Tribunal judiciaire, 02 septembre 2024. 21/09277

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 02 Septembre 2024 N° RG 21/09277 - N° Portalis DB3R-W-B7F-XBUU N° Minute : 24/ AFFAIRE Société HAPPY FEW C/ Société PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE (PFO) représentée par sa gérante la société PERIAL ASSET MANAGEMENT. Copies délivrées le : DEMANDERESSE Société HAPPY FEW 215 avenue Georges CLEMENCEAU 92000 NANTERRE représentée par Me Josiane CARRIERE JOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0055 DEFENDERESSE Société PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE (PFO) représentée par sa gérante la société PERIAL ASSET MANAGEMENT. 34 rue Guersant 75017 PARIS représentée par Maître Laurence DEFONTAINE de la SCP BIGNON LEBRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0370 L’affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique devant le tribunal composé de : Elisette ALVES, Vice-Président Elsa CARRA, Juge Caroline KALIS, Juge qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 27 mai 2014, la société PFO a donné à bail commercial à la société HAPPY FEW, au sein d’un ensemble immobilier sis 6 bis rue Gambetta à NANTERRE (92000), des locaux situés au 2ème étage du bâtiment A ainsi que sept emplacements de stationnement, dont quatre en sous-sol et trois en extérieur, ce pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er juin 2014. Par acte sous signature privée du 29 juillet 2015, la société PFO a donné à bail commercial à la société HAPPY FEW, au sein du même ensemble immobilier, des locaux situés au 1er étage du bâtiment A ainsi que deux emplacements de stationnement en sous-sol, ce pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er août 2015. Par acte extrajudiciaire du 22 novembre 2019, la société HAPPY FEW a délivré congé pour le 30 mai 2020 dans le cadre du bail commercial conclu le 27 mai 2014. Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 26 janvier 2021, la société HAPPY FEW a délivré congé pour le 31 juillet 2021 dans le cadre du bail commercial conclu le 29 juillet 2015. Par acte d’huissier de justice du 13 août 2021, la société PFO a fait assigner devant le juge des référés de ce tribunal la société HAPPY FEW afin notamment de la voir condamner à lui verser la somme de 79 276,57 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés, ce avec intérêts. Par ordonnance en date du 4 mars 2022, le juge des référés a fait droit à cette prétention. La société HAPPY FEW s’est acquittée de la condamnation ainsi prononcée. En parallèle, par acte d’huissier de justice du 17 novembre 2021, la société HAPPY FEW a fait assigner devant ce tribunal la société PFO aux fins essentiellement de la voir condamner à lui payer la somme de 200 000 euros en réparation de son préjudice. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 avril 2023, la société HAPPY FEW demande au tribunal de : - Déclarer recevable et bien-fondée, en ses demandes, la société HAPPY FEW, - Rejeter les prétentions de la société PFO, - Condamner la société PFO au paiement de la somme de 200.000,00 € (deux cent mille euros) en raison du préjudice causé à la société HAPPY FEW et ses filiales, notamment du fait de son refus de réponse et manquement à son obligation d’exécution de bonne foi des conventions, - Condamner la société PFO au paiement de la somme de 79.276,57 € (soixante-dix-neuf mille deux cents soixante-seize euros et cinquante-sept centimes) en remboursement des sommes indument versées à titre de provision, - Condamner la société PFO aux entiers dépens, - Condamner la société PFO au paiement de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Ordonner l’exécution provisoire. Par ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 juin 2023, la société PFO demande au tribunal de : - Juger que la société HAPPY FEW n’est pas fondée à opposer l’exception d’inexécution au titre d’un prétendu manquement du Bailleur à son obligation de délivrance pour se soustraire au paiement des loyers, charges et accessoires à partir du 1er trimestre 2017, - Juger que la société HAPPY FEW n’a pas subi de préjudice du fait de la société PFO, Par conséquent, - Débouter la société HAPPY FEW de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 200.000 euros en raison du prétendu préjudice subi, - Débouter la société HAPPY FEW de sa demande de remboursement de la somme de 79.276,57 euros versée