Tribunal judiciaire, 25 novembre 2024. 22/09785

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 NOVEMBRE 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 22/09785 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WYBL N° de MINUTE : 24/01642 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par la SELARL TULIER POLGE ALIREZAÏ, Administrateur judiciaire, en sa qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété. [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502 C/ DEFENDEURS Monsieur [O] [J] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Julien DI BARBORA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 839 Madame [H] [U] épouse [J] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Julien DI BARBORA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 839 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 07 Octobre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] sont propriétaires des lots 3 et 10 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2]), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par actes en date du 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal leur condamnation au paiement de l’arriéré de charges de copropriété. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de : -Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] de l’ensemble de leurs demandes -condamner in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] à lui payer la somme de 11 387,99 euros au titre des appels impayés au 1er juillet 2023 -condamner in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] à lui payer la somme de 80,32 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 -assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du : -10 novembre 2021 sur la somme de 8 231,65 euros -30 septembre 2022 sur la somme de 9 599,95 euros -des précédentes écritures sur la somme de 10 523,09 euros -de la signification des dernières conclusions sur le surplus -ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation -condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts -condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON. Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 mai 2023, Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] sollicitent du tribunal de : -Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes -Le condamner à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens A titre subsidiaire, -Leur accorder 24 mois de délais de paiement -Débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. La clôture est intervenue le 4 septembre 2024 par ordonnance du même jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] à lui payer la somme de 11 387,99 euros au titre de leur arriéré de charges. Répondant aux moyens soulevés par les défendeurs, il fait valoir que : -la dette de Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] trouve son origine au 1er avril 2018, date à laquelle leur solde était nul, et que les moyens soulevés par les défendeurs s’agissant des frais antérieurs à cette date sont donc sans portée -s’agissant de l’exercice 2022, la mission de l’administrateur provisoire a été prorogée du 21 novembre 2021 au 21 novembre 2022 par ordonnance du 30 juin 2022, la demande de prorogation ayant été déposée dès le 22 octobre 2021. -s’agissant du moyen relatif à la consultation du conseil syndical, il soutient que l'administrateur provisoire a régulièrement effectué un appel à candidature au poste de conseiller syndical, et que le conseil syndical est régulièrement convoqué pour fournir son avis sur la vérification des dépenses de l’exercice comptable écoulé. -s’agissant des honoraires d’architectes, ceux-ci sont dus en application du procès-verbal de décision du 17 mai 2018. Se fondant sur l’article 1315 du code civil, Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] font valoir que : -doit être déduite la somme de 192,90 euros correspondant à des frais injustifiés car antérieurs à une mise en demeure -doivent être déduits les frais de signification de l’assignation -doit être déduite la somme de 1 916,66 euros correspondant aux appels de l’exercice 2022 dans la mesure où le procès-verbal d’approbation des comptes par l’administrateur provisoire est daté du 2 décembre 2021, date à laquelle celui-ci n’avait plus qualité d’administrateur, sa mission ayant pris fin le 21 novembre 2021 et n’ayant été renouvelée que le 30 juin 2022. Ils ajoutent que l’administrateur provisoire ne disposait pas des pouvoirs du conseil syndical et aurait donc dû, en application de l’article 62-7 du décret du 17 mars 1967, prendre l’avis du conseil syndical avant d’approuver les comptes, et en l’absence de conseil syndical convoquer une assemblée générale afin d’en élire un -doit être déduite la somme de 2 817,93 euros correspondant aux appels de l’exercice 2018, dans la mesure où l’administrateur provisoire n’a pas recueilli l’avis du conseil syndical ni convoqué d’assemblée générale afin qu’il en soit désigné un. Ils ajoutent que les frais d’architecte ne sont pas justifiés et produisent un courriel de l’architecte de la copropriété indiquant qu’il n’attend pas d’honoraires. -doit être déduite la somme de 1 389,16 euros correspondant aux appels de l’exercice 2019 faute pour l’administrateur provisoire d’avoir recueilli l’avis du conseil syndical -doit être déduite la somme de 1 884,76 euros correspondant aux appels de l’exercice 2020 faute pour l’administrateur provisoire d’avoir recueilli l’avis du conseil syndical et dans la mesure où le mandat de l’administrateur provisoire avait cessé à la date de l’approbation des comptes -doit être déduite la somme de 1 890,44 euros correspondant aux appels de l’exercice 2021, faute pour l’administrateur provisoire d’avoir recueilli l’avis du conseil syndical - doit être déduite la somme de 230,47 euros appelée le 19 mars 2021, au titre de travaux, dont il n’est pas justifié par les pièces produites -doit être déduite la somme de 498,83 euros correspondant aux appels de l’exercice 2023, faute pour l’administrateur provisoire d’avoir recueilli l’avis du conseil syndical. En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 1315 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L’article 62-7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui lui paraissent nécessaires à l'accomplissement de sa mission, sauf urgence, recueillir l'avis du conseil