Cour d'appel, 19 décembre 2024. 22/07707

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30E Chambre commerciale 3-1 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 19 DECEMBRE 2024 N° RG 22/07707 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VSYS AFFAIRE : S.A.R.L. [V] C/ S.C.I. NEW INVESTMENT Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de PONTOISE N° Chambre : 2 N° RG : 20/05701 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Eric AZOULAY Me Michèle DE KERCKHOVE TJ PONTOISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. [V] RCS Pontoise n° 578 200 933 [Adresse 5] [Localité 8] Représentée par Me Axel CALVET substituant à l'audience Me Eric AZOULAY de la SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Postulant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 10 APPELANTE **************** S.C.I. NEW INVESTMENT RCS Pontoise n° 492 407 309 [Adresse 4] [Localité 8] Représentée par Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 et Me Etienne ROUSSEAU & Me Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, Plaidants, avocats au barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Octobre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère, Madame Bérangère MEURANT, Conseillère, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSE DES FAITS Suivant acte notarié des 31 octobre et 3 novembre 1970, les consorts [N], [P], [S] et [V], aux droits desquels vient la SCI New Investment, ont consenti à la SARL [V] Peuraud [U], aux droits de laquelle vient la société [V], un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8]. Ce bail a été conclu pour une durée de 9 année à partir du 3 novembre 1970. Ce bail s'est poursuivi par tacite prolongation jusqu'au 31 décembre 2000. Il a par la suite été renouvelé par acte sous seing privé non daté pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2001. Par jugement du 12 novembre 2013, le juge des loyers commerciaux a fixé le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2010 à la somme de 19.945 euros par an, hors taxes et hors charges, et a porté le dépôt de garantie à la somme de 4.986,25 euros. Par acte extrajudiciaire du 13 avril 2017, la société New Investment a fait délivrer à la société [V] une sommation visant la clause résolutoire afin d'obtenir la démolition de trois bâtiments irrégulièrement construits sur le terrain. Selon procès-verbal du 10 mai 2017, la démolition des bâtiments a été constatée. Par acte d'huissier du 29 juin 2018, la société New Investment a fait signifier à la société [V] un congé pour le 31 décembre 2018 avec refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction estimant que la société [V] avait procédé à la démolition de ces bâtiments en violation des règles d'urbanisme et sans la surveillance de l'architecte de la société bailleresse. Par ailleurs, la bailleresse a reproché à la locataire d'avoir démoli un bâtiment qui n'était pas visé dans la sommation du 13 avril 2017. Par lettre recommandée du 17 décembre 2018, la société New Investment a mis en demeure la société [V] de régler des arriérés de loyer et de communiquer ses attestations d'assurance. Par acte extrajudiciaire du 6 mars 2019, la société New Investment a fait signifier à la société [V] un commandement de payer relatif à cet arriéré et une sommation de communiquer les attestations d'assurance. Par acte d'huissier du 21 décembre 2020, la société [V] a fait assigner la société New Investment devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin de contester le congé signifié le 29 juin 2018 et de solliciter le paiement une indemnité d'éviction. A titre reconventionnel, la société New Investment a demandé au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire et l'existence de motifs graves et légitimes justifiant le refus de paiement d'une indemnité d'éviction. Par jugement du 28 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - débouté la société [V] de l'ensemble de ses demandes ; - constaté la résiliation de plein droit, à la date du 13 mai 2017, du bail renouvelé le 1er janvier 2020 ; - dit que la société [V], ainsi que tous occupants de son chef, devront libérer les lieux loués, sis [Adresse 5] à [Localité 8], dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement ; à défaut, a autorisé la société New Investment à faire procéder à son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - dit que le sort des meubles, marchandises et effets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1, L.433-2, R. 