Cour d'appel, 28 mars 2023. 21/01380

ARRÊT N° JFL/LZ COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 28 MARS 2023 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Contradictoire Audience publique du 24 janvier 2023 N° de rôle : N° RG 21/01380 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EM6H S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON en date du 15 juin 2021 [RG N° 20/00233] Code affaire : 63B Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice [G] [S] C/ [E] [P] PARTIES EN CAUSE : Monsieur [G] [S] né le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 9] demeurant [Adresse 5] Représenté par Me Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BESANCON APPELANT ET : Maître [E] [R] es-qualité de suppléant de Maître [T] [L] né le [Date naissance 1] 1990 à [Localité 7] Profession : Notaire, demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON INTIMÉ COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre. ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, Conseillers. GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier. Lors du délibéré : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, conseillers. L'affaire, plaidée à l'audience du 24 janvier 2023 a été mise en délibéré au 28 mars 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Exposé du litige Par acte du 15 septembre 2018, M. [U] [J] [B] a promis de vendre à M. [G] [S] un bâtiment à usage d'entrepôt et terrain attenant, sis en bord de Saône à [Localité 6] (70) au prix de 48 000 euros et 'sous réserve que [l'acquéreur] puisse le transformer en immeuble d'habitation, et le raccorder au réseau d'eau, électrique et d'assainissement'. La vente a été réitérée le 1er mars 2018 par acte authentique, reçu par M. [E] [P], notaire, mentionnant pour objet 'l'acquisition d'un bien à usage autre que l'habitation' et précisant que 'l'immeuble (...) n'est pas situé en zone inondable'. Le même jour, le notaire a établi un acte de prêt, portant sur la somme de 117 000 euros et mentionnant cette fois pour objet 'achat immobilier et travaux immeuble [Adresse 4] - Usage : Résidence principale emprunteur.' La déclaration de travaux déposée par l'acquéreur a été classée sans suite le 2 septembre 2019 par le maire au motif qu'un permis de construire était nécessaire, et avec la mention que le projet était 'situé en [Adresse 10] (secteur concerné par les risques d'inondation : selon le PPRI une partie du bâtiment est zone rouge du PPRI)'. M. [S] a alors constaté que le plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) indiquait que les travaux étaient autorisés en zone rouge sous réserve qu'il n'y ait pas de changement de destination du bien, sauf si le changement tendait à réduire sa vulnérabilité. Ne parvenant pas à obtenir les actes administratifs nécessaires à la transformation du bien, il a fait délivrer le 17 janvier 2020 une assignation à M. [E] [P] aux fins d'indemnisation du préjudice que lui aurait causé un défaut de conseil. M. [S] a ensuite, le 29 mai, déposé une demande de permis de construire qui a été rejetée le 11 juillet au motif que l'implantation partielle de l'immeuble en zone rouge interdisait toutes constructions de logements neufs. Par jugement du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Besançon a : - condamné le notaire à payer à M. [S] 5 000 euros de dommages et intérêts ; - débouté le notaire de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné du même chef à payer la somme de 2 000 euros à M. [S], ainsi qu'à payer les dépens. Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu, au visa de l'article 1240 du code civil, que si l'acte authentique de vente mentionnait que le bien n'était pas situé en zone inondable, les pièces annexées indiquaient le contraire, mais que le notaire n'avait pas attiré l'attention de l'acquéreur sur la contrariété existant entre l'acte et ses annexes ; que le notaire avait encore manqué à son devoir de conseil alors qu'il savait tout à la fois que l'acquéreur avait pour projet de transformer l'entrepôt en immeuble d'habitation, qu'un permis de construire serait nécessaire, et que le bien était situé en zone inondable ; que toutefois M. [S] ne démontrait pas qu'il n'aurait jamais acquis le bien s'il avait été alerté sur sa