syndical. L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant : -la matrice cadastrale -les procès-verbaux des décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes sur la période -un décompte des impayés arrêté au 1er juillet 2023 à la somme de 11 468,31 euros -un extrait du grand livre courant du 1er janvier 2015 au 26 juillet 2022 -des appels de provisions et régularisations de charges -les ordonnances de prolongation de la mission de l'administrateur provisoire Il ressort de l’extrait du grand livre que le 14 juin 2018, les défendeurs ont effectué deux virements pour un montant total de 1 036,63 euros. Ces paiements sont venus s’imputer, en application de l’article 1342-10 précité, sur le solde au 1er avril 2018 d’un montant de 1 036,63 euros. Par conséquent il n’y a pas lieu d’examiner le bien-fondé des sommes appelées avant cette date, et notamment des frais d’un montant de 192,90 euros. S’agissant des procès-verbaux d’approbation des comptes signés par l'administrateur provisoire, il convient de considérer que les ordonnances de prolongation de mission, bien que postérieures à la fin de mission de l'administrateur provisoire, ont eu un effet rétroactif dans la mesure où l'administrateur provisoire a sollicité la prolongation de sa mission à une date où il était toujours mandaté, et que lesdites ordonnances prévoient une date de début de mission rétroactive. Par conséquent les moyens tirés de l’absence de mandat de l'administrateur provisoire pour approuver les comptes doivent être rejetés. S’agissant de la consultation du conseil syndical, l’article 62-7 précité ne prévoit pas que celle-ci soit prévue à peine de nullité des décisions de l'administrateur provisoire. Ce moyen sera donc également écarté. S’agissant de l’appel du 17 mai 2018 d’un montant de 874,37 euros au titre des honoraires d’architecte, il ressort du procès-verbal de décisions du 17 mai 2017 que l'administrateur provisoire a décidé de la signature d’une proposition d’honoraire du cabinet Barreau Architecture suite à un arrêté de péril imminent du 29 janvier 2018. Au procès-verbal est annexée la proposition d’honoraire, dont le montant total correspond à celui indiqué sur l’appel de fonds du 17 mai 2018. Le fait que l'administrateur provisoire n’ait finalement pas donné suite à cette proposition est sans portée sur l’exigibilité de cette somme qui résultait de la décision de l'administrateur provisoire de provisionner ces honoraires. S’agissant de l’appel du 19 mars 2021 d’un montant de 230,47 euros au titre des « TRVX D’OFFICE ARRETE DU 14/02/2018 », il est justifié par le 7ème procès-verbal de décision de l'administrateur provisoire portant sur la réalisation de travaux de réfection de faux plafonds, destinés à obtenir la levée de l’arrêté de péril, pour un montant total de 6 000,39 euros selon facture annexée, ce montant correspondant à celui inscrit sur l’appel de fonds. Cette somme est donc justifiée et il n’y a pas lieu de la déduire. Ont été déduits du décompte les frais d’assignation dont il est sollicité la condamnation au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 387,99 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2023. Il ressort de la procédure que les défendeurs sont mariés. La solidarité sera donc retenue en application de l’article 220 du code civil. La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal : -du 10 novembre 2021 au 30 septembre 2022 sur la somme de 8 231,65 euros -du 30 septembre 2022 au 14 mars 2023 sur la somme de 9 599,95 euros -du 14 mars 2023, date des conclusions n°1, au 3 octobre 2023 sur la somme de 10 442,77 euros -du 3 octobre 2023 sur la somme de 11 387,99 euros. La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée. Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 80,32 euros correspondant aux frais d’assignation. En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées. En l’espèce, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande, les frais d’assignation relevant des dépens. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, il ressort des décomptes produits que Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] n’ont versé aucune somme depuis le 14 juin 2018. Leur persistance à ne pas s'acquitter des charges de copropriété, qu’ils justifient par le fait de ne pas avoir reçu les appels de fonds, ce alors qu’ils avaient été mis en demeure dès le 3 octobre 2022 de notifier au syndicat des copropriétaires leur nouvelle adresse dans les conditions prévues à l’article 65 du décret du 17 mars 1967, et qu’ils ne pouvaient en tout état de cause ignorer le montant de leur dette au vu de la procédure en cours depuis 2022, dans le cadre de laquelle ils avaient constitué avocat, caractérisent leur mauvaise foi. Leur refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance, dans un contexte de difficultés financières de la copropriété ayant conduit à son placement sous administration provisoire. Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Au regard de la mauvaise foi de Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] et de l’ancienneté de leur dette, il y a lieu de les débouter de leur demande de délais de paiement. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Condamne solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93) la somme de 11 387,99 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal courant : -du 10 novembre 2021 au 30 septembre 2022 sur la somme de 8 231,65 euros -du 30 septembre 2022 au 14 mars 2023 sur la somme de 9 599,95 euros -du 14 mars 2023 au 3 octobre 2023 sur la somme de 10 442,77 euros -du 3 octobre 2023 sur la somme de 11 387,99 euros. -Condamne in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93) la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts -Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter de l’assignation, -Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, -Déboute Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] de leur demande de délais de paiement, -Condamne in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Eric AUDINEAU, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON en application de l'article 699 du code de procédure civile, -Condamne in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93) la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Fait au Palais de Justice, le 25 novembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CORON