433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du dernier loyer, et a condamné la société [V] à payer à la société New Investment cette indemnité augmentée des remboursements de charges et de toutes les sommes dues aux termes du bail, à compter du 14 mai 2017 et jusqu'à la restitution des lieux et la remise des clés, sous déduction des sommes déjà versées depuis le 14 mai 2017 ; - condamné la société [V] à payer à la société New Investment la somme de 1.619 euros au titre de la taxe foncière 2018 ; - débouté la société New Investment du surplus de ses demandes ; - condamné la société [V] à payer à la société New Investment la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société [V] aux dépens ; - écarté l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 22 décembre 2022, la société [V] a interjeté appel de ce jugement. Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 12 juin 2024, la société [V] demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'acquisition de la clause résolutoire ; et, statuant à nouveau, - débouter le bailleur de ses demandes de résiliation du bail, d'indemnité d'occupation et d'expulsion ; sur les effets de la clause résolutoire, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de six mois afin de permettre au locataire de procéder à la démolition des trois chapes de béton résiduelles et de le faire constater par huissier ; - annuler le congé délivré le 29 juin 2018 par la société New Investment à la société [V] ; - débouter la société New Investment de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; - débouter la société New Investment de son appel incident ; subsidiairement, - confirmer le jugement rendu en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer ; à titre subsidiaire, - condamner la société New Investment à verser à la société [V] l'indemnité d'éviction prévue à l'article L.145-14 du code de commerce ; - ordonner une expertise destinée à évaluer l'indemnité d'éviction ; - condamner la société New Investment au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 juin 2024, la société New Investment demande à la cour de : sur l'appel principal de la société [V], - débouter la société [V] de l'intégralité de son appel et de toutes ses demandes ; sur l'appel incident de la société New Investment , - réformer le jugement entrepris en ce qu'il : - a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du dernier loyer ; - l'a déboutée du surplus de ses demandes ; - condamné la société [V] à lui payer la somme de 1.619 euros au titre de la taxe foncière de 2018 ; - confirmer le jugement entrepris pour le surplus ; et, statuant à nouveau, - condamner la société [V] à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant de 44.000 euros par an en principal, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire (14 mai 2017) ; à titre subsidiaire, - juger qu'il existe des motifs graves et légitimes justifiant que la société [V] n'a pas le droit à une indemnité d'éviction suite au congé refus de renouvellement à effet du 1er janvier 2009 (constructions, démolitions et modifications illégales sans autorisation, défaut d'entretien, absence d'assurance, sous-location interdite) ; si la cour l'estime nécessaire, - désigner un expert avec pour mission d'évaluer la valeur locative du terrain et des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 8] à la date d'acquisition de la clause résolutoire (14 mai 2017) ou, subsidiairement, à la date de prise d'effet du congé refus de renouvellement (1er janvier 2019) ; en tout état de cause, - condamner la société [V] à verser à la société New Investment, au titre de la procédure d'appel, une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 juillet 2024. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire La SCI New investment fait valoir que la société [V] a procédé à la construction sans autorisation de trois bâtiments numérotés 2, 3 et 4 sur le plan de masse de 2015 et à la démolition de ces bâtiments sans permis de démolir, ni surveillance de son architecte. Elle indique que la locataire n'a pas respecté les termes du commandement visant la clause résolutoire signifié le 13 avril 2017 qui lui imposait de démolir les trois bâtiments, puisque les chapes de fondation en béton n'ont pas été retirées dans le mois du commandement. La bailleresse ajoute que les bâtiments ont été démolis sans permis délivré par la mairie, sans respect de la législation relative à l'amiante et sans surveillance de son architecte en violation de l'article 5 du bail. La société [V] répond que les trois constructions préexistaient au bail, qu'elles n'étaient que des abris, ne constituant pas une modification des bâtiments existants. Elle soutient que l'obtention d'un permis de démolir et l'intervention de l'architecte du bailleur n'étaient pas visées au commandement, que la présence restante de trois chapes de béton de quelques mètres carrés, ne faisant pas partie intégrante des constructions, n'avait aucune conséquence puisque les locaux et le terrain avaient retrouvé leur apparence d'origine et qu'en tout état de cause, elle a fait procéder à leur suppression comme en atteste le procès-verbal de constat du 22 juin 2023. La locataire ajoute que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de la présence d'amiante dans l'un des bâtiments. Elle estime en tout état de cause que la bailleresse ne justifie d'aucun préjudice. L'acte de renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2001 stipule que les preneurs « ne pourront faire dans les locaux, sans le consentement exprès et écrit des bailleurs aucune modification, démolition ('). En cas d'autorisation, ces derniers auront lieu sous la surveillance de l'architecte des bailleurs dont les honoraires resteront à charge des preneurs ». Le contrat prévoit qu' « à défaut (') d'exécution d'une seule condition du présent bail, et un mois après simple commandement de payer ou sommation d'exécuter faits à personne et à domicile élu, contenant mention de la présente clause, restée sans effet le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble aux bailleurs et expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé ' ». Aux termes du commandement, visant la clause résolutoire, signifié le 13 avril 2017, la SCI New investment a sommé la société [V] de « démolir la remise de 24 m² (numérotée 2 sur le plan de 2015), le bâtiment léger de 11 m² (numéroté 3 sur le plan de 2015) et l'autre bâtiment léger également de 11 m² (numéroté 4 sur le plan de 2015) ». La locataire produit un procès-verbal de constat daté du 10 mai 2017 démontrant qu'elle a fait démolir les bâtiments précités dans le mois du commandement. S'il ressort des photographies jointes au procès-verbal de constat que les chapes de béton des bâtiments n'ont pas été détruites, la société [V] souligne à juste titre que le commandement ne visait que la démolition de la « remise » et des « bâtiment[s] », qui a été réalisée dans le mois du commandement. La cour relève en outre que la société [V] a manifesté sa bonne foi en ayant fait procéder au retrait des chapes de béton litigieuses, alors même qu'elles n'étaient pas visées par le commandement, comme le prouve le procès-verbal de constat daté du 22 juin 2023. La SCI New investment ne démontre pas que la démolition des bâtiments en cause nécessitait un permis de démolir. En effet, le courriel du 29 mars 2019 par lequel le service de l'urbanisme de la ville de [Localité 8] a indiqué qu'aucun permis de démolir n'avait été déposé par la société [V] ne permet pas de déterminer à quels travaux cette réponse correspond puisque la demande formulée par la bailleresse n'est pas produite. De surcroît l'extrait du site internet de la ville de [Localité 8] concernant les démarches d'urbanisme et notamment le permis de démolir est daté du 12 octobre 2021. Postérieur à la démolition reprochée, il ne permet pas de démontrer qu'un permis de démolir était exigé pour ce type de bâtiment à la date de leur destruction. En tout état de cause, la SCI New investment ne saurait se prévaloir de ce manquement, alors qu'elle a exigé de sa locataire la démolition des bâtiments dans un délai contraint d'un mois, sans lui avoir précisé qu'il lui incombait préalablement d'obtenir un permis de démolir. Il n'est pas plus établi que les bâtiments démolis contenaient de l'amiante. Enfin, la bailleresse ne peut reprocher à la société [V] l'absence de surveillance des travaux de démolition par son architecte, alors une fois encore que cette obligation n'est pas visée au commandement et que la société [V] était tenue de réaliser les travaux dans le délai réduit d'un mois. Dans ces conditions, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire. Sur le congé portant refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction La société [V] fait valoir qu'aucun motif grave et légitime n'est caractérisé. Elle demande à la cour d'annuler le congé et de débouter la SCI New investment de sa demande de résiliation du bail. Cependant, l'absence de motif grave et légitime au soutien du congé sans offre de renouvellement n'est pas de nature à entrainer la nullité du congé. Le congé produit ses effets à la date pour laquelle il a été délivré, avec toutefois obligation pour le bailleur de régler une indemnité d'éviction. En conséquence, la société [V] doit être déboutée de sa demande tendant à la nullité du congé et au débouté de la SCI New investment de sa demande de résiliation du bail, le bail liant les parties ayant nécessairement pris fin le 31 décembre 2018 par l'effet du congé sans offre de renouvellement signifié à la locataire le 29 juin 2018. L'article L.145-17 I 1° du code de commerce dispose que : « I. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ». Pour dénier à la société [V] le droit à une indemnité d'éviction, la bailleresse invoque les manquements suivants. Sur la construction et la démolition sans autorisation de bâtiments La SCI New investment se prévaut à nouveau de la construction et de la démolition des bâtiments 2, 3 et 4, sans retrait des chapes de béton, sans permis de démolir, sans respect de la législation sur l'amiante et sans la surveillance de son architecte. Elle reproche en outre à la locataire la démolition sans autorisation préalable des bâtiments n°6 et 7. Pour attribuer la construction des bâtiments 2, 3 et 4 à la société [V], la bailleresse se prévaut d'un relevé de géomètre réalisé en 1999, dont il ressort que les bâtiments en cause n'existaient pas, et un plan de masse établi en 2015 qui les fait apparaître. Cependant, étant rappelé que le bail a été renouvelé par acte du 1er janvier 2001, il n'est pas établi que les bâtiments ont été édifiés au cours du bail dont le renouvellement est refusé. En outre, il ressort du procès-verbal de constat du 21 avril 2011 que les bâtiments en cause ne consistaient, pour deux d'entre eux, qu'en des abris de jardin en tôle et pour le dernier, qu'en une construction très sommaire en parpaings bruts et toit en tôle, de surface très réduite. Comme indiqué précédemment, la société [V] justifie par le procès-verbal de constat précité du 10 mai 2017 avoir procédé à la démolition desdits bâtiments et par un procès-verbal de constat du 22 juin 2023 avoir fait retirer les chapes de béton. Pour les motifs précités, la SCI New investment ne démontre pas que la démolition des bâtiments en cause nécessitait un permis de démolir et il ne peut être reproché à la locataire de ne pas avoir sollicité l'architecte du bailleur. De surcroît, la présence d'amiante dans les bâtiments démolis n'est pas établie. Pour conclure sur les bâtiments 2, 3 et 4, il doit être relevé que la bailleresse ne démontre avoir subi aucun préjudice consécutif aux manquements reprochés. S'agissant du bâtiment 7, la SCI New Investment ne communique pas le plan des locaux loués. Or, la cour constate que le bâtiment en cause ne figure pas sur le relevé du géomètre de 1999. Il n'est donc pas établi qu'il faisait partie des locaux loués. La société [V] indique qu'il ne s'agissait pas d'un bâtiment, mais d'un simple auvent, ce que confirment les photographies qu'elle communique en pièces n°30 et 31, puisque l'auvent apparait localisé au même endroit que le bâtiment 7 sur le plan de masse de 2015. Sa démolition n'était donc à l'évidence pas soumise à l'autorisation préalable du bailleur, ni à la surveillance de son architecte, ni encore à l'obtention d'un permis de démolir. La société [V] explique que l'auvent s'est effondré en 2016 et justifie d'une facture de la société ARCM du 18 janvier 2016 portant sur l'enlèvement de plaques de fibro ciment amianté, démontrant ainsi le respect par la locataire de la règlementation sur l'amiante. Le manquement reproché n'est par conséquent pas établi. La SCI New investment n'aurait au demeurant pas pu s'en prévaloir, puisqu'aucune sommation conforme aux prescriptions de l'article L .145-17 susvisé ne vise le bâtiment 7. Concernant la démolition du bâtiment 6 qui aurait été entreprise sans autorisation préalable de la bailleresse en méconnaissance des obligations du bail, la société [V] soutient qu'elle n'a jamais connu le bâtiment, qui a été ajouté à la main sur le plan du géomètre de 1999, sans que l'auteur et la date de cet ajout puissent être déterminés. La locataire communique des photographies anciennes qui font apparaître ce bâtiment. Il en ressort qu'il s'agit d'un abri sommaire en tôles, ce que confirme l'attestation de M. [D] [U] qui indique qu'« à son arrivée dans l'établissement [V] en 1973, le « bâtiment/abri » n°6, qui était en réalité une machine à couper la pierre qu'on appelle un fil et abritée par