Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/00318

MINUTE ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00318 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJDQ AFFAIRE : S.A.S.U. LAURA IMMOBILIER C/ S.A.R.L. TRILILI, S.A.R.L. L’OREA, [S] [P] es qualité de mandataire judiciaire de la SARL L’OREA TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE Service des référés ORDONNANCE DE REFERE 1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE GREFFIERE : Céline TREILLE PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S.U. LAURA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, DEFENDEURS S.A.R.L. TRILILI, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SELARL FRANCK-OLIVIER LACHAUD, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, S.A.R.L. L’OREA, dont le siège social est sis [Adresse 4] non représentée Monsieur [S] [P] es qualité de mandataire judiciaire de la SARL L’OREA, demeurant [Adresse 2] non représenté Débats tenus à l'audience du : 03 Octobre 2024 Date de délibéré indiquée par la Présidente: 31 Octobre 2024 DECISION: réputée contradictoire, en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 juin 2016, la SASU Laura Immobilier a donné à bail à la SARL Trilili des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 6], pour une durée de neuf années entières, à compter du 13 juin 2016, et pour un loyer annuel de 30.492 euros hors taxes, payable mensuellement. Par avenant du 09 février 2023, la SARL L'Orea est venue aux droits de la société Trilili à compter du 10 février 2023, suite à un acte de cession du fonds de commerce du 10 février 2023. Par actes de commissaire de justice en date du 02 mai 2024, la SASU Laura Immobilier a fait assigner la SARL Trilili et la SARL L'Orea devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de résiliation du bail. Par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2024, la SASU Laura Immobilier a appelé à la cause la SELARL [P] & Associés en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL L'Orea, suivant décision du tribunal de commerce de Saint-Etienne du 29 mai 2024. Les deux affaires ont fait l'objet d'une jonction prononcée à l'audience du 12 septembre 2024, sous le numéro unique TG : 24/00318. L'affaire est retenue à l'audience du 3 octobre 2024. La SASU Laura Immobilier sollicite de voir débouter la SARL Trilili de l'intégralité de ses demandes, et de la voir condamner à lui payer : - La somme provisionnelle de 25.704,03 euros outre intérêt au taux légal à compter du 22 février 2024, - La somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle précise qu'elle ne s'oppose pas à l'allocation de délais de paiement, mais échelonnés sur une durée de douze mois. Elle expose qu'elle renonce à ses demandes formulées initialement à l'encontre de la SARL L'Orea et de son mandataire judiciaire, toute demande en résiliation du bail et condamnation provisionnelle devenant impossible à l'encontre de la bailleresse suite à son placement en redressement judiciaire. Elle expose que : - Le bail régularisé le 13 juin 2016 comprend une clause d'engagement de codébiteur solidaire, - L'article L.145-16-1 du code de commerce, qui prévoit que " si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ", ne prévoit aucune modalité particulière d'information, ni de sanction en cas de non-respect de cette information, - La société Trilili n'excipe pas de la nullité de son engagement du 9 février 2023, la clause doit donc produire pleinement ses effets, - Selon l'article L.145-16-2 du code de commerce, la clause doit être activée dans les trois ans suivant la cession, ce qui est le cas en l'espèce, - Le commandement visant la clause résolutoire et ouvrant un délai de régularisation d'un mois a été signifié au preneur le 22 février 2024, et dénoncé à la société Trilili le 8 mars 2024, - Le bailleur n'a pas laissé volontairement accroître la dette, par contre le cédant a opposé une fin de non-recevoir sans contester pour autant la validité de son engagement, et sans se rapprocher du cessionnaire afin d'éviter l'accroissement du passif, - Il n'existe aucune contestation sérieuse sur le quantum de la dette locative, la gestion du bien étant assurée par un professionnel de l'immobilier qui a pris en compte tous les règlements opérés, et la dette locative produite auprès du mandataire correspondant très exactement au montant sollicité par la bailleresse. La SARL Trilili sollicite de voir débouter la SARL Laura Immobilier de l'ensemble de ses demandes, arguant l'existence d'une contestation sérieuse concernant le quantum des sommes sollicitées, rendant irrecevables en référé les demandes formées par la demanderesse, ainsi que le non-respect de l'article L.145-16-1 du Code de Commerce. A titre subsidiaire, elle sollicite l'octroi de délais de paiement de vingt-quatre mois pour le paiement de la somme dont elle pourrait être redevable envers la société Laura Immobilier. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la société Laura Immobilier à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose que : - N'étant pas la société qui paie les loyers et charges, elle ne dispose d'aucun moyen lui permettant de vérifier la réalité des sommes versées par la société L'Orea et la justesse du décompte, - Les premières difficultés de paiement sont apparues au mois de septembre 2023, et aucune diligence n'a été effectuée jusqu'au commandement de payer du 22 février 2024 pour tenter de mettre fin aux impayés, - Le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci, or la société Laura Immobilier n'a pas respecté ce délai, ce qui a empêché la société Trilili de se rapprocher de la société L'Orea pour permettre d'éviter l'accroissement du passif, - Le bailleur a commis une faute en laissant sciemment le passif s'accumuler, et a engagé sa responsabilité, exonérant ainsi de toute responsabilité la société Trilili. La SARL L'Orea et la SELARL [P] & Associés, régulièrement citées par remise de l'acte à personne morale, ne comparaissent pas. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire." L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article L145-16-1 du Code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. En l'espèce, le bail commercial conclu entre la SASU Laura Immobilier et la SARL Trilili contient une clause selon laquelle " le Preneur demeure garant solidaire de son cessionnaire ou sous-preneur pour le paiement du loyer et l'exécution de toutes les conditions du présent bail, et cette obligation de garantie s'étendra à tous les cessionnaires et à tous les sous-preneurs successifs occupants ou non les lieux. Conformément à l'article L. 145-16-2 du Code de commerce, s'agissant du seul cas de la cession, le Bailleur ne pourra plus invoquer le bénéfice de la solidarité au terme d'une durée de trois ans commençant à courir à compter de la cession dudit bail. S'agissant de la solidarité existante entre le Preneur et son cessionnaire ou sous-Preneur, le Bailleur se déclare parfaitement informé par le rédacteur des présentes qu'en application de l'article L. 145-16-1 du Code de commerce, le Bailleur se trouve dans l'obligation d'informer le cédant dès le premier mois de loyer impayé par le cessionnaire ". En l'espèce, le commandement de payer adressé au locataire le 22 février 2024 porte sur les mois de novembre et décembre 2023, et janvier et février 2024. La SASU Laura Immobilier ne justifie pas avoir informé le cédant des défauts de paiement du locataire dans le délai d'un mois imparti par le texte sus-visé. Si le Code de commerce ne prévoit pas de sanction à ce défaut d'information, il a pu être jugé que la sanction devait être pour le bailleur la perte, totale ou partielle, de son recours en paiement dans le cas où il n'avertirait pas le garant de la défaillance du cessionnaire. Il appartient alors au juge du fond de déterminer les conséquences de l'absence de respect de ces dispositions par le bailleur, de nature à engager sa responsabilité, sur l'étendue de son recours en paiement exercé contre la caution. La demande se heurte donc à une contestation sérieuse ; il n'y a pas lieu à référé. Il convient de condamner la SASU Laura Immobilier, partie succombante, à payer à la SARL Trilili la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. La SASU Laura Immobilier est condamnée aux dépens. Il est fait droit à la demande d'application de l'article 699 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, DIT n'y avoir lieu à référé, CONDAMNE la SASU Laura Immobilier à payer à la SARL Trilili la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la SASU Laura Immobilier aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Franck-Olivier LACHAUD. LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE Céline TREILLE Séverine BESSE Grosse + Copie : la SELARL FRANCK-OLIVIER LACHAUD Me Christophe JOSEPH COPIES- - DOSSIER Le 31 Octobre 2024