Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/52926

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52926 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Q6Z N° : 1-CH Assignation du : 16 Avril 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 30 août 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE Madame [F], [E] [Y] épouse [X] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS - #G0750 DEFENDERESSE S.A.S. CUCINA D’AMORE [Adresse 2] [Localité 4] non représentée DÉBATS A l’audience du 14 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte authentique en date du 8 juillet 2016, modifié par avenant du 13 mars 2019, Mme [F] [X] a donné à bail à la SAS LATIN PROJECT, aux droits de laquelle vient la SAS CUCINA D’AMORE suivant cession du fonds de commerce du 13 mars 2019, un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 23 760 euros hors taxes hors charges. Faisant valoir un défaut de paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au preneur par acte d’huissier de justice du 25 janvier 2024, pour une somme de 61 149,54 euros au principal, à titre de l’arriéré locatif dû au mois de janvier 2024 inclus, outre le coût du commandement de payer. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, Mme [F] [X] a, par exploit délivré le 16 avril 2024, fait citer la SAS CUCINA D’AMORE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, conservation du dépôt de garantie et paiement de provisions à hauteur de 55 309,40 euros à titre de l’arriéré de loyers, taxes et charges arrêtés au 2 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus, 5 530,94 euros au titre de la clause pénale, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au dernier loyer contractuel majoré de 50% à compter de mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, 500 euros d’astreinte par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’au jour effectif de la restitution des locaux, outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. A l’audience du 14 juin 2024, la requérante a réitéré les prétentions formulées au titre de son acte introductif d’instance. La défenderesse, assignée conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat et n’a pas comparu. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence de constitution de la défenderesse Régulièrement assignée, la SAS CUCINA D’AMORE n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code. Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure. En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse. Le commandement du 25 janvier 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire susvisée. Un décompte des sommes dues y est joint. La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 26 février 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu'à libération des lieux. En effet, l'article 23-3 du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50% s'analyse en une clause pénale, susceptible en l'espèce d'être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l'évidence. Sur les demandes de paiement de provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte actualisé au 2 avril 2024 que la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, s'élève à la somme de 55 309,40 euros, mois d’avril 2024 inclus, somme au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, à titre de provision. Quant aux sommes réclamées au titre de la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application, celle-ci étant susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Quant à la demande de paiement d’une astreinte journalière de 500 euros et de la conservation du dépôt de garantie, réclamée en vertu d’une clause pénale contractuelle dont l’interprétation comme l’appréciation de son éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable, de la condamner également au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 26 février 2024, Ordonnons l’expulsion de la SAS CUCINA D’AMORE et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la SAS CUCINA D’AMORE à payer à Mme [F] [X] une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, Condamnons la SAS CUCINA D’AMORE à payer, à titre de provision, à Mme [F] [X] la somme de 54 206,35 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation dûs au 2 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus, Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives au paiement provisionnel d’une somme de 5 530,94 euros au titre de la clause pénale, au paiement d’une astreinte, à la conservation du dépôt de garantie et à la majoration de l’indemnité d’occupation ; Condamnons la SAS CUCINA D’AMORE à Mme [F] [X] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SAS CUCINA D’AMORE aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 16 août 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Cristina APETROAIE