son propre support en tôle pour la protéger des intempéries était déjà là. Dans les années 90, cette machine étant hors d'usage est partie à la ferraille avec son support, le toit faisant partie de la machine ». La SCI New investment indique que l'attestation de M. [U] doit être prise en compte avec une extrême précaution, dès lors qu'il est un ancien associé de la société [V] Peuraud [U]. Toutefois, la cour constate que son témoignage est corroboré par les photographies produites par la locataire. L'abri constituant le « bâtiment n°6 » n'étant en réalité qu'un outil lié à l'exploitation de l'activité de la société [V], la bailleresse ne peut se prévaloir d'un quelconque manquement consécutif à son retrait. Aucun motif grave et légitime n'est par conséquent caractérisé au titre de la construction et la démolition sans autorisation de bâtiments. Sur le défaut d'entretien du terrain La SCI New investment reproche à la société [V] un défaut d'entretien du terrain. Elle explique qu'elle a dû faire délivrer une sommation à sa locataire le 16 juin 2015 et que si le terrain a été débroussaillé par la suite, il est à nouveau à l'abandon, la société [V] n'agissant que sous la menace d'un commandement ou d'une sommation. La société [V] conteste tout manquement, expliquant que le terrain est entretenu dès lors qu'elle y expose ses caveaux. Il ressort de la sommation du 16 juin 2015 que l'huissier de justice n'a pas constaté le défaut d'entretien, mais s'est limité à rappeler les termes d'un rapport d'expertise établi le 8 avril 2013 dans le cadre de l'évaluation de la valeur locative indiquant que « le fonds du terrain (') est inutilisé et encombré », « 'manque d'entretien du terrain ». Ces seules mentions sont insuffisamment précises pour apprécier l'étendue et donc la gravité du manquement reproché. En outre, il n'est nullement démontré que le défaut d'entretien aurait perduré au-delà d'un mois après le commandement. Les photographies communiquées par la SCI New investment en pièce n°28 ne permettent pas de le démontrer, dès lors que prises depuis la rue, derrière le mur d'enceinte, elles n'offrent aucune vue sur le terrain. La présence d'arbres et d'arbustes dépassant le mur d'enceinte ne suffit pas à caractériser un défaut d'entretien. De surcroît, la société [V] communique un procès-verbal de constat dressé le 22 juin 2023 dont il ressort que le terrain est parfaitement entretenu. Dans ces conditions, aucun manquement à l'obligation d'entretien et donc aucun motif grave et légitime n'est caractérisé. L'absence de communication des attestations d'assurance La SCI New investment fait valoir que malgré plusieurs mises en demeure, la société [V] n'a pas communiqué ses attestations d'assurance pendant plusieurs années. Elle ajoute que les attestations communiquées révèlent que la locataire n'est pas assurée à l'adresse des lieux loués, puisque c'est une société CGB Funéraire ou une société [V] Peuraud et [U] qui sont assurée. Enfin, la bailleresse souligne que les risques locatifs ne sont pas garantis. La société [V] conteste le manquement, expliquant avoir communiqué ses attestations d'assurances pour les années 2017 à 2019. Elle indique que par la suite, elle n'a plus reçu de demande et qu'elle produit dans le cadre de l'instance ses attestations 2019 à 2023. Elle précise que la société CGB Funéraire est la société holding qui détient son capital. Le bail liant les parties stipule que : « [les locataires] devront faire assurer et tenir constamment assurés contre l'incendie, pendant le cours du bail à une compagnie solvable, leur mobilier personnel, le matériel du fonds de commerce ainsi que les risques locatifs, le recours des voisins, les dégâts des eaux, et tous autres risques. Ils devront justifier de ces assurances et de l'acquit des primes à toute réquisition des bailleurs ». Au soutien du grief, la SCI New investment communique un procès-verbal de sommation du 16 juin 2015 et deux courriers des 17 décembre 2018 et 22 janvier 2019, par lesquels elle a réclamé à sa locataire l'attestation d'assurance de l'année concernée. La cour constate que seule la sommation du 16 juin 2015 respecte les dispositions de l'article L.145-17 précité et qu'elle est antérieure de trois ans à la délivrance du congé. Par ailleurs, la société [V] produit un courrier qu'elle a adressé à la bailleresse le 25 janvier 2019 par lequel elle a transmis ses attestations d'assurance 2017 et 2018. Enfin, la locataire verse aux débats ses attestations d'assurance pour les années 2019 à 2023. S'il en