Cour d'appel, 25 septembre 2024. 22/12527

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/ 376 N° RG 22/12527 N° Portalis DBVB-V-B7G-BKBGE [G] [B] C/ [A] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric CARREZ Me Sophie SPANO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 29 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00747C. APPELANTE Madame [G] [B] née le 26 Février 1984 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Frédéric CARREZ, avocat au barreau de NICE substitué par Me Margaux KAISSIS, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉ Monsieur [A] [Z] né le 11 Avril 1984 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sophie SPANO, membre de la SELARL BRESSON J. & SPANO S., avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Mme [G] [B] a conclu un contrat de location le 22 Octobre 2018 avec le bailleur, M. [A] [Z] pour le logement situé au [Adresse 1]. Selon courrier en date du 16 novembre 2020, Mme [B] donnait congé pour le 18 décembre 2020, ce dont le cabinet de gestion CIGNETTI lui donnait acte dès le 18 novembre. Considérant que dès son entrée dans le logement, elle a rencontré de nombreux problèmes liés au défaut d'entretien de ce dernier, Mme [B] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de NICE, près de 10 mois après avoir donné congé, afin de condamnation de M.[Z] au paiement : - De la somme de 2.000,00 euros au titre du défaut d'entretien de la chose louée, - De la somme de 5.200,00 euros au titre du trouble de jouissance, - De la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages intérêts, - De la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Retenant que si des désordres ont existé au cours de la location, il est, de manière tout aussi incontestable, établi que le bailleur et son mandataire ont fait toutes les diligences nécessaires pour réaliser des travaux de remise en état dans les meilleurs délais, le bailleur remplissant donc ses obligations, dont son obligation d'entretien et de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation, par jugement rendu le 29 juillet 2022, le Tribunal a: DEBOUTE Mme [G] [B] de l'intégralité de ses demandes ; DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [G] [B] aux entiers dépens ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration au greffe en date du 19 septembre 2022, Mme [B] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: Recevoir l'appel formé par Mme [B] du jugement rendu par le service de proximité du Tribunal Judiciaire de NICE le 29 juillet 2022 ; Le Dire régulier en la forme et bien fondé; En conséquence, Infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau ; DIRE ET JUGER que le logement de Mme [B] n'était pas entretenu ; DIRE et JUGER que Mme [B] a subi un trouble de jouissance ; En conséquence ; CONDAMNER M. [Z] [A] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre du défaut d'entretien de la chose louée CONDAMNER M. [Z] au paiement de la somme de 5 200 euros au titre du trouble de jouissance subi par Mme [B] CONDAMNER M. [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ; CONDAMNER M. [Z] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour la présente instance et 1 500 euros pour la 1ère instance, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'exécution de la décision à intervenir ainsi que ceux de 1ère instance. A l'appui de son recours, elle fait valoir: -que dès son entrée dans le logement, elle a rencontré de nombreux problèmes liés au défaut d'entretien du logement: l'invasion de différents types de nuisibles, la panne de la chaudière, un écoulement au niveau des sanitaires et une répétition des dégâts des eaux, -qu'elle a dû multiplier les appels téléphoniques auprès de son bailleur et de son assureur pour faire appel aux professionnels chargés des diverses opérations de réparations, -que ces multiples interventions en deux années ont causé une inoccupation de certaines pièces du logement durant plusieurs jours, outre des odeurs nauséabondes, un taux important d'humidité avec un impact sur la santé de la famille et elle a dû prendre des jours de congés afin d'assurer la remise en état du logement causée par les dégâts des eaux successifs, justifiant l'indemnisation qu'elle sollicite. M.[Z] conclut: Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de NICE en date du 29 juillet 2022, Débouter Mme [B] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, La condamner au paiement de la somme de 3 000€au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Il soutient: -que Mme [B] vise cumulativement la notion de jouissance paisible et les dispositions de l'article 1719 du Code Civil (soit la responsabilité contractuelle du loueur), et celles de l'article 1240 du Code Civil (soit la responsabilité délictuelle) pour formuler trois demandes d'indemnisation distinctes du même chef de préjudice allégué, -que l'obligation à charge du bailleur demeure une obligation de moyens, les tribunaux devant rechercher si le bailleur informé a fait le nécessaire de manière diligente afin de remédier à la problématique soulevée par le locataire, -qu'il résulte des pièces versées aux débats non pas que la chaudière ne fonctionnait pas, mais qu'elle présentait une fuite à laquelle il a été répondu de manière diligente, comme d'ailleurs pour l'éradication des nuisibles dont l'ancien locataire ne s'est jamais plaint, -qu'il fait la démonstration de ce que son mandataire a tout mis en 'uvre, avec professionnalisme selon les termes même employés par Mme [B] dans un courriel en date du 24 juillet 2020, pour répondre à la demande concernant les 3 dégâts des eaux signalés, pris en charge par la compagnie d'assurance de la locataire ou celle de la copropriété, -que la locataire ne justifie pas qu'elle aurait été contrainte de ne pas occuper certaines pièces de son appartement ou encore qu'elle aurait été contrainte de prendre des jours de congés spécifiquement pour la remise en état du logement causée par les dégâts des eaux successifs, -quant aux deux certificats médicaux produits aux débats, ils sont rédigés quelques jours avant que Mme [B] ne quitte les lieux, de manière quasi identique par un médecin généraliste, et n'indique à aucun moment que les problèmes évoqués par le médecin seraient en « lien avec les conditions de vie au sein du logement litigieux, et notamment la présence d'humidité », -que les procès-verbaux d'expertise versés aux débats, établis à la demande de la compagnie d'assurance de Mme [B], démontrent que chacun des sinistres a été pris en charge et résolu dans des délais raisonnables, ce qui s'oppose en tout état de cause à une indemnisation d'un préjudice que Mme [B] prétend avoir subi de manière continue depuis son entrée dans les lieux. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720 et 1741 du code civil, que le bailleur a l'obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement, qu'il lui incombe de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée ou de sortie établi contradictoirement n'est versé aux débats ni aucun constat d'huissier. Les pièces versées aux débats établissent: -que le premier problème de chaudière dénoncé par la locataire au bailleur par mail à son mandataire du 29 octobre 2018 a fait l'objet d'un devis validés en décembre 2018 après relance du mandataire courant novembre 2018, -que le second problème de chaudière évoqué par la locataire le 4 février 2019 a fait l'objet d'un devis validé le 14 février 2019, -que la présence de nuisibles dénoncée par la locataire a fait l'objet d'un traitement de la société NUISITEC en avril 2019, -que le dégât des eaux évoqué en octobre 2018 a conduit à un constat amiable avec le voisin, à une déclaration auprès de sa compagnie d'assurance (la fuite résultant de la vidange inaccessible du bac à douche de ce voisin selon expertise) et a été indemnisé et la cause réparée, -que le dégât des eaux évoqué en octobre 2019, résultant après expertise d'une fuite sur le tuyau d'alimentation accessible souple d'un appareil à effet d'eau de l'appartement du même voisin, a conduit le mandataire du bailleur à solliciter et relancer le syndic de copropriété qui a assuré que les travaux de réparation ont été effectués durant le premier semestre 2020. Ainsi, comme l'a parfaitement retenu le premier juge, si l'existence de désordres étant survenus au cours de la location n'est pas contestée par le bailleur, ce dernier établit par les pièces qu'il verse que son mandataire s'est montré diligent pour faire réaliser les travaux de remis en état dans les meilleurs délais, sans que la locataire ne prouve le préjudice de jouissance qu'elle allègue, notamment l'impossibilité d'occuper certaines pièces de l'appartement ou la prise de congés non rémunérés d'afin d'assurer la remise en état ou encore des difficultés de santé en lien avec l'état du logement, les pièces médicales versées n'établissant pas ce lien. En conséquence, le premier juge est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] de l'intégralité de ses demandes. Sur les autres demandes Mme [B] est condamnée à 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire de NICE service de proximité, Y ajoutant, CONDAMNE Mme [B] à régler à M.[Z] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [B] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT