Texte intégral
N° RG 24/04336 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MX6G
Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal - CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX
SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/04336 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MX6G
Minute n°
copie le 26 novembre 2024
à la Préfecture
copie exécutoire le 26 novembre
2024 à :
- ALSACE HABITAT
- M. [U] [X]
- Mme [I] [D] Epouse [X]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
26 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
Société ALSACE HABITAT
ayant son siège social 4 rue Bartisch 67100 STRASBOURG
représentée par Mme [L] [R], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir
DEFENDEURS :
Monsieur [U] [X]
né le 21 Février 1994 à ALGERIE (99352)
demeurant 2 rue du Stade 67800 HOENHEIM
non comparant et non représentée
Madame [I] [D] épouse [X]
née le 26 Août 1993 à STRASBOURG (67000)
demeurant 2 rue du Stade 67800 HOENHEIM
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
DÉBATS :
Audience publique du 24 Septembre 2024
JUGEMENT
Réputé contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 28 septembre 2015, la société LA STRASBOURGEOISE HABITAT a consenti
un baild’habitation à Mme [I] [D] sur des locaux situés au 2 Rue du Stade à Hœnheim (67800),
moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 336,39 euros et d’une provision pour charges de 177,64 euros.
Le 21 janvier 2017, Mme [I] [D] s’est mariée avec M. [U] [X], qui est devenu co-
titulaire du bail.
Par actes de commissaire de justice du 15 janvier 2024, la société ALSACE-HABITAT, venant aux droits
de la société LA STRASBOURGEOISE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer
la somme principale de 3110,01 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une
clause résolutoire.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [U] [X] et Mme [I]
[D] le 12 janvier 2024.
Par assignations du 30 avril 2024, la société ALSACE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de
la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause
résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [X] et Mme [I] [D] et
obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la
résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 3 304,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de
la signification de la présente décision,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, et un diagnostic social
et financier a été réalisé. Ses conclusions par Mme [I] [D] ont été reçues au greffe avant
l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 24 septembre 2024, la société ALSACE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte
introductif d'instance. La société ALSACE HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du
paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle
ne s'oppose pas au principe d'un délai de paiement.
Mme [I] [D] expose vouloir rester dans les lieux au bénéfice d'une mesure de suspension de la
clause résolutoire. Elle sollicite des délais de paiement sans contester le principe et le montant de la dette
locative.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [X] n'a pas
comparu et ne s'est pas fait représenter. A l'audience, Mme [I] [D] a indiqué être divorcé de
l'intéressé depuis octobre 2023.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous
éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du
code de la consommation.
Mme [I] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
Mme [I] [D] a été autorisé à produire ses ressources qu’il aurait délivré à la bailleresse,
ainsi que des justificatifs de revenus, le tout avant le 08 octobre 2024. Aucune pièce n’a été produite
durant le temps du délibéré.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des
parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins
statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière,
recevable et bien fondée.
1. Sur la disjonction
Aux termes de l'article 367 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge peut également ordonner la
disjonction d'une instance en plusieurs.
L'article 654 dudit code précise que la signification doit être faite à personne.
En l'espèce, il apparait que M. [U] [X] a été assigné à sa dernière adresse connue, soit à l'adresse du
bail. Or, à l'audience, Mme [I] [D] a indiqué ne plus vivre avec l'intéressé et que ce dernier n'a
pas donné congé au bailleur. Il ne ressort pas de l'acte de signification que le commissaire de Justice ait
fait d'autres recherches afin de retrouver le locataire. Mme [I] [D] dispose nécessairement de
l'adresse de l'intéressé.
Il convient de disjoindre l'instance afin de pouvoir statuer sur la demande de la société bailleresse à l'encontre
de la locataire restée dans les lieux et de faire signifier ultérieurement l'assignation à M. [U] [X]
dans une instance distincte.
2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
2.1. Sur la recevabilité de la demande
La société ALSACE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le
département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de
l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
2.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail
d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de
paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette
clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon
lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire
application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il
fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette,
au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations
des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause
résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 janvier 2024. Or, d’après
l'historique des versements, la somme de 3 110,01 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de
deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce
délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont
réunies depuis le 16 mars 2024.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du
bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait
repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement
dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code
civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris
le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de
plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension
prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le
délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent
affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si
le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de
résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure
civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée
satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier
réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de Mme [I]
[D] lui permet raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 55 euros par mois en plus
du loyer courant afin de régler leur dette. En effet, Mme [I] [D] justifie percevoir ... euros au
titre de son contrat de travail, outre 300 euros de prime d'activité. Elle perçoit 150 euros de la CAF. Elle
n'a pas d'autres charges que sa dette locative.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues,
selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [I] [D] de
suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et
l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance
comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de
plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les
lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle
de tout occupant de leur chef.
La demande au titre du logement indécent sera rejetée faute pour la locataire d'apporter la preuve de ses
alléguations.
3. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver
tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi
à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société ALSACE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23
septembre 2024, M. [U] [X] et Mme [I] [D] lui devaient la somme de 2 001,71 euros,
soustraction faite des frais de procédure.
Mme [I] [D] ne conteste pas la dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce
montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de
la signification de la présente décision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette
somme en autorisant Mme [I] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-
après.
4. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail,
une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant
sera fixé à la somme mensuelle de 648,60 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les
charges, à partir du 16 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec
remise des clés à la société ALSACE HABITAT ou à son mandataire.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à
défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et
non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation
économique de la partie condamnée.
Mme [I] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance,
conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société ALSACE
HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires
à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou
partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande
d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y
a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition
au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
ORDONNE la disjonction de l'instance en cours, les prétentions de la société ALSACE HABITAT à
l'encontre de M. [U] [X] seront examinées dans une nouvelle instance ;
ORDONNE la réouverture des débats pour l'examen de ces prétentions, la présente instance se poursuivant
au bénéfice de Mme [I] [D] ;
INVITE la société ALSACE HABITAT à renouveler l'assignation de M. [U] [X] devant le juge des
contentieux de la protection de Schiltigheim à l'audience du 14 janvier 2025, 14h00 au tribunal de
proximité de Schiltigheim (salle 5) ;
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 janvier 2024 n’a pas été
réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 septembre 2015 entre la société ALSACE
HABITAT, d’une part, et Mme [I] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au 2 Rue du
Stade à Hœnheim (67800) est résilié depuis le 16 mars 2024 ;
CONDAMNE Mme [I] [D] à payer à la société ALSACE HABITAT la somme de 2 001,71 euros
(deux mille un euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2024,
avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Mme [I] [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus
du loyer courant, une somme minimale de 55 euros (cinquante-cinq euros), la dernière échéance étant
majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente
décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de
chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme
[I] [D] ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été
acquise ;
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants
ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée
avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 mars 2024,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois
suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion
de Mme [I] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de
la force publique,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du
code des procédures civiles d'exécution,
- Mme [I] [D] seront solidairement condamnés à verser à la société ALSACE HABITAT
une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus
en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE Mme [I] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de
payer du 15 janvier 2024 et celui des assignations du 20 avril 2024 ;
CONDAMNE Mme [I] [D] à payer à la société ALSACE HABITAT la somme de 100 euros (cent
euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024, et signé par le juge et la greffièresusnommés.
Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.
Le Greffier Le Juge