ressort que c'est la société CGB Funéraire, société holding de la société [V] (cf les statuts de la société [V] produits en pièce n°25 de la SCI New investment) qui a souscrit le contrat d'assurance, il est précisé qu'elle l'a fait au titre « des bâtiments situés [V] [Adresse 10] à [Localité 8] », soit au titre des locaux objets du bail. La société [V] justifie en outre d'une attestation de son assureur, les sociétés MMA iard et MMA iard assurance mutuelle du 5 juin 2024 dont il ressort que la société [V] Peuraud [U] est assurée au titre des locaux objets du bail depuis le 1er janvier 2019. La bailleresse ne saurait sans mauvaise foi prétendre que la société [V] Peuraud [U] est une « société inconnue », alors qu'il s'agit de l'ancienne dénomination sociale de la locataire qui figure sur le jugement déféré et qu'elle produit en pièce n°25 le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 27 mars 2017 au cours de laquelle les associés de la société [V] Peuraud [U] ont voté le changement de dénomination sociale. Contrairement à ce que prétend la société SCI New investment, l'attestation susvisée établie par les sociétés MMA iard et MMA iard assurance mutuelle précise que le contrat souscrit par la locataire « couvre les risques locatifs ainsi que le recours des voisins et des tiers ». Si cette attestation, qui n'a été établie que pour clarifier l'identité de la locataire bénéficiaire des garanties, évoque la location de « bureaux », la cour relève que les autres attestations ne comportent pas cette mention, de sorte qu'il ne peut en être déduit que la société [V] n'est garantie que pour une activité de « bureaux » non conforme à sa véritable activité de marbrerie funéraire. Dans ces conditions, aucun motif grave et légitime n'est caractérisé. Sur la modification de l'enseigne sans autorisation de la bailleresse La SCI New investment reproche à la société [V] d'avoir modifié l'enseigne sans son autorisation préalable et sans recours à la surveillance de son architecte en méconnaissance des stipulations du bail. Cependant, comme le soutient la société [V], il ressort des photographies communiquées par le bailleur en pièce n°29 que les panneaux qui étaient manifestement anciens, ont été remplacés par des panneaux identiques offrant une meilleure visibilité. En outre, la cour constate que la SCI New investment ne justifie, avant la délivrance du congé, d'aucune mise en demeure conforme aux dispositions de l'article L.145-17 précité. Dans ces conditions, le motif grave et légitime visé par ces mêmes dispositions n'est pas établi. Sur le changement de boîtes aux lettres La SCI New Investment reproche à la société [V] d'avoir remplacé les deux boites aux lettres sans son autorisation, de sorte qu'elle ne disposait plus des clés de la boîte lui étant attribuée. Cependant, il ressort de l'échange de courriels intervenu entre la SCI New investment et la société [V] les 24 septembre 2019 et 1er novembre 2020 que la locataire a remplacé les deux boites aux lettres, soit la sienne et celle de la bailleresse, en raison d'un acte de vandalisme et que la société [V] a proposé à la SCI New investment de récupérer la clé de sa boite aux lettres, ce à quoi la bailleresse a répondu : « merci pour cette information mais notre adresse de correspondance est au [Adresse 7] à [Localité 9]. A notre connaissance personne ne nous écrit [Adresse 10] à [Localité 8] ». La SCI New investment ne saurait par conséquent prétendre sans mauvaise foi qu'elle a été privée de l'accès à sa boite aux lettres du fait de la locataire. Par ailleurs, il ne peut être considéré que le remplacement des boites aux lettres entre dans le champ d'application de la clause du bail relative aux modifications soumises à l'autorisation préalable du bailleur et à la surveillance de son architecte. Dans ces conditions, aucun motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 n'est caractérisé. Sur les retards de paiement des loyers et des charges La SCI New investment fait valoir que la société [V] a accusé de nombreux retards de paiement des loyers et des charges, qu'elle était débitrice lors de l'introduction de l'instance d'un arriéré locatif de 5.676 euros et qu'elle a été condamnée au paiement de la somme de 1.619 euros par le tribunal judiciaire. La société [V] conteste tout arriéré locatif et conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'elle a été condamnée au paiement de la somme de 1.619 euros au titre de l'arriéré de la taxe foncière 2018. Les parties conviennent de ce que la taxe foncière