Cour d'appel, 21 septembre 2023. 20/17088

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2023 (n° , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 20/17088 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWSD Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 octobre 2020 du tribunal judiciaire d'Evry (8ème chambre) - RG n° 16/07181 APPELANTE S.A. EMOVA GROUP immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 421 025 974, Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0020 INTIMEES S.C.I. [Localité 7] ESSONNE Immatriculée au R.C.S. d'Evry sous le n° 319 772 828 Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055 S.A. BRED - BANQUE POPULAIRE immatriculée au R.C.S. de Paris sous le N°552 091 795 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 6] défaillante, signification de la déclaration d'appel à personne morale, n'ayant pas constitué d'avocat COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 14 mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre M. Douglas Berthe, conseiller Mme Marie Girousse, conseillère qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco ARRÊT : - défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 4 octobre 2007, la SCI [Localité 7] ESSONNE a consenti à la société GROUPE MONCEAU FLEURS, devenue la société EMOVA GROUP, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] (91), pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer principal annuel indexé de 135.000 euros HT et HC. Par acte du 23 novembre 2007, la SACBP BRED BANQUE POPULAIRE s'est portée caution de la locataire dans la limite de la somme de 95.082 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, engagement dont la durée a été reportée jusqu'au 31 décembre 2011 par acte du 18 août 2011. Selon exploit d'huissier du 26 avril 2010, la locataire a donné congé à la bailleresse à effet au 30 octobre 2010, date d'expiration de la première période triennale. Par avenant du 23 décembre 2010, les parties ont convenu de prolonger le bail jusqu'au 30 juin 2011, la locataire devant effectuer les travaux à la charge du preneur et verser un loyer de 12.249,10 euros par mois, HT et HC, à compter du 1er novembre 2010. Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 27 octobre 2011 une procédure de sauvegarde a été ouverte à l'égard de la société EMOVA GROUP. Les parties ont encore convenu de prolonger le bail au plus tard jusqu'au 31 mars 2012. La locataire a restitué les locaux et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par procès-verbal d'huissier le 16 janvier 2012. Par jugement du 3 mai 2012, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de sauvegarde sur dix ans au profit de la locataire. Ce plan a subi des modifications. Par ordonnance du 29 juin 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Évry, saisie par la société MONCEAU FLEURS, devenue la société EMOVA GROUP, a ordonné une expertise afin de déterminer les travaux à réaliser en sortie des lieux, de déterminer qui en a la charge, en évaluer le coût ainsi que les préjudices en résultant. L'expert a rendu son rapport le 15 mai 2013. Par exploit d'huissier du 1er août 2016, la SCI [Localité 7] ESSONNE a fait assigner la société EMOVA GROUP et la SACBP BRED BANQUE POPULAIRE devant le tribunal de grande instance d'Évry (devenu le tribunal judiciaire) aux fins notamment d'obtenir la condamnation de la société EMOVA GROUPE à payer la somme de 284.999 € et la condamnation solidaire de la BRED en sa qualité de caution à hauteur de 95.082 € outre une indemnité de recouvrement. Par deux jugements du 22 novembre 2016, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution du plan de sauvegarde et ouvert une procédure de sauvegarde financière accélérée à l'égard de la société EMOVA GROUPE. Par jugement du 20 janvier 2017 ce tribunal a arrêté un plan de sauvegarde financière accélérée. Par ordonnance du 12 octobre 2017, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Evry a rejeté la demande de la société EMOVA GROUP aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes formées à son encontre pour forclusion et inopposabilité des créances pendant l'exécution du plan. Par jugement du 08 octobre 2020, le tribunal judiciaire d'Évry a : - condamné solidairement la société EMOVA GROUP et la société BRED BANQUE POPULAIRE, cette dernière dans la limite de son engagement de caution de 95.082 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, à