à titre d’exécution de l’ordonnance de référé du 4 mars 2022, - Débouter la société HAPPY FEW de toutes ses demandes, fins et conclusions, A titre reconventionnel : - Condamner la société HAPPY FEW à payer à la société PFO la somme de 29.875,99 euros T.T.C. correspondant au montant des travaux de remise en état s’élevant à 47.911,30 après déduction du dépôt de garantie versé au titre de ce bail d’un montant de 16.081,30 € et de la reddition de charges créditrice de l’année 2021 d’un montant de 1.954,01 € (47.911,30 – 16.081,30 – 1.954,01), En tout état de cause : - Condamner la société HAPPY FEW à payer à la société PFO la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société HAPPY FEW aux entiers dépens. La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 23 juin 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 12 mars 2024. Selon conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2024, la société HAPPY FEW demande au tribunal de : - Déclarer recevable et bien-fondée, en ses demandes, la société HAPPY FEW, - Constater l'existence d'une cause grave survenue depuis l'ordonnance de clôture justifiant sa révocation, - En conséquence, ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture de l’instruction, - Rejeter les prétentions de la société PFO, - Condamner la société PFO au paiement de la somme de 200.000,00 € (deux cent mille euros) en raison du préjudice causé à la société HAPPY FEW et ses filiales, notamment du fait de son refus de réponse et manquement à son obligation d’exécution de bonne foi des conventions, - Condamner la société PFO au paiement de la somme de 79.276,57 € (soixante-dix-neuf mille deux cents soixante-seize euros et cinquante-sept centimes) en remboursement des sommes indument versées à titre de provision, - Condamner la société PFO aux entiers dépens, - Condamner la société PFO au paiement de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Ordonner l’exécution provisoire. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, la société PFO demande au tribunal de : - Rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 23 juin 2023 et de réouverture des débats formulée par la société HAPPY FEW, - Ecarter des débats les nouvelles conclusions de HAPPY FEW du 13 février 2024, - Condamner HAPPY FEW aux dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire : Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Les mentions tendant à voir « déclarer bien-fondée », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci. Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes de la société HAPPY FEW, celle-ci n’étant pas contestée. I - Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture La société HAPPY FEW sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture. Au soutien de sa prétention, elle explique que, si elle avait connaissance de l’existence d’un permis de construire portant sur un terrain voisin depuis le 14 août 2015, la mise en œuvre de ce permis, de nature à troubler sa jouissance des locaux loués, a débuté postérieurement à l’ordonnance de clôture. Elle ajoute que ledit permis de construire, qui a été étendu au bâtiment incluant les locaux loués, a été transféré de la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT à la société LES LYS, là-encore postérieurement à l’ordonnance de clôture. Elle estime que ces éléments confirment la volonté de la société PFO de céder les locaux loués et explicitent ainsi sa mauvaise foi. Enfin, elle prétend que le principe du contradictoire n’a pas été respecté, la bailleresse ayant notifié ses dernières conclusions, contenant de nouvelles demandes, à peine cinq jours ouvrés avant l’ordonnance de clôture. La société PFO conclut au débouté de cette prétention. Elle relève que les éléments nouveaux visés, qui sont indifférents, ne sont pas susceptibles de constituer une cause grave postérieure à l’ordonnance de clôture, la société HAPPY FEW ayant donné congé les 22 novembre 2019 et 26 janvier 2021 au vu de la seule existence du permis de construire précité. Elle indique encore qu’elle n’a envisagé la vente des locaux loués qu’après le départ du preneur. Enfin, elle soutient qu’elle a respecté le calendrier de procédure fixé par le juge de la mise en état, que la société HAPPY FEW aurait pu s’opposer à la clôture de l’instruction et que ses dernières conclusions comportaient uniquement une actualisation à la baisse de la dette de