est supportée par la locataire. La cour constate que la bailleresse n'a pas interjeté appel du chef du jugement qui a limité la condamnation de la société [V] au paiement de la somme de 1.619 euros au titre de l'arriéré locatif. Cette somme figure sur l'avis de taxe foncière 2018 communiqué en pièce n°22 par la SCI New investment. Si la société [V] relève que cet avis d'imposition fait mention d'une référence de propriétaire différente de celle figurant sur les autres avis de taxe foncière, les premiers juges ont pertinemment indiqué que la SCI New investment apparaît bien en qualité de propriétaire et que l'impôt se rapporte au [Adresse 5] à [Localité 8], c'est-à-dire aux locaux loués. La société [V] soutient avoir réglé cette somme par chèque du 8 avril 2019. Ce chèque s'élève à la somme de 1.795,76 euros et correspond, suivant décompte établi par l'huissier de justice (pièce n°41 de la société [V]) au principal, soit 1.619 euros, outre le coût du commandement de payer et le droit de recouvrement de l'article A.444-31 du code de commerce. Aux termes de ses conclusions, la bailleresse ne conteste pas le règlement, précisant en prendre acte. Dans ces conditions, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la société [V] au paiement de la somme de 1.619 euros au titre de la taxe foncière 2018. Le règlement tardif d'un seul avis de taxe foncière ne caractérise aucun motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 précité. Sur la sous-location irrégulière La SCI New investment expose que la communication des attestations d'assurance a permis de révéler une sous-location irrégulière des lieux à la société CGB Funéraire, en méconnaissance des stipulations du bail qui prévoient que la sous-location exige l'autorisation préalable de la bailleresse. Cependant, la mention sur les attestations d'assurance 2019 à 2023 de la société CGB Funéraire en qualité de locataire relève manifestement d'une erreur matérielle puisqu'il est indiqué que la société CGB Funéraire a souscrit au contrat d'assurance « en qualité de locataire des bâtiments [V] [Adresse 10] et à [Localité 8] », alors que par une attestation établie le 5 juin 2024, l'assureur a précisé que c'est la société [V] Peuraud et [U] qui a souscrit le contrat d'assurance en qualité de locataire en ajoutant : « Nous précisions que CGB Funéraire n'est pas locataire de [V] et n'a pas été assurée à ce titre ». En outre et surtout, la SCI New investment communique en pièce n°25 les statuts de la société [V], mis à jour le 27 mars 2017, dont il ressort que la société CGB Funéraire est la holding de la société [V] dont elle détient la totalité du capital. Dans ces conditions, la SCI New investment échoue à rapporter la preuve d'une sous-location irrégulière. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la bailleresse ne rapporte pas la preuve d'un motif grave et légitime justifiant la dénégation du droit de la locataire au paiement d'une indemnité d'éviction. Les parties ne communiquent aucun élément permettant d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction. En outre, elles s'opposent quant au montant de l'indemnité d'occupation, puisque la société [V] conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il l'a fixée au montant du dernier loyer, alors que la SCI New investment demande à la cour de l'évaluer à la somme de 44.000 euros par an en considération de la forte augmentation des valeurs locatives à Pontoise depuis la dernière révision du loyer en juin 2014. Par conséquent, il convient de surseoir à statuer sur les demandes relatives aux indemnités d'occupation et d'éviction et, avant dire droit, d'ordonner une expertise afin de recueillir les éléments permettant d'en déterminer le montant. La demande de la bailleresse tendant à voir ordonner l'expulsion de la société [V] ne peut prospérer, dès lors qu'en application de l'article L.145-28 du code de commerce, la locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Au regard de la solution du litige, le jugement déféré doit être infirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles et il convient de surseoir à statuer sur les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles supportés par les parties tant en première instance qu'en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement, par arrêt partiellement avant-dire droit, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Déboute la SCI New investment de sa demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; Déboute la SCI New investment de sa demande en paiement au titre de l'arriéré de taxe foncière ; Déboute la société [V] de ses demandes tendant à l'annulation du congé portant refus de renouvellement signifié le 29 juin 2018 et au débouté de la demande de résiliation de bail ; Dit qu'il n'existe pas de motif grave et légitime justifiant la dénégation du droit de la société [V] au paiement d'une indemnité d'éviction à la suite de la signification du congé avec refus de renouvellement ; Déboute la SCI New investment de sa demande d'expulsion ; Ordonne une expertise ; Commet pour y procéder : Mme [O] [I] [Adresse 3] [Localité 6] tél : [XXXXXXXX01] mél : [Courriel 11] qui aura pour mission de : ' convoquer les parties, au besoin par courrier électronique ainsi que leurs conseils, les entendre en leurs dires et observations et y répondre ; ' se faire remettre tous documents et pièces nécessaires à sa mission en particulier les plans et l'état des lieux dressé lors de l'entrée dans les lieux du locataire si ces documents existent, dans un délai qu'il lui appartiendra de fixer ; ' s'entourer si besoin est de tout sachant et technicien de son choix, ' visiter les locaux faisant l'objet du bail, les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer, ' dresser la liste des salariés employés par le locataire dans ces locaux et sur ce fonds ' en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux : 1°) Fournir tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction : - en cas de perte du fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation d'un trouble commercial et de tous autres postes de préjudice), - en cas de possibilité de transfert du fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente (en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant l'acquisition d'un titre locatif avec les mêmes avantages que l'ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels), 2°) Fournir tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation susceptible d'être due à compter du 1er janvier 2019 en application de l'article L. 145-28 du code de commerce, c'est-à-dire conformément aux dispositions de la section VI dudit code, en tenant compte de tous les éléments d'appréciation et de la précarité due à l'éviction ; Fixe l'indemnité d'occupation provisionnelle au montant du dernier loyer payé par la société [V] à la date de la prise d'effet du congé avec refus de renouvellement, outre les charges et accessoires prévus par le bail ; Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport, en versions papier et électronique sous format PDF, au service du contrôle des expertises de la cour d'appel de Versailles [Adresse 2], dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du service du contrôle des expertises ; Dit qu'à l'issue de la première réunion, l'expert soumettra au service du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera, auprès du service du contrôle des expertises, la consignation d'une provision complémentaire ; Dit que l'expert devra remettre aux parties un pré-rapport et fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et répondre à l'ensemble des dires dans son rapport définitif ; rappelle qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ; Dit que dans le but de limiter les frais d'expertise, les parties sont invitées pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure à utiliser la voie dématérialisée via l'outil Opalexe ; Désigne le conseiller de la mise en état de la chambre 3-1 en qualité de juge du contrôle de l'expertise pour statuer sur tous incidents ; Dit que l'expert devra rendre compte au service du contrôle des expertises de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ; Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée, chacune par moitié, par la société [V] et par la société New investment, avec faculté pour l'une de se substituer à l'autre, auprès de la Régie d'avances et de recettes de la cour d'appel de céans, au [Adresse 2], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis ; Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Sursoit à statuer sur les demandes formulées par les parties au titre de l'indemnité d'éviction, de l'indemnité d'occupation, des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ; Renvoie l'affaire à la mise en état et dit qu'elle sera appelée à l'audience de mise en état du 25 septembre 2025 pour vérification du dépôt du rapport d'expertise et fixation de nouvelles dates de clôture de l'instruction et de plaidoiries. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier La Présidente