Cour d'appel, 09 juillet 2014. 13/00590

Ch. civile B ARRET No du 09 JUILLET 2014 R. G : 13/ 00590 R-LPB Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 29 Mai 2013, enregistrée sous le no 11/ 12/ 0532 X... C/ CONSORTS Y... Z... COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU NEUF JUILLET DEUX MILLE QUATORZE APPELANTE : Mme charlotte X... née le 26 Janvier 1942 à Ajaccio (20000) ... ... 20000 AJACCIO ayant pour avocat Me Marie Pierre MOUSNY PANTALACCI, avocat au barreau d'AJACCIO (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/ 2099 du 18/ 07/ 2013 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA) INTIMEES : Mme Julie Catherine Y... Z... née le 21 Février 1925 à Ajaccio ... ... 20167 MEZZAVIA assistée de Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO Mme Nicole Jacquie Marie Antoinette Z... épouse A... née le 12 Janvier 1948 à Ajaccio ... ... 20167 MEZZAVIA assistée de Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 mai 2014, devant Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre Mme Françoise LUCIANI, Conseiller Mme Laetitia PASCAL, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Johanna SAUDAN. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2014 ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Mme Johanna SAUDAN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Par exploit d'huissier en date du 24 octobre 2011 Mme Julie Y... veuve Z... et Mme Nicole Z... épouse A... ont fait délivré un congé pour reprise à Mme Charlotte X..., locataire d'un appartement sis à Ajaccio Route des Sanguinaires Immeuble le Malte, pour le 30 septembre 2012. Elles ont ensuite saisis le tribunal d'instance d'Ajaccio aux fins principalement de voir validé ledit congé, de voir ordonné l'expulsion de Mme X..., de la voir condamnée au rétablissement de la porte de communication entre le hall et le séjour, à la réfection de la cheminée et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. Par décision en date du 29 mai 2013 le juge du tribunal d'instance d'Ajaccio a validé le congé pour reprise, dit que Mme X... est déchue de tout titre d'occupation depuis le 1er octobre 2012, dit qu'à défaut de libération des lieux, il pourra être procédé à son expulsion six mois après signification de la présente et après commandement d'avoir à libérer les locaux avec l'assistance de la force publique si besoin est, condamné celle-ci au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 625 euros à compter du 1er octobre 2012 et jusqu'à parfaite libération des lieux, dit que le jugement sera notifié au Préfet de la Corse du Sud dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, rejeté toute demande plus amples ou contraire et condamné Mme X... au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par déclaration en date du 11 juillet 2013 enregistrée le 12 juillet 2013, Mme X... a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions transmises le 9 octobre 2013, elle demande à la cour d'appel d'infirmer le jugement en ce qu'il a validé le congé délivré le 24 octobre 2011 et statuant à nouveau de : - juger que le bail venant expiration le 18 septembre 2012, il ne pouvait être donné congé pour le 30 septembre 2012, soit une date postérieure au renouvellement, en conséquence, - prononcer la nullité du congé délivré le 24 octobre 2011, - à défaut, juger qu'il ne pourra être procédé à son expulsion que trois ans après la signification de la décision à intervenir, - confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 625 euros, réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - juger que chacune des parties conservera ses frais et dépens. Au soutien de ses demandes, elle affirme que le bail a été signé le 18 septembre 1991 sans qu'il ne soit stipulé de prise d'effet postérieure, que les intimées n'ont aucune intention d'habiter le logement, que le congé a été délivré parce qu'elles estimaient que le loyer était trop peu élevé et qu'une procédure de déplafonnement du loyer aurait été trop longue et qu'en réalité Mme Z..., trop âgée pour habiter cet appartement, réside chez sa fille. Elle souligne que dès qu'elle a reçu la signification du congé elle a tenté de rechercher un autre appartement mais qu'en raison du marché locatif actuel il lui est impossible de se reloger, que le Préfet a été saisi de sa situation, qu'elle est âgée de plus de 70 ans, qu'elle présente des problèmes de santé, qu'elle a vécu dans cet appartement durant plus de quarante ans et qu'à tout le moins, elle estime être fondée à obtenir les plus larges délais. Dans leurs dernières écritures déposées le 9 décembre 2013, les consorts Z... demandent à la cour d'appel qu'elle confirme la décision appelée en ce qu'elle a validé le congé délivré pour le 30 septembre 2012, prononcé l'expulsion de Mme X... ainsi que sa condamnation au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elles sollicitent néanmoins l'infirmation du jugement pour le surplus, la condamnation de Mme X... au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 000 euros par mois à compter du 1er octobre 2012 jusqu'à parfaite libération des lieux et le débouté de Mme X... de sa demande de délais. Elles demandent également sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. A l'appui de leurs prétentions, elles soutiennent que la date de prise d'effet du bail est bien le 1er octobre 1991, que le congé délivré à effet au 30 septembre 2012 est bien régulier, que Mme Z... réside à Nice, qu'elle attend depuis de nombreuses années la libération de l'appartement sis à Ajaccio afin de pouvoir l'habiter et se rapprocher de sa fille et que Mme X... ne démontre ni leur mauvaise foi, ni le caractère frauduleux du congé. Elles s'opposent