Tribunal judiciaire, 08 juillet 2025. 25/04156

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Me Yasmina ZOUAOUI Copie exécutoire délivrée le : à :Madame [J] [S] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 25/04156 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7VQY N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 08 juillet 2025 DEMANDERESSE S.A.S. LA SOCIETE HENEO (ANCIENNEMENT DENOMMEE LERICHEMENT), dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311 DÉFENDERESSE Madame [J] [S], demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 mai 2025 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 08 juillet 2025 PCP JCP fond - N° RG 25/04156 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7VQY EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 21 juin 2022, à effet du 22 juin 2022, la société HENEO a conclu un contrat de résidence avec Mme [W] [S] portant sur un logement meublé au sein de la résidence sociale [4] sise [Adresse 1], logement n°0803, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction pour une durée maximale d’occupation de 24 mois. La redevance initiale mensuelle a été fixée à 436,35 euros, charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, la société HENEO a fait signifier à la résidente un commandement de payer la somme en principal de 733,81 euros dans un délai d’un mois. Par acte de commissaire de justice signifié le 30 août 2024, la société HENEO a donné congé à Mme [W] [S] pour dépassement de la durée de séjour dans la résidence sociale et non-paiement des redevances, avec obligation de libérer les lieux au plus tard le 30 novembre 2024 à minuit. Par acte de commissaire de justice délivré le 15 avril 2025 à étude, la société HENEO a fait assigner Mme [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de: dire le contrat de location résilié depuis le 21 juin 2022 (-sic-), en tant que de besoin prononcer sa résiliation judiciaire ,ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [W] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,l’autoriser à faire séquestrer tout objet trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse,supprimer les délais prévus aux articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [W] [S] à lui payer la somme de 2801,12 euros au titre des redevances et charges impayées au 2 avril 2025, avec intérêts légaux, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance antérieurement payée augmentée des indexations, charges et taxes en sus, jusqu’à libération effective des lieux,condamner Mme [W] [S] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais de l’assignation. L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 6 mai 2025. A cette audience, la société HENEO, représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 3284,25 euros, échéance d’avril 2025 incluse, et maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance. Elle déclare être d’accord la demande tendant à autoriser Mme [W] [S] à apurer sa dette par des versements mensuels de 200 euros. Mme [W] [S], comparante en personne, ne conteste pas la résiliation de son titre, et indique qu’elle quittera les lieux le 6 juin 2025. Elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois. Elle explique avoir rencontré des difficultés financières, mais être aujourd’hui employée en contrat à durée indéterminée en qualité d’hôtesse d’accueil et percevoir des revenus mensuels de l’ordre de 1650 euros. Elle ajoute qu’elle sera, à compter de juin 2025, hébergée à titre gratuit. La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [W] [S] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d’occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. L'arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s'agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré. En l'espèce, le contrat de résidence du 21 juin 2022 prévoit une durée maximale d’occupation de 24 mois, et le paiement d’une redevance globale mensuelle de 436,35 euros. Par congé signifié par commissaire de justice le 30 août 2024, la société HENEO a notifié à Mme [W] [S] son obligation de quitter les lieux avant le 30 novembre 2024 à minuit. Le délai de préavis de 3 mois a été respecté et les motifs du congé (le dépassement du délai de 24 mois et le non-paiement des redevances) figurent clairement dans l’acte. Mme [W] [S] ne conteste pas la fin de son bail pour ces motifs. Par conséquent, il y a lieu de constater que le contrat de bail a pris fin le 30 novembre 2024 à minuit. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [W] [S] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Selon l’article L412-1 du code des procédure civiles d’exécution, le délai prévu au premier alinéa de cet article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [W] [S] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur l’arriéré de redevances et l’indemnité d’occupation Mme [W] [S] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue par ailleurs une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La société HENEO sollicite la condamnation de Mme [W] [S] à lui payer la somme de 3284,25 euros, correspondant aux redevances, prestations et indemnités dus selon décompte arrêté au 5 mai 2025. Le décompte locatif du 5 mai 2025 produit par la société HENEO met en évidence une dette locative de 3284,25 euros, échéance d’avril 2025 incluse. Mme [W] [S] ne conteste pas le montant de la dette locative. Il convient en conséquence de condamner Mme [W] [S] au paiement de la somme de 3284,25 euros au titre des redevances, prestations annexes et indemnités d’occupation dues selon décompte arrêté au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Mme [W] [S] sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des redevances et prestations annexes récupérables qui auraient été dues si le contrat de séjour s'était poursuivi, pour la période courant du 1 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise. Sur les délais de paiement Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Mme [W] [S] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. La société HENEO est d’accord avec cette demande. Mme [W] [S] déclare être employée en contrat à durée indéterminée en qualité d’hôtesse d’accueil et percevoir des revenus mensuels de l’ordre de 1650 euros. Elle ajoute qu’elle sera, à compter de juin 2025, hébergée à titre gratuit. Au regard de sa capacité à rembourser sa dette et de l’accord de la bailleresse, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement, dans les modalités détaillées au dispositif du jugement. Sur les demandes accessoires Mme [W] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort, CONSTATE la résiliation du contrat de séjour conclu entre la société HENEO et Mme [W] [S] concernant le logement meublé situé dans la résidence sociale [4] sise [Adresse 1], logement n°0803, à compter du 30 novembre 2024 ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux dans les 15 jours suivant signification de la présente décision, la société HENEO pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [W] [S], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ; AUTORISE la société HENEO à faire procéder à l’enlèvement et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [W] [S] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [W] [S] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges et services annexes, telles qu'elles auraient été réglées si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; CONDAMNE Mme [W] [S] à verser à la société HENEO la somme de 3284,25 euros au titre des redevances, prestations annexes et indemnités d’occupation dues selon décompte arrêté au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE Mme [W] [S] à rembourser sa dette par le versement de 16 mensualités de 200 euros, à verser le 10 de chaque mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de remboursement ou d’indemnité d’occupation à son terme, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible, CONDAMNE Mme [W] [S] à verser à la société HENEO la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [W] [S] aux dépens ; REJETTE les plus amples demandes ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Fait et jugé à [Localité 5] le 08 juillet 2025, le Greffier le Président