Tribunal judiciaire, 31 janvier 2025. 23/01603

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/01603 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKQX NAC : 5BA JUGEMENT CIVIL DU 31 JANVIER 2025 DEMANDEURS M. [R] [T] [Adresse 1] [Localité 7] Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION SCI KALAM [Adresse 1] [Localité 7] Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS M. [W] [I] [D] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION SAS BENADANO [Adresse 3] [Localité 6] Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 31.01.2025 CCC délivrée le : à Me Pierre HOARAU, Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS ************ COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Décembre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 31 Janvier 2025. JUGEMENT : Contradictoire, du 31 Janvier 2025 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par assignation délivrée les 27 avril et 3 mai 2023 Monsieur [R] [T] et la SCI KALAM ont fait assigner Monsieur [I] [D] la SAS BENADANO devant cette juridiction pour obtenir paiement de la somme globale de 15.622,88 euros. Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 10 mai 2024, ils sollicitent, au visa des articles 1104, 1147, 1231-1 et suivants du Code civil, de : condamner in solidum la société BENADANO et Monsieur [I] [D] à leur payer la somme de 15 622,88 € au titre des travaux de remise en état du local donné en location, des frais de huissier, des frais et honoraires de recouvrement de dettes, des frais de retard par majoration de 10 % et des intérêts de retard, outre la somme de 3000 € en réparation du préjudice subi sur abusive et la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles. Il était également demandé d’assortir le jugement de l’exécution provisoire. Ils soutiennent qu’ils ont donné en location à la société BENADANO, le 2 mai 2016, un local situé [Adresse 4] à [Localité 6] ; que Mr [I] [D] s’est porté caution des engagements de la locataire ; qu’en raison d’impayés de loyer, le bail a été résilié par ordonnance prononcée le 9 juillet 2020 par le juge des référés qui a notamment suspendu les effets de la clause résolutoire à charge pour la locataire et Monsieur [I] [D] de régler l’arriéré locatif selon un échéancier ; que la locataire a quitté les lieux le 28 février 2021 et a restitué le local en mauvais état ; que les défendeurs restent devoir les sommes suivantes : 1597,82 euros au titre des frais de remise en état ; 802,98 euros au titre de l’augmentation entre février 2021 et 20 février 2021 ; 1035,43 euros au titre des frais d’huissier ; 4623, 96 euros au titre des frais et honoraires de recouvrement ; 4201 euros au titre de la majoration forfaitaire de 10 % et 3361, 69 euros au titre des intérêts de retard . Ils ajoutent qu’ils sont fondés à conserver le dépôt de garantie en application de la clause du bail commercial et qu’ils subissent un préjudice pour résistance abusive. Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 7 mars 2024 la société BENADANO et Monsieur [I] [D] demandent au tribunal, au visa des articles 195-1 et suivants du code de commerce, 1103 et 1231-5 et suivants du Code civil, de statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’action de la SCI KALAM et de Monsieur [T], de réduire à un euro symbolique les clauses pénales figurant bail, de rejeter les demandes des requérants et de les condamner aux dépens et au paiement d’une somme de 3500 euros au titres des frais irrépétibles. Ils font valoir qu'aucun arriéré locatif n’est dû puisque la société BENADANO avait entièrement payé sa dette lorsqu’elle a quitté les lieux en février 2021 ; que les frais de remise en état sont injustifiés et dépourvus de preuve sérieuse ; que la demande présentée au titre de l’augmentation entre février 2020 et 2021 est injustifiée comme dépourvue de détail ou d'explication ; que les frais d'huissier ne peuvent être demandés deux fois ; que les autres demandes s'analysent comme des clauses pénales manifestement excessives qui doivent être réduites. Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions respectives des parties. L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024 et la date de mise à disposition fixée au 31 janvier 2025. MOTIFS Sur les demandes principales de la SCI KALAM et de Monsieur [T] L'article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention». Il ressort des explications des pièces produites que par acte notarié rédigé le 2 mai 2016 par Maître [L], notaire à [Localité 7], le bailleur, dénommé la SCI KALAM, nu propriétaire, et Monsieur [T], usufruitier, ont donné à bail commercial, à la société BENADANO un local sis [Adresse 3] à [Localité 6] , moyennant le paiement d'un loyer annuel de 39 542 € ; que Monsieur [I] [D] s'est porté caution solidaire du preneur envers le bailleur ; que par ordonnance rendue le 9 juillet 2020 le juge des référés a notamment : - constaté la résolution, par acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial, - dit qu'à compter de cette date la société BENADANO est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux [Adresse 4] à [Localité 6], – ordonné à la société BENADANO de quitter les lieux et condamné in solidum la société et Monsieur [I] [D] à payer à la SCI KALAM une indemnité d'occupation mensuelle du montant du loyer augmentée des charges, soit 3907,70€ exigibles à compter du 10 octobre 2019 jusqu'à la libération effective des locaux, – condamné in solidum la société BENADANO et Monsieur [I] [D] à payer à la société KALAM une provision de 16.509,50 € au titre de l'arriéré locatif, augmentée des intérêts légaux , – ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire et dit que la société BENADANO et Mr [I] [D] devront régler la dette par échéances mensuelles sur une période de 10 mois , – dit qu'en cas de non-respect de l'échéancier, la totalité des sommes dues deviendra exigible et la clause résolutoire programme, – condamné la société BENADANO et Monsieur [I] [D] à payer à la SCI KALAM la somme de 1500 € titre des frais irrépétibles outre les dépens. Les parties s'accordent sur la date de départ des lieux de la locataire, fixé au 28 février 2021. Il apparaît également que par ordonnance rendue le 2 juin 2022, le juge des référés de ce tribunal a rejeté les demandes présentées par la SCI KALAM et par Monsieur [T], tendant au paiement des sommes qui sont demandées à l'occasion de la présente procédure, en considérant qu'elles apparaissaient comme étant sérieusement contestables. Par la présente procédure, les requérants réitèrent leurs demandes qui seront examinées plus avant. 