cette dernière. Aux termes de l’article 802 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. Selon l’article 803 alinéas 1 et 3 du même code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. En l’espèce, la société HAPPY FEW reconnaît que, dès le 14 août 2015, elle avait connaissance de l’existence d’un permis de construire portant sur un terrain voisin, susceptible, selon elle, de troubler sa jouissance des locaux loués lors de sa mise en œuvre. Elle explique qu’au vu de l’existence de ce permis de construire et en l’absence d’explication de la part de la bailleresse, elle a décidé de délivrer congé pour le 30 mai 2020 dans le cadre du bail commercial conclu le 27 mai 2014 et pour le 31 juillet 2021 dans le cadre du bail commercial conclu le 29 juillet 2015. Elle sollicite désormais réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi en raison des fautes dont la société PFO serait l’auteur, consistant, d’une part, en un manquement à l’obligation de garantir une jouissance paisible des locaux loués et, d’autre part, en un manquement à l’obligation d’exécuter les baux commerciaux de bonne foi. Au regard des éléments précités, il apparaît que les fautes reprochées à la bailleresse, qui auraient été commises au cours de l’exécution des baux commerciaux, reposent sur la seule existence du permis de construire susvisé, et non sur sa mise en œuvre, sur son transfert ou encore sur son extension aux locaux donnés à bail suite à la décision de la bailleresse de les vendre. Il en résulte que ces éléments nouveaux, qui ne sont pas susceptibles d’influer sur la solution du litige, ne constituent pas une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture. Par ailleurs, il convient de relever que les conclusions récapitulatives de la société PFO ont été notifiées le 16 juin 2023 conformément au calendrier fixé par le juge de la mise en état par bulletin du 27 janvier 2023. La société HAPPY FEW, qui savait aux termes dudit bulletin que l’affaire revenait pour clôture à l’audience de mise en état du 23 juin 2023, n’a pas sollicité le report de la clôture afin de pouvoir y répondre. Elle ne peut dès lors utilement invoquer une méconnaissance du principe du contradictoire, plus de sept mois après la clôture de l’instruction et moins d’un mois avant l’audience de plaidoiries, pour obtenir la révocation de l’ordonnance de clôture. Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, de sorte que seules ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023 et les pièces qui y sont listées seront prises en compte dans le cadre du présent jugement. II - Sur la demande de dommages et intérêts La société HAPPY FEW sollicite la condamnation de la société PFO à lui verser la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle estime, sur le fondement des articles 1719 et 1134 du code civil, que cette dernière a manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible des locaux loués ainsi qu’à son obligation d’exécuter les baux commerciaux de bonne foi. Elle explique qu’un permis de construire portant sur un terrain voisin sis 1 ter rue Jules Gautier a été obtenu par la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT et modifié à trois reprises et qu’au regard de ce permis de construire, elle et ses filiales, auxquelles elle sous-loue les locaux, se seraient retrouvées à court terme dans l’impossibilité d’exercer leur activité, incluant notamment l’enregistrement d’émissions médicales, ainsi que dans l’impossibilité d’utiliser les places de stationnement louées en raison du bruit et de l’ampleur des travaux envisagés. Elle ajoute que la bailleresse avait nécessairement connaissance du projet immobilier en cause dès lors que les travaux projetés impactaient le parking du bâtiment dont elle était propriétaire et que son accord préalable était ainsi indispensable à la délivrance du permis de construire en application des articles R423-1 et R431-5 du code de l’urbanisme. Elle lui reproche d’être restée indifférente au risque de trouble qu’elle encourait, de ne pas avoir répondu à ses courriers et d’avoir gardé le silence pendant plus de trois ans. Elle ajoute que la mauvaise foi de la société PFO est confirmée par le fait que, depuis son départ, elle n’a pas reloué les locaux, lesquels semblent être inclus dans un nouveau projet immobilier. La société HAPPY FEW considère que les fautes de la bailleresse l’ont contrainte à