Texte intégral
Du 18 avril 2025
5AA
SCI/jjg
PPP Référés
N° RG 25/00067 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2AAO
S.C.I. FONCIERE RU 01/2008
C/
[I] [D]
- Expéditions délivrées à
la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
- FE délivrée à
la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
Le 18/04/2025
Avocats : la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,
en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,
DEMANDERESSE :
S.C.I. FONCIERE RU 01/2008
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Maître Réjane SURE substituant Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
DEFENDEUR :
Monsieur [I] [D]
né le 12 Septembre 1986 à [Localité 9]
[Adresse 6] [Adresse 10]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 07 Mars 2025
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Décembre 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 07 avril 2021, la SCI Foncière RU 01/2008 a donné à bail à Madame [I] [D] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Adresse 13][Adresse 11] à [Localité 8].
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Foncière RU 01/2008 a fait signifier le 24 septembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.
Le 24 décembre 2024, la SCI Foncière RU 01/2008 a fait assigner Madame [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 07 mars 2025 en lui demandant de :
- d’être déclarée recevable et bien fondée en ses prétentions,
- constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 25 novembre 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 7 avril 2024,
- prononcer son expulsion et ordonner sa libération des lieux et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique,
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,
- ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, à ses frais, risques et périls,
- fixer l’indemnité d'occupation due à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 1.145,73 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois,
- la condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.867,63 [Localité 12] euros à parfaire au titre de la dette locative,
- de la condamner à titre provisionnel et en tant que de besoin à payer le 1er de chaque mois l’indemnité d’occupation fixée par le juge à hauteur de 1.145,73 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant,
- la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivrés le 24 septembre 2024, soit 155.73 euros.
L'affaire a été débattue à l’audience du 7 mars 2025.
Lors des débats, la SCI Foncière RU 01/2008, représentée par son avocat maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 10.847,93 euros selon un décompte fourni à l’audience.
En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de La SCI Foncière RU 01/2008.
Madame [I] [D], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur le défaut de comparution du défendeur
En l'absence d'un défendeur, régulièrement assigné et en application de l'article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée.
L'article 473 du code de procédure civile indique que " lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »
Madame [I] [D], qui a été assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il convient donc de statuer au vu des demandes de la SCI Foncière RU 01/2008 et des pièces produites à leur soutien, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.
- Sur la recevabilité de l'action :
La SCI Foncière RU 01/2008 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 24 septembre 2024, pour la somme en principal de 3.726,96 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 25 novembre 2024.
Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.
Madame [I] [D], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.
- Sur les demandes en paiement :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il est produit par la SCI Foncière RU 01/2008 le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [I] [D] reste devoir la somme de 10.847,93 euros à la date du 04 mars 2025 (mois de février 2025 inclus).
Cependant, ce décompte intègre des frais de rejet de prélèvement sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application et qu’il convient de déduire de cette créance (2 x 16,80 € les 30/09/24 et 28/02/25), des honoraires Lex Urba pour un montant de 13 € (31/12/24), des frais d’assignation GPS Coutras pour un montant de 199,99€ (31/01/25), étant précisé que certains pourront être intégrés aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
En conséquence, le décompte au 28 février 2025 doit être retenu pour un montant de 10.601,34 euros, hors frais.
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux.
Faute de comparaître, Madame [I] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 10.601,34 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Madame [I] [D] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle selon les dispositions du bail, de 1.145,73 euros à compter de cette date.
- Sur l'astreinte
L'expulsion de Madame [I] [D] étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.
En conséquence, la demande de la SCI Foncière RU 01/2008 sera rejetée de ce chef.
- Sur les mesures accessoires :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [I] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Madame [I] [D] supportera une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 25 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 avril 2021 et liant La SCI Foncière RU 01/2008 à Madame [I] [D], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Adresse 13][Adresse 11] à [Localité 8] ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [D] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Foncière RU 01/2008 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETONS la demande d’astreinte formée par la SCI Foncière RU 01/2008 ;
FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation d’un montant de 1.145,73 euros par mois ;
CONDAMNONS Madame [I] [D] à payer à la SCI Foncière RU 01/2008 à titre provisionnel la somme de 10.601,34 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 04 mars 2025, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er mars 2025 jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [I] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’à payer à la SCI Foncière RU 01/2008 la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE
