Cour d'appel, 23 novembre 2023. 23/05487

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05487 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKXG Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Février 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 21/01917 APPELANTS M. [G] [T] [Adresse 1] [Localité 3] S.C.I. ROULETTES 111, RCS de Bobigny sous le n°484 843 214, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentés et assistés par Me Stéphanie NICOLI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1564 INTIMES Mme [D] [C] veuve [E] [Adresse 2] [Localité 3] Mme [K] [E] [Adresse 2] [Localité 3] Mme [N] [E] [Adresse 2] [Localité 3] M. [R] [E] [Adresse 2] [Localité 3] Représentés par Me François CHATEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0206 Substitué à l'audience par Me Véronique BERTRAND, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 Octobre 2023 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Laurent NAJEM, Conseiller, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Laurent NAJEM, Conseiller, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié en date du 30 décembre 2005, la SCI des Roulettes 111 a acquis des consorts [E] ([D], [N], [K] et [R] [E]) plusieurs lots dans un ensemble immobilier sis au [Adresse 1]. Les consorts [E] sont quant à eux restés propriétaires de l'intégralité des lots composant le bâtiment A. Entre juin 2020 et mars 2021, les consorts [E] ont fait procéder à des travaux de rénovation, aménagement et restauration de leur immeuble sis [Adresse 2]. La SCI des Roulettes ainsi que M. [T], gérant de cette dernière, se plaignent de désordres qui seraient causés par les consorts [E] antérieurement aux travaux mais aussi de désordres consécutifs à ce chantier et ils exposent qu'ils les ont vainement mis en demeure d'indemniser la SCI Roulettes 111 et de mettre fin aux troubles anormaux. Par acte du 9 novembre 2021, la SCI des Roulettes 111 et M. [T] ont assigné les consorts [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir : A titre principal, dire et juger que les consorts [E] ont causé des troubles excessifs et anormaux de voisinage à la SCI Roulettes III et M. [T], ordonner qu'il soit mis fin à ces troubles anormaux de voisinage, En conséquence, condamner solidairement les consorts [E], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours compter de la signification intervenir, replacer le soupirail dans son état d'origine, par la remise en place du verre dormant treillis métallique incorporé, ainsi que du grillage petites mailles qui était fixé sur les barreaux, condamner solidairement les consorts [E], sous astreinte de 100 euros par jour de retard compter de l'expiration d'un délai de quinze jours de la signification intervenir, remettre du verre translucide sur les 4 fen tres du mur donnant sur la cour des requérants, et de bloquer leur ouverture, condamner solidairement les consorts [E], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours de la signification intervenir, à remettre la trappe d'acc s aux canalisations d'eau dépendant de son bâtiment en état et d'en sécuriser l'accès, condamner solidairement les consorts [E], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours de la signification à intervenir, à remettre la trappe d'accès aux canalisations d'eau dépendant de son bâtiment en état et d'en sécuriser l'accès, condamner solidairement les consorts [E], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours de la signification à intervenir, à remplacer la gouttière d'évacuation des eaux pluviales surplombant le fonds des requérants par une canalisation intégrée son lot constitué par le bâtiment A, se réserver la possibilité de liquider les astreintes prononcées, dire et juger que les consorts [E], par ces troubles anormaux de voisinage ont causé la SCI des Roulettes 111 et M. [T] un préjudice en réparation duquel il convient d'allouer une indemnité provisionnelle, En conséquence, condamner solidairement les consorts [E] à verser à la SCI des Roulettes 111 une indemnité provisionnelle de 5.363 euros au titre de la réparation du portail et du portillon endommagés, condamner solidairement les consorts [E] à verser à M. [T] une indemnité provisionnelle de 3.000 euros au titre de réparation de son préjudice de jouissance et d'agrément, A titre très subsidiaire, désigner un expert selon les modalités présentes dans l'assignation, En tout état de cause, condamner solidairement les consorts [E] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile chacun des requérants, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d'huissier du 13 septembre 2021, dont distraction au profit de Me Nicoli. Par ordonnance réputée contradictoire du 14 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a : - dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes relatives au soupirail, aux quatre fenêtres ornant la façade du bâtiment A, au surplomb du toit et à la gouttière d'évacuation des eaux pluviales ; - condamné solidairement les consorts [E] à remettre la trappe d'accès aux canalisations d'eau dépendant de son bâtiment en état et d'en sécuriser l'accès, dans un délai de quatre semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ; - dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte ; - condamné solidairement les consorts [E] à payer à la SCI Roulettes 111 la somme provisionnelle de 5.363 euros ; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative au préjudice de jouissance et d'agrément ; - rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - laissé à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés ; - rappelé que la présente décision est exécutoire par provision. Par déclaration du 17 mars 2023, la SCI Roulettes 111 et M. [G] [T] ont interjeté appel de la décision (RG 23/5487). Ils ont régularisé une seconde déclaration d'appel le 3 mai 2023 (RG 23/8339), visant des chefs de la décision déférée, initialement omis. Les deux instances ont été jointes, suivant ordonnance du 24 mai 2023, sous le numéro RG 23/05487. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 22 juillet 2023, M. [T] et la SCI des Roulettes 111 demandent à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et des articles 676 et suivants du code civil, de : - les recevoir en leur appel, les en dire bien fondés ; - confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 14 février 2022 en ce qu'elle a : condamné solidairement les consorts [E] à payer à la SCI des Roulettes 111 la somme provisionnelle de 5.363 euros, condamné solidairement les consorts [E] à remettre la trappe d'accès aux canalisations d'eau dépendant de son bâtiment en état et d'en sécuriser l'accès dans un délai de quatre semaines à compter de la signification de la présente ordonnance, - infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 14 février 2022 en ce qu'elle a : dit n'y avoir à statuer sur les demandes relatives au soupirail, aux quatre fenêtres ornant la façade du bâtiment A, en surplomb du toit et la gouttière d'évacuation des eaux pluviales, rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, laissé à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés, Statuant à nouveau, - condamner solidairement les consorts [E], sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification à intervenir, à restituer au soupirail son état d'origine, par la remise en place d'un châssis fixe avec verre dormant à treillis métallique incorporé (verre armé), ainsi que du grillage à petites mailles qui était fixé sur les barreaux ; - condamner solidairement les consorts [E], sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours de la signification à intervenir, à équiper 4 fenêtres ornant la façade de leur bâtiment A de châssis fixes (non ouvrant) avec verre opaque interdisant toute ouverture et vue sur les lots des requérants ; - condamner solidairement les consorts [E], sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours de la signification à intervenir, à supprimer l'empiètement de leur toit surplombant le fonds des requérants ; - se réserver la possibilité de liquider les astreintes prononcées ; - condamner solidairement les consorts [E] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacun des requérants, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais de constat d'huissier du 13 septembre 2021 d'un montant de 400 euros TTC, dont distraction au profit de Me Nicoli. Sur le soupirail Ils font valoir qu'il ressort des pièces que le soupirail, avant travaux des consorts [E], consistait en un jour de souffrance à châssis fixe avec verre translucide recouvert d'un fin maillage ; que le remplacement du soupirail translucide par une fenêtre ouvrante et transparente a été confirmé par un courriel du gestionnaire du bien lui-même et par le locataire des consorts [E]. Ils considèrent que ce remplacement s'opère au détriment de l'intimité de M. [T] et de sa famille. Ils se prévalent d'une jurisprudence qui considère que la présence d'un papier adhésif amovible ne suffit pas à garantir une absence de vue directe. Ils soutiennent que les consorts [E] ont créé cette fenêtre pour donner à bail à usage d'habitation ce sous-sol semi-enterré, ce qui est pourtant prohibé. Ils font valoir que la création d'une fenêtre à la place d'un jour de souffrance et même le remplacement d'une fenêtre sans l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite. Sur les quatre fenêtres du bâtiment A Ils allèguent qu'il résulte à l'évidence des plans de masse et du modificatif que les consorts [E] se sont engagés à rendre aveugle le mur de façade donnant sur leur lot : que le fonds des consorts [E] ne dispose pas d'une servitude de vue sur leur fonds. Ils soutiennent que les consorts [E] ne rapportent pas la preuve de l'aspect qu'avaient les quatre fenêtres litigieuses au jour de la cession de la cession du 30 décembre 2005 ou après ; que le premier juge a renversé la charge de la preuve à cet égard. Ils estiment que l'obligation de rendre aveugle le mur litigieux n'est pas sérieusement contestable. Sur l'empiètement Ils font valoir que les consorts [E] ont créé une extension constituant le lot 18 ; que c'est le toit de cette extension qui empiète d'environ 54 cm sur leur lot alors même qu'aucune servitude de surplomb n'est visée dans l'acte de vente, ni dans le règlement de copropriété. Ils contestent l'accord évoqué par le premier juge sur ce point. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 23 mai 2023, les consorts [E] demandent à la cour, au visa des articles 676 et suivants du code civil et de l'article 835 du code de procédure civile, de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé prononcée par le président du tribunal judiciaire de Bobigny le 14 février 2022 ; - débouter la SCI des Roulettes 111 et M. [T] de l'intégralité de leurs demandes et prétentions ; - débouter la SCI des Roulettes 111 et M. [T] de leur demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.000 euros à chacun des intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance ; - condamner solidairement la SCI des Roulettes 111 et M. [T] à leur régler la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. S'agissant du soupirail Ils font valoir que ce lot est une annexe privative rattachée au bail d'habitation d'un appartement au 1er étage de l'immeuble ; que cette annexe est à usage de rangement et de dressing ; que le soupirail a été occulté par la pose d'un film opaque qui pourrait être amélioré tout en conservant une certaine luminosité ; qu'aucune servitude de vue n'a été créée par ces travaux ; que le soupirail a toujours existé. Ils allèguent que les prescriptions de l'article 678 du code de procédure civile concernent les propriétés contigües, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Ils contestent l'existence d'un trouble manifestement illicite. S'agissant des quatre fenêtres en façade du bâtiment A Ils font valoir qu'ils sont propriétaires de cet ensemble immobilier pour l'avoir acquis le 16 avril 1986, que l'état descriptif identifie le lot n°1 du bâtiment A comme un pavillon d'habitation composé de pièces de vie et de chambres comportant inévitablement des fenêtres ouvrantes à verre transparent ; que lesdites fenêtres sont acquises par la prescription trentenaire. S'agissant de l'empiètement du toit Ils contestent l'empiètement en cause et font état d'un accord préalable des parties durant la période de travaux. Ils considèrent que la pose de la gouttière a amélioré la situation antérieure de la cour de la SCI. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2023. SUR CE, A hauteur d'appel, trois points sont encore en litige : un soupirail dont il est allégué qu'il a été modifié, les quatre fenêtres ornant la façade du bâtiment A et l'empiètement d'un toit. En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Sur le soupirail Aux termes de l'article 676 du code de procédure civile : " Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant. " Les appelants sollicitent la remise d'un soupirail dans ce qu'ils qualifient d'état antérieur soit un jour de souffrance à châssis fixe avec verre translucide recouvert d'un fin maillage. Ils soutiennent que le grillage a été retiré et que la vitre transparente est recouverte à l'intérieur d'un adhésif occultant. Ils considèrent que cette fenêtre offre une vue directe sur les lots de la SCI et la vie quotidienne de M. [T] et sa famille qui occupent la cour dans les mêmes conditions que le reste de la maison. Les consorts [E] contestent revendiquer une servitude de vue et font valoir que ce soupirail ne joint nullement immédiatement l'héritage de la SCI. Cependant, il résulte de l'acte de vente (page 4) que la cour sur laquelle donne le soupirail n'est pas commune mais constitue le lot n°17 appartenant à la SCI Roulettes III. A l'appui de leur demande, cette dernière et M. [T] produisent une photographie dont ils indiquent qu'elle a été prise en 2020, après le début des travaux (pièce 32) qu'il commente dans leurs conclusions. Le cliché présente déjà une fenêtre ouvrante. Il résulte d'un procès-verbal de constat en date du 13 septembre 2021 (leur pièce 6) que le grillage est absent mais qu'un film adhésif occulte la vitre. Une troisième photographie (pièce 28) atteste de ce que le film a été enlevé et qu'on voit à l'intérieur de la pièce. Sur ce cliché, une main tient un exemplaire du quotidien 20 Minutes daté du 17 février 2023, ce dont il résulte que cette photographie a été prise au plus tôt à cette date. Si la date de la première photographie comme représentant la situation juste après le début des travaux litigieux n'est pas établie avec certitude, elle est corroborée par le témoignage de Mme [P] [B] (pièce 29 des appelants), qui expose que : - elle était locataire au [Adresse 2] de janvier 2015 à juillet 2022 d'un appartement sis au 1er étage ; - " la fenêtre du souplex donnant sur la cour de [ses] voisins ([U] [O] et Thomas Vingtrinier) du [Adresse 1] a été changée pendant les travaux de ravalement (2020-2021) de l'immeuble de la famille [E] dont l'entrée est au [Adresse 2]. Anciennement il était totalement impossible de voir à travers (verre dépoli + grillage partiellement occultant en plastique), et suite aux travaux cette ouverture a été changée par une fenêtre transparente ". Elle indique que par ailleurs, le local en sous-sol a servi comme habitation pendant toute la période où elle a habité l'immeuble. Ce témoignage établit suffisamment que le grillage présent sur le soupirail a été supprimé. En revanche, les pièces produites n'établissent pas avec l'évidence requise en référé qu'en plus de la suppression du grillage rendant la vitre transparente, le soupirail ne s'ouvrait pas initialement et qu'il aurait été remplacé par une fenêtre ouvrante. Si les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour déterminer si les dispositions de l'article 676 du code civil ont été respectées nonobstant les termes de cet article, il n'en demeure pas moins que, la simple apposition d'un film adhésif sur la vitre en remplacement d'un grillage, qui ne correspond pas à une solution pérenne, ne peut en aucun cas satisfaire aux exigences de cet article. Dès lors, il convient pour la cour, par infirmation sur ce point de la décision entreprise, d'enjoindre aux consorts [E] de restituer au soupirail son état d'origine, par la remise en place du grillage à petites mailles qui