Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/05317

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 28 Mars 2024 GROSSE : Le 06 juin 2024 à Me HERNECQ Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/05317 - N° Portalis DBW3-W-B7H-32CA PARTIES : DEMANDERESSE Madame [U] [F] née le 02 Décembre 1980 à [Localité 5] (13) demeurant [Adresse 1] représentée par Me Florent HERNECQ, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [B] [T] né le 16 Août 1969 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par ordonnance en date du 21 décembre 2023, à laquelle il convient de se référer pour l’exposé des moyens, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 28 mars 2024, en invitant les parties à s’expliquer sur les effets du commandement de payer du 17 janvier 2023 visant la clause résolutoire du contrat de bail du 13 décembre 2020 ne stipulant pas un délai légal d’au moins deux mois donné au locataire pour régulariser l’impayé locatif et sur la demande de constatation de la résiliation du bail fondée sur un tel commandement et une telle clause. Madame [U] [F] est également invitée à produire un décompte actualisé de sa créance et le titre de propriété qu’elle notifiera au défendeur avant la prochaine audience. A l'audience du 28 mars 2024, Madame [U] [F], représentée par son conseil, s’en réfère à ses dernières conclusions. Elle s’explique sur les effets du commandement et produit l’acte de propriété ainsi que le décompte actualisé demandés. Elle requiert à l’audience, que le loyer de mars 2024 soit rajouté à la dette locative. Elle sollicite auprès du juge des contentieux et de la protection statuant en matière de référé, de bien vouloir : A titre principal, - juger que Madame [U] [F] justifie de son titre de propriété de l’appartement loué à Monsieur [B] [T] ; En conséquence, - juger la résiliation du bail passé avec Monsieur [B] [T] par le jeu de la clause résolutoire à compter du 17 mars 2023, date d’expiration du délai fixé par le commandement de payer ; - ordonner l’expulsion des lieux loués objet du bail de Monsieur [B] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - condamner Monsieur [B] [T], à titre provisionnel à payer à Madame [U] [F] la somme de 7 609,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges et de taxe d’ordures ménagères 2023, selon le décompte arrêté au 20 février 2024, terme de février inclus ; - condamner Monsieur [B] [T], à titre provisionnel à payer à Madame [U] [F] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, soit d’un montant de 550 euros par mois à compter du 10 mars 2024 ; - condamner Monsieur [B] [T] à payer à Madame [U] [F] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer et d’expulsion ; - rappeler que la décision à intervenir est assorti de droit à l’exécution provisoire de plein droit ; A titre subsidiaire, - juger que Madame [U] [F] justifie de son titre de propriétaire de l’appartement loué à Monsieur [B] [T] ; En conséquence, - juger que Monsieur [B] [T] a manqué à son obligation de payer son loyer, obligation fondamentalement inscrite dans la loi du 6 juillet 1989 et d’ordre public, durant 14 mois consécutifs, du 10 décembre 2022 au 10 février 2023 ; - ordonner l’expulsion des lieux loués objet du bail de Monsieur [B] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - condamner Monsieur [B] [T], à titre provisionnel, à payer à Madame [U] [F] la somme de 7609,00 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges, selon décompte arrêté au 20 février 2024, terme de février inclus ; - condamner Monsieur [B] [T], à titre provisionnel, à payer à Madame [U] [F] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, soit d’un montant de 550 euros par mois à compter du 10 mars 2024 ; - condamner Monsieur [B] [T], à titre provisionnel, à payer à Madame [U] [F] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer et d’expulsion ; - rappeler que la décision à intervenir est assorti de droit à l’exécution provisoire de plein droit. Monsieur [B] [T] bien que régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. L’affaire a été mise au délibéré du 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 7 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon acte d’huissier en date du 17 janvier 2023, Madame [U] [F] a fait commandement à Monsieur [B] [T] d’avoir à payer la somme en principal de 1100 euros. En l'espèce, la clause résolutoire insérée dans les conditions générales du bail (article VIII) en date du 13 décembre 2020 et liant les parties prévoit que « le présent contrat sera résilié de plein droit en cas de : défaut de paiement du loyer et des provisions de charges ou de la régularisation annuelle de charge (...) ». Le commandement de payer du 17 janvier 2023 ayant été délivré conformément aux dispositions applicables en matière de baux d’habitation, la procédure ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En conséquence, il convient donc de constater la résiliation du bail au 17 mars 2023. Monsieur [B] [T] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [B] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [B] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 550 euros actuellement, et de condamner Monsieur [B] [T] à son paiement à compter du mois du 10 mars 2024 ; Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [B] [T] reste devoir la somme de 7695,06 euros, à la date du 1er février 2024, à laquelle il convient de rajouter le loyer de mars 2024, soit une dette locative de 8195,06 euros au 1er mars 2024 cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de mars 2024 inclus. Pour la somme au principal, Monsieur [B] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Sur les demandes accessoires Monsieur [B] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [F] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, Dit que Madame [U] [F] justifie de la propriété du bien loué à Monsieur [B] [T] ; DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2020 entre Madame [U] [F] et Monsieur [B] [T] concernant le logement meublé, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 mars 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [U] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser à Madame [U] [F], à titre provisionnel, la somme de 7695,06 euros, à la date du 1er février 2024, à laquelle il convient de rajouter le loyer de mars 2024, soit une dette locative de 8195,06 euros au 1er mars 2024 cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de mars 2024 inclus ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [B] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser à Madame [U] [F] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LE PRESIDENT