Cour d'appel, 28 novembre 2023. 20/07367

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 28 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 348 Rôle N° RG 20/07367 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGD2A S.C.I. AZILIS C/ [S] [D] Association A.T.I.A.M. Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Me Emmanuel VOISIN-MONCHO Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 27 Mai 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/03364. APPELANTE S.C.I. AZILIS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES Madame [S] [D], représentée par son tuteur l'Association A.T.I.A.M., née le 18 Juillet 1936 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8] Association A.T.I.A.M , ès qualités de tuteur de Madame [S] [D], demeurant [Adresse 4] Toutes deux représentées par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte authentique du 15 juillet 2010, Mme [S] [D] a vendu en viager à la SCI Azilis son bien immobilier sis [Adresse 7], lots 7 et 8 cadastré BM [Cadastre 3], sur la commune de Cannes, moyennant le paiement d'un bouquet de 38 000 euros et le versement d'une rente annuelle et viagère de 8 400 euros. Selon jugement du 26 septembre 2016, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Grasse a placé Mme [D] sous le régime de la curatelle renforcée. Cette mesure de protection a été convertie en tutelle par jugement du 16 avril 2018. Le 22 mars 2019, Mme [D] représentée par son tuteur l'Atiam, a fait signifier à la société Azilis un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par assignation du 14 juin 2019, Mme [D] représentée par son tuteur l'Atiam, a fait citer la société Azilis, devant le Tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Par jugement rendu le 27 mai 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a : - constaté la résolution de la vente en viager du bien sis [Adresse 1], par l'effet de la clause résolutoire, - dit que le bien immobilier ci-dessous sera réintégré dans le patrimoine de Mme [D] : dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], élevé de quatre étages sur rez-de-chaussée de la [Adresse 7]), cadastré section BM numéro [Cadastre 3], lieudit [Adresse 7], d'une surface de 01 are 16 centiares, Ledit ensemble immobilier ayant fait l'objet : d'un état descriptif de division et réglement de copropriété établi aux termes d'un acte sous seing privé en date du 30 octobre 1970 déposé au rang des minutes de Me [X], notaire à [Localité 6], le 30 octobre 1970, dont une copie authentique a été publiée au 1er bureau des hypothèques de [Localité 9] le 25 novembre 1970 volume 344 numéro 2, Lesdits biens immobiliers vendus comprenant : ' le lot numéro sept : une cave déterminée sous teinte verte au plan du deuxième étage, et les cinq millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales, ' le lot numéro huit : un appartement déterminé sous teinte verte, au plan du rez-de-chaussée, composé de : cuisine, salle à manger, chambre pièce secondaire, ainsi que deux terrasses, l'une sur la rue de [Localité 5] à laquelle on accède par la salle à manger, l'autre sur la rue de [Localité 11] à laquelle on accède par la cuisine, et les deux cent soixante-dix-huit millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales, - ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière territorialement compétent, à la diligence et aux frais avancés de Mme [D] représentée par son tuteur, l'Atiam, - dit que les arrérages perçus resteront acquis à Mme [D], représentée par son tuteur, l'Atiam, à titre de dommages et intérêts, - dit que Mme [D], représentée par son tuteur, l'Atiam, doit restituer la somme de 38 000 euros reçue à titre de bouquet le jour de la vente, - rejette le surplus des demandes, - condamné la société Azilis à payer à Mme [D], représentée par son tuteur l'Atiam, une indemnité de 1 500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Azilis au paiement des entiers dépens, distraits au profit de Me [N], en ce compris les frais du commandement de payer, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision sur le tout. Par déclaration transmise au greffe le 4 août 2020, la société Azilis a relevé appel de cette décision. Vu les conclusions transmises le 9 mars 2021 au visa de l'article 1978 du code civil, par l'appelante, la société Azilis, qui demande à la cour de : - la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé, - réformer en tous points le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 27 mai 2020. Statuant à nouveau, - débouter Mme [D], représentée par son tuteur l'Atiam de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - débouter Mme [D], représentée par son tuteur l'Atiam de l'ensemble de ses demandes et appels incidents formés dans ses dernières écritures, - constater qu'elle est débitrice de bonne foi et offre de régulariser l'arriéré d'arrérage en douze mensualités. En conséquence, - débouter Mme [D] représentée par son tuteur l'Atiam de sa demande de résolution de l'acte authentique du 15 juillet 2010, - subsidiairement, si la cour confirmait le jugement en ce qu'il a constaté la résolution, - dire que la clause de l'acte authentique relative à la