était fixé sur les barreaux et ce, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard courant pendant une durée de trois mois, passé le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt. Le surplus de la demande sera rejeté. Sur les fenêtres La SCI Roulettes fait valoir que lors de la vente, un modificatif à l'état descriptif de division a été établi et que sur la façade du bâtiment A (le pavillon conservé par les consorts [E]) figure la mention " mur à rendre aveugle ". Les trois plans de masse annexé à l'acte modificatif de l'état descriptif de division et règlement de copropriété sont intitulés respectivement " ancienne situation ", " situation intermédiaire " et " nouvelle situation ". Seuls les deux premiers plans comprennent effectivement la mention relative à un " mur à rendre aveugle ". Les appelants font valoir que si cette précision n'y figure plus c'est que le mur, après travaux, est censé avoir été aveuglé et que les consorts [E] ne bénéficient d'aucune servitude de vue sur la cour qui n'est pas commune mais constitue le lot n°17 acquis par la SCI Roulettes 111. Il n'appartient pas à la présente cour d'interpréter les stipulations des différents plans dont le sens n'apparait pas clairement alors même, comme le premier juge l'a relevé, qu'aucune réserve n'a été portée sur ce point dans l'acte de vente quant à un manquement des vendeurs à leurs obligations - l'acquéreur ayant visité le bien (page 5 de l'acte). En outre, il existe un débat qui fait disparaître le caractère manifeste du trouble allégué au titre de cette vue : le lot en question est un pavillon d'habitation composé de pièces de vie et de chambres susceptibles d'exister depuis plus de 30 ans, un état descriptif de division ayant été établi en 1959. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a considéré que le trouble manifestement illicite n'était pas caractérisé à ce titre. Sur l'empiètement du toit du bâtiment A sur les lots de la SCI Aux termes de l'article 545 du code civil : " Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. " Les appelants exposent que si les consorts [E] ont, conformément à la nouvelle situation décrite dans le plan de masse, créé une extension constituant le lot n°18, le toit de ladite extension dépasse de plusieurs centimètres sur le lot de la SCI Roulettes 111. Le procès-verbal de constat en date du 13 septembre 2021 établit l'existence de cet empiètement, que l'huissier de justice évalue à 54 centimètres (page 36 du procès-verbal). M. [T] fait valoir qu'il a accepté l'installation d'une gouttière qui surplombe le lot n°17 (sa cour privative) mais nullement la pose d'une toiture en surplomb. Dans un courriel du 23 juillet 2020 qu'il reproduit dans ses conclusions, M. [T] indique : " (') Concernant le point 2/, une gouttière a finalement été posée après ces mois (années ') de discussion et j'en suis heureux pour les deux parties. Cependant vous faites bien de rappeler que la gouttière a été posée en surplomb de ma cour pour raison d'accès plus facile à une évacuation, alors que la solution idoine aurait été de faire circuler les eaux par votre propriété comme le prévoient les textes. En l'état je vous donne néanmoins mon autorisation pour le surplomb de la cour ce qui permet de clore également le dossier, mais me réserve le droit de revenir sur cet accord qui ne devient donc pas une servitude. " Ce courriel a été à l'évidence adressé après la pose de la gouttière, or, il résulte de la photographie incluse dans le constat que la gouttière est fixée sur l'extension litigieuse. Il existe donc un débat, de fond, sur le périmètre de l'accord de M. [T] alors que la gouttière et l'extension existaient toutes deux lors de la rédaction du courriel litigieux. Il en résulte que c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le caractère illicite du trouble dénoncé n'était pas manifeste. Sur les autres demandes Il y a lieu d'infirmer la décision de première instance s'agissant des frais irrépétibles et des dépens : outre la demande provisionnelle de la SCI Roulettes 111 à laquelle le premier juge avait fait droit et qui n'est plus discutée à hauteur d'appel, la demande au titre du soupirail est partiellement fondée. Les consorts [E] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel et à payer la somme globale de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, étant précisé que les frais de constat d'huissier n'entrent pas dans les dépens mais dans les frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant dans les limites de l'appel, Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu de statuer sur les demandes relatives au soupirail, ainsi que sur les frais irrépétibles et les dépens ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Enjoint aux consorts [E] in solidum de restituer au soupirail son état d'origine, par la remise en place du grillage à petites mailles qui était fixé sur les barreaux, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard courant pendant une durée de trois mois, et ce, passé le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ; Dit n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte ; Rejette le surplus des demandes à ce titre ; Condamne in solidum les consorts [E] à payer à la SCI Roulettes et M. [T] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum les consorts [E] aux dépens de première instance et d'appel ; Rejette le surplus des demandes. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE