Texte intégral
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
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1
N° : N° RG 23/00346 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OCGA
Pôle Civil section 1
Date : 17 Septembre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Pôle Civil section 1
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CABINET PECOUL, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 322 747 486, dont le siège social est 1732 avenue de Monsieur Teste, 34070 MONTPELIER, prise en la personne de son représentant légal, domicilié es-qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 9] - [Localité 6]
représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER
DEFENDERESSES
Madame [E] [B]
née le 17 Octobre 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 10] - [Localité 3]
représentée par Me Olivier MARTIN-LASSAQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [Z] [B]
née le 12 Janvier 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER
Me Florent CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER,
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président : Christine CASTAING
Juge unique
assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS : en audience publique du 10 Juin 2024
MIS EN DELIBERE au 17 Septembre 2024
JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Septembre 2024
FAITS ET PROCÉDURE
[Z] et [E] [B] sont propriétaires indivises des lots n°7 et 9 au sein de la copropriété située [Adresse 9] à [Localité 6].
Par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner [Z] et [E] [B] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.
Selon jugement du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment ordonné le partage judiciaire et la liquidation entre les héritiers de la succession de [K] [N] [U] veuve [P], désigné Maître [S] [G], notaire à [Localité 7], pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de cette indivision, rappelé que le notaire désigné disposait d'une année à compter de sa saisine pour remplir sa mission.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 7 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1103 et 1231-1 du code civil, de :
-rabattre l’ordonnance de clôture afin de lui permettre de répliquer aux premières écritures qui ont été notifiées dans un délai qui serait incompatible avec le respect du contradictoire si l’ordonnance de clôture n’était pas rabattue,
- condamner solidairement [Z] et [E] [B] à payer la somme de 21.799,74€ arrêtée à la date du 7 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2022, date de la mise en demeure de payer,
- appliquer à cette condamnation le taux d'intérêt en vigueur pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels et ce en application de la jurisprudence qui assimile les syndicats à un non-professionnel,
-condamner solidairement [Z] et [E] [B] à lui payer la somme de 1.670€ en réparation du préjudice que leur résistance abusive a causé au syndicat des copropriétaires,
-débouter [Z] et [E] [B] de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions,
-condamner solidairement [Z] et [E] [B] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-condamner solidairement [Z] et [E] [B] aux entiers frais et dépens en ce compris les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Au soutien de ses demandes, il expose que
- sa créance est justifiée et non contestée,
- un tel défaut de paiement a un coût pour le syndicat supérieur aux seuls intérêts,
- un délai de 4 mois est amplement suffisant pour régulariser une vente si les parties n’y font pas obstacle.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 6 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, [Z] [B] demande au tribunal de :
- ordonner le report d’exigibilité de la dette principale pour une durée de 12 mois,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire complémentaire,
- laisser à la charge de chaque partie les frais et dépens qu’elle a exposés.
Au soutien de ses demandes, [Z] [B] qui s’étonne qu’une vente forcée ne soit pas intervenue plus tôt au regard de l’habilitation de l’assemblée générale pour agir en conséquence, expose percevoir une pension de retraite d’environ 1.700€ par mois et ne pouvoir s’acquitter de tout ou partie de la dette indivise. Elle sollicite donc l’octroi de délais de paiement sous la forme d’un report d’exigibilité de la dette de 12 mois, délai à l’intérieur duquel la vente amiable interviendra nécessairement.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 31 mai 2024, [E] [B] demande au tribunal de prononcer le sursis à exécution de toute condamnation le temps de la vente et en toutes hypothèses, pendant 12 mois.
Au soutien de ses demandes, elle expose que Maître [S] [G], notaire à [Localité 7], nommé pour effectuer la liquidation et le partage de la succession de son père [I] [B], décédé le 24 janvier 2021, par jugement en date du 26 mai 2023, a commencé ses opérations et que les fonds de la vente des lots concernés seront affectés en priorité au règlement des charge de copropriété, seul passif de la succession.
La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 3 juin 2024.
A l’issue de l’audience du 10 juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I . SUR LA PROCÉDURE
L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.
Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office” ; l’article 803 du même code prévoyant que “l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue”.
En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée le 3 juin 2024.
[Z] [B], par conclusions du 6 juin 2024, sollicite la révocation de cette ordonnance de clôture afin de voir accueillir ses écritures en réplique à celles signifiées le 31 mai 2024 par [E] [B].
En l'état du déroulement de la mise en état et des conclusions signifiées 3 jours avant la clôture, le 31 mai 2024, par [E] [B], [Z] [B] justifie d’un motif grave lié au respect du contradictoire et il apparaît justifié de faire droit à sa demande.
Il convient dès lors de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 3 juin 2024 et de fixer une nouvelle clôture à la date des débats du 10 juin 2024.
Les écritures au fond signifiées le 6 juin 2024 par [Z] [B] seront donc déclarées recevables.
II . SUR LE FOND
➢ Sur les charges de copropriété
Aux termes de l’article de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d'ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l'usage qu'ils ont de la chose commune.
Les charges sont exigibles dès lors qu'elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges, d'apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.
A l'appui de sa demande en paiement de la somme de 21.799,74€ au titre de l’arriéré des charges arrêté au 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment les pièces suivantes :
- un relevé de propriété attestant que les défenderesses sont propriétaires indivises des lots en cause
- un relevé de compte sur la période du 1er janvier 2008 au 1er octobre 2023 mentionnant un solde débiteur de 21.633,32€,
- trois lettres recommandées avec accusés de réception en date des 4 février, 15 mars et 2 septembre 2022 réclamant à [Z] [B] les sommes respectives de 12.634,12€ et 15.227,99€ au titre des charges impayées,
- une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 septembre 2022 réclamant à [E] [B] la somme de 15.227,99€ au titre des charges impayées,
- les procès-verbaux d'assemblées générales des 6 mars 2018, 7 mars 2019, 11 mars 2020, 27 avril 2021, 17 mars 2022, 23 mars 2023 et 21 mars 2024 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux,
-les appels de fonds sur les mêmes périodes,
- les contrats de syndic,
- un relevé de compte en date du 7 juin 2024 mentionnant un solde débiteur de 22.057,74€.
Il ressort de l'ensemble de ces documents que toutes les sommes échues mentionnées dans le décompte produit correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés lors des assemblées générales, de sorte qu'elles sont dues par [Z] et [E] [B], déduction faite de la somme globale de 934,76€ constituant des frais de recouvrement, objet d'un développement ultérieur, détaillée comme suit :
653,76€ au titre des frais d'avocats et d'huissier,
119,80€ au titre des frais de mise en demeure,
181,20€ au titre du coût d'un commandement de payer facturé le 5 janvier 2017.
Dans ces conditions, il convient de condamner [Z] et [E] [B] au paiement de la somme de 21.122,98€ au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 7 juin 2024.
Cette somme produira intérêts au taux légal, pour les créances des particuliers n'agissant pas pour des besoins professionnels, à compter de la mise en demeure du 2 septembre 2022, en l'absence de production de la mise en demeure adressée à [E] [B] le 4 février, sur la somme de 15.227,99€ et à compter de l'assignation pour le surplus.
➢ Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de [Z] et [E] [B] à lui payer la somme de 36 euros au titre des frais de mise en demeure nécessaires exposés pour le recouvrement des charges de copropriété impayées et la somme de 222 euros au titre des frais contentieux.
Les frais de mise en demeure étant justifiés et constituant des frais nécessaires au sens du texte précité, il convient de condamner solidairement [Z] et [E] [B] au paiement de la somme de 36€.
Concernant les frais de «transmission dossier avocat» relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, peu important le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires sera également rejetée à ce titre.
➢ Sur les dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Les manquements systématiques et répétés à l’obligation essentielle d’un copropriétaire à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui peut causer à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Pour autant, il appartient au syndicat requérant de démontrer ce préjudice financier direct et certain.
En l’espèce, faute de tous documents produits à cet égard, la demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.
➢Sur la demande de report de paiement
Aux termes du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Au regard de la situation de [Z] et [E] [B] précédemment exposée et de l'accord du syndicat des copropriétaires, elles seront autorisées à se libérer de leurs créances dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.
➢Sur les autres demandes
Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
[Z] et [E] [B] qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance, en ce compris les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L'équité commande de condamner solidairement [Z] et [E] [B] à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
➢ Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
RÉVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 3 juin 2024 et FIXE une nouvelle clôture à la date du 10 juin 2024 ;
DÉCLARE les écritures signifiées le 6 juin 2024 par [Z] [B] recevables ;
CONDAMNE solidairement [Z] et [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 21.122,98 € au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 7 juin 2024, comprenant l'appel de fonds du deuxième trimestre 2024;
DIT que cette somme produira intérêt au taux légal, pour les créances des particuliers n'agissant pas pour des besoins professionnels, à compter à compter du 2 septembre 2022 sur la somme de 15.227,99 € et à compter de l'assignation pour le surplus,
ACCORDE à [Z] et [E] [B] un report de paiement, en les autorisant à se libérer de leur dette dans un délai de DOUZE MOIS à compter de la signification de la présente décision;
CONDAMNE solidairement [Z] et [E] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 36 € au titre des frais de recouvrement,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement [Z] et [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement [Z] et [E] [B] aux dépens, en ce compris les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;
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LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