payer à la SCI [Localité 7] ESSONNE une indemnité de 279.663,57 euros au titre de l'immobilisation de son bien et des réparations dans les lieux et déduction déjà faite du dépôt de garantie versé par la locataire à son entrée dans les lieux ; - débouté la société EMOVA GROUP de sa demande de délai de grâce ; - condamné la société EMOVA GROUP et la société BRED BANQUE POPULAIRE aux dépens de l'instance, la société EMOVA GROUP devant également supporter les dépens de la procédure de référé et d'expertise judiciaire ; - condamné la société Emova Group à payer une somme de 5.000 euros à la SCI [Localité 7] ESSONNE en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Bred Banque populaire à payer une somme de 2.000 euros à la SCI [Localité 7] ESSONNE en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - rejeté le surplus des demandes de chacune des parties. Par déclaration du 26 novembre 2020, la société EMOVA GROUP a interjeté appel de ce jugement. La société BRED BANQUE POPULAIRE n'a pas constitué avocat bien que l'acte d'appel lui ait été signifié à sa personne morale le 12 janvier 2021. Par ordonnance du 18 mars 2021, le Président de la cour d'appel, saisi par la société EMOVA GROUP a arrêté partiellement l'exécution provisoire du jugement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 janvier 2023. MOYENS ET PRÉTENTIONS Dans ses dernières conclusions signifiées le 24 février 2021, la société EMOVA GROUP, appelante, demande à la Cour de : - infirmer la décision déférée en ce qu'elle a : - sur la recevabilité des demandes de la SCI [Localité 7] à l'égard de la société EMOVA GROUP ; - sur les demandes au titre de la remise en état des lieux loués ; - sur les demandes de loyers et indemnités d'immobilisation ; - sur la demande due par la société EMOVA GROUP ; - sur la demande de délai de paiement au bénéfice de la société EMOVA GROUP ; - sur les demandes accessoires ; - confirmer la décision pour le surplus ; Statuant à nouveau : À titre principal, - juger irrecevable les demandes de la SCI [Localité 7] à l'égard de la société EMOVA GROUP; - constater que la SCI [Localité 7] n'allègue aucun fait propre à fonder ses prétentions ; - débouter la SCI [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes, prétentions, fins et moyens ; À titre subsidiaire, - fixer le montant maximum des sommes dues par la société EMOVA GROUP à hauteur de 226.951 euros ; - autoriser la société EMOVA GROUP à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités sans intérêt ; À titre plus subsidiaire, - fixer le montant maximum des sommes dues par la société EMOVA GROUP à hauteur de 248 516,44 euros ; - autoriser la société EMOVA GROUP à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités sans intérêt ; En tout état de cause, - condamner la SCI [Localité 7] ESSONNE à verser à la société EMOVA GROUP la somme de 7.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Vu les conclusions déposées le 10 mai 2021, par lesquelles la SCI [Localité 7] ESSONNE, intimée, demande à la Cour de : - déclarer la société EMOVA GROUP mal fondée en son appel, ainsi qu'en toutes des demandes, fins et conclusions, et l'en débouter ; - déclarer la SCI [Localité 7] ESSONNE tant recevable que bien fondée en ses demandes ; Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; En tout état de cause, ajoutant à la décision entreprise, - condamner la société EMOVA GROUP à payer à la SCI [Localité 7] ESSONNE la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société EMOVA GROUP aux entiers dépens, tant de première instance, y compris les dépens de la procédure de référé et les frais d'expertise judiciaire, que d'appel. - accorder à Maître [V] [W] de la société [W] & Thomas le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. MOTIFS DE L'ARRET Sur la recevabilité des demandes de la SCI [Localité 7] ESSONNE La société EMOVA GROUP demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable les demandes de la SCI [Localité 7] et, à tout le moins, de réduire le montant des condamnations en distinguant les dettes de réparation locatives antérieures et celles postérieures au jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde. Selon le jugement déféré, par ordonnance du 12 octobre 2017, le juge de la mise en état a rejeté la demande la société EMOVA GROUP tendant à faire constater l'irrecevabilité des demandes à son encontre pour forclusion et