Tribunal judiciaire, 03 mars 2026. 25/00400

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03/03/2026 N° RG 25/00400 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C4HM DEMANDEUR(S) : Madame [N] [A] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Charlotte PIERROZ substituant Me Christian ASSIER, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Christophe DELMONTE de la SELARL IMAVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULON DÉFENDEUR(S) : S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau D’ALBERTVILLE, et Me Philippe RIGLET du cabinet Franklin Avocats, avocat plaidant au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente, juge des référés : [...] assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier Débats : en audience publique le : 20 Janvier 2026 Ordonnance contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 03 Mars 2026 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 14 janvier 2006, modifié par un courrier erratum du 19 janvier 2006, M. [O] [A] a consenti à la société par actions simplifiée (Sas) Pierres & Vacances Maeva Tourisme Exploitation un bail commercial pour une durée de 9 années consécutives pour se terminer le 30 avril 2015, portant sur le lot n°19 (appartement 105) lui appartenant situé dans la résidence Plan du Lac, lieudit [Localité 3] sur la commune de [Localité 4] en vue de l’exploitation desdits locaux en résidence de tourisme classée. Le bail commercial s’est tacitement renouvelé. Par acte authentique du 29 avril 2008, M. [O] [A] a consenti une donation entre vifs en avancement de parts successorale à Mme [N] [A], sa fille, sur le lot n°19 situé dans l’ensemble immobilier Plan du Lac, lieudit [Localité 3] sur la commune de [Localité 4]. M. [O] [A] est décédé le 21 février 2021. Par acte du 31 juillet 2024 Mme [N] [A] a fait délivrer à la société PV Exploitation France un congé avec refus de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction, pour le 31 mars 2025. Suivant un courrier en date du 13 février 2025, la société PV Exploitation France a proposé un montant de 63.707 euros au titre de l’indemnité d’éviction due par le bailleur. Par acte du 06 octobre 2025 Mme [N] [A] a fait assigner la société PV Exploitation France devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de : - juger qu’elle a fait délivrer à la société PV Exploitation France un congé sans offre de renouvellement du bail conclu le 14 janvier 2006, renouvelé le 1er mai 2015, - juger qu’elle a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement expirant le 31 mars 2025, - juger que ledit bail commercial a donc expiré le 31 mars 2025, - juger que les parties ont intérêt à faire évaluer contradictoirement le montant de l’indemnité d’éviction, Par conséquent, - nommer un expert avec mission pour lui d’évaluer les montants des indemnités d’éviction et d’occupation ainsi qu’évaluer les sommes dues à Mme [A] en raison du non-respect du bail notamment s’agissant des semaines d’attribution non respectées, - réserver les dépens. Suivant conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 08 décembre 2025, Mme [N] [A] maintient l’intégralité de ses demandes. En l’absence d’accord avec le preneur sur les méthodes de calculs des montants des indemnités d’éviction et d’occupation, elle s’estime bien fondée à solliciter la mise en place d’une expertise judiciaire avant tout procès éventuel au fond. En outre, elle soutient que contrairement à ce que sollicite le preneur, le juge des référés n’a pas compétence pour fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation. Suivant conclusions en défense notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025 la société PV Exploitation France demande au juge des référés de : A titre principal : - juger que la société PV Exploitation France bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due, En conséquence, - fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par Mme [A] à la société PV Exploitation France à une somme égale à trois années de chiffres d’affaires augmentée d’un coefficient multiplicateur et augmentée des indemnités accessoires à parfaire au jour du jugement et condamner Mme [A] au paiement desdits montants, - fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PV Exploitation France à Mme [A] à la valeur locative des lieux loués, diminuée de 10% à titre d’abattement de précarité. A titre subsidiaire, désigner un expert ayant pour mission de : visiter les lieux,dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société locataire,rechercher tous les éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction à la date la plus proche possible du départ de la société locataire et notamment :la valeur marchande des fonds de commerce exploités dans les lieux objet du bail, déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences de tourisme,les frais de déménagement ainsi que tous autres frais supportés par la société PV Exploitation France,l’indemnité pour trouble commercialdire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du même code, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de 4 à 6 semaines, au vu d’une synthèse écrite, des constatations, opérations et de ses orientations comportant les méthodes de calcul