1 - sur les frais de remise en état Les requérants soutiennent que la locataire a restitué les locaux en mauvais état. Ils réclament le paiement de frais de remise en état, chiffrés à la somme de 1597,82 € et produisent un état des lieux de sortie du 1er mars 2021 et un devis en date du 26 mars 2021. Comme le font valoir à juste titre les défendeurs, l'état des lieux d'entrée n'est pas produit et faute pour le bailleur d'avoir entrepris les diligences nécessaires pour sa réalisation, celui-ci ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil, conformément à la clause insérée en page 6 du bail commercial. De plus, il n'est produit qu'un devis datant de 2021 sans justification de la réalisation des travaux de remise en état dont le remboursement est demandé. En conséquence, les requérants échouent à démontrer le bien fondé de cette demande qui sera, dès lors, rejetée. 2 - sur l'augmentation : entre février 2020 et février 2021 Les requérants réclament une somme de 802,98 euros et produisent une pièce n° 8 qui est un décompte établi unilatéralement par les requérants. Cet élément est manifestement insuffisant pour justifier cette demande. En outre, l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle a été fixée à la somme de 3907,70 € par le juge des référés dans son ordonnance rendue le 9 juillet 2020 dans laquelle aucune augmentation de cette indemnité n'a été prévue. Cette demande injustifiée ne peut qu'être rejetée. 3 - sur les frais d'huissier Les requérants réclament une somme de 1035,41 euros et versent la pièce n°9 qui correspond à un état de frais établi par l'étude d'huissier [N] et [G] le 7 avril 2021. Cette somme correspond en partie aux frais d'assignation de la procédure de référé susmentionnée et se trouve ainsi incluse dans les dépens mis à la charge des défendeurs. Elle ne peut donc pas être réclamée deux fois. Pour le reste, il n'est pas justifié de la signification du commandement de payer en date des 09 et 14 décembre 2020 et le décompte produit révèle, de surcroît, qu'à cette date, la locataire disposait d'un solde en sa faveur de 293,61 euros. Les requérants n'apportent aucune explication ou détail permettant d'invalider ce solde. En conséquence leur demande sera rejetée. 4 – sur les frais et honoraires de recouvrement Les requérants sollicitent le paiement d'une somme de 4623,96 € et se bornent à produire une pièce n°10 qui est un relevé des factures d'honoraires établi par l'huissier le 23 août 2022. Bien que le bail commercial mette à la charge de la locataire l'obligation de régler les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre procédure de recouvrement, le tribunal relève qu'aucune explication ni détail n'est donné sur ce listing. Les requérants échouent ainsi à démontrer le bien fondé de cette demande qui sera rejetée 5- sur la majoration de 10 %. Les requérants sollicitent le paiement d'une somme de 4201 € et se bornent à produire une pièce n°4 dans laquelle cette somme figure sous la mention «  frais de retard en date du 22 septembre 2020 « , établi par l'agence immobilière [Localité 8] dans sa mise en demeure du 10 mai 2021. Aucune explication ni détail n'est donné sur le calcul de cette somme . En outre, la clause du bail prévoit l'application d'une majoration forfaitaire de 10 % huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse. Ce n'est donc qu'à l'expiration de ce délai que la locataire pouvait devenir redevable d'une éventuelle majoration, laquelle ne pouvait pas être réclamée dès la mise en demeure. En conséquence cette demande, injustifiée, sera rejetée 6 - sur les intérêts de retard. Les requérants sollicitent le paiement d'une somme de 3361,69 € qui apparaît dans la mise en demeure du 10 mai 2021 et pour laquelle les requérants ne fournissent aucune explication ou détail. En conséquence faute de démonstration, par les requérants, du bien-fondé de cette prétention, celle-ci sera rejetée. 7- sur la conservation du dépôt de garantie Les requérants ont conservé le dépôt de garantie d'un montant de 6590 € conformément à la clause du bail commercial qui lui permettait de le conserver à titre de dommages-intérêts en cas de résiliation imputable au bailleur. Les défendeurs ne sollicitent pas le remboursement de cette somme qui restera, en conséquence, acquise au bailleur. Sur les autres demandes Les requérants sollicitent la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Toutefois, le préjudice découlant du retard dans l'encaissement des loyers a été justement réparé par l'application des intérêts légaux majorés et ils ne justifient d'aucun autre préjudice particulier . Ils seront en conséquence déboutée de ce chef de demande. Monsieur [T] et la SCI KALAM, qui succombent, seront condamnés au dépens. Il ne paraît pas contraire à l'équité de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont dû assumer. PAR CES MOTIFS le tribunal statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe REJETTE l'intégralité des demandes formées par Monsieur [T] et par la SCI KALAM , REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile par les parties, CONDAMNE Monsieur [T] et la SCI KALAM aux dépens. La greffière La juge