inopposabilité des créances pendant l'exécution du plan. La SCI [Localité 7] affirme que le juge de la mise en état se serait déclaré incompétent au profit du juge du fond. Cependant, aucune des parties ne produit cette ordonnance, de sorte que cette affirmation n'est pas démontrée. L'appel ne porte pas sur cette ordonnance mais sur le jugement en ce qu'il a considéré la demande de la bailleresse recevable en y faisant partiellement droit. Selon le jugement déféré, dans ses dernières écritures, la société EMOVA GROUP a demandé à titre principal le rejet des demandes de la SCI [Localité 7] ESSONNE. Aucun élément ne permet d'établir qu'elle a renoncé sans équivoque devant le tribunal à se prévaloir de l'irrecevabilité des demandes adverses. Selon, l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause. Soulevées en appel, elles ne constituent pas une demande nouvelle irrecevable en appel puisqu'il s'agit d'un moyen tendant au rejet de la demande adverse. Il ressort notamment des articles L. 622-17 -I, L. 622-24, L. 622-26 du code de commerce que les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture d'une procédure de sauvegarde doivent adresser leur déclaration de créance au mandataire judiciaire dans le délai imparti à compter de la publication du jugement d'ouverture, même si la créance n'est pas établie par un titre ni définitivement fixé; que les créances nées après le jugement d'ouverture, sont soumises à l'obligation de déclaration à compter de leur date d'exibilité sauf celles mentionnées à l'article L. 622-17-I c'est à dire les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une créance fournie au débiteur pendant cette périodes, lesquelles sont payées à leur échéance et à défaut par privilège avant les autres créances suivant l'ordre précisé; qu'à défaut de déclaration de créance dans les délais, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes, les créances non déclarées régulièrement sont inopposables au débiteur pendant l'exécution du plan et après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidés par le tribunal ont été tenus. Il en résulte qu'en dehors de la période d'exécution du plan et lorsque les engagements énoncés dans le plan n'ont pas été tenus, les créances non déclarées sont opposables au débiteur. En l'espèce, la procédure de sauvegarde à l'égard de la société EMOVA GROUP a été ouverte par jugement du 27 octobre 2011, les locaux ont été restitués le 16 janvier 2012 et un jugement arrêtant le plan d'apurement a été rendu le 3 mai 2012, modifié notamment le 16 septembre 2013, puis par jugements des 22 novembre 2016 et 20 janvier 2017, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution du plan de sauvegarde adopté au profit de la locataire puis arrêté un plan de sauvegarde financière accélérée. L'extrait Kbis de la société EMOVA GROUP en date du 31 janvier 2021 ne fait mention d'aucune procédure collective. La créance du bailleur relative aux réparations locatives ne constitue pas une créance née régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation relevant de l'article L. 622-17-I, de sorte qu'elle devait faire l'objet d'une déclaration de créance, et ce, que les détériorations justifiant les réparations locatives soient postérieures ou antérieures au jugement ouvrant la procédure de sauvegarde. Or, la SCI [Localité 7] ESSONNE n'a pas effectué de déclaration de créance au titre des réparations locatives, sa seule déclaration de créance effectuée le 20 décembre 2011 pour un montant de 14.352 € porte sur une indemnité pour dénonciation de bail et non sur le coût des réparations locatives. Dès lors que la résolution du plan de sauvegarde a été prononcée le 22 novembre 2016 et que la procédure de sauvegarde financière accélérée n'a pas d'effet à l'égard du bailleur en application de l'article L. 628-9, il ressort des dispositions précitées de l'article L. 622-26 que nonobstant l'absence de déclaration de créance de sa part la SCI [Localité 7] ESSONNE a recouvré son droit de poursuite individuelle à l'égard de la société EMOVA GROUP . En conséquence, sa demande sera déclarée recevable. Sur les réparations locatives: Il ressort des articles 1730 et 1732 du code civil que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure et qu'il répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Il en résulte que l'indemnisation du bailleur à raison des dégradations conséquences de l'inexécution par le preneur des réparations locatives lui incombant n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations ni à l'engagement effectif de dépenses dès lors que l'existence du dommage est établie. Le contrat de bail en cause stipule notamment en son article VII- 4 que le preneur doit entretenir les lieux en parfait état de réparations locatives et les rendre en fin de bail en bon état, qu'il doit les maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté, remettre en état ou remplacer tout équipement qu'il aurait détérioré ainsi que les fermetures, portes vitres, revêtements de sols, équipements sanitaires éclairage etc et stipule en son article XVI que le preneur devra les rendre en bon état et devra supporter le montant des réparations en fonction de l'état des lieux initial. Ainsi, le contrat de bail ne déroge pas aux dispositions légales selon lesquelles il n'est pas tenu de prendre en charge les effets de la vétusté, c'est à dire de l'usure résultant d'un usage normale de la chose louée, et n'impose pas une restitution des locaux à l'état neuf mais une restitution en parfait état de réparations locatives. Il ressort des constats d'état des lieux d'entrée et de sortie et des explications de l'expert qu'à l'entrée dans les lieux de la locataire, le bâtiment était en état quasiment neuf, avec des façades en parfait état, des plafonds, moquettes et cloisonnements neufs, et que les locaux ont été rendus par la locataire dans un état assez dégradé, du fait d'usages peu soigneux et du non respect du bail, tels que des percements et travaux sans accord du bailleur (percements de boulons dans la dalle, percement des bardages, enlèvement des appareillages sanitaires etc...). Dans ses écritures et les pièces qu'elle produit notamment son courrier du 21 décembre 2011 (sa pièce 8), celui du 23 janvier 2012 (sa pièce 10) et celui du 4 avril 2012 (sa pièce 15), la société EMOVA GROUP ne conteste pas la réalité des dégradations de sa part et la nécessité de réaliser des travaux de remise en conformité des installations concernant la remise en état du bardage et de la porte principale de l'entrepôt, la mise en conformité électrique, le remplacement de certaines dalles et le nettoyage global de l'entrepôt. Elle considère cependant que les montants réclamés sont exorbitants et fait valoir que la bailleresse ne justifie pas avoir réalisé les travaux dont elle demande à être indemnisée, que la perte de chance de louer les lieux ne peut être égale au montant total du loyer. Le jugement déféré, à la motivation détaillée duquel il convient de renvoyer sur ce point, ne s'est pas contenté de reprendre les conclusions de l'expert contrairement à ce qui est soutenu. Cette décision a relevé que ce dernier avait énuméré et décrit précisément la liste des réparations locatives à effectuer en se fondant sur ses constatations, lesquelles sont corroborées par les photographies, les constats d'huissier, le rapport du bureau d'étude établi par la société GREG INGENIERIE à la suite de l'état des lieux de sortie du 16 janvier 2012 ainsi que par les courriers de la locataire. Il précise que l'expert a chiffré le coût des réparations à l'aide des devis produits par la bailleresse, sans se baser sur une remise à neuf totale des locaux mais en indiquant et quantifiant les éléments détériorés par un usage anormal et en tenant compte des effets de la vétusté. La société EMOVA GROUP qui ne produit aucun devis ne fait pas la démonstration que les montants retenus par l'expert ne seraient pas justifiés au regard des tarifs applicables aux réparations locatives à effectuer. Ainsi, en considération des éléments de l'espèce, c'est à juste titre que le jugement déféré a retenu les évaluations justifiées proposées par l'expert pour un montant total de 168.351,05 € sauf pour ce qui concerne le devis ARSECOM. En effet le jugement a relevé à juste titre que le remplacement par la locataire du câble de branchement en cuivre par un câble en aluminium effectué avec l'autorisation de la bailleresse ne constitue pas une dégradation mais une amélioration permettant d'augmenter la puissance électrique, de sorte que la somme de 4.200 € TTC (3.500 € HT) correspondant à la remise en place d'un câblage en cuivre doit être déduite de ce devis, point non contesté par l'appelante dans ses écritures d'appel. Cependant la bailleresse ayant consenti à ce remplacement sous condition de pouvoir récupérer le câble en cuivre, la locataire qui ne lui a pas restitué ce câble doit l'indemniser pour un montant correspondant à la valeur du câble de cuivre non restitué. La société EMOVA GROUP conteste le montant figurant au devis au titre du prix des câbles en cuivre au motif qu'une décôte de vétustée n'aurait pas été prise en compte. Elle ne produit cependant aucun élément de nature à démontrer les conséquences de la vétusté sur la valeur du cuivre. Le montant figurant sur le devis apparaît être une juste indemnisation et sera retenu. Enfin, la société EMOVA GROUP doit également supporter le coût des autres prestations correspondant à des réparations locatives figurant sur le devis ARSECOM (remplacement de tubes fluorescents, des blocs de prises informatiques dont les câbles ont été coupés etc...). Le montant de ce devis doit donc être pris en compte après déduction de la somme de 4.200 €. Il est inopérant de faire valoir que la SCI [Localité 7] ESSONNE ne justifie pas de la réalisation des travaux de réparation et de ses dépenses dés lors que son préjudice est suffisamment établi par le constat des dégradations et l'estimation du coût des réparations par l'expert sur la base des éléments à sa disposition, l'indemnisation de la bailleresse n'étant pas subordonnée à la preuve de la réalisation des travaux de réparation. Il convient donc d'approuver le jugement déféré en ce qu'il a fixé à 164.151,05 € (168.351,05 €-4.200 €) l'indemisation correspondant au coût des travaux de remise en état à la charge de la société EMOVA GROUP . Sur les demandes de loyers et indemnités d'immobilisation Le jugement déféré a considéré à juste titre que le contrat liant les parties a pris fin le 16 janvier 2012 lors de la restitution des lieux, aucun loyer n'étant dû ensuite puisque la lettre de prolongation du 14 février 2011 prévoyait une restitution au plus tard le 31 mars 2012 sans exclure un départ de la locataire avant cette date. Ce point n'est plus discuté par la bailleresse qui demande la confirmation du jugement. L'expert a estimé à 3 mois la durée des travaux de réfection. Le rapport du bureau d'étude GREG INGENIERIE, effectué pour la bailleresse à la suite de l'état des lieux du 16 janvier 2012 et transmis à la locataire par lettre du 29 février 2012, mentionne au paragraphe 5 : 'les délais d'approvisionnement d'une porte sectionnable telle que celle d'accès au stockage côté EST est de l'ordre de 8 semaines. Le délai estimatif des travaux de remise en état global est d'environ 6 semaines sous réserve de faire intervenir les entreprises simultanément et sous réserve de la disponibilité des intervenants ainsi que du délai d'approvisionnement des matériels'. Ce rapport faisant une estimation détaillée des reprises des dégradations comprend les devis, utilisés ensuite par l'expert, datés du 12 janvier 2012 (A.G.P.) au 24 février 2012 (HEAU). Le bailleur disposait donc de tous les devis à cette dernière date . Le contrat de bail consenti par la SCI [Localité 7] ESSONNE sur les locaux en cause à la société EYREIN INDUSTRIE le 14 janvier 2014 mentionne dans ses conditions générales:' un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties à l'entrée du preneur. Si pour une raison quelconque, cet état des lieux n'était pas dressé, et notamment si le preneur faisait défaut, les biens immobiliers, objet des présentes, seront considérés comme ayant été donnés à bail en parfait état.' Par ailleurs, ce bail stipule à l'article 28 des conditions particulières que le bailleur accepte une franchise de 4 mois sans préciser pour quel motif. Il n'est pas produit d'état des lieux d'entrée. Contrairement aux affirmations de la SCI [Localité 7] ESSONNE, il ne résulte pas de ce contrat qu'elle aurait effectué elle-même les travaux de remise en état des locaux avant de relouer, alors qu'elle ne produit par ailleurs aucune facture ou pièce de nature à établir la réalisation de travaux par elle et la durée d'immobilisation des locaux correspondant. Après avoir exposé que d'une part, selon la société EMOVA GROUP les travaux auraient pu démarrer dès le constat d'état des lieux de sortie du 16 janvier 2012, les loyers jusqu'à la fin du premier trimestre devant largement permettre de consulter les entreprises et que d'autre part, selon la SCI [Localité 7] il n'a été possible de démarrer les travaux qu'à partir du constat de l'expert de sorte qu'elle réclame une indemnisation