à l'octroi de délais, rappellent que Mme X... est informée depuis plus de cinq ans de leur souhait de reprendre leur logement et estiment justifié de fixer une indemnité d'occupation à hauteur de 1 000 euros par mois au regard du type d'appartement dont il s'agit et du quartier dans lequel il se situe. L'ordonnance de clôture a été prise le 12 mars 2014 et a fixé l'audience de plaidoirie au 16 mai 2014. MOTIVATION Sur la validité du congé Attendu qu'en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ; Attendu que ce même article prévoit que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur ; que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier et que ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ; Attendu qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ; Qu'il importe de rappeler que le point de départ à prendre en compte s'agissant de la date à laquelle le délai de préavis prendra effet est non la date de la signature du bail mais celle de sa prise d'effet ; Qu'en l'espèce, le bail signé le 18 septembre 1991 par Mme X... et les époux Z... concernant un appartement sis ..., à Ajaccio, a expressément fixé une prise d'effet distincte de la date de sa signature, soit le 1er octobre 1991, date qui même apposée en surcharge, est tout à fait lisible ; Que dès lors, c'est conformément aux dispositions légales susvisées que Mme Y... veuve Z... et sa fille Mme Z... épouse A... venant aux droits de son père, ont fait délivrer à Mme X..., par exploit d'huissier du 24 septembre 2011, un congé pour reprise au bénéfice de Mme Y... veuve Z... pour le 30 septembre 2012 ; Attendu que la loi n'instaurant aucun contrôle à priori de la réalité de l'intention formulée dans le congés, il n'appartient pas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise mais au preneur de rapporter la preuve de la fraude qu'il invoque ; Que le fait que le bénéficiaire de la reprise dispose d'un logement à proximité de celui objet du congé ne suffit pas à démontrer l'existence d'une telle fraude, ce d'autant plus que Mme Y... veuve Z... a indiqué à plusieurs reprises à Mme X... et alors qu'elle n'y était pas tenue, les raisons pour lesquelles elle souhaitait reprendre ce logement ; Que la volonté alléguée de contourner une procédure de déplafonnement des loyers n'est étayée par aucun élément objectif ; Que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que Mme X... ne produisait aux débats aucun élément suffisamment probant permettant d'établir une éventuelle fraude ou mauvaise foi de la part des bailleurs dans la délivrance du congé, qu'il a déclaré ledit congé valide et qu'il a constaté que Mme X... était déchue de tout titre d'occupation sur les lieux loués depuis le 1er octobre 2012, date d'expiration du préavis ; Que le jugement déféré sera confirmé sur ce chef ; Sur les délais Attendu que l'article L613-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le juge des référés ou le juge de l'exécution du lieu de la situation de l'immeuble peut, par dérogation aux dispositions des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation et que le juge qui ordonne l'expulsion peut, même d'office, accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ; Attendu que l'article L613-2 du même code prévoit que la durée des délais prévus à l'article précédent ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an et que pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ; Qu'aucun texte ne prévoit néanmoins que le délai pour quitter les lieux pourrait être porté à 3 ans ; Que si la situation personnelle de Mme X..., notamment son âge, son état de santé, sa situation financière et les difficultés de relogement qu'elle rencontre, justifie que lui soit accordé un délai, la situation personnelle Mme Z..., tout aussi difficile, rend nécessaire que ce délai reste raisonnable ; Que c'est en faisant une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a accordé à Mme X... un délai de six mois à compter de la notification de la décision pour quitter les lieux ; Que la décision de première instance sera en conséquence confirmée sur ce chef ; Sur l'indemnité d'occupation Attendu que ce qui justifie l'indemnité d'occupation est la privation de revenus qu'elle implique au détriment du propriétaire du bien et l'atteinte à son droit de jouissance par l'occupant ; Attendu que la détermination de son montant relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond et que si elle dépend de la valeur locative du bien, cette valeur ne constitue pas une référence exclusive et ne lie pas le juge ; Qu'en l'espèce, c'est par une juste appréciation des faits de la cause que l'indemnité d'occupation a été fixée à la somme mensuelle de 625 euros par le premier juge et ce à compter du 1er octobre 2012 et jusqu'à parfaite libération des lieux, par restitution des clés ou par suite de l'expulsion ; Que la décision entreprise sera également confirmée sur ce chef ; Sur les demandes accessoires Attendu que les autres chefs du jugement de première instance n'étant pas critiqués en cause d'appel, il y aura lieu de le confirmer pour le surplus, y compris en ce qu'il a condamné Mme X... au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme X... au paiement des dépens de l'instance d'appel ; Qu'en application de l'article 700 du code de procédure civile il conviendra également de la condamner au paiement de la somme de 800 euros ; PAR CES MOTIFS, LA COUR : Confirme le jugement déféré dans l'ensemble de ses dispositions Y ajoutant, Condamne Mme Charlotte X... au paiement de la somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme Charlotte X... aux dépens de l'instance d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT