Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Septembre 2024
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DEMANDEUR :
Monsieur [T] [M]
24 Place du Général de Gaulle
27340 PONT DE L ARCHE
représenté par Maître Valérie MOULIN, avocate au barreau de LYON,
substituée par Maître Fabienne PALVADEAU-ARQUE, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Madame [S] [L]
5 rue Moquechien
Etage 1
44000 NANTES
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 16 mai 2024 no C-44109-2024-003167
représentée par Maître Gwennolé LE GOURIELLEC, avocate au barreau de NANTES
Monsieur [R] [L]
8 avenue du Terte Notre Dame
22000 ST BRIEUC
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 06 juin 2024
date des débats : 06 juin 2024
délibéré au : 05 septembre 2024
RG N° N° RG 24/00054 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MW2C
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Valérie MOULIN
CCC à Maître [D] [N] + Monsieur [R] [L]
CCC à la préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 28 juin 2017, prenant effet le 7 juillet 2017, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [I] [M], représenté par son mandataire la société Immo de France Loire Atlantique, a donné à bail à Mme [S] [L] un local à usage d'habitation au premier étage sis 5 rue Moquechien à Nantes (44 000) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 388.31 euros, outre une provision sur charges de 20 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.
Un contrat de cautionnement solidaire a été signé par Monsieur [R] [L].
Des loyers restant impayés, par acte du 11 octobre 2021, Monsieur [T] [M] a délivré au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Celui-ci a été dénoncé à la caution le 26 octobre 2021.
Une décision constatant le désistement du bailleur a été rendu le 8 septembre 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Nantes, la caution ayant régler la dette locative.
Par acte authentique du 11 avril 2022, établi par Maître [H] [E], Monsieur [I] [M] a procédé à la donation du bien dont il s’agit au profit de son fils, Monsieur [T] [M], devant unique propriétaire.
Par acte du 13 juin 2023, Monsieur [T] [M] a délivré au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, dénoncé à la caution le 27 juin 2023.
Par actes séparés de commissaire de justice en date du 2 janvier 2024 et du 28 décembre 2023 et, Monsieur [T] [M] a assigné respectivement Madame [S] [L] , en qualité de locataire, et Monsieur [R] [L], en qualité de caution, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 13 août 2023 ou à défaut, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [S] [L] ;
- ordonner l'expulsion de corps et de biens de Madame [S] [L] ainsi que de tous occupants de son chef du bien loué, avec le concours de la force publique si besoin est ;
- condamner solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [R] BUGUELLOUà payer à Monsieur [T] [M] :
-la somme de 3 257.71 euros arrêtée au 1 er décembre 2023, augmentés des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 juin 2023;
-une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû, outre les charges, à compter du 13 août 2023, date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
-la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens, dont les frais de commandement de payer et de sommation de payer pour un montant de 177.87 euros, en ce compris le droit proportionnel.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 juin 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [T] [M], représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant sa créance à la somme de 2 613.89 euros, selon décompte versé. Il a souligné le versement de l’aide personnalisée au logement indiquant la reprise du paiement des loyers. Il s’est opposé à la demande de suspension de clause résolutoire.
Monsieur [R] [L] régulièrement assigné par procès-verbal en application de l'article 659 du code de procédure civile, s'est abstenu de comparaître ou de se faire représenter.
Régulièrement assigné à étude, Madame [S] [L] représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite de voir débouter Monsieur [T] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, accorder des délais de paiement sur 36 mois afin de suspendre les effets de la clause résolutoire, dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens.
A l’appui de ses prétentions, elle soutient être de bonne foi soulignant être à jour de son loyer courant et avoir réglé une partie de la dette qu’elle fixe à la somme de 2 130.49 euros. Elle indique ne pouvoir travailler en raison de son état de santé, qui a par ailleurs conduit à sa démission après un arrêt maladie de six mois en 2023 et déclare percevoir le revenu solidarité active et l’aide personnalisée au logement, versée par la MSA. Elle précise avoir effectué une demande de fonds de solidarité logement et des demandes de logement, accompagnée par une assistante sociale.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Monsieur [R] [L] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
La CCAPEX a été saisie le 21 juin 2023.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, l’article VIII du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [S] [L] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 301.95 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 août 2023.
Dès lors, Madame [S] [L], étant occupante sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
1Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la validité du cautionnement
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable au litige, dispose, en ses deux derniers alinéas, que : “Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”
En l’espèce, Monsieur [R] [L] s’est constitué caution solidaire de Madame [S] [L], par acte distinct non daté, pour une durée de trois ans à compter du 7 juillet 2017, précisant qu’ « en cas de reconduction tacite du contrat pour une durée déterminée, l’acte sera valable par dérogation à l’article 1740 du code civil jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée du présent bail renouvelé deux fois pour la même durée ». Cet acte, sans bénéficie de division ni de discussion porte sur les loyers et charges, les impôts et taxes, les réparations locatives, les indemnités d'occupation et toutes autres indemnités. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 susvisé, étant observé que la date de l'acte n'est pas une condition de validité du contrat.