correspondant au montant des loyers jusqu'à la date du 15 février 2013 'à parfaire' , l'expert donne l'avis suivant: 'L'état des locaux a été constaté par huissier le 16 janvier 2012, avec de nombreuses photographies; les entreprises ont pu être consultées, elles ont fourni des devis. Eventuellement les travaux auraient pu être commandés à l'issue de la première réunion d'expertise soit un trimestre complémentaire estimé à 45.290,40 € TTC c'est cette valeur que l'expert a retenue dans le décompte entre les parties. Le tribunal, dans sa haute appréciation jugera'. La première réunion d'expertise a eu lieu sur site le 24 octobre 2012 puis l'expert a fait une seconde réunion dans son cabinet le11 mars 2013. L'expert a relevé que les travaux n'étaient pas commencés à la date du dépôt du rapport le 15 mai 2013. Ainsi que l'observe l'expert, l'état des locaux était décrit précisémment avec photographies dès le constat d'huissier du 16 janvier 2012 et le rapport du bureau d'étude GREG INGENIERIE comportant l'ensemble des devis utilisés ensuite par l'expert a été aussitôt réalisé le dernier devis datant du 24 février 2012. C'est la société GROUPE MONCEAU FLEURS, devenue EMOVA GROUP, qui a saisi le juge des référés pour obtenir la désignation d'un expert, intervenue par ordonnance du 29 juin 2012. Il n'apparaît pas que cette ordonnance ou l'expert ait interdit à la bailleresse d'entreprendre des travaux. Or, cette dernière disposait déjà d'un descriptif précis de l'état des locaux à leur restitution . Elle a reloué les locaux le 14 janvier 2014, soit plus d'un an après leur visite par l'expert. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le préjudice financier résultant de l'impossibilité de percevoir des loyers en raison des réparations locatives à effectuer sera justement évalué à une somme équivalant à trois mois de loyer. En l'absence de lien de causalité démontré entre l'absence de relocation des locaux jusqu'au troisième trimestre 2012 et les dégradations non réparées par la société EMOVA GROUP, il n'y a pas lieu de se référer au montant du loyer pour une période plus longue pour évaluer le préjudice financier de la bailleresse. C'est à juste titre que le jugement déféré a pris pour base de calcul le montant du loyer et des charges convenus en dernier lieu entre les parties, étant précisé que les conditions du bail initial ont été expressément maintenues dans l'avenant de prolongation du 23 décembre2010 mettant les taxes foncières et sur les bureaux ainsi que les assurances à la charge de la locataire. Cependant nonobstant la date d'exigibilité de ces charges à l'égard de la bailleresse et le fait que le bail prévoit simplement une répartition des charges au prorata de la quote-part affectée aux lieux loués, il convient de les prendre en compte au prorata de la durée d'occupation pour le calcul de l'indemnité due à la bailleresse. Il n'y a pas lieu de prendre en compte les frais de gestion pour le calcul de cette indemnité. La SCI [Localité 7], qui a la charge d'établir son préjudice, ne produit pas les justificatifs de ces charges mais demande de confirmer le jugement en faisant valoir que les charges réclamées sont dues pour l'année entière et non au prorata de présence. Il s'en déduit que les sommes mentionnées dans le rapport d'expertise correspondent à une année et doivent être ramenées au prorata de la durée d'immobilisation (impôts foncier, taxes bureaux, assurances, eaux total 23.657/ 365X 107= 6.935,30€). Le bail s'étant terminé le 16 janvier 2012, le loyer est dû jusqu'à cette date. Il est dû en outre l'indemnité pour immobilisation des locaux fixée ci-dessus au montant de trois mois de loyers et charges. Le calcul s'effectuera donc en prenant en compte l'équivalent du loyer du premier trimestre plus 16 jours de loyers, soit après prise en compte des acomptes versés selon le rapport d'expertise, un solde de loyer et une indemnité dus d'un montant total de:52.651 €. Loyer 1er trimestre : 45.290,40 € loyer du 1er au 16 avril 7.963,00 € prorata des charges et taxes 6.935,30 € acomptes 6.658,15 + 879,12 -7.537,27 € total (arrondi) 52.651 € Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement déféré, qui avait retenu un montant total de 153.380,75 € au titre du solde de loyer et d'indemnité pour l'indisponibilité des locaux jusqu'au 3ème trimestre inclus et conclu à une dette totale de 279.663, 57 € (164.151,05 +153.380,75 € -37.868,23 €). La société EMOVA GROUP sera condamnée à payer à la SCI [Localité 7] la somme de 178.933 €, soit : réparations locatives 164.151,05 € solde loyer et indemnité d'indisponibilité 52.651,00 € dépôt de garantie - 37.868,23 € total (arrondi) 178.933 € Sur la demande de délais de paiement La société EMOVA GROUP sollicite subsidiairement 24 mois de délais pour s'acquitter de sa dette en faisant valoir notamment ses difficultés financières, celle de ses points de revente faisant l'objet de procédures collectives, les répercussions pour son activité du mouvement des 'gilets jaunes' et des restrictions sanitaires entraînées par la pandémie de COVID 19 ainsi que ses lours engagements de caution auprès d'établissements financier au bénéfice de ses filiales. La SCI [Localité 7] ESSONNE s'oppose à cette demande en faisant valoir que le groupe EMOVA a lancé un vaste plan de restructuration qui a porté ses fruits ainsi que cela résulte des pièces comptables produites par l'appelante montrant un résultat positif de 73.746 K€ en 2020 et une trésorerie confortable; que cette dernière a adopté une attitude dilatoire. Elle ajoute qu'en exécution de l'ordonnance rendue par le Président de la cour d'appel le 18 mars 2021, la société EMOVA GROUP aura déjà réglé la somme de 94.795,78 € à la date à laquelle la cour statuera. La société EMOVA GROUP se prévaut de difficultés financières mais ne donne pas de précision sur sa capacité à garantir le réglement échelonnée des sommes dues. Il convient d'observer que la dette est ancienne les locaux ayant été restitués le 16 janvier 2012, soit il y a plus de 11 ans et qu'avant l'exécution partielle du jugement rendu le 8 octobre 2020, la locataire qui a partiellement reconnu l'existence des dégradations lui incombant n'a effectué aucun règlement, même partiel, qu'en outre la durée de la procédure lui a permis d'anticiper le paiement de sa dette. Au regard de ces éléments, compte tenu de la situation de la société EMOVA GROUP et en considération des besoins de la SCI [Localité 7] ESSONNE, il n'y a pas lieu de reporter ni d'échelonner le paiement des sommes dues avec suppression des intérêts, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande sur ce point. Sur les autres demandes La société BRED BANQUE POPULAIRE n'ayant pas constitué avocat ni formé d'appel incident, les dispositions du jugement à son égard seront confirmées. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger', 'déclarer' ou 'constater' lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Il convient de dire que chacune des parties dont les demandes ont été partiellement rejetées supportera la charge de ses dépens et de ses frais irréétibles relatifs à la procédure d'appel et de les débouter, en conséquence, de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, Infirme partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 8 octobre 2020 (RG n°16/7181), Le réforme en ce qu'il a condamné solidairement la SA EMOVA GROUP et la SACBP BRED BANQUE POPULAIRE, cette dernière dans la limite de son engagement de caution de quatre vingt quinze mille quatre vingt deux euros (95.082 €) en principal, intérêts, frais et accessoires, à payer à la SCI [Localité 7] ESSONNE une indemnité de deux cent soixante dix neuf mille six cent soixante trois euros cinquante sept centimes (279.663,57 €) au titre de l'immobilisation de son bien et des réparations dans les lieux et déduction déjà faite du dépôt de garantie versée par la locataire à son entrée dans les lieux, Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne solidairement la SA EMOVA GROUP et la SACBP BRED BANQUE POPULAIRE, cette dernière dans la limite de son engagement de caution de quatre vingt quinze mille quatre vingt deux euros (95.082 €) en principal, intérêts, frais et accessoires, à payer à la SCI [Localité 7] ESSONNE une indemnité de cent soixante dix huit mille neuf cent trente trois euros (178.933 €) au titre du solde de loyer, de l'indemnisation pour l'immobilisation de son bien et des réparations locatives, déduction déjà faite du dépôt de garantie versée par la locataire à son entrée dans les lieux, Confirme pour le surplus le jugement déféré en toutes ses autres dispositions, Y ajoutant, Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel, Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu'elle aura exposés à l'occasion de l'instance d'appel . LE GREFFIER LA PRESIDENTE