mettre un terme aux baux commerciaux et à exposer, avec ses filiales, des dépenses importantes afin de transférer leur activité, et notamment les studios d’enregistrement. En réponse aux moyens développés par la société PFO, elle indique que la renonciation à tout recours, stipulée à l’article 13.5 du bail, ne peut être invoquée que si les travaux sont exécutés avec toute la diligence nécessaire. Elle prétend en outre que la destination des locaux lui permettait d’installer des studios d’enregistrement au sein des locaux du 2ème étage, l’usage exclusif à titre de bureaux renvoyant à des prestations intellectuelles sans vente de marchandises et étant en tout état de cause limité aux locaux du 1er étage. Enfin, elle soutient que les contrats de sous-location consentis à ses filiales, qui ont été notifiés à la bailleresse, étaient autorisés en vertu des articles 2.9 et 2.12 des baux commerciaux, ce dès lors qu’elle détenait ses filiales à 100% au moment de la conclusion desdits contrats, peu important la modification ultérieure de leurs liens capitalistiques, que les mêmes personnes physiques ont toujours été détentrices indirectes des deux filiales et qu’avec celles-ci, elle disposait des mêmes associés majoritaires. La société PFO s’oppose à cette prétention. Elle soutient que les deux baux consentis à la société HAPPY FEW avaient pour destination exclusive un usage de bureaux, pour exercer les activités incluses dans l’objet social du preneur, à savoir des activités d’agence de publicité, peu important l’objet social de ses filiales, et que cette dernière ne peut ainsi lui reprocher de ne pas avoir garanti l’exercice d’une activité interdite par les baux, à savoir l’activité de studio d’enregistrement. Elle prétend encore que le projet de construction litigieux, qui portait sur un terrain sis 1 ter rue Jules Gautier ne lui appartenant pas, ne concernait pas le terrain incluant les bureaux et les places de stationnement loués à la société HAPPY FEW et qu’il était mené par la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT, laquelle lui était totalement étrangère. Elle estime également que le preneur, qui a seulement mentionné son inquiétude au sein de ses courriers, ne démontre pas avoir subi un quelconque trouble de jouissance dans le cadre de l’occupation des locaux donnés à bail, relevant que le permis de construire, qui a fait l’objet de plusieurs demandes de permis modificatif, ne s’est pas concrétisé et qu’elle n’avait en tout état de cause aucune obligation d’anticiper d’éventuels troubles de jouissance hypothétiques, dont l’existence, la date, la nature et la durée lui étaient totalement inconnues et extérieures. Elle ajoute qu’en application de l’article 13.5 des baux, la société HAPPY FEW a renoncé à tout recours contre elle au titre de tous travaux et cela quelles qu’en soient la nature et la durée, par dérogation à l’article 1724 du code civil. Aussi, concernant le préjudice allégué, elle fait valoir que le devis communiqué, dont il n’est pas établi qu’il aurait été validé et qu’il aurait abouti à un paiement, a été adressé à la société FREQUENCE MEDICALE, sous-locataire du preneur, et non à celui-ci, alors même que la sous-location était en principe interdite par les baux, que les conditions d’application des exceptions à cette interdiction n’étaient pas réunies, les sous-locataires, filiales du preneur, dont les associés majoritaires divergent, n’ayant pas été détenues à plus de 50% par ce dernier durant toute la durée des sous-locations, et que la notification des contrats de sous-location n’a pas été effectuée conformément aux baux. Enfin, elle exclut tout lien de causalité entre le préjudice allégué et une quelconque faute qui pourrait lui être reprochée, le devis précité portant essentiellement sur des frais classiques de rénovation de bâtiment. En application de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. En l’espèce, la société HAPPY FEW indique qu’elle s’inquiétait, avec ses filiales, de subir un trouble dans la jouissance des locaux donnés à bail situés 6 bis rue Gambetta à NANTERRE (92000), ce au vu du permis de construire portant sur un terrain voisin sis 1 ter rue Jules Gautier à NANTERRE (92000), obtenu tacitement le 11 décembre 2015 par la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT. Elle soutient que cette inquiétude l’a contrainte à délivrer congé pour les 30 mai 2020 et 31 juillet 2021 au titre des deux baux commerciaux qui la liaient à la société PFO, cette dernière n’ayant pas répondu à ses courriers visant à obtenir des précisions sur les travaux projetés. Cependant, outre que, nul ne plaidant par procureur, le preneur ne peut invoquer les éventuelles fautes qui auraient pu être commises à l’égard de ses filiales, il convient de relever qu’à défaut de commencement des travaux, le trouble de jouissance invoqué, qui ne s’est pas concrétisé au cours de l’exécution des baux commerciaux, présentait un caractère hypothétique. En effet, comme le montrent les demandes de modification du permis de construire précité, qui ont été successivement déposées entre 2017 et 2021, ainsi que le recours exercé devant le Conseil d’Etat à l’encontre de ce permis de construire, tant la consistance que la réalisation effective des travaux envisagés demeuraient incertaines à la date de délivrance des congés. Encore, aucun élément ne permet d’établir que l’éventuelle mise en œuvre de ces travaux aurait entraîné une perturbation dans l’exercice de l’activité de la société HAPPY FEW, et en particulier dans l’usage de ses studios d’enregistrement, ou encore une impossibilité d’utiliser les places de stationnement louées. A cet égard, si le permis de construire rappelle l’existence de servitudes de passage grevant le terrain sis 1 ter rue Jules Gautier à NANTERRE (92000), il n’est pas démontré que la société HAPPY FEW bénéficiait desdites servitudes ni que celles-ci, dont la teneur n’est pas détaillée, avaient vocation à être affectées en cas de réalisation des travaux projetés. De même, le permis de construire évoque la suppression et la reconstruction de places de stationnement présentes sur le terrain sis 1 ter rue Jules Gautier à NANTERRE (92000) et non sur le terrain sis 6 bis rue Gambetta à NANTERRE (92000). Le preneur ne rapporte dès lors pas la preuve d’un manquement de la bailleresse à son obligation de garantir une jouissance paisible des locaux loués. En outre, il n’est pas démontré que la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT, qui a obtenu le permis de construire susvisé, aurait eu des liens avec la société PFO. Aussi, aucun élément ne permet d’établir que les travaux visés au sein de ce permis de construire auraient pu affecter le terrain sis 6 bis rue Gambetta à NANTERRE (92000), incluant le bâtiment appartenant à la bailleresse. Au regard de ces éléments, le preneur ne peut utilement alléguer que la société PFO aurait eu à donner son accord en vue de la délivrance du permis de construire, qu’elle aurait ainsi disposé d’informations sur les travaux projetés, autres que celles auxquelles toute personne a accès par le biais de la consultation des documents disponibles en mairie, et qu’elle aurait refusé de lui communiquer lesdites informations. Enfin, la société HAPPY FEW, qui n’est plus liée contractuellement à la bailleresse, ne peut lui reprocher de vouloir réaliser un projet immobilier incluant les locaux anciennement donnés à bail, étant précisé qu’aucun élément ne vient étayer l’existence d’un tel projet, sa consistance ou encore la date à laquelle il aurait pris naissance. Le preneur ne rapporte dès lors pas davantage la preuve d’un manquement de la société PFO à son obligation d’exécuter les baux commerciaux de bonne foi. Au surplus, la société HAPPY FEW estime que son préjudice correspondrait aux frais qu’elle a dû exposer avec ses filiales pour déplacer leur activité. Là-encore, outre que, nul ne plaidant par procureur, elle ne peut invoquer les éventuels préjudices qu’auraient pu subir ses filiales, il convient de noter qu’elle ne communique aucun élément permettant d’établir l’existence et le quantum de son préjudice, l’ensemble des factures produites étant libellées au nom de la société FREQUENCE MEDIACLE ou de la société MHM GROUPE. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. III - Sur la demande de remboursement de la provision La société HAPPY FEW sollicite la condamnation de la société PFO à lui rembourser la somme de 79 276,57 euros qu’elle lui a versée à titre de provision en vertu de l’ordonnance de référés en date du 4 mars 2022, ce en raison du manquement de cette dernière à son obligation de garantie de jouissance paisible des locaux loués. La société PFO conclut au débouté de cette prétention. Elle soutient que la somme de 79 276,57 euros, qui lui a été allouée à titre provisionnel par le juge des référés, correspond aux loyers et charges impayés au titre du bail conclu le 29 juillet 2015. Elle ajoute que les incidents de paiement, qui ont eu lieu dès le début de ses relations contractuelles avec le preneur, n’ont aucun lien avec les travaux projetés sur le terrain voisin. Elle indique enfin que la société HAPPY FEW, qui ne rapporte la preuve ni d’une faute ni d’une impossibilité d’exploiter son fonds de commerce, ne peut invoquer une exception d’inexécution. En vertu de l’article 768 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l’espèce, au sein de la discussion de ses écritures, la société HAPPY FEW ne précise pas le fondement juridique de sa demande. En tout état de cause, il résulte des développements ci-avant qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un manquement de la bailleresse à son obligation de garantir une jouissance paisible des locaux loués. Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de remboursement de la provision. IV - Sur la remise en état des locaux La société PFO sollicite, sur le fondement des articles 13.2, 17.3 et 17.4 du bail conclu le 29 juillet 2015, la condamnation de la société HAPPY FEW à lui verser la somme de 29 875,99 euros TTC au titre des travaux de remise en état, dont le montant s’élève à 47 911,30 euros mais dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 16 081,30 euros et la reddition de charges créditrice de l’année 2021 d’un montant de 1 954,01 euros. Elle explique que, suite au départ du preneur, elle a fait chiffrer les travaux de remise en état des locaux, l’état des lieux de sortie montrant que les dalles de faux-plafond du plateau droit, du plateau gauche et du local informatique, la barre de seuil en inox des sanitaires homme et la peinture du plateau gauche étaient en mauvais état et que le plafonnier du local informatique et la robinetterie de la chasse d’eau des sanitaires homme étaient hors service lors de la restitution des locaux, alors même que la société HAPPY FEW aurait dû maintenir les locaux en parfait état. La société HAPPY FEW s’oppose à cette prétention. Selon elle, la somme réclamée n’est ni détaillée ni justifiée. Elle ajoute que l’état des lieux de sortie démontre que les locaux ont été restitués en bon état. L’article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1732 dudit code indique que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, il est permis aux parties d’y déroger par des clauses contractuelles expresses. A cet égard, selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable à la cause, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. L’article 1149 du même code, dans sa version applicable à la cause, précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. Il résulte de la combinaison de ces textes que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet une faute et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition des locaux (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 juin 2024, pourvois n°22-10.298, 22-21.272 et 22-24.502). En outre, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 29 juillet 2015 stipule que : « 13.2 - Le Preneur maintiendra en parfait état les lieux loués pendant la durée du bail et il procèdera à toutes les réparations locatives nécessaires, quelle qu’en soit la nature ; le Bailleur conservera à sa charge uniquement les grosses réparations définies par l’article 606 du Code Civil sans extension jurisprudentielle (gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières) sauf les cas où : - elles seraient dues à un défaut d’entretien incombant au Preneur - elles se rapportent à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique au sens de l’article R. 145-35 du Code de commerce. Le Preneur veillera tout particulièrement au parfait état de fonctionnement et de propreté des portes, des fermetures, volets, rideaux, stores, fenêtres et châssis, robinets, canalisations, il procèdera à la réfection de leur peinture si nécessaire. Il procèdera également, à l’entretien et à la réfection des murs, des cloisons, des plafonds et des revêtements des sols aussi souvent que nécessaire, de manière à les maintenir toujours en parfait état de propreté et d’entretien. » « 13.3 - Le Preneur entretiendra les équipements et installations se trouvant dans les lieux loués ou les desservant exclusivement ; il procèdera au besoin à