situation en zone inondable et sur son inconstructibilité partielle ; que la perte de chance de réaliser un investissement locatif ne pouvait résulter d'une demande de permis de construire et de plans établis postérieurement à la faute du notaire ; que le préjudice n'était pas non plus constitué par les frais de raccordement aux réseaux ni par les dépenses d'amélioration du bien, qui sont exposés dans l'intérêt du propriétaire 'en vue de le valoriser dès lors qu'il n'est pas exploitable' ; qu'ainsi le préjudice découlant directement de la faute du notaire devait être évalué à 5 000 euros. M. [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 22 juillet 2021. L'appel porte sur la condamnation à dommages et intérêts. Par conclusions transmises le 20 décembre 2022 visant les articles 1240 et suivants du code civil, l'appelant demande à la cour de : - infirmer la disposition critiquée ; à titre principal,  - condamner M. [P] à lui payer 100 000 euros de dommages et intérêts en réparation d'une perte de chance ; à titre subsidiaire, - le condamner à lui payer : * au titre du capital restant dû 56 948,73 euros * au titre des taxes foncières 2 419 euros * au titre de l'assurance du bâtiment 697,49 euros * au titre de factures de matériaux 1 619,54 euros à titre plus subsidiaire, - le condamner à lui payer : * au titre de la perte de valeur de l'immeuble 25 000 euros * au titre des intérêts et frais d'assurance du prêt 12 154,96 euros * au titre des taxes foncières 2 419 euros * au titre de l'assurance du bâtiment 697,49 euros * au titre de factures de matériaux 1 619,54 euros * au titre des frais de notaire 8 779,82 euros en tout état de cause, - débouter M. [P] de toute demande contraire ; - le condamner à lui payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens d'appel. L'appelant soutient d'abord que ses demandes indemnitaires subsidiaires, non contenues dans ses premières conclusions d'appelants, sont recevables conformément aux articles 910-4, 565 et 566 dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins indemnitaires que les demandes présentées au premier juge ; que ces demandes se bornent à détailler celle présentées au premier juge ; que la découverte de la perte de valeur marchande est 'postérieure au litige' et constitue la survenance d'un fait nouveau ; qu'en outre ces demandes sont l'accessoire des incidents d'exécution provoqués par la partie adverse et qu'elle sont aussi l'accessoire des demandes soumises au premier juge. L'appelant ajoute que le fait que lui-même ne soit pas néophyte en matière de rénovation immobilière n'exonère pas le notaire de sa responsabilité ; que de même la faute du client n'exonère pas le notaire de sa propre responsabilité ; que le notaire a omis de lui délivrer une information sincère sur la possibilité de changer la destination du bien acquis en mentionnant dans l'acte de vente que le bien n'est pas situé en zone inondable alors que le certificat communal indiquait le contraire ; que le notaire a manqué à son devoir de conseil en ne vérifiant pas la possibilité de changer la destination du bien, alors qu'il était informé du projet de transformation ; qu'il ne fait nul doute qu'il n'aurait pas acquis le bien s'il avait reçu les informations et conseils adéquats ; que les manquements du notaire lui ont fait perdre toute chance de pouvoir effectuer les travaux de réhabilitation ; qu'après renégociation du prêt il ne rembourserait plus que 56 948,73 euros, par échéances de 309,13 euros, auxquelles s'ajoutent 58,12 euros d'assurance et 53 euros de taxe foncière ; qu'il a renoncé à revendre le bien après qu'un notaire l'ait estimé entre 20 000 et 25 000 euros et après de vaines tentatives de vente ; qu'il a également renoncé à transformer le bien en garages, n'étant pas certain de pouvoir ensuite le revendre sans pertes ; que son endettement l'empêche de se lancer dans un autre investissement ; que son préjudice s'établit à 100 000 euros comprenant la perte du prix d'acquisition pour 56 948,73 euros, la dégradation de sa situation financière pour 40 000 euros et différentes factures de travaux acquittées pour un total de 2 167,63 euros ; et qu'à titre subsidiaire son préjudice comprend les divers postes énumérés dans ses demandes. M. [P], par conclusions transmises le 5 décembre 2022 portant appel incident et visant les articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, ainsi que l'article 1240 du code civil, demande à la cour de : - déclarer irrecevables les demandes relatives aux taxes foncières, à l'assurance du bâtiment, à la perte de valeur de l'immeuble et aux intérêts et frais d'assurance sur la durée du prêt ; - infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; - débouter M. [S] de ses demandes ; - le condamner à lui payer 3 000 euros pour ses frais irrépétibles de première instance et encore 3 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'à payer les dépens, dont distraction au profit de Me Vanessa Martinval. L'intimé soutient que devant le premier juge M. [S] réclamait 105 637 euros comprenant le montant des loyers mensuels qu'il aurait pu percevoir pendant 3 ans pour les 7 logements qu'il voulait créer, le montant des travaux acquittés et les heures passées à réaliser les plans, élaborer la déclaration de travaux, élaguer les arbres et évacuer les déchets ; que toutefois dans ses premières conclusions d'appelant il réclamait 100 000 euros pour préjudice de perte de chance ; et qu'en conséquence les demandes subsidiaires qu'il présente pour la première fois dans ses écritures postérieures sont irrecevables à la fois comme nouvelles devant la cour et comme non formulées dans les premières conclusions d'appelant. L'intimé soutient en suite que M. [S] n'est pas un néophyte, étant non seulement associé à 33 % dans une SCI Rénov Saônoise propriétaire d'un bâtiment de 650 m² ont les travaux étaient en cours au moment de la vente litigieuse, mais encore dirigeant de l'EURL BFC Rénovation spécialisée dans la rénovation et la construction ; que M. [S] ne pouvait ignorer que le bien était en zone inondable, malgré l'erreur de plume figurant dans l'acte, dès lors que cette situation résultait des annexes qu'il avait signées ; que sa volonté de transformer l'entrepôt en habitations n'est pas établie ; qu'il n'aurait pas renoncé à l'acquisition s'il avait eu connaissance de la situation inondable dès lors qu'un an et demi après, il a sciemment acquis un pavillon jouxtant l'entrepôt, en déclarant faire son affaire de sa situation inondable ; que le préjudice était constitué avant l'intervention du notaire dès lors que la réserve stipulée au compromis n'était pas une condition suspensive et ne dispensait pas M. [S] de son obligation d'acheter ; que si la possibilité de transformer le bien avait été déterminante, M. [S] demanderait la nullité de la vente ; que l' impossiblité de transformer le local en logement n'empêche pas d'en avoir d'autres usages, tels les garages envisagés par l'acquéreur ; que le seul préjudice serait la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses ; que la perte de chance ne permet pas une réparation intégrale des préjudices invoqués ; que M. [S] ne peut réclamer restitution du prix de vente alors que celle-ci n'est pas annulée  et alors qu'il conserve le bien dans son patrimoine ; que M. [S] ne peut demander réparation d'une situation financière dégradée et de l'impossibilité d'emprunter alors qu'il a acquis postérieurement d'autres biens ; que les frais de travaux ont été engagés aux risques et périls de M. [S] qui n'avait pas encore obtenu son permis de construire ; que ces travaux ont valorisé le bien et ne sont donc pas cause d'appauvrissement ; qu'en outre il n'est pas établi que les factures produites concernent le bien litigieux ; que la perte de valeur de l'immeuble à raison de son caractère inondable n'est pas établie ; que le paiement de la taxe foncière n'est pas un préjudice dès lors qu'elle est la contrepartie de la propriété de l'immeuble, de même que les frais d'assurance du bâtiment ; et que les frais ne notaire n'ont pas à lui être remboursé dès lors que la vente n'est pas annulée. Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction a été clôturée le 3 janvier 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 24 janvier 223 et mise en délibéré au 28 mars 2023. Motifs de la décision Sur la faute du notaire Le notaire, chargé de la mission d'authentifier la volonté des parties, leur doit en complément un devoir de conseil dont l'inexécution constitue une faute engageant sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Il est ainsi tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui (en ce sens Civ. 1ère 11 octobre 1966). Ainsi, pour assurer l'efficacité d'un acte de vente, le notaire a le devoir de vérifier la situation de l'immeuble faisant l'objet du contrat au regard de la législation sur l'urbanisme. Il doit de même vérifier les risques techniques ou naturels qui peuvent affecter le bien concerné par l'acte qu'il reçoit. Le devoir de conseil du notaire n'est pas atténué en présence d'une partie au contrat compétente et avertie (en ce sens notamment Civ. 1re, 28 nov. 1995, n° 93-15.659, Civ. 1re, 25 nov. 1997, n° 95-18.618). Il importe donc peu, en l'espèce, que M. [S] ait pu ne pas être néophyte en matière de rénovation immobilière. Le notaire a d'abord manqué à ses devoirs en établissant un acte de vente et un acte de prêt contenant des mentions incompatibles entre elles. Ainsi que l'a exactement relevé le premier juge, l'acte de vente indique expressément que le bien n'est pas situé en zone inondable alors qu'est annexé au même acte un certificat communal indiquant au contraire que le bien est soumis au plan de prévention des risques d'inondation, corroboré par un état des risques et pollutions. De plus, l'acte de vente mentionne que le bien est à usage d'entrepôt, alors que le prêt indique un usage d'habitation principale. Le notaire aurait dû détecter et corriger ces incohérences, ce qui aurait permis à M. [S] d'être assuré du caractère inondable de l'immeuble. Le notaire a encore manqué à ses devoirs en ne s'assurant pas lui-même de la nature du projet immobilier de l'acquéreur, puis de la compatibilité de ce projet avec les normes d'urbanisme, ce qui lui aurait permis d'informer M. [S] de la nécessité de demander un permis de construire et du risque important de rejet de cette demande en raison du caractère inondable du terrain, ce qui aurait permis à M. [S] d'envisager d'abandonner le projet, étant rappelé qu'il avait entendu conditionner sa promesse d'achat à la possibilité de transformer l'immeuble en habitation. Ainsi, le manquement du notaire à son devoir de conseil a fait perdre à M. [S] une chance de ne pas acquérir l'immeuble litigieux. Cette perte de chance doit être évaluée à 50 % dès lors qu'il ne peut être exclu que M. [S] aurait persévéré dans son projet même si le notaire lui avait prodigué l'information qu'il lui devait, ce qui s'évince du fait que M. [S], bien qu'ayant manifesté ses doutes sur la possibilité de transformer l'immeuble en habitation en en faisant une condition de son engagement initial d'acquérir, n'a pas hésité à réitérer cet engagement devant notaire alors qu'il n'avait pas pris la précaution de consulter le PPRI, que le certificat communal mentionnait que le terrain était concerné par le risque d'inondation, que l'état des risques et pollution mentionnait un risque naturel lié aux inondations, et que, postérieurement à sa prétendue déconvenue, il a acquis un pavillon jouxtant l'entrepôt et situé dans la même zone inondable. Sur la demande indemnitaire principale Contrairement à ce que soutient M. [S], la faute du notaire ne lui a pas fait perdre une chance de transformer l'immeuble en appartements locatifs et d'en tirer profit, car si le notaire avait fourni les conseils dont l'omission lui est reprochable et si M. [S] en avait tiré les conséquences, celui-ci se serait abstenu d'acquérir le bien et n'aurait pas pu le transformer et en tirer profit. Il en résulte que son préjudice doit être apprécié non pas en comparant sa situation actuelle avec celle qu'il aurait connue en réalisant avec succès son projet immobilier, mais en comparant sa situation actuelle avec celle dans laquelle il se trouverait s'il n'avait pas contracté. Si le défaut de conseil du notaire a privé M. [S] d'une chance de ne pas contracter, il n'en résulte aucun droit à restitution du prix dès lors que la vente n'est pas annulée, que M. [S] conserve le bien dans son patrimoine et qu'il pourra le revendre ultérieurement, à un prix qui n'est pas déterminable au vu de l'offre d'achat précitée, laquelle ne constitue pas une évaluation fiable, ni au vu de l'unique avis de valeur établi au cours de l'année 2021, de sorte qu'aucun préjudice actuel ne résulte avec certitude du fait d'avoir acquis le bien à ce prix plutôt que d'y avoir renoncé. M. [S] n'établit pas mieux que l'acquisition l'ait placé dans une situation financière délicate dès lors, d'une part, qu'il a d'abord conservé la disponibilité des liquidités empruntées initialement pour les travaux, puis renégocié le montant du capital prêté pour le réduire au nécessaire, et que loin d'apparaître paralysé financièrement, il a pu acquérir ultérieurement, avec sa compagne, un appartement avec ses deux greniers ainsi que le pavillon précité qui jouxte l'immeuble litigieux. Quant aux dépenses de travaux dont M. [S] demande l'indemnisation sans les détailler, elles correspondent aux factures suivantes : - [Localité 9] Location : location d'une scie à sol sur roues le 27 août 2019, pour 41,50 euros - Point P : achat de vis et de liteaux le 29 août 2019 46,09 euros - France Bois Imprégnés : lames de terrasse le 6 septembre 2019 1 126,80 euros - Gedimat : tuyauterie PVC le 10 septembre 2019 78,56 euros - Gedimat : idem le 10 septembre 2019 336,23 euros - Gedimat : ciment le 11 septembre 2019 11,62 euros - Carrières de [Localité 8] : matériau indéterminé le 12 septembre 2019 287,04 euros - Point P : Gaine TPC et ciment le 12 septembre 2019 109,20 euros - Entreprise indéterminée : tuyauterie PVC le 16 septembre 2019 88,89 euros En l'absence de toute précision sur la mise en oeuvre de ces matériaux, il ne peut être tenu pour certain qu'ils l'ont été acquis et employés à perte, de sorte que le préjudice invoqué à ce titre n'est pas démontré. En conséquences, le préjudice invoqué au titre de la demande indemnitaire principale n'étant pas établi, la cour infirmera le jugement critiqué en ce qu'il a condamné le notaire à payer à M. [S] 5 000 euros de dommages et intérêts, et déboutera celui-ci de sa demande indemnitaire principale. Sur les demandes indemnitaires subsidiaires Il résulte de l'article 910-4 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, restant néanmoins recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Ainsi que l'objecte exactement l'intimé, M. [S], dans ses premières conclusions d'appelant signifiées le 14 octobre 2021, se bornait à réclamer 100 000 euros en réparation de sa perte de chance, comprenant pour 56 948,73 euros le remboursement du prix d'achat du bien, pour 40 000 euros l'indemnisation de sa situation financière actuelle et de l'interdiction qui lui serait faite de pouvoir de nouveau emprunter dans un avenir proche, et pour 2 167,63 euros le montant de diverses factures. Il en résulte que sont irrecevables les demandes dont l'intimé relève la nouveauté, qui sont relatives aux taxes foncières, à l'assurance du bâtiment, à la perte de valeur de l'immeuble et aux intérêts et frais d'assurance sur la durée du prêt, qui sont présentées pour la première fois dans des conclusions postérieures et qui ne résultent ni de la nécessité de répliquer aux conclusions et pièces adverses ni de l'intervention d'un tiers ni de la survenance ou de la révélation d'un fait. Il en va notamment ainsi de la perte de valeur de l'immeuble, dont M. [S], contrairement à ce qu'il affirme, a eu connaissance avant ses premières conclusions d'appel transmises le 14 octobre 2021, puisqu'il produit de ce chef une offre d'achat en date du 5 janvier 2021, pour un montant de 15 000 euros, et un avis de valeur en date du 3 août 2021, pour un montant de 25 000 euros, qui sont antérieurs à ses premières écritures et ne peuvent donc justifier l'ajout de demandes postérieures. Bien que M. [S] soit la partie perdante, la faute commise par le notaire justifie que les dépens soient partagés par moitié. Par ces motifs La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Infirme le jugement rendu entre les parties le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon ; statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute M. [G] [S] de sa demande indemnitaire principale ; Déclare ses demandes indemnitaires subsidiaires irrecevables ; Déboute les parties de leurs demandes pour frais irrépétibles ; Les condamne chacune à payer la moitié des dépens de première instance et d'appel. Accorde aux avocats qui l'ont demandé le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier. La greffière Le président de chambre