Cour d'appel, 11 mai 2023. 21/03529

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 11 MAI 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03529 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDFGE Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Décembre 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 1120003860 APPELANTE Madame [R] [K] [J] chez M [L] [H] [Adresse 6] [Localité 7] née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 8] représentée et assistée par Me Marième DIOP, avocat au barreau de PARIS, toque : A0403 INTIMEE Madame [G] [P] [Adresse 5] [Localité 4] née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 9] représentée par Me Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0468 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. François LEPLAT, Président de chambre Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Mélanie THOMAS ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffier, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 21 juin 2018, à effet du 1er juillet 2018, Mme [G] [P] a donné à bail à Mme [R] [K] Marcu un studio meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 1.000 euros et un forfait de charges dont le montant est discuté, pour une durée d'un an renouvelable. Le dépôt de garantie était de 2.000 euros. Le 11 décembre 2019, Mme [G] [P] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 5.900 euros terme de décembre 2019 inclus, correspondant à des impayés de loyers et charges depuis le mois de juillet 2019 inclus. Mme [J] a quitté les lieux en mars 2020. Par acte d'huissier du 21 février 2020, qui n'est pas produit aux débats et dont le contenu n'est pas rappelé par le jugement entrepris, Mme [G] [P] a assigné Mme [J] notamment en paiement de loyers et indemnités d'occupation à hauteur de 14.650 euros. Par jugement contradictoire entrepris du 30 décembre 2020 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué: FIXE l'indemnité d'occupation due à la somme de 1.200 euros charges comprises et CONDAMNE Madame [J] à payer à Madame [P] cette somme à compter du 11 février 2020 jusqu'au 31 octobre 2020, CONDAMNE Madame [J] à payer à Madame [P] la somme de 14.650 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, terme d'octobre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 7.650 euros, CONDAMNE Madame [J] à payer à Madame [P] la somme de 508 euros au titre de la taxe d'habitation pour 2019, CONDAMNE Madame [P] à restituer à Madame [J] la somme de 2.000 euros au titre du dépôt de garantie, cette somme devant venir en déduction des sommes dues, DÉBOUTE Madame [J] du surplus de ses demandes, CONDAMNE Madame [J] à payer à Madame [P] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du CPC, CONDAMNE Madame [J] aux dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 20 février 2021 par Mme [J]; Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 mai 2021, par lesquelles Mme [J] demande à la cour de : Infirmer partiellement le jugement rendu par le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris Statuant à nouveau : - Constater que Madame [J] [K] a donné un préavis de 1 mois à Madame [P] à compter du 28 février 2020 - Constater que Madame [J] [K] a quitté l'appartement et rendu les clés le 16 mars 2020 En conséquence A TITRE PRINCIPAL : -Fixer le montant des loyers charges comprises à la somme de 650 euros depuis le 1er février 2019 En conséquence : -Fixer à la somme de 1.300 euros le montant des arriérés de loyers et charges dues par Madame [J] à la date du 30 mars 2020 ; -Debouter Madame [P] [G] du surplus de sa demande ; -Dire et juger qu'iI n'y a pas eu d'etat des lieux d'entrée et de sortie et que l'appartement a été rendu en bon etat En conséquence : -Condamner Madame [P] à rembourser le dépôt de garantie d'un montant de 2.000 euros à Madame [J] ; Ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties : En conséquence : -Condamner Madame [P] [G] à rembourser à Madame [K] [J] la somme de 700 euros au titre du trop perçu au 31 mars après compensation, En tout état de cause -Debouter Madame [P] de sa demande de paiement des loyers du 1er avril 2020 au 31 octobre 2020 A TITRE SUBSIDIAIRE -Fixer le montant des loyers charges comprises à compter du 18 juillet 2019 à la somme de 1.125 euros, -Condamner Madame [P] à rembourser le dépôt de garantie d'un montant de 2000 euros à Madame [J] -Dire et juger que le montant des arriérés de loyers et charges dus par Madame [J] s'élève à la somme de 5575 euros, -Ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties En conséquence : Limiter le reliquat du montant des loyers et charges dus par Madame [J] à la somme de 3 575 euros après compensation -Débouter Madame [P] du surplus de sa demande, En tout état de cause : -Ordonner la compensation entre les sommes dues au titre des arrieres de loyer et le remboursement du dépôt de garantie -Debouter Madame [P] du surplus de ses demandes. Reconventionnellement: -Condamner Madame [P] à payer à Madame [J] la somme de 10 000 euros au titre des dommages et intérêts pour troubles de jouissance. -Condamner Madame [P] à payer à Madame [J] la somme de 3000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procedure civile. Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 août 2021 au terme desquelles Mme [P] demande à la cour de : -CONFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement rendu le 30 décembre 2020 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris - DECLARER Madame [R] [K] Marcu mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes -CONDAMNER Madame [R] [K] Marcu à payer à Madame [G] [P] sur le fondement de l'article 559 du CPC à la somme de 5.000 euros pour procédure d'appel abusive -CONDAMNER Madame [R] [K] Marcu à payer à Madame [G] [P] sur le fondement de l'article 700 du CPC à la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. -CONDAMNER Madame [R] [K] Marcu, en tous les dépens, dont le montant pourra être recouvré par Maître Linda HOCINI dans les conditions de l'article 699 du CPC. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur la dette locative Au préalable la cour observe que, contrairement à ce que soutient Mme [P], il ne ressort d'aucune pièce produite devant la cour qu'elle ait saisi le premier juge d'une demande visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, qu'en tout état de cause le premier juge n'a pas statué sur ce point et que la cour n'est saisie d'aucune demande à cet égard. Il résulte implicitement mais nécessairement du jugement entrepris que le premier juge a considéré que la date de résiliation du bail est le 11 février 2020 (soit 2 mois après le commandement de payer cité plus haut) puisqu'il fixe à cette date le point de départ de l'indemnité d'occupation. Mme [J] soutient avoir donné congé pour le 30 mars 2020 et avoir rendu les clés le 16 mars 2020 mais ne produit pas de lettre donnant congé en application de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En tout état de cause, les parties s'accordent sur le fait que le bail est bien résilié, le débat devant la cour étant limité à la date de remise des clés mettant fin à tout paiement à la charge de Mme [J]. Sur la date de reprise des lieux Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation à l'issue du bail et c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, peu important la date de déménagement du locataire. S'agissant des modalités de la remise des clés, elles doivent être remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci, sans que le bailleur ait à les réclamer. Ainsi, la remise des clés à un huissier mandaté ou dans une boîte à lettres par le seul locataire ne vaut pas remise des clés au bailleur. Seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés. Mme [J] estime que la date de reprise des lieux par remise des clés doit être fixée au 16 mars 2020, date à laquelle elle affirme avoir envoyé les clés par chronopost, et non au 30 octobre 2020 comme l'a retenu le premier juge, de sorte qu'aucune somme ne serait due au titre de l'occupation du logement au-delà de cette date. Toutefois, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que Mme [J], sur qui pèse la charge de la preuve, n'est pas en mesure d'établir que les clés sont bien parvenues à la propriétaire. La cour ajoute que dans un courriel du 3 avril 2020 (pièce n°9 de Mme [J]), Mme [P] , qui réside aux Etats-Unis, indique clairement n'avoir pas été contactée, pas plus que son avocat, pour organiser une remise des clés, qu'elle ne les a jamais reçues et que d'ailleurs elle "n'aurait jamais été d'accord pour que ces clés lui soient adressées par la poste" ; le fait qu'elle fasse état, dans ce même courriel, de meubles qui auraient été "empruntés" par la locataire dans l'appartement ne suffit pas à démontrer que les clés ont bien été remises par cette dernière, comme celle-ci en avait l'obligation et ni que la restitution des lieux a bien été effectuée en mars 2020. Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que Mme [J] était redevable de loyers puis d'indemnités d'occupation du mois de juillet 2019 (date des premiers impayés) jusqu'au mois d'octobre 2020 inclus (date à laquelle Mme [P] indique avoir pu reprendre possession des lieux). Sur le montant des loyers et indemnités d'occupation Les parties divergent sur le montant du loyer. En premier lieu, s'agissant des charges stipulées au contrat, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a : -constaté que le forfait pour charges indiqué en page 4 du bail est de 125 euros alors qu'en page 5 le montant des charges indiquées est de 200 euros et qu'il est constant qu'avant 2019 Mme [J] payait la somme totale mensuelle de 1.200 euros au titre des loyers et charges ; la cour, rappelant que le montant du loyer est de 1.000 euros, observe que le «montant total dû à chaque échéance» indiqué en page 5, est bien de 1.200 euros, -retenu que l'accord des parties sur le loyer et charges comprises doit donc être considéré comme portant sur la somme totale de 1.200 euros et non 1.125 euros. En second lieu, il est constant que Mme [P] a consenti à sa locataire, en janvier 2019, une réduction du loyer à 650 euros en raison de la réalisation de travaux. Mme [J] soutient, comme devant le premier juge, que ce montant était applicable jusqu'à son départ des lieux. Mme [P] demande la confirmation du jugement qui a retenu au contraire que cet accord cessait à l'été 2019. Mme [P] produit un courriel du 19 janvier 2019 d'où il résulte qu'elle propose à Mme [J] de «réajuster le loyer pour un montant de 650 euros à partir du mois de février, charges incluses, jusqu'à cet été » pour "compenser" les "graves soucis" engendrés par la réalisation d'importants travaux de réfection d'un mur à l'intérieur de l'appartement, prévus pour le mois de mars, la bailleresse indiquant qu'elle va se renseigner auprès de l'architecte pour savoir à quelle date les travaux prévus seront terminés. Mme [J] ne démontre pas que les travaux susceptibles d'occasionner la gêne évoquée dans ce courriel et justifiant la réduction de loyers proposés aient duré au-delà de l'été. Par conséquent, le premier juge a retenu à bon droit que la réduction de loyers consentis l'avait été à titre temporaire et en raison du déroulement des travaux prévus, de sorte que le loyer ne peut être considéré comme fixé à la somme de 650 euros au-delà de l'été 2019. Au vu de ces éléments et du caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de cette indemnité à la somme de 1.200 euros charges comprises. Il est constant que Mme [J] a effectué trois paiements de 650 euros chacun (soit 1950 euros) entre juillet 2019 et décembre 2019 puis un règlement de 2.600 euros en avril 2020. Ces paiements sont bien pris en compte sur le décompte produit par Mme [P], d'où il résulte que Mme [J] reste redevable de la somme de 14.650 euros au titre des loyers et indemnité d'occupation dûs au mois d'octobre 2020, ce mois étant inclus. Le jugement sera donc confirmé en ses chefs de dispositif relatifs à l' indemnité d'occupation et au montant de la dette locative. Sur le remboursement du dépôt de garantie Mme [J] demande, dans le dispositif de ses conclusions, le remboursement du dépôt de garantie de 2.000 euros ; cette demande ayant été accueillie par le premier juge et ne faisant l'objet ni de l'appel principal de Mme [J] ni d'un appel incident de Mme [P], il n'y a pas lieu de statuer à nouveau sur ce point non discuté. Conformément à l'article 1347 du code civil, il convient - dès lors qu'elle est invoquée - d'ordonner la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence, aux fins d'extinction simultanée de leurs obligations réciproques. Sur le trouble de jouissance invoqué par Mme [J] C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que Mme [J] avait déjà bénéficié d'une réduction de loyers suffisante pour compenser les nuisances causées par les travaux réalisés en 2019 ; la cour ajoute qu'elle ne démontre pas l'existence d'une autre atteinte à sa jouissance paisible des lieux causée par la bailleresse et justifiant l'octroi de dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [G] [P] pour appel abusif En application des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile, en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés. En l'espèce, Mme [J] n'a pas commis de faute dans l'exercice de cette voie de recours de nature à faire dégénérer en abus son droit d'interjeter appel, l'erreur commise sur le bien-fondé de ces prétentions n'étant pas suffisante pour caractériser cet abus et ayant causé un préjudice qui ne soit pas suffisamment réparé par l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable d'allouer à Mme [P] une indemnité de procédure de 3.500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Ordonne la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence ; Condamne Mme [K] Marcu à payer à Mme [G] [P] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [K] Marcu aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes.            La greffière                                                                           Le président