Cour de cassation, 25 janvier 2023. 21-22.782

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 janvier 2023 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10065 F Pourvoi n° X 21-22.782 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JANVIER 2023 1°/ la société CDH, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], 2°/ la société MJPA, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], agissant en la personne de M. [W] [D] en qualité de liquidateur judiciaire de la société CDH, société par actions simplifiée, ont formé le pourvoi n° X 21-22.782 contre l'arrêt rendu le 19 juillet 2021 par la cour d'appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige les opposant à la société Espace des templiers, société civile, dont le siège est Espace des Templiers, [Adresse 4], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat des sociétés CDH et MJPA, après débats en l'audience publique du 13 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les sociétés CDH et MJPA PREMIER MOYEN DE CASSATION La société CDH et la Selarl MJPA prise en la personne de Me [W] [D] ès qualités de liquidateur de la société CDH font grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société CDH de ses demandes, constaté que le bail était résilié de plein droit depuis le 2 mai 2019, ordonné l'expulsion de la société CDH et de tous occupants de son chef, fixé la créance de la société civile Espace des Templiers au passif de la société CDH aux sommes de 5.210,91 € TTC au titre des loyers dus au 2 avril 2019, 2.956,88 € pour la période du 2 avril à la prise d'effet du commandement de payer, soit le 2 mai 2019, sommes majorées de 10 % conformément aux dispositions du contrat applicables aux échéances impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019, 2.956,88 € à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 mai 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité pour chacune des échéances, et ce, jusqu'au 30 septembre 2019, trois mois de loyer au titre de la clause pénale, et condamné la société CDH à payer à la société civile Espace des Templiers une indemnité d'occupation mensuelle de 2.956,88 € à compter du 1er octobre 2019 ; alors 1°/ que le contrat de bail du 3 mars 2016 consenti par la société civile Espace des Templiers à la société CDH pour un local commercial d'une surface de 117,20 m² stipulait expressément, aux termes de la clause « Désignation des biens loués », l'usage par le preneur, son personnel, sa clientèle et, en cas de besoin, ses fournisseurs, des emplacements de stationnement et renvoyait à l'extrait du plan local d'urbanisme (PLU) de [Localité 3] (annexe 4, page numérotée 109) aux termes duquel un lot à usage commercial doit prévoir, outre 2 places de stationnement pour le bâtiment, 1 place par 30 m² de surface hors oeuvre nette ; qu'il en résultait que, compte tenu de la surface du local commercial loué par la société CDH, celui-ci devait disposer pour sa clientèle de six places de stationnement ; que, pour débouter la société CDH de ses demandes relatives au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance s'agissant des emplacements de stationnement, la cour d'appel a retenu que, dans le cadre du bail, il n'est nullement défini un nombre et une place précise aux emplacements de stationnement dont l'usage est accordé au preneur et que la réalité d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance s'agissant des emplacements de stationnement n'était pas démontrée, faute de stipulations contractuelles précises quant aux places de stationnement devant être accordées au preneur ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; alors 2°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'aux termes de la clause « Mise aux normes » du contrat de bail du 3 mars 2016 consenti par la société civile Espace des Templiers à la société CDH, le preneur accepte de faire son affaire personnelle de l'état des lieux « et de prendre à sa charge et à ses frais dès la remise des clefs et pendant le cours du bail l'ensemble des autorisations administratives, travaux, aménagements et équipements divers nécessaires, pour répondre aux exigences de la réglementation en vigueur concernant l'usage qu'il se propose de réaliser dans les lieux loués, et décharge le bailleur de toutes obligations à cet égard, ce par dérogation expresse à l'article 1719 alinéa 1 du code civil, lequel dispose que « le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée » » ; que cette clause mettait seulement à la charge du preneur, par dérogation expresse à l'article 1719, alinéa 1, du code civil, l'ensemble des autorisations administratives, travaux, aménagements et équipements divers nécessaires pour répondre aux exigences de la réglementation en vigueur concernant l'usage qu'il se proposait de réaliser dans les lieux loués ; qu'elle n'exonérait pas la bailleresse de son obligation de délivrance des places de stationnement prévues par le bail ; qu'en jugeant que, s'agissant de la mise aux normes des emplacements de stationnement, les parties avaient entendu déroger de façon expresse à l'article 1719, alinéa 1, du code civil et qu'il s'agissait là de dispositions exonératoires pour le bailleur, la cour d'appel a dénaturé la clause « Mise aux normes » du contrat de bail du 3 mars 2016, en violation du principe général d'interdiction faite aux juges de dénaturer les termes clairs et précis des documents qui leur sont soumis ; alors 3°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'il ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution par le preneur de travaux dans les lieux loués rendus nécessaires par l'exercice de son activité, s'affranchir de son obligation