conservation des bouquets, arrérages et des embellissements s'analyse en une clause pénale. En conséquence, - débouter Mme [D] représentée par son tuteur l'Atiam de sa demande de conservation du bouquet, des arrérages et des embellissements, - confirmer le jugement en ce qu'il a dit que Mme [D], représentée par son tuteur l'Atiam, doit restituer la somme de 38 000 euros reçue à titre de bouquet le jour de la vente. Y ajoutant, - dire que Mme [D] représentée par son tuteur l'Atiam doit restituer la somme de 38 000 euros au titre des arrérages versés et la somme de 20 000 euros au titre des embellissements, - condamner Mme [D] représentée par son tuteur l'Atiam à lui payer une somme de 1 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [D], représentée par son tuteur l'Atiam aux entiers dépens de l'instance. L'appelante considère qu'il n'y a pas lieu de mettre en oeuvre la clause résolutoire, dès lors qu'elle est une débitrice de bonne foi et offre de régulariser l'intégralité de la dette sur douze mois. Elle fait valoir que le défaut de paiement de la rente en 2016 est le résultat d'une erreur commise à l'occasion d'un changement d'établissement bancaire et que si la mise en demeure et le commandement avaient été remis à personne elle aurait pu prendre connaissance du litige et aurait dès lors régularisé la situation. La société Azilis souligne en cas de prononcé la résolution de la vente en viager, que la stipulation du contrat permettant au crédirentier de conserver le arrérages échus s'analyse en une clause pénale disproportionnée et réclame le remboursement de la totalité des travaux effectués. Enfin, la société Azilis soutient que la restitution du bouquet est justifiée. Elle fait valoir qu'elle est un débiteur de bonne foi et que les clauses dont l'intimée se prévaut sont nulles et non avenues. Ainsi, la société Azilis considère que Mme [D] doit restituer au titre de la résolution, en plus de la somme de 38 000 euros correspondant au bouquet, les arrérages perçus pour une somme de 38 400 euros et la somme de 20 000 euros, au titre des travaux d'embellissement. Vu les conclusions transmises le 2 octobre 2023 par l'appelante, la société Azilis, tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture, la pièce n°2 de son dossier n'ayant pu être communiquée pour raisons techniques que le lendemain du prononcé de l'ordonnance de clôture. Vu les conclusions transmises le 23 juin 2023, au visa de l'article 1134 du code civil, par l'intimée, Mme [D] représentée par son tuteur, l'association Atiam, qui demande à la cour de : - confirmer la décision attaquée en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a : ' dit que Mme [D] représentée par son tuteur l'Atiam, doit restituer la somme de 38 000 euros reçue à titre de bouquet le jour de la vente, ' rejeté sa demande d'acquisition des arrérages à échoir, Et statuant à nouveau, - recevoir Mme [D] représentée par son tuteur l'Atiam en son appel incident, - dire que l'intégralité des sommes versées à Mme [D] représentée par son tuteur l'Atiam au comptant (« bouquet » de 38 000 euros) et les arrérages de la rente viagère à échoir jusqu'à la date de résolution effective de la vente par décision judiciaire à intervenir, lui seront acquis à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier, - débouter la société Azilis de toutes ses demandes, - condamner la société Azilis à la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Azilis aux entiers dépens, de première instance et d'appel en ce compris les frais du commandement de payer du 22 mars 2019. Mme [D], représentée par son tuteur l'association Atiam, sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté la résolution de la vente, celle-ci étant intervenue de plein droit du fait du commandement de payer demeuré infructueux, et la réintégration du bien immobilier dans le patrimoine de la crédirentière. L'intimée fait valoir qu'elle est bien fondée à conserver les arrérages perçus à titre de dommages et intérêts au regard de la clause qui le précise expressément dans l'acte de vente. Elle entend en outre former un appel incident et considère qu'elle est en droit de conserver la somme reçue au titre du bouquet d'un montant de 38 000 euros, l'acte de vente indiquant que la partie du prix payée comptant sera laissée à l'appréciation souveraine des tribunaux. Ainsi, elle estime que cette somme fait office de dommages et intérêts, en contrepartie de l'immobilisation du bien du fait de la vente en viager, mais également, selon elle, des manquements répétés dans le versement des rentes de la société Azilis qui constituent une violation suffisamment grave et renouvelée de la convention pour qu'elle conserve ces sommes. Mme [D], représentée par son tuteur l' association Atiam estime que la société Azilis n'est pas de bonne foi. Ainsi, elle expose que l'appelante ne justifie pas de l'erreur commise à l'occasion d'un changement d'établissement bancaire qui aurait été signalé par sa banque. De plus, elle souligne que l'assignation a été régulièrement signifiée, les mises en demeure envoyées aux adresses des associés de l'appelante et le commandement de payer prouvant la domiciliation