Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : Syndicat LES [Adresse 5] c/ [I] [V] épouse [H]
N° 24/
Du 30 Août 2024
2ème Chambre civile
N° RG 21/03494 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NWZ6
Grosse délivrée à
Me Sylvia AH-TOY
Me Paul RENAUDOT
expédition délivrée à
le 30/08/2024
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du trente Août deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
LACOMBE KARINE, Présidente, assistée de Justine VOITRIN, Greffier
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
À l'audience publique du 26 Février 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 5 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 30 Août 2024 après prorogation du délibéré, signé par LACOMBE KARINE, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
S.D.C. “LES [Adresse 5]” (Syndic. S.A.S.U. GESTION BARBERIS)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Sylvia AH-TOY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DÉFENDERESSE:
Madame [I] [V] épouse [H]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Paul RENAUDOT de la SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu l’exploit d’huissier en date du 14 septembre 2021 par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES [Adresse 5] » (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic en exercice au moment des faits, la SASU gestion Barberis par lequel il a fait assigner madame [I] [V] épouse [H] (ci-après « madame [I] [H] ») devant le tribunal judiciaire de NICE aux fins de voir remettre en état la baie vitrée de son bien et de sa condamnation à des dommages et intérêts ;
Vu l’enregistrement de cette affaire sous le numéro de RG n°21/03494 ;
Vu l’exploit d’huissier en date du 6 septembre 2022 par lequel madame [I] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de NICE aux fins de voir annuler la résolution n°89 votée lors de l’assemblée générale du 15 juin 2022 ;
Vu l’enregistrement de cette instance sous le numéro de RG n°22/03473 ;
Vu les conclusions d’incident (RPVA 27 mai 2022) par lesquelles madame [I] [H] demande la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir de la SASU GESTION BARBERIS ;
Vu le désistement d’action concernant la nullité de l’assignation de madame [I] [H] (RPVA 25 octobre 2022) et la demande de jonction des deux affaires susmentionnées ;
Vu l’ordonnance du juge de la mise en état rendue en date du 5 mai 2023 par laquelle a été ordonnée la jonction des deux affaires sous le numéro de RG n°21/03494 ;
Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, notifiées par RPVA le 18 octobre 2023, qui sollicite du Tribunal de :
VOIR JUGER que madame [H] n’est pas victime :
- D’une rupture d’égalité entre les copropriétaires,
- D’une intention de nuire de sa part.
En conséquence,
VOIR REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de madame [H] ;
Au contraire,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le règlement de copropriété et la charte d’accueil,
Vu la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et notamment son article 25b,
Vu les articles 1231 et suivants du Code civil,
- Sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter de la décision à venir, VOIR CONDAMNER madame [I] [L] [V], épouse [H] à remettre en l’état initial la devanture de la cuisine, notamment en remettant la baie vitrée à sa place initiale (conforme à l’existant au moment de la prise de possession de leur bien, soit à la date de mutation fixée au 2 décembre 2019),
-VOIR JUGER que madame [I] [L] [V], épouse [H] n’a pas respecté ses obligations contractuelles imposées par le Règlement de copropriété (pages 51 à 53) et la Charte d’accueil et la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et notamment son article 25b,
- VOIR JUGER que ces agissements constitutifs de fautes engagent la responsabilité contractuelle de madame [I] [L] [V], épouse [H] sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code civil,
- Sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code civil, VOIR CONDAMNER madame [I] [L] [V], épouse [H] à lui payer la somme totale de 30 000 euros en réparation de son préjudice,
- Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, VOIR CONDAMNER madame [I] [L] [V], épouse [H] à lui payer la somme de 5 000 euros,
- VOIR CONDAMNER madame [I] [L] [V], épouse [H] à payer les entiers dépens,
- VOIR S’APPLIQUER l’exécution provisoire de l’article 514 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de madame [I] [H], notifiées par RPVA le 31 août 2023, qui sollicite du Tribunal de :
Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,
Vu les articles 1240, 1231-1 et 1353 du Code civil,
Vu les articles 9 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1975,
Vu les pièces versées aux débats,
Voir juger que le rejet de la résolution n°89 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble LES [Adresse 5] du 15 juin 2022 constitue une rupture d’égalité entre les copropriétaires,
Voir juger que le rejet de la résolution n°89 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble LES [Adresse 5] du 15 juin 2022 est motivé par une intention de nuire à son encontre,
Voir juger que le rejet de la résolution n°89 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble LES [Adresse 5] du 15 juin 2022 ne peut être motivé par un motif légitime,
Voir juger que la copropriété LES [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve d’une faute commise en ce qui concerne le branchement du lave-linge et le stationnement sur le parking.
Par conséquent,
Voir annuler la résolution n°89 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble LES [Adresse 5] du 15 juin 2022 qui l’a déboutée de sa demande régularisation des travaux entrepris au sein de ses parties privatives,
Voir juger que les travaux réalisés ne portent pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble de sorte que le syndicat des copropriétaires L’[Adresse 5] devra autoriser les travaux réalisés aux termes de la prochaine assemblée générale des copropriétaires et ce sous astreinte de 1 000 euros par vote contraire,
Voir débouter le syndicat des copropriétaires LES [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause,
Voir juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
Voir condamner le syndicat des copropriétaires LES [Adresse 5] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
La voir dispenser de toutes participations aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1975,
Voir condamner le syndicat des copropriétaires LES [Adresse 5] aux entiers dépens distraits au profit de maître Paul RENAUDOT, membre de la SCP DELAGE-DAN-LARRIBEAU-RENAUDOT sous sa due affirmation de droit,
Vu l’ordonnance de clôture en date du 2 novembre 2023 différée au 12 février 2024.
MOTIFS
Par acte notarié du 2 décembre 2019, madame [I] [H] a acquis un appartement sise [Adresse 2], lot 512, 526 et 1230 de la copropriété « LES [Adresse 5] » à [Localité 4], dans lequel elle a, dès son arrivée, entrepris des travaux consistant en l’avancement de la baie vitrée de la cuisine contre le garde-corps de la terrasse.
Par courrier du 18 décembre 2019, le syndic de copropriété représentant le syndicat des copropriétaires lui a demandé de cesser ses travaux.
Par courrier du 20 janvier 2020, le syndic de copropriété lui a envoyé une mise en demeure de remettre le bien en son état initial.
Par courrier du 7 décembre 2020, le syndic de copropriété a informé madame [I] [H] que, lors de l’assemblée générale du 10 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires avait refusé de ratifier les travaux qu’elle avait entrepris.
Par procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 15 juin 2022, la demande de madame [I] [H] de ratification des travaux entrepris a été refusée à la résolution 89.
Par courrier du 25 juillet 2022, le syndic de copropriété a informé madame [I] [H] que, lors de l’assemblée générale du 15 juin 2022, le syndicat des copropriétaires avait refusé de ratifier les travaux qu’elle avait entrepris.
Le syndicat des copropriétaires reproche à madame [I] [H] de ne pas avoir accepté de remettre en l’état initial la terrasse et d’avoir entrepris les travaux réalisés sans son consentement.
Il fait valoir qu’il n’existe aucun lien entre l’obligation de reloger la fille de la défenderesse et les travaux entrepris.
Il ajoute que la bonne foi de madame [I] [H] ne saurait être invoquée en ce qu’elle a été prévenue, dès le début des travaux, de l’illégalité de son action.
Il précise que madame [I] [H] a eu l’information de l’interdiction de réaliser des travaux sur la façade extérieure étant donné que, lors de la signature de l’acte de vente, il a lui a été transmis le règlement de copropriété et que celui-ci indique, en sa page 51, cette interdiction mais aussi le livret d’accueil qui porte la même information.
Il soutient que madame [I] [H] a manqué tant aux obligations conventionnelles qu’aux obligations légales et plus particulièrement à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.
Il ajoute que des travaux similaires ont déjà été refusés à d’autres copropriétaires, et que le refus porté à madame [I] [H] ne constitue pas une rupture d’égalité.
Il précise que les baies vitrées avancées au 2e et 3e étage ont été faites illégalement et qu’ils relèvent d’un unique propriétaire, l’appartement étant un duplex. Il précise que l’absence de poursuites judiciaires contre ce propriétaire est due au fait de la prescription.
Il rappelle que l’harmonie de l’immeuble doit être considérée eu égard à l’ensemble immobilier constitué par la copropriété LES [Adresse 5] qui comporte plusieurs bâtiments.
Il précise que le refus de ratifier les travaux n’est pas motivée par une intention de nuire en ce que l’illégalité des travaux lui a été rappelé dès son commencement, par monsieur [P], gardien assermenté, et par monsieur [R], membre du conseil syndical.
Il soutient que madame [I] [H] a commis une faute en réalisant des travaux non autorisés, et qu’elle fait preuve d’une résistance abusive par sa mauvaise foi et son comportement, ayant admis sa faute dans ses lettres en date des 30 janvier et 28 février 2021.
Il rappelle d’autres fautes imputables selon lui à la famille de madame [I] [H], sa fille ayant occasionné un dégât des eaux par deux fois chez un voisin et son mari se garant dans un endroit non autorisé bloquant le parking privé du bâtiment F.
En réponse, madame [I] [H] fait valoir une rupture d’égalité dans le traitement des copropriétaires en sa défaveur entraînant la nullité de l’assemblée générale au visa de l’article 1240 du Code civil et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle précise qu’elle n’a pas pensé qu’il fallait demander l’autorisation de la copropriété avant d’entreprendre des travaux.
Elle soutient également qu’elle n’a fait qu’avancer la baie vitrée de sa cuisine jusqu’à la limite de la façade, de la même manière que cela a été fait aux appartements du 2e et 3e étage de l’immeuble.
Elle fait valoir qu’il y a rupture d’égalité dans le refus de ratification de ses travaux et que les travaux refusés aux autres propriétaires en guise d’exemple n’ont pas la même nature que les siens.
Elle soutient que le syndicat des copropriétaires a validé les travaux réalisés aux 2e et 3e étages, ayant eu dix ans pour demander une remise en état et n’ayant pas exercé son action et que les siens sont identiques. Elle précise que cette identité de travaux permet une harmonisation sur sa façade.
Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires est animé d’une intention de nuire à son encontre, n’ayant aucun motif légitime pour lui refuser la ratification des travaux.
Elle rejette la faute qui lui est alléguée concernant le branchement frauduleux du lave-linge et rappelle que l’origine de la faute a été incertainement déterminée par le plombier.
Elle soutient que la photographie de la voiture jointe par la partie adverse ne permet pas de reconnaître la plaque d’immatriculation ni ne permet d’attester que c’est le véhicule de monsieur [H].
Elle dénonce le manque de justification du montant du préjudice avancé.
Elle précise qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision, l’affaire ne présentant aucun caractère d’urgence ou exceptionnel.
Sur la remise en état de la terrasse
L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certaines copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Le fait que les travaux qui affectent les parties communes ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble ne les dispensent pas de l’autorisation de l’assemblée.
Constituent des travaux au sens de l’article 25b le remplacement de fenêtre de façade simples par des châssis permettant un double vitrage.
En l’espèce, le règlement de copropriété de la résidence « LES [Adresse 5] » précise en son article 7 que « (…) les portes d’entrée, les fenêtres, persiennes, balustrades, rampes et barres d’appui des fenêtres et balcons, devront conserver leurs formes et couleurs primitives ».
Le livret d’accueil, délivré à l’arrivée d’un propriétaire, précise que « toute modification extérieure, même mineure, doit recevoir l’accord de l’assemblée générale ».
En l’espèce, il n’est pas contesté par madame [I] [H] qu’elle a reçu tant le règlement de copropriété que le livret d’accueil.
Il ressort de la procédure que madame [I] [H] a entrepris des travaux sur sa terrasse, avançant la baie vitrée, sans demander l’autorisation préalable du syndicat de copropriétaire.
C’est d’ailleurs ce qu’elle reconnaît dans sa lettre en date du 30 janvier 2021 évoquant « une erreur de procédure ».
Ces travaux modifient la façade de l’immeuble tel que cela ressort du procès-verbal de constat dressé le 4 mai 2021 par Maître [U].
Dès lors, il convient d’en conclure que les travaux réalisés par madame [I] [H], consistant en l’avancement de sa baie vitrée contre le garde-corps de la terrasse, ont été réalisés sans respect des dispositions contractuelles du règlement de copropriété et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, madame [I] [H] sera condamnée à remettre en son état initial la baie vitrée.
Compte tenu du fait qu’elle a exécuté les travaux alors même que monsieur [P], gardien assermenté de la résidence et que le syndicat de la copropriété, dans une lettre datée du 18 décembre 2019, l’avaient prévenue de l’illégalité du chantier, il convient de s’assurer de l’effectivité de la remise en état en condamnant, madame [I] [H] à remettre en état la baie vitrée dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour pendant un délai de six mois, au delà duquel il sera à nouveau statué.
Sur l’indemnisation du préjudice
L’article 1231 du Code civil dispose que, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.
Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Un préjudice est indemnisable dès lors qu’il est certain, personnel, présent et direct.
En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception, madame [I] [H] a été mise en demeure, sous 15 jours, de remettre la baie vitrée en son état initial.
Aucune remise en état n’a été faite.
La faute de la défenderesse a été démontrée ci-dessus, n’ayant pas respecté les règles de la copropriété, alors qu’elle a été avertie tant au moment de la signature de l’acte de vente qu’au moment de l’exécution des travaux litigieux.
Quant aux deux autres fautes qui lui sont reprochées, force est de constater qu’elles sont en fait reprochées à sa fille et à son mari. Dès lors, elles ne seront pas examinées dans le cadre de la présente instance.
Quant au préjudice allégué découlant de la résistance, le syndicat des copropriétaires n’en démontre pas la contenance.
Dès lors, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive pour défaut de preuve du préjudice.
Sur la nullité de la résolution n°89 et ses conséquences
Aux termes de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Encourt la nullité une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires qui a pour conséquence de rompre le principe d’égalité entre les copropriétaires.
Encourt également la nullité une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires votée dans le but de nuire à l’un des copropriétaires.
En l’espèce, madame [I] [H] demande la nullité de la résolution 89 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 « Demande individuelle de Mme [H], copropriétaire du lot principal n°526, appartement situé dans le bâtiment E, pour ratifier a posteriori des travaux engagés par ses soins, consistant au déplacement de la baie vitrée de sa cuisine, travaux réalisés en décembre 2019 », en ce qu’elle va à l’encontre d’un traitement égalitaire entre les propriétaires et qu’elle serait caractérisée par une intention de nuire.
En effet, elle indique que les travaux qu’elle a réalisés ont également été exécutés par le propriétaire de l’appartement situé aux 2e et 3e étage de son immeuble sans que cela n’entraîne de procédure judiciaire de la part du syndicat des copropriétaires. Cette absence d’action caractérisait l’intention de nuire du demandeur envers la défenderesse.
Toutefois, force est de constater que de nombreux refus de réalisation, similaires à ceux exécutés par madame [I] [H], ont été votés lors des précédentes assemblées générales de la copropriété.
À titre d’exemple, les travaux portant la baie vitrée demandées par madame [M] lors de l’assemblée générale du 15 juin 2021 ont été refusés ainsi que ceux demandés par monsieur [Z] le 6 mai 2010.
Dès lors, il n’est pas possible de dire que le refus porté par l’assemblée générale n’est dû qu’à la personne de madame [I] [H] et constitue une rupture d’égalité entre les copropriétaires.
Concernant l’absence d’action contre le propriétaire de l’appartement du 2e et 3e étage, appartement constituant en un duplex, le demandeur explique que l’action est prescrite mais que les travaux ont été faits tout aussi illégalement. Le fait que tous les autres travaux aient suivi la procédure conventionnelle et que seul ce duplex a ce changement de façade, démontrent que c’est une exception qui ne saurait servir d’exemple.
De plus, l’intention de nuire du syndicat ne saurait être retenue en ce qu’il a tenté, à plusieurs reprises et notamment par courrier en date du 18 décembre 2019, du 20 janvier 2020, du 7 janvier 2020, du 3 février 2021 du syndicat et la lettre en date du 8 janvier 2021 de la protection juridique, de régler amiablement le litige qui l’opposait à madame [I] [H].
Outre ces courriers, il est important de rappeler que la défenderesse avait été mise au courant de l’illégalité de ses travaux par deux fois à leur début, ce qui montre qu’il y avait, pour le syndicat, une volonté d’éviter le conflit.
Dès lors, il convient de débouter madame [I] [H] de sa demande de nullité de la résolution n°89 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2022.
Sur les frais accessoires
Eu égard à la nature du litige et aux obligations légales, il convient d’appliquer l’article 514 du code de procédure civile et d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de syndicat des copropriétaires ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Madame [I] [H] sera condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Succombant à l’instance, madame [I] [H] sera condamnée aux dépens.
Eu égard à la solution du litige il n'y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1975 , madame [I] [H] sera déboutée de sa demande de se voir dispenser de toutes participations aux frais de procédure.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe,
ORDONNE la remise en état de la devanture de la cuisine en replaçant la baie vitrée à sa place initiale, par madame [I] [H], dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros (cent euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de madame [I] [H],
DÉBOUTE madame [I] [H] de sa demande de nullité de la résolution n°89 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 du syndicat des copropriétaires,
CONDAMNE madame [I] [H] aux dépens,
CONDAMNE madame [I] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE madame [I] [H] de sa demande de se voir dispenser de toutes participations aux frais de procédure au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1975
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