de délivrance ; qu'aux termes de la clause « Désignation des biens loués », le bail du 3 mars 2016 consenti par la société civile Espace des Templiers à la société CDH prévoyait expressément l'usage par le preneur, son personnel, sa clientèle et, en cas de besoin, ses fournisseurs, des emplacements de stationnement ; que la clause « Mise aux normes » du contrat de bail mettait seulement à la charge du preneur, par dérogation expresse à l'article 1719, alinéa 1, du code civil, l'ensemble des autorisations administratives, travaux, aménagements et équipements divers nécessaires, pour répondre aux exigences de la réglementation en vigueur concernant l'usage qu'il se proposait de réaliser dans les lieux loués ; que cette clause n'exonérait pas la bailleresse de son obligation de délivrance des places de stationnement prévu par le bail et en conformité avec les dispositions du plan local d'urbanisme (PLU) de [Localité 3] qui y était annexées (annexe 4, page numérotée 109) prévoyant qu'un lot à usage commercial doit prévoir, outre 2 places de stationnement pour le bâtiment, 1 place par 30 m² de surface hors oeuvre nette ; que, pour débouter la société CDH de ses demandes relatives au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance des emplacements de stationnement, la cour d'appel a retenu que s'agissant de la mise aux normes des emplacements de stationnement, les parties avaient entendu déroger de façon expresse à l'article 1719, alinéa 1, du code civil et qu'il s'agissait là de dispositions exonératoires pour le bailleur ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; alors 4°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et il lui appartient de prouver qu'il s'est libéré de cette obligation ; qu'aux termes de la clause « Désignation des biens loués », le bail du 3 mars 2016 consenti par la société civile Espace des Templiers à la société CDH prévoyait expressément l'usage par le preneur, son personnel, sa clientèle et, en cas de besoin, ses fournisseurs, des emplacements de stationnement ; que pour débouter la société CDH de ses demandes relatives au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance s'agissant des emplacements de stationnement, la cour d'appel a retenu que la réalité d'un tel manquement n'était pas démontrée, faute de stipulations contractuelles précises quant aux places de stationnement devant être accordées au preneur, quand il appartenait à la société civile Espace des Templiers d'établir qu'elle s'était libérée de cette obligation, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 1315, devenu 1353, du même code ; alors 5°/ qu'il est interdit aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause ; que le courrier du 23 mai 2019 adressé par le service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 3] au conseil de la société CDH énonçait : « En réponse à votre demande, j'ai l'honneur de vous informer que l'instruction de ce permis de construire a pris en compte, pour les besoins en matière de stationnement, des affectations commerces, bureaux et ateliers. Les surfaces concernant les ateliers étaient de 135 m², 112,76 m² et 227,14 m². Il doit être précisé qu'effectivement les règles en matière d'exigence d'aires de stationnement sont différentes pour les commerces et l'atelier. Pour les commerces et bureaux, la règle du document d'urbanisme applicable était de une place pour 30 m² alors que pour les ateliers la règle applicable était de une place pour 100 m². Si comme vous l'indiquez, les surfaces qui ont été prises comme ateliers ont été transformées en commerces, postérieurement au certificat de conformité qui a été délivré, il y aurait infraction au code de l'urbanisme, notamment au regard de l'article L 610-1 du code de l'urbanisme qui prévoit que les obligations mentionnées à l'article L 480-4 s'entendent également de celles résultant des plans locaux d'urbanisme. Toutefois, il conviendra de vérifier les incidences que pourraient avoir l'article R 151-29 issu de la réforme des autorisations d'urbanisme (ordonnance du 8.12.2015 et décret du 28.12.2015) quant au changement de destination en question. Il doit être précisé également que tout changement de destination doit même sans modification de l'aspect extérieur, faire l'objet d'une déclaration préalable qui n'a pas été obtenue en l'espèce. » ; qu'il en résultait clairement que les transformations des ateliers en commerces que la cour d'appel avait constatées (cf. jugement p. 5, al. 2) avaient été réalisées en infraction au code de l'urbanisme ; qu'en retenant, par motifs adoptés, que ce courrier « ne contient aucune affirmation selon laquelle des transformations réalisées par la SCI Espace des Templiers a fortiori après mars 2016 auraient abouti à une situation en infraction aux prescriptions du PLU relatives aux emplacements de parking », la cour d'appel a dénaturé le courrier du 23 mai 2019 susvisé en violation du principe général d'interdiction faite aux juges de dénaturer les termes clairs et précis des documents qui leur sont soumis ; alors 6°/ qu'il est interdit aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause ; que le courrier du 23 mai 2019 adressé par le service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 3] au conseil de la société CDH indiquait que « tout changement de destination doit même sans modification de l'aspect extérieur, faire l'objet d'une déclaration préalable qui n'a pas été obtenue en l'espèce » ; qu'il en résultait clairement que les transformations constatées (cf. jugement p. 5, al. 2) des ateliers en commerces avaient été réalisées sans qu'une déclaration préalable n'ait été déposée ; qu'en retenant que les changements d'affectation des locaux réalisés par la société civile Espace des Templiers apparaissaient avoir obtenu les autorisations et les validations requises, la cour d'appel a dénaturé le courrier du 23 mai 2019 susvisé en violation du principe général d'interdiction faite aux juges de dénaturer les termes clairs et précis des documents qui leur sont soumis ; alors 7°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; que dans leurs conclusions d'appel, la société CDH et son liquidateur faisaient expressément valoir que, déjà à la date de la conclusion du bail du 3 mars 2016, la société civile Espace des Templiers ne respectait pas le code de l'urbanisme et les prescriptions du plan local d'urbanisme (PLU) de [Localité 3] relatives aux emplacements de stationnement, comme cela résultait notamment des pièces que la bailleresse versait elle-même aux débats tels l'acte notarié du 6 juillet 2011, portant descriptif de division de l'immeuble et consistant à transformer la totalité des locaux en commerces ou bureaux, ce qui aurait alors nécessité la création de 11 places de stationnement supplémentaires, ou l'extrait de l'acte de vente du 14 décembre 2005, concédant un droit de passage d'une largeur de 6 mètres dans le respect du plan de circulation et revenant de fait à supprimer 5 places de stationnement ; qu'ils exposaient que cet état de fait avait alors été masqué par l'utilisation par les usagers des places de stationnement appartenant aux propriétaires voisins jusqu'à ce que ces derniers décident de bloquer l'accès à leurs emplacements ; qu'en jugeant qu'il ne pouvait être reproché à la société civile Espace des Templiers d'avoir réalisé des transformations des locaux, primitivement dédiés à une seule activité industrielle, en espace abritant différents bureaux et commerces, qui l'auraient empêchée d'assurer la bonne exécution de l'obligation de délivrance d'un local avec possibilités de stationnement à l'égard de la société CDH, par des motifs inopérants, éventuellement adoptés du premier juge, tirés de ce que ces transformations avaient été réalisés progressivement, plusieurs années avant la conclusion du bail litigieux, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si lesdites transformations n'avaient pas abouti à une situation d'infraction aux prescriptions du plan local d'urbanisme (PLU) de Biarritz relatives aux emplacements de stationnement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1721 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION La société CDH et la Selarl MJPA prise en la personne de Me [W] [D] ès qualités de liquidateur de la société CDH font grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société CDH de ses demandes, constaté que le bail était résilié de plein droit depuis le 2 mai 2019, ordonné l'expulsion de la société CDH et de tous occupants de son chef, fixé la créance de la société civile Espace des Templiers au passif de la société CDH aux sommes de 5.210,91 € TTC au titre des loyers dus au 2 avril 2019, 2.956,88 € pour la période du 2 avril à la prise d'effet du commandement de payer, soit le 2 mai 2019, sommes majorées de 10 % conformément aux dispositions du contrat applicables aux échéances impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019, 2.956,88 € à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 mai 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité pour chacune des échéances, et ce, jusqu'au 30 septembre 2019, trois mois de loyer au titre de la clause pénale, et condamné la société CDH à payer à la société civile Espace des Templiers une indemnité d'occupation mensuelle de 2.956,88 € à compter du 1er octobre 2019 ; alors 1°/ que la cassation à intervenir du chef du premier moyen de cassation emportera la cassation par voie de conséquence des chefs du dispositif de l'arrêt attaqué ayant débouté la société CDH et son liquidateur de leurs demandes de réformation du jugement et de débouté de la société civile Espace des Templiers de ses demandes reconventionnelles et constaté que le bail était résilié de plein droit depuis le 2 mai 2019, et, en conséquence, ordonné l'expulsion de la société CDH et de tous occupants de son chef, fixé la créance de la société civile Espace des Templiers au passif de la société CDH et condamné la société CDH à une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2019, en application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile ; alors 2°/ qu'en toute hypothèse, les clauses résolutoires doivent exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention, à défaut de quoi les juges recouvrent leur pouvoir d'appréciation ; que la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 3 mars 2016 consenti par la société civile Espace des Templiers à la société CDH stipulait « qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoire, à son échéance, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié en conformité des dispositions légales, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration des délais ci-dessus. Il en sera de même en cas de non-respect d'une seule condition du bail » ; que cette clause résolutoire ne constituait pas une clause expresse prévoyant une résiliation de plein droit mais se bornait à un simple rappel de la faculté de résolution du contrat prévue par la loi ; qu'en retenant, pour constater la résiliation de plein droit du bail, par motifs propres et adoptés du premier juge, que le contrat de bail prévoyait « la résiliation de plein droit un mois après une mise en demeure restée infructueuse en cas de non-paiement d'un terme ou d'une fraction du terme ou de manquement à une condition du bail », la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.