de la société délivré à l'adresse concernée, et qu'elle était donc parfaitement informée des demandes en paiement et serait donc de mauvaise foi. Mme [D], représentée par son tuteur l'association Atiam, estime n'y avoir lieu de voir écarter la clause pénale. Elle considère qu'elle est bien fondée à conserver les arrérages perçus et le bouquet et invoque sur le remboursement des travaux, la clause du contrat prévoyant qu'elle conserve les embellissements et améliorations, ajoutant qu'ils ne sont pas justifiés. Vu l'avis de fixation du 2 juin 2023 pour l'audience du 23 octobre 2023 et l'ordonnance de clôture rendue le 23 octobre 2023. SUR CE L'acte authentique de vente en viager comporte en sa page 7, une clause résolutoire rédigée dans le termes suivants : « ll est expressément convenu qu 'à défaut de paiement à son exacte échéamce, d'un seul terme de la rente viagére présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire trente jours aprés un simple commandememt dc payer dont l'acquéreur aura effectivement pris connaissance contenant déclaration par le credirentier de son intention d'user du bénefice de la présente clause et demeuré infructueux.» La SCI Azilis ne peut se prévaloir du fait que son gérant n'occupait plus les lieux mentionnés comme son siège social à la date de la délivrance du commandement de payer. Elle ne peut exiger que celui-ci soit remis à la personne de son gérant, dès lors qu'il a été régulièrement délivré au domicile de ce dernier. Le procès-verbal de remise de l'acte signifié le 22 mars 2019 qui reproduit l'intégralité de la clause résolutoire, mentionne qu'il a été remis au domicile du destinataire, à savoir le gérant de la SCI, M. [Z] [G] [B], après vérification de la réalité de celui-ci par l'huissier de justice de la présence de son nom sur la boîte aux lettres et sur le tableau des occupants et confirmation par le gardien de l'immeuble. L'intéressé ne fournit aucun document permettant d'établir que son domicile aurait été transféré à une autre adresse à cette date. La validité de la délivrance du commandement de payer ne peut donc être remise en cause. La société Azilis qui affirme être un débiteur de bonne foi, et invoque une erreur commise à l'occasion d'un changement d'établissement bancaire ne fournit aucun élément permettant de vérifier ce fait, étant rappelé que celle-ci a délibérément réduit le montant de la rente, puis cessé de la verser pendant de nombreux mois, avant d'accumuler un arriéré de 24'898,52 €. Sa proposition de règlement de l'arriéré en 12 mois déjà formulée, dans le cadre de la première instance au cours de l'année 2020, n'a pas été honorée. Dans ces conditions, rien ne permet d'écarter l'application de la clause résolutoire incluse dans le contrat. Le premier juge a dit à juste titre que le bien immobilier objet de la vente sera réintégré dans le patrimoine de Mme [S] [D] et que la décision sera publiée au service de la publicité foncière. Le contrat précise également qu'en cas de résolution, tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous les embellissements et améliorations apportées aux biens vendus seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et cela à titre de dommages et intérêts et d'indemnités forfaitairement fixés. La SCI Azilis ne développe aucun motif permettant de faire déclarer nullles et non avenues ces clauses habituelles en la matière qui participent à l'équilibre du contrat de viager, destiné à garantir un revenu régulier au vendeur. Si cette stipulation constitue une clause pénale susceptible d'être réduite en application de l'article 1152 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, elle n'apparaît pas en l'espèce disproportionnée au regard du fait que le débirentier ne justifie toujours pas à ce jour avoir régularisé son retard de paiement s'élevant à la somme de 24 898,52 €, accumulé depuis le mois de juin 2016 et que la venderesse doit assumer ses frais d'hébergement dans un EHPAD. La demande en remboursement de travaux formée par SCI Azilis ne peut prospérer en application de la clause susvisée. L'acte de vente ajoute que la partie du prix payé comptant sera quant à sa destination laissée à l'appréciation souveraine des tribunaux. Cette stipulation qui ne fixe pas l'indemnisation d'un préjudice de manière forfaitaire ne peut être considérée comme une clause pénale. Eu égard au fait que la rente a été payée pendant les six premières années et que la venderesse conserve les arrérages échus, celle-ci n'a pas subi un préjudice supplémentaire particulier, pouvant justifier l'absence de restitution du bouquet, comme conséquence de la résolution de la vente. Mme [S] [D] devra donc restituer la somme de 38'000 € reçue à ce titre. Le contrat ne comportant aucune stipulation en ce sens, celle-ci ne peut exiger le paiement des arrérages à échoir. Le jugement est confirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SCI Azilis à payer à Mme [S] [D],la somme de 3 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Ordonne la publication de la présente décision au service compétent de la publicité foncière. Condamne la SCI Azilis aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT