Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 22/00117

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 17 Décembre 2024 Dossier N° RG 22/00117 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JKOO Minute n° : 2024/331 AFFAIRE : S.A.R.L. AZUR DIFFUSION C/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Société d’Exploitation de l’Agence Ferran JUGEMENT DU 17 Décembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE DÉBATS : A l’audience publique du 15 Octobre 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Maître Bruno RODRIGUEZ Maître Grégory KERKERIAN Délivrées le 17 Décembre 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDERESSE : S.A.R.L. AZUR DIFFUSION, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Bruno RODRIGUEZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DÉFENDEUR : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Société d’Exploitation de l’Agence Ferran, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’AUTRE PART ; ****************** FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Suivant acte de vente reçu le 15 octobre 2020, la SARL AZUR DIFFUSION a acquis le lot n°7 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3] comprenant 8 lots ; le lot n°7 correspond au terme de l’acte « à la propriété privative et particulière, la totalité des combles, dont partie aménageable situés au dernier niveau ». La SARL AZUR DIFFUSION a informé le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] de sa volonté d’aménager les combles. Le syndic a pris l’initiative de convoquer une assemblée générale spéciale aux fins de soumettre au vote des copropriétaires les trois résolutions suivantes : - Une autorisation visant à autoriser un changement de destination du lot n°7 ; - Une modification du EDD ; - Une autorisation pour la pose de velux en toiture. Ces résolutions ont été rejetées par la majorité des copropriétaires. Estimant que cette décision ne relevait pas de la copropriété, la SARL AZUR DIFFUSION a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Draguignan en annulation des dites résolutions. Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 29 mars 2024, elle sollicite du tribunal de : CONSTATER que le lot n°7 de l’immeuble sis à [Adresse 4], constitue la propriété privative et particulière de la totalité des combles dont partie “aménageable” ; CONSTATER qu’autorisation d’aménager a déjà été accordée par le passé pour le même lot; DIRE ET JUGER que l’assemblée des copropriétaires ne pouvait, dès lors, s’opposer à l’aménagement de ces parties privatives par ailleurs acquises à cette fin ; DIRE ET JUGER nulles et sans effets l’ensemble des résolutions résultant du procès-verbal d’assemblée générale réunie le 19 novembre 2021 ; CONSTATER que l’assemblée critiquée n’a pas permis de réaliser les travaux projetés induisant, pour AZUR DIFFUSON, un préjudice de jouissance certain ; CONSTATER, en outre, que fort de cette résolution le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] a engagé des travaux visant à rendre borgne le local de la SARL AZUR DIFFUSION, la privant de toute perspective d’exploitation de son bien ; DIRE ET JUGER la démarche dommageable ; CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] au paiement, au profit de la concluante, d’une somme de 29 000 € à titre de dommages et intérêts pour la période courue depuis la date de l’assemblée critiquée, outre celle de 1 000 € par mois pour la période postérieure ; CONDAMNER également le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] au paiement, au profit de la concluante, d’une somme d’un montant de 210 000 € à titre de dommages et intérêts du fait de la perte de possibilité de vente du bien acquis ; CONSTATER que la requérante, privée de la potentialité de son bien doit désormais assumer le paiement de charges correspondant à la valorisation d’un lot dont on l’a volontairement privé de toute potentialité, les tantièmes appelés ne correspondant plus à EDD initial à savoir un local habitable et non, désormais un grenier privé de lumière ; DIRE ET JUGER la démarche dommageable ; Si par extraordinaire, les délibérations critiquées devaient être prises en considération, DIRE ET JUGER que la répartition des charges de copropriété doit faire l’objet d’une refonte objective qui devra être appliquée rétroactivement à la date de la décision critiquée ; CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] au paiement de la somme de 6 000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; RAPPELER en tant que besoin les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Au soutien de ses prétentions ne visant aucun fondement, la requérante fait valoir avoir acheté ce bien en vue de sa réfection, de l’aménagement de deux appartements, et de sa revente, parce qu’était noté qu’il était aménageable ; que ce caractère aménageable étant inscrit dans l’acte de vente, elle n’avait pas, s’agissant de partie privative à obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires afin d’obtenir un changement de destination déjà acquis ; que la pose de velux envisagée ne modifiait pas la toiture, partie commune, puisqu’il ne s’agissait que d’un remplacement de fenêtre de toit existante ; que la copropriété n’avait donc pas qualité pour s’opposer à son projet ; qu’elle avait d’ailleurs autorisé selon procès-verbal d’assemblée générale en date du 28 juillet 2016 un précédent propriétaire de ce lot à effectuer ce remplacement. Elle estime en outre avoir subi un préjudice du fait de la réfection de la toiture entreprise par la copropriété, ayant supprimé les ouvertures et ayant rendu son bien borgne, puisqu’elle ne peut le revendre dans les conditions projetées. Elle souhaite enfin que la répartition des charges soit revue du fait de la suppression de ces ouvertures. Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 06 novembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] sollicite du tribunal de : DEBOUTER la SARL AZUR DIFFUSION de ses demandes fins et conclusions, CONDAMNER la SARL AZUR DIFFUSION à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] agissant en la personne de son Syndic, la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DE L’AGENCE FERRAN la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SARL AZUR DIFFUSION aux entiers dépens de l’instance ; ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] soutient que le lot n°7 est constitué de combles dont une partie seulement est aménageable, et que le projet envisagé concernant la pose de velux entraînait nécessairement une modification de la toiture partie commune, et nécessitait donc une autorisation de la copropriété, qui a valablement voté dans le cadre des résolutions attaquées selon les modalités prévues aux articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle souligne que si l’assemblée avait en 2016 autorisé l’installation de velux à un copropriétaire, c’était avant la décision de réfection de la toiture votée en 2021, à laquelle la requérante, déjà propriétaire du lot 7, a acquiescé. Elle estime n’avoir commis aucune faute justifiant l’indemnisation d’un préjudice par ailleurs non étayé ni documenté. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.  La clôture des débats a été ordonnée le 15 avril 2024 avec effet différé au 1er octobre 2024, et l'affaire évoquée à l'audience du 15 octobre 2024, puis mise en délibérée au 17 décembre 2024. MOTIFS : A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Par conséquent, les demandes de « déclarer», de «dire et juger», de «constater» et de «prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Sur l’annulation des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2021 : Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 relative aux statuts des copropriétés définissent les parties privatives et communes dans les ensembles en copropriété. Sont ainsi privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; - tout élément incorporé dans les parties communes. Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ; - le droit d'affichage sur les parties communes ; - le droit de construire afférent aux parties communes. Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. En l’espèce, la requérante est propriétaire du lot n°7 correspondant selon l’acte d’achat à « la propriété privative et particulière de la totalité des combles dont partie aménageable située au dernier niveau ». La même définition en est faite en page 2 du règlement de copropriété annexé à l’acte de vente. Le caractère privatif des combles que la requérante souhaite aménager en deux appartements n’est pas discuté en défense ; le syndicat soutient cependant que l’autorisation de la copropriété était nécessaire car les travaux envisagés auraient entrainé une modification de la toiture, partie commune, par la pose de velux. En l’occurrence, les résolutions attaquées étaient de différents ordres, puisque la résolution n°2, portait sur une autorisation de changement d’affectation, alors que la résolution n°6 portait sur l’autorisation de procéder à la pose des velux. S’agissant de la résolution n° 2, il sera rappelé que chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives et peut effectuer à ses frais tous les travaux qu’il souhaite, à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. Aucune atteinte à la destination de l’immeuble n’est invoquée par le SDC, et c’est donc à juste titre que la requérante relève que le changement de destination n’avait pas à être soumis à l’assemblée générale des copropriétaires. L’assemblée générale ayant excédé ses pouvoirs, celle résolution encourt dès lors l’annulation. S’agissant de la résolution n°6 portant sur la demande d’autorisation pour la pose de 6 velux sur la toiture de l’immeuble, la requérante soutient que si la toiture est effectivement une partie commune, les velux aux termes du règlement de copropriété sont qualifiés de parties privées, que ceux-ci préexistaient qu’il n’en était pas demandé la création mais la modification. Il est constant qu’une autorisation de la copropriété est nécessaire si les travaux envisagés sont susceptibles de porter atteinte à la jouissance des parties communes, et que la toiture d’un immeuble est une partie commune. En l’espèce, la requérante indique que les travaux envisagés portant sur la pose de 6 velux ne modifiaient pas la toiture car s’intégrant dans les ouvertures déjà existantes. Il sera à titre liminaire remarqué que la demande a été effectuée, alors qu’avait été soumis au vote et approuvée lors d’une assemblée générale du 05 janvier 2021 la réfection globale de la toiture ; au terme du devis de l’entreprise GDC validé par les copropriétaires, les travaux consistaient en une dépose de l’entière toiture, et d’une reconstruction, sans mention des percées existantes. Les travaux ont de fait depuis été réalisées, sans aucune ouverture ou niveau de la toiture. La SARL AZUR DIFFUSION, absente lors des délibérations, ne s’est pas opposé à la réalisation de ces travaux, supprimant les ouvertures existantes au niveau des combles qu’elle venait d’acquérir. Ainsi, la demande d’autorisation portée par la SARL AZUR DIFFUSION devant l’assemblée générale du 19 novembre 2021 visait à autoriser l’installation de velux à l’entreprise GDC, aux frais de la requérante la pose de 6 velux lors de la réalisation des travaux de réfection totale de la toiture. Aucune mention ne permettait aux copropriétaires de considérer que l’emplacement de ces velux correspondait à celui d’ouvertures préexistantes, d’autant qu’avait été décidée la suppression de ces ouvertures à l’occasion de la réfection de la toiture. La création de fenêtre de toit dans le projet de réfection consistait donc bien en une modification de la toiture, partie commune. Il résulte dans tous les cas des pièces versées par le demandeur, et particulièrement du dossier contenant photos et plans déposés auprès de l’autorité administrative, que préexistaient en toiture avant la réfection uniquement d’anciennes souches de cheminée plus petites que les velux devant être posés ; la localisation envisagée pour les fenêtres de toit était en outre différente de celles des souches préexistantes, comme le montre une projection avant et après travaux versée à l’appui de la demande d’autorisation administrative. Par ailleurs, la notice descriptive du dossier précise que le projet porte sur « la mise en place de fenêtre de toit de dimensions 60 cm x 90 cm. Leur pose sera faite dans le plan de toiture sans surépaisseur et avec de petits bois intermédiaires sur le modèle des fenêtres de toit traditionnelles ». A aucun moment n’est évoqué l’utilisation de percées existantes. Le projet soumis à l’assemblée ne s’analysait donc pas en un simple remplacement des velux existants et emportait nécessairement modification de la toiture, ce qui suppose l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires statuant selon les modalités de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soit, pour être accueilli, à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou non à l’assemblée générale des copropriétaires. Enfin, si un autre projet d’aménagement des combles avait été approuvé par les copropriétaires en 2016, il ne peut valoir autorisation pour la SARL AZUR DIFFUSION, les modalités de chaque projet étant distinctes. L’assemblée générale ayant rejeté la résolution d’un projet portant modification d’une partie commune dans les conditions de majorité requise, il n’y a pas lieu à prononcer l’annulation de cette résolution. Sur la demande en indemnisation de son préjudice formée par la SARL AZUR DIFFUSION : Sans fournir de fondement textuel à sa demande, la requérante estime qu’elle subit un préjudice du fait de la décision de la copropriété ayant rendu borgne un lot qui bénéficiait d’ouvertures, lui faisant perdre son caractère aménageable. Cette demande s’analyse en un engagement de la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil au terme duquel tout fait quelconque de l’homme causant à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ces dispositions pour trouver application supposent la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. En l’espèce, le préjudice s’analyserait en une perte de chance de vendre son bien après travaux à la somme de 210 000 €. Aucune faute ne peut cependant être imputée au syndicat dès lors que la SARL AZUR DIFFUSION, ayant déjà acquis ce bien au moment du vote de la réfection de la toiture et de la suppression des ouvertures de toit, n’a pas manifesté son opposition. L’existence d’une décision antérieure de la copropriété autorisant un autre copropriétaire a effectué des travaux qui n’ont pas été réalisés sur ce lot ne permet pas de démontrer la faute, dès lors que cette autorisation avait été autorisée avant la décision de remplacer en totalité la toiture. En l’absence de faute, la demande d’indemnisation sera rejetée. Sur la demande de refonte de répartition des charges de copropriété : Il n’appartient pas au juge de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires devant laquelle doit être portée la demande de refonte de la répartition des charges de copropriété. Il est surabondamment relevé qu’aucun chiffre ni calcul n’est proposé afin de statuer sur une nouvelle répartition. La demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. » LA SARL AZUR DIFFUSION partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation. En l'espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du défendeur les frais exposés. Ainsi, la SARL AZUR DIFFUSION sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 précité. Le surplus des demandes sera rejeté. Il résulte des dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. La SARL AZUR DIFFUSION succombant, il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Selon le principe posé par l’article 514 nouveau du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En l’espèce, l’ancienneté du litige et des troubles ne justifie pas qu’il soit ordonné d'écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : DEBOUTE la SARL AZUR DIFFUSION de l’ensemble de ces demandes ; CONDAMNE la SARL AZUR DIFFUSION aux entiers dépens ; PRONONCE l’annulation de la résolution n°2 adoptée lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2021 ; CONDAMNE la SARL AZUR DIFFUSION à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] la somme de 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SARL AZUR DIFFUSION de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; REJETTE le surplus des demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du Tribunal judiciaire de Draguignan le 17 décembre 2024. Le greffier, Le président,