Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 22/02536

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Deuxième Chambre JUGEMENT du 28 JUIN 2024 N° RG 22/02536 - N° Portalis DB22-W-B7G-QSKE DEMANDEURS : Monsieur [D] [R] [M], né le 3 février 1976 à [Localité 8], de nationalité française, Informaticien, domicilié [Adresse 2], représenté par Maître Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Richard DUVAL, avocat au barreau d’EURE, avocat postulant Madame [V] [N] [M], née [B] le 7 juillet 1981 à [Localité 7] (91), de nationalité française, Statisticienne, domiciliée [Adresse 2], représentée par Maître Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Richard DUVAL, avocat au barreau d’EURE, avocat postulant DEFENDEURS : Monsieur [X] [W], né le 10 janvier 1963 à [Localité 6], de nationalité française, domicilié [Adresse 3] (France), représenté par Me Maja ROCCO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Anne-laure WIART, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant Madame [A] [F] DIVORCÉE [W], née le 9 mai 1958 à [Localité 4] de nationalité française, domiciliée [Adresse 1] (France), représentée par Me Maja ROCCO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Anne-laure WIART, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant ACTE INITIAL du 25 Avril 2022 reçu au greffe le 05 Mai 2022. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 23 Avril 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Juin 2024. EXPOSE DU LITIGE Par acte du 22 mars 2021, Monsieur [X] [W] et Madame [A] [F], ex-épouse [W] (ci-après « les consorts [W]-[F] ») ont vendu à Monsieur [D] [M] et Madame [V] [B] épouse [M] (ci-après « les époux [M] ») une maison d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 5] au prix de 1.260.000 euros. Le 18 mai 2021, les époux [M] ont dénoncé aux vendeurs des infiltrations en toiture nécessitant la réparation du toit chiffrée par un couvreur à la somme de 40.000 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 mai 2021, les époux [M], se plaignant d'un vice caché affectant la toiture, ont sollicité le versement par les vendeurs de la somme de 20.000 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 juin 2021, Monsieur [X] [W] a contesté l'existence d'un vice caché rappelant que les époux [M] avaient pu constater les traces d'infiltration et avaient eu communication des coordonnées de leur couvreur. En l'absence de résolution amiable du litige, les époux [M] ont, par acte d'huissier de justice signifié le 25 avril 2022, fait assigner les consorts [W]-[F] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'indemnisation de leurs préjudices. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2023, les époux [M] demandent au tribunal de : Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil les époux [M] sollicitent la condamnation solidaire de M. [W] et Mme [F] à leur payer les sommes de : - 27.665,44 € au titre des travaux de reprise, - 40.000 € au titre de la perte de valeur du bien immobilier - 13.000 € au titre du préjudice de jouissance. - 20.000 € au titre des travaux de remise en état intérieurs - 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civil Les condamner en tous les dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2023, les consorts [W]-[F] demandent au tribunal de : Vu les articles 1641 et suivants du Code civil, Vu les pièces versées au débat, -DEBOUTER Monsieur et Madame [M] de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés ; -LES DEBOUTER de toutes leurs demandes indemnitaires ; -CONDAMNER Monsieur et Madame [M] à verser à Monsieur [W] et Madame [F] la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi que les dépens Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2024. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 23 avril 2024 et mise en délibéré au 28 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur les vices cachés Les époux [M] exposent que le bien immobilier litigieux est affecté de désordres le rendant impropre à l'habitation et constituant des vices cachés  et que l'existence des vices n'est pas contestée par les vendeurs qui ont reconnu expressément en avoir eu connaissance. Les époux [M] contestent avoir été informés par les vendeurs des infiltrations. Ils soulignent que les vendeurs, qui ont formulé des propositions d'indemnisation, ne peuvent contester aujourd'hui le caractère caché des vices. En réponse au moyen des défendeurs qui leur reprochent l'établissement d'un constat d'huissier non contradictoire, les époux [M] rappellent que le tribunal doit examiner un rapport d'expertise amiable, fut-il non contradictoire. Les époux [M] ajoutent que les désordres nécessitent le remplacement intégral de la toiture. Les époux [W]-[F] indiquent que les acquéreurs savaient qu'ils achetaient une maison datant d'une soixantaine d'années dont la toiture n'avait jamais été refaite. Ils font valoir que les demandeurs ne démontrent pas que les infiltrations en toiture rendent la maison impropre à sa destination en l'absence de constatation contradictoire. Les époux [W]-[F] font valoir par ailleurs que les acquéreurs ont eu connaissance des traces d'infiltrations avant la vente ; qu'ils ont échangé avec les époux [M] sur ces problématiques d'infiltrations et sur la probable nécessité de changer quelques ardoises comme ils l'ont eux-mêmes fait ; et que l'agence immobilière qui avait connaissance des infiltrations, atteste du fait qu'il n'a jamais été question de devoir refaire la toiture. *** En application des dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 du même code dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'acheteur doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice : - inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités, - présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose, - existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe, - n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l'article 1642 du code civil. La Cour de cassation a précisé qu'il ne suffit pas que l'acheteur ait connaissance de l'existence du vice, encore faut-il qu'il en ait connaissance dans toute son ampleur et dans toutes ses conséquences au moment de la vente (Civ 3e, 14 mars 2012, n°11-10.861). L'acte authentique de vente conclu entre les parties le 22 mars 2021 comporte en page 12 la clause habituelle d'exclusion de garantie ainsi rédigée : « L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison des vices apparents ou des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ». Il appartient aux époux [M], en application de ces dispositions tant légales que contractuelles, d’établir le caractère non apparent des vices rendant le bien dont ils ont fait l’acquisition impropre à sa destination, leur antériorité à la vente n'étant pas contestée, mais aussi la connaissance, par les vendeurs, de ces vices de nature à écarter la clause exclusive de garantie. Il résulte du constat d'huissier que les époux [M] ont fait établir corroboré par les constatations des différents couvreurs consultés par les demandeurs ainsi que de la facture de 27.665,44 euros représentant les travaux finalement effectués que l'état global du toit présentait un état de vétusté avancée, que de très nombreuses ardoises étaient à remplacer représentant «  ¾ sur la partie du toit concerné » et que « le défaut d'entretien approprié avait rendu le bâtiment impropre à sa destination (en raison) des nombreuses fuites à l'étage ». Ces éléments établissent la gravité des désordres affectant la toiture. Il ressort des échanges pré-contentieux entre les parties et du mail adressé par les époux [M] au couvreur habituel des consorts [W]-[F] dont ces derniers indiquent avoir communiqué les coordonnées aux futures acquéreurs sans être contredits (pièces 10 et 15 des demandeurs), que les acquéreurs ont pu constater des traces d'humidité à l'occasion de leurs visites, qu'ils ont été informés de plusieurs interventions effectuées sur la toiture pour le remplacement d'ardoises et de crochets, la dernière remontant à deux ans, et qu'ils ont admis, dans un contexte déjà litigieux les amenant à présenter les faits à leur avantage, avoir été informés de la nécessité d'avoir à changer « quelques ardoises (…) pour l'entretien du toit ». S'il peut être déduit de ces éléments que les époux [M] avaient connaissance de problèmes d'étanchéité ponctuels de la toiture, les vices de la toiture ne peuvent pour autant être considérés comme apparents dès lors que les travaux à entreprendre sur le toit se sont avérés d'une toute autre ampleur que ce à quoi les acquéreurs pouvaient s'attendre quand bien même ils savaient faire l'acquisition d'une maison dont la construction remontait à plus de soixante ans dès lors qu'il leur a été indiqué que la toiture avait fait l'objet de plusieurs interventions. Les désordres de la toiture doivent être qualifiés de vices cachés. En revanche, aucun élément ne permet d'établir que les vendeurs avaient connaissance de l'état réel de la toiture au moment de la vente, la transcription par les époux [M] de la conversation téléphonique avec le couvreur des vendeurs qu'ils disent avoir eue avec ce dernier auprès duquel ils ont tenté d'avoir confirmation que les vendeurs avaient connaissance de l'état de vétusté de la toiture n'ayant aucun caractère probant. La communication spontanée par les vendeurs des coordonnées de leur couvreur tend par ailleurs à confirmer l'absence de mauvaise foi de leur part puisqu'ils mettaient en mesure leurs cocontractants de vérifier les informations qui leur étaient communiquées. La circonstance que Monsieur [W], qui ne s'engageait pas pour Madame [F], ait proposé un règlement de 5.000 euros ne peut être interprétée comme une reconnaissance de responsabilité au vu des termes du mail qu'il a adressé le 5 septembre 2021 aux époux [M], ce dernier ayant indiqué : « Cette somme correspond environ aux frais d'avocats que j'aurai à débourser pour me défendre contre votre procédure juridique. Je préfère à la limite encore vous affecter cette somme, mettre une fin immédiate à votre procédure et tourner la page de cette pitoyable situation ». Monsieur [W] était prêt à ce règlement amiable manifestement dans le seul objectif d'éviter la judiciarisation du litige. La clause contractuelle d'exclusion de garantie doit recevoir application. En conséquence, les époux [M] sont mal fondés en leurs demandes présentées au titre de la garantie des vices cachés et seront déboutés de toutes leurs prétentions. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les époux [M] succombant à la présente instance, ils seront condamnés au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [M] seront condamnés à payer aux consorts [W]-[F] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile que l'équité commande de fixer à 1.500 euros. Sur l'exécution provisoire Enfin, l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera donc rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS   Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [D] [M] et Madame [V] [B] épouse [M] de l'ensemble de leurs demandes, CONDAMNE Monsieur [D] [M] et Madame [V] [B] épouse [M] au paiement des dépens, CONDAMNE Monsieur [D] [M] et Madame [V] [B] épouse [M] à payer à Monsieur [X] [W] et Madame [A] [F] divorcée [W] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit, Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 28 JUIN 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT