Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00868

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/870 N° RG 24/00868 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZALP 3 copies GROSSE délivrée le 21/10/2024 à la SCP BOUYER - BOURGEOIS la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS Rendue le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE E.U.R.L. IMMOPOS [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Emmanuelle BOURGEOIS de la SCP BOUYER - BOURGEOIS, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.S. O’DALYA [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte en date du 17 avril 2024, l’EURL IMMOPOS a fait assigné la SAS O’DALYA, au visa des articles L.145-1, L.143-2 et L.145-41 du code de commerce, des articles 489, 514-1, 751-1, 834, 835, 699 et 700 du code de procédure civile et de l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, insérée dans le bail du 13 février 2021 et visée dans le commandement visant la clause résolutoire du 28 février 2023, au 28 mars 2024 ; - ordonner l’expulsion immédiate de la SAS O’DALYA et de tout occupant de son chef, des locaux objets du bail en date du 13 février 2021, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et avec le concours de la force publique si besoin est ; - condamner la SAS O’DALYA à lui verser la somme de 15 859,80 euros TTC au titre des loyers dûs au 28 mars 2024 ; - condamner la SAS O’DALYA à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, soit 2 119,20 euros TTC (1 766 euros HT) à compter de mars 2024 jusqu’à complète et effective libération des lieux et remise des clés, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard ; - condamner la SAS O’DALYA à lui verser la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 février 2024, ainsi que les frais d’exécution ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir au vu de la seule minute. La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 13 février 2021, elle a donné à bail à la SAS QUATRE SAISONS des locaux à usage commercial situés [Adresse 4], [Localité 3] ; que le bail a été complété par trois avenants prévoyant notamment la pose d’un compteur électrique par le preneur ; que par acte sous seing privé du 12 juin 2023, la SAS QUATRE SAISONS a cédé son droit au bail à la SAS O’DALYA ; que la locataire étant défaillante dans le paiement des loyers depuis août 2023 et n’ayant pas produit de justificatif d’assurance, par acte du 28 février 2024, elle lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 19 072,80 euros (hors coût de l’acte) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 février 2024, et de produire un justificatif d’assurance, visant la clause résolutoire qui est resté sans suite. L’affaire, appelée à l’audience du 05 août 2024, a fait l’objet d’un renvoi pour échange et conclusions des parties et a été retenue à l’audience du 23 septembre 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - l’EURL IMMOPOS, le 18 septembre 2024, par des conclusions dans lesquelles elle maintient toutes ses demandes et conclut au rejet de celles de la SAS O’DALYA ; - la SAS O’DALYA, le 29 août 2024, par des conclusions dans lesquelles elle sollicite : - à titre principal : - le rejet des demandes de l’EURL IMMOPOS ; - à titre subsidiaire : - la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire ; - l’échelonnement, sur 24 mois, du paiement des sommes dues selon les modalités suivantes : par échéances de 700 euros par mois, du 1er au 23ème mois, à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance de référé à intervenir et une échéance du solde le 24ème mois, avec reprise du paiement des loyers courants ; en tout état de cause : - le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; - écarter l’exécution provisoire. L’assignation a été régulièrement dénoncée à la SAS SOGELEASE FRANCE, créancier inscrit. II – MOTIFS DE LA DECISION sur les demandes principales : L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer et de produire le justificatif d’assurance visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié au preneur le 28 février 2024, à hauteur d’une somme de 19 275,65 euros dont 19 072,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 février 2024 et 202,85 euros au titre du coût de l’acte ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ; - que le preneur justifie de son assurance locative sur la période du 05 juillet 2023 au 30 juin 2024. La défenderesse soutient qu’aux termes de l’acte sous seing privé en date du 12 juin 2023, le bail litigieux lui a été cédé à compter du 1er juin 2023 ; que de manière injustifiée, l’EURL IMMOPOS a exigé qu’elle règle les loyers impayés par la SAS QUATRE SAISONS, laquelle n’occupait plus le local commercial, pour la période du 12 février 2023 au 1er juin 2023 ; qu’elle a toujours estimé qu’il s’agissait d’une avance sur les loyers à devoir à compter du 1er juin 2023 ; que sur la période du 1er juin 2023 au 12 février 2024, elle a versé la somme totale de 12 715,20 euros ; qu’il lui reste donc, théoriquement, à devoir à sa baillerresse la somme de 8 196,32 euros ; que toutefois, autorisée à pénétrer dans le local dès la mi-mai 2023, elle a entrepris les travaux sollicités par l’EURL IMMOPOS et a découvert au fur et à mesure de l’avancée des travaux que le local devait être remis aux normes s’agissant du système électrique, de la plomberie, du système d’extraction et en termes de sécurité incendie ; que ces travaux de mise en conformité ont généré pour elle un coût de 63 014,20 euros TTC ; que lesdits travaux incombent pourtant nécessairement au bailleur, même s’il existe une clause de transfert ; que les frais avancés, de manière injustifiée, sont à déduire de la somme restant à devoir ; qu’en réalité, au moment de la délivrance du commandement de payer, c’est l’EURL IMMOPOS qui restait lui devoir de l’argent ; que par conséquent, la clause résolutoire ne peut être considéré comme acquise puisque à cette date et par compensation elle ne devait rien à l’EURL IMMOPOS. La demanderesse oppose : - d’une part, que, pour une raison qui lui est étrangère, la SAS QUATRE SAISONS et la SAS O’DALYA ont convenu que cette dernière prendrait en charge les derniers loyers impayés de celle-ci ; que les règlements effectués par la SAS O’DALYA ne sont pas imputables à la période du 1er juin au 30 novembre 2023 mais correspondant à l’équivalent de deux trimestres sur la période de février à août 2023 ; - d’autre part, que les locaux ont été donné à bail en très bon état ; que la SAS O’DALYA ne rapporte ni la preuve que les travaux qu’elle a entrepris auraient été nécessité par un défaut de normes des locaux, ni la preuve que lesdits travaux correspondent à des travaux de mise aux normes ; qu’au surplus, les sommes exposées pour des travaux, quels qu’ils soient, ne sont pas compensables avec les loyers et charges dans la mesure où ils n’ont pas la même nature. Il ressort cependant des explications et des pièces produites par la défenderesse, qu’elle est fondée à faire valoir l’existence d’une contestation sérieuse qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés. L’EURL IMMOPOS sera en conséquence déboutée de ses demandes. Sur les demandes accessoires La demanderesse sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et susceptible d’appel ; Déboute l’EURL IMMOPOS de toutes ses demandes ; Condamne l’EURL IMMOPOS aux dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier, Le Président,