leur modification, à leur réparation ou à leur remplacement ou à leur mise en conformité, même si cela résulte de nouvelles normes ou dispositions réglementaires, le tout à ses frais et de façon que ces équipements et installations soient restitués en fin de bail en parfait état de fonctionnement et de conformité. [...] » « 17.3 - Les lieux loués devront être restitués au Bailleur par le Preneur vides de toute occupation et au plus tard le jour de l’expiration du bail, en parfait état de toutes réparations locatives, d’entretien et de conformité. Le Preneur renonce à ce titre expressément à se prévaloir de la force majeure, de l’usure et/ou de la vétusté au sens de l’article 1755 du Code civil. [...] » « 17.4 - Au cas où des réparations ou remises en état incombant au Preneur n’auraient pas été effectuées avant le jour d’expiration du bail, le Preneur n’aura plus accès aux lieux loués et le Bailleur fera établir par les entreprises et le maître d’œuvre de son choix, des devis pour les nettoyages, réfection, réparations, remplacement, travaux de peinture et remises en état rendues nécessaires au vue des constatations figurant sur le pré-état des lieux et/ou l’état des lieux de sortie. Le Preneur sera alors redevable envers le Bailleur, que ces travaux ou remises en état soient exécutés ou pas par le Bailleurs, du montant de ces devis, des honoraires du maître d’œuvre et d’une indemnité pour l’indisponibilité des lieux, calculée sur la même base que le dernier loyer, pendant la période qui serait nécessaire pour la réalisation des travaux, majorée de quinze jours pour la demande et l’obtention des devis. [...] » (Sic). Il ressort de l’état des lieux de sortie établi par les parties le 29 juillet 2021 que : - dans le plateau de droite : * 11 dalles de faux-plafond sont abîmées ou fissurées ou présentent des traces d’humidité, - dans le local informatique : * une dalle de faux-plafond est manquante et un trou apparaît, * le plafonnier présente des fils nus et des dominos sans douille ni ampoule, - dans les sanitaires homme de droite : * la barre de seuil en inox est manquante, - dans le plateau de gauche : * 2 dalles de faux-plafond présentent des traces d’humidité, une autre n’est pas fixée et trois autres sont abîmées, * les murs comportent 2 crochets métalliques, des traces d’adhésif et 14 vis, - dans les sanitaires homme de gauche : * la chasse d’eau est bloquée. Au regard de cet état des lieux de sortie et du chiffrage des dégradations locatives réalisé par la société OPERA GROUPE, dont seuls les postes afférents aux dégradations susvisées peuvent être retenus, les frais de remise en état des locaux peuvent être évalués à la somme de 939,28 euros. Conformément à la demande de la société PFO, doivent toutefois être déduits de cette somme, d’une part, le dépôt de garantie d’un montant de 16 081,30 euros et, d’autre part, la reddition de charges créditrice de l’année 2021 d’un montant de 1 954,01 euros. Il en résulte que la société HAPPY FEW ne reste redevable d’aucune somme à l’égard de la bailleresse au titre de la remise en état des locaux. Cette dernière sera en conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre. V - Sur les mesures accessoires Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, la société HAPPY FEW, demanderesse à l’instance dont l’ensemble des prétentions ont été rejetées, sera condamnée aux entiers dépens. Sur l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, la société HAPPY FEW, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser à la société PFO une somme qu’il est équitable de fixer à 6 000 euros. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n'y a pas lieu de l’écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la société HAPPY FEW de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, DEBOUTE la société HAPPY FEW de sa demande de dommages et intérêts, DEBOUTE la société HAPPY FEW de sa demande de remboursement de la provision qu’elle a versée à la société PFO en vertu de l’ordonnance de référés en date du 4 mars 2022, DEBOUTE la société PFO de sa demande formée au titre de la remise en état des locaux, CONDAMNE la société HAPPY FEW aux entiers dépens de l’instance, CONDAMNE la société HAPPY FEW à payer à la société PFO la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la société HAPPY FEW de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé . LE GREFFIER LE PRÉSIDENT