ou non levée.
Il ressort, ensuite, de la promesse qu'elles ont prévu des conditions suspensives de droit commun, mais sans dire si elles devaient jouer au stade de la levée d'option ou de la réitération de la vente ainsi qu'une condition suspensive particulière, cette fois, clairement liée à cette réitération (local commercial libre de toute occupation). Toutefois, la stipulation relative à la " réalisation " (page 5) prévoit que la vente, issue de la levée d'option, " restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d'option ", ce qui laisse à penser que les conditions sont relatives à la vente à venir, en cas de levée d'option.
Il résulte de ce qui précède qu'il peut être considéré, à ce stade, que les parties n'ont pas entendu poser l'absence d'exercice par la commune de son droit de préemption comme une condition de l'ouverture du délai d'option, ce que par ailleurs aucun texte de droit positif n'exige.
Enfin, si telle était la volonté de la SARL Société promotion immobilière de l'Ouest, comme elle le sous-entend dans ses conclusions (page 3), elle ne dit pas pourquoi elle n'a pas alors demandé au notaire de le stipuler clairement, étant ici observé qu'elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, les modalités d'exécution d'une promesse unilatérale de vente.
Il s'ensuit que la promesse doit être interprétée, s'agissant de la levée de la réserve tenant au droit de préemption urbain, comme ayant prévu que la vente, et non l'exercice de l'option par le bénéficiaire, était conditionnée à l'absence de préemption du bien litigieux par la commune.
La SARL Société promotion immobilière de l'Ouest ne peut dès lors pas utilement soutenir qu'elle n'a pas légitimement levé l'option, au motif que le droit de préemption urbain n'avait pas été purgé à la date de l'expiration de la promesse.
Sur les conséquences de la crise sanitaire
La SARL Société promotion immobilière de l'Ouest affirme ensuite qu'en application de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire, elle n'a pas été déchue du bénéfice de la promesse.
Les époux [D] répondent que la clause contractuelle de déchéance n'a pas pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, mais la réalisation ou non d'un droit d'option.
L'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période dispose que :
" Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.
Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l'expiration d'un délai d'un mois après la fin de cette période si le débiteur n'a pas exécuté son obligation avant ce terme.
Le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l'article 1er ".
En ce qu'une promesse unilatérale de vente est l'acte par lequel le bénéficiaire n'assume aucune obligation d'acquérir le bien promis par l'autre (Com. 25 avril 1989 n° 87-17.281 Bull. n° 136), la clause de carence invoquée par la société demanderesse, en dépit de sa rédaction malheureuse, laquelle assimile en effet l'absence de levée d'option à un " manquement fautif " du bénéficiaire à une " obligation " (page 5), ne rentrait pas dans le champ d'application des dispositions précitées.
Le moyen manque en droit. Il est rejeté.
Ne discutant pas des autres conditions relatives à l'acquisition par les promettants de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse de vente litigieuse, la SARL Société promotion immobilière de l'Ouest, qui n'a pas exercé son droit d'option, sans motif légitime, est dès lors mal fondée en sa demande de restitution.
Elle en sera déboutée.
Sur l'indemnisation d'un préjudice de perte de chance :
La SARL Société promotion immobilière de l'Ouest sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 20 000 € à valoir sur la réparation de son préjudice, constitué par la perte de chance de réaliser un profit au moyen de l'opération immobilière convoitée. Elle prétend que celle-ci n'a pu se réaliser qu'en raison de la faute de ses vendeurs. Elle n'allègue aucun fait générateur de responsabilité à l'encontre du notaire.
Les défendeurs sont au débouté.
La non réalisation de la promesse étant imputable à la SARL Société promotion immobilière de l'Ouest, celle-ci est dès lors mal fondée en sa demande.
Elle en sera déboutée.
Sur la faute du notaire :
La SARL Société promotion immobilière de l'Ouest soutient encore, mais à titre subsidiaire, que le notaire a libéré prématurément au profit de ses vendeurs l'indemnité d'immobilisation, de sorte qu'elle aurait été privée de la possibilité de solliciter sa restitution amiable, en tout ou partie, en faisant valoir à cet effet de " sérieux moyens de contestation " (page 8). Elle réclame sa condamnation à lui verser la somme de 25 000 €.
Maître [W] répond, pour s'opposer à cette prétention, qu'il n'a fait que se conformer aux prévisions des parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation.
Les parties ont cette fois clairement stipulé que si la société demanderesse entendait se prévaloir de l'un des motifs prévus à l'acte pour obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation, elle devait s'adresser au notaire par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard dans les sept jours de la date d'expiration de la promesse (page 10).
Il est constant qu'elle n'y a pas procédé.
A défaut, le promettant était alors en droit de la sommer, par acte extrajudiciaire, de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours.
Les époux [D] y ont procédé, par acte d'huissier du 20 mai 2020 (leur pièce n° 2).
Il est constant que la SARL Société promotion immobilière de l'Ouest, en réponse, ne s'est pas prévalue dans le délai requis de l'un des motifs précités.
En application de la promesse, cette société a dès lors été déchue du droit d'invoquer l'un de ces motifs et l'indemnité est restée acquise aux promettants (page 10).
Ce n'est qu'en " cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation " (page 11), qu'il revenait au notaire de mettre ladite indemnité sous séquestre auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
En libérant la somme le 29 mai 2020 (pièces n° 3 et 7 Maître [W]), alors que la SARL Société promotion immobilière de l'Ouest n'a donné signe de vie que le 01er juin suivant (sa pièce n°4), le notaire n'a pas commis de manquement.
Dès lors mal fondée en sa demande, cette société en sera déboutée.
Sur les demandes annexes :
Partie succombante, la SARL Société promotion immobilière de l'Ouest sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande, en outre, de la condamner à payer à M. et Mme [G] et [R] [D] la somme de 3 000 € au titre de leurs frais non compris dans les dépens.
Les autres demandes formées de ce chef sont rejetées.
Les défendeurs ne développent aucun moyen, à l'appui de leur demande visant à ce que l'exécution provisoire de ce jugement soit écartée, auquel le tribunal serait tenu de répondre. Cette demande est dès lors rejetée.
DISPOSITIF
Le tribunal :
DEBOUTE la SARL Société promotion immobilière de l'Ouest de ses demandes ;
la CONDAMNE aux dépens ;
la CONDAMNE à payer à M. et Mme [G] et [R] [D] la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;
REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière La présidente
