Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/01059 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGUC
S.A. ERILIA
C/
[M] [V]
- Expéditions délivrées à l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND
[M] [V]
- FE délivrée à l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND
Le 15/11/2024
Avocats : l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
S.A. ERILIA
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Maître LHUISSIER, substituant Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND
DEFENDEUR :
Monsieur [M] [V]
[Adresse 4] -
[Localité 6]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Mai 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2022, la société ERILIA a donné à bail à Monsieur [M] [V], un logement [Adresse 7] à [Localité 6].
Par acte d’huissier du 27 février 2024, la société ERILIA a fait délivrer à Monsieur [V] un commandement de payer la somme de 522,96 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d’huissier du 23 mai 2024, la société ERILIA a fait assigner Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 août 2024 aux fins de :
Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Ordonner son expulsion des lieux loués, sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier
Le condamner au paiement de la somme de 500,51euros à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux
Le condamner à lui payer la somme de 600€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer
A l'audience du 9 août 2024, l’affaire a été renvoyée au 27 septembre 2024.
Lors de l’audience du 27 septembre 2024, la société ERILIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1012 euros suivant décompte du 26 septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
En défense, Monsieur [V] comparait en personne, ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.
La juridiction n’a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile, la présente décision sera contradictoire.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par acte d'huissier du 25 novembre 2022, six semaines avant l’audience, le 29 mai 2024.
La bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 1er mars 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version initiale, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer, charges et dépôt de garantie.
La société ERILIA a fait signifier à Monsieur [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 522,96 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 27 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Dès lors, le défaut de régularisation fonde la société ERILIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 28 avril 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit, pour défaut de paiement du loyer.
Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années si celui-ci a repris le paiement du loyer courant. Cet article précise en outre que:
–pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
–ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
–si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il n’est pas discuté, et cela ressort du décompte des loyers, que Monsieur [V] a repris le paiement du loyer courant, la dette n’ayant pas sensiblement évolué depuis l’assignation.
Partant, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la société ERILIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [V], dans le respect des dispositions des articles L.411 et L.412 du code des procédures civiles d'exécution, en l'absence d'élément permettant d'écarter l'application de ces dispositions.
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (382,49 euros par mois à la date de l’audience) à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la société ERILIA produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1012 euros à la date du 26 septembre 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (511,53 euros).
Le solde de cette n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 500,47 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 26 septembre 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [V] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de septembre 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. Ceux-ci seront donc mis à la charge du défendeur.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [V] à verser à la société ERILIA la somme de 100 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 28 avril 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 8 mars 2022 conclu entre la société ERILIA d'une part, et Monsieur [M] [V] d'autre part, portant sur un logement situé [Adresse 7] à [Localité 6],
CONDAMNONS Monsieur [M] [V] à payer à la société ERILIA la somme de 500,47 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 26 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [M] [V] la faculté de se libérer de sa dette dans le délai d’un mois à raison d'une unique mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que le paiement s’imputera sur la dette au titre des loyers, charges puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, produira de plein droit les effets suivants :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [M] [V] d’avoir libéré volontairement les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 6],
, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (382,49 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [M] [V] à son paiement à compter du mois de septembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [V] à payer à la société ERILIA une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