Le bail a pris effet le 7 juillet 2017 pour une durée de trois ans. Il a été reconduit tacitement le 7 juillet 2020 pour une durée de trois ans puis le 7 juillet 2023 pour la même durée. Dès lors, Monsieur [R] [L] est engagé jusqu’au 7 juillet 2026.
En conséquence, la demande de Monsieur [T] [M] tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [R] [L] sera accueillie.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l'espèce, Monsieur [R] [L] ne s’est pas présenté devant le tribunal. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire et de la caution à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressé.
Selon le décompte versé par Monsieur [T] [M], sa créance s’élève à la somme de 2 613.89 euros arrêté au 3 juin 2024, terme de juin inclus. Madame [S] [L] soutient que la dette locative est de 2 130.49 euros au 6 juin 2024, sans justifier le delta entre les deux sommes.
Il convient de déduire la somme de 210.40 euros correspondant à des frais d’huissiers relevant des dépens.
La créance étant justifiée pour un montant de 2 403.49 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [S] [L] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
La solidarité sera prononcée en application de l’acte de cautionnement de Monsieur [R] [L].
Ce dernier sera également tenu au paiement des intérêts de retard et des pénalités prononcées, le commandement de payer lui ayant été dénoncé dans un délai de quinze jours, en application des dispositions de l’article 24 I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.
Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 14 août 2023, Madame [S] [L] est sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 14 août 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner Madame [S] [L] à son paiement jusqu’à la date de libération effective des lieux
L’acte de cautionnement signé par Monsieur [R] [L] prévoit expressément son engagement pour le paiement des indemnités d’occupation dues.
La solidarité sera donc prononcée.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de juin 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er juillet 2024.
Cette obligation solidaire prendra fin le 7 juillet 2029, l’engagement solidaire étant limité dans le temps selon les termes de celui-ci rappelés ci-dessus.
Sur les délais de paiement sollicités par la locataire
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
Madame [S] [L] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 60 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur s’y oppose soulignant qu’il s’agit de la deuxième procédure, la première ayant abouti à un désistement de sa part suite au paiement de la dette par la caution.
Il ressort des débats et du le diagnostic social et financier que la locataire a la volonté de régulariser sa dette. Elle s’est efforcée, avant l’audience, d’effectuer un versement de 255 euros correspondant au loyer résiduel et un complément, s’agissant de l’échéance de mai 2024. Pour autant, l’étude du décompte versé fait apparaître que sur les mois de février, mars et avril, deux paiements de 180 euros sont rejetés ; que ce sont les virements de la MSA qui permettent de diminuer la dette locative.
Par ailleurs, au regard des éléments financiers, elle n’est pas en capacité de régler un loyer, charges comprises de 444.70 euros, alors qu’elle perçoit le revenu solidarité active.
Ces éléments font obstacle à l’octroi de délais aux fins de suspension de la clause résolutoire.
Il sera en outre rappelé qu’il s’agit de la deuxième procédure en expulsion.
En conséquence, la demande de ce chef sera rejetée.
En revanche, l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) »
Tenant compte des besoins du créancier et de la situation de Madame [S] [L], il convient de l’autoriser à régler sa dette selon les modalités ci-dessous.
Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire
Madame [S] [L] et Monsieur [R] [L], qui succombent, supporteront solidairement les dépens de la présente instance uniquement, en ce compris le coût du commandement de payer et son dénoncé à la caution mais non la sommation de payer sollicitée et non justifiée et ce, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par Monsieur [T] [M] afin de recouvrer les sommes dues. Madame [S] [L] et Monsieur [R] [L] seront en conséquence condamnés solidairement à verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au regard de la situation financière de la défenderesse.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 28 juin 2017 entre Monsieur [I] [M], représenté par son mandataire la société Immo de France Loire Atlantique, et Madame [S] [L] portant sur un local à usage d'habitation au premier étage sis 5 rue Moquechien à Nantes (44 000) et ses accessoires, sont réunies à la date du 14 août 2023 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
CONSTATE que Monsieur [T] [M] vient aux droits de son père, Monsieur [I] [M] ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [S] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [S] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle suivra les dispositions contractuelles ;
CONDAMNE solidairement Madame [S] [L], en sa qualité de locataire, et Monsieur [R] [L] en sa qualité de caution, à son paiement à compter de l’échéance de juillet 2024 ;
CONDAMNE solidairement Madame [S] [L], en sa qualité de locataire, et Monsieur [R] [L]en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [T] [M] la somme de 2 403.49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtée au 3 juin 2024 ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal du présent jugement ;
RAPPELLE que toute somme versée sera déduite de la créance ;
DEBOUTE Madame [S] [L] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;
AUTORISE Madame [S] [L] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 60 euros (SOIXANTE EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;
CONDAMNE solidairement Madame [S] [L], en sa qualité de locataire, et Monsieur [R] [L] en sa qualité de caution, au paiement d’une indemnité de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement Madame [S] [L], en sa qualité de locataire, et Monsieur [R] [L] en sa qualité de caution, aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement et de son dénoncé à la caution ;
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS S. ZARIFFA