retenues, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire d’Albertvilledéterminer la valeur locative des locaux loués, conformément aux dispositions des articles L.145-36 et R.145 alinéa 10 du Code de commerce, en appliquant la méthode hôtelière.En tout état de cause, condamner Mme [A] au paiement des entiers dépens, incluant les frais d’expertise et la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. A l’appui de ses demandes, elle soutient avoir droit à se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement intégral de l’indemnité d’éviction. Elle sollicite à ce que le juge des référés fixe le montant de l’indemnité d’éviction principale selon la méthode du chiffre d’affaires ou de l’excédent d’exploitation ainsi qu’une indemnité d’éviction accessoire notamment calculée sur la base minimale de quatre mois de chiffres d’affaires représentée par l’exploitation de l’appartement ainsi que la condamnation du bailleur à leur paiement. De même, elle sollicite la fixation et la condamnation en paiement de l’indemnité d’occupation selon la méthode hôtelière. Subsidiairement, elle ne s’oppose pas à l’expertise judiciaire. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera relevé que le bail commercial du 14/01/2006 a été initialement conclu avec la société Pierres & Vacances Maeva Tourisme Exploitation alors que la société assignée est la société PV Exploitation France. Pour autant en l’état les parties ne discutent pas de sa qualité de preneur dudit bail commercial. 1 - Sur la demande en fixation et en paiement des indemnités d’éviction et d’occupation Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Si le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel. La provision sollicitée ne peut porter que sur des chefs de créance non sérieusement contestés dans leur principe mais également dans leur quantum. Force est de constater que la demande en fixation et en paiement des indemnités formulée par la société PV Exploitation France n’est pas formulée à titre provisionnel et sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 précité et excède en conséquence les pouvoirs du juge des référés. Il sera donc dit n’y avoir à lieu à référé sur ces demandes en fixation et en paiement des indemnités d’éviction et d’occupation. Au surplus, il sera constaté que le seul document fourni à l’appui de cette demande, soit un tableau intitulé “résultat d’exploitation touristique Meribel Tueda” pour les années allant de 2022 à 2024 fait par la société PV Exploitation France (Pièce n°1 défendeur), est insuffisant à fixer de manière non contestable le montant d’une provision due au titre du montant des indemnités d’éviction et d’occupation. 2 - Sur la demande d’expertise judiciaire En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Cass. 2e civ., 19 janv. 2023, n° 21-21 265, Publié au bulletin). Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d'option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l'article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité. En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l'article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux. Aucun texte relatif au bail commercial ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu'aucun juge du fond n'est saisi de demandes concernant l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d'un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés. En l’espèce, Mme [N] [A] a régulièrement fait signifier son refus de renouvellement au bail commercial à la société PV Exploitation France, avec une proposition de versement d’une indemnité d’éviction, suivant acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse (Pièce n°4 demandeur). Néanmoins, le preneur et le bailleur n’ont pas pu s’entendre quant au montant de l’indemnité d’éviction et à celui de l’indemnité d’occupation. Ainsi, et en l’absence d’opposition, il apparaît que Mme [N] [A] justifie d’un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soient évalués le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation qui seraient dues à la société PV Exploitation France. S’agissant de l’étendue de la mission Mme [N] [A] sollicite que l’expert se prononce sur les sommes qui lui seraient dues en raison du non-respect du bail s’agissant des semaines d’attribution non respectées. Ce chef de mission n’a pas été contesté par la société PV Exploitation France. Il apparait donc utile à la solution du litige et notamment pour établir les comptes entre elles, que l’expert se prononce sur le chiffrage des sommes dues en cas d’éventuel non respect des clauses du bail portant sur les semaines d’attribution. Aussi les chefs de mission sollicités par la société PV Exploitation sont déjà inclus dans la mission d’expertise ordonnée habituellement. En conséquence, l’expertise judiciaire sera ordonnée, aux frais avancés de Mme [N] [A] et selon mission reprise au dispositif. Au surplus, il sera rappelé que conformément aux termes de l’article L. 145-28 précité, la société PV Exploitation France pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligée de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. 3 - Sur les demandes accessoires 3.1 - Sur les dépens L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774). Les dépens sont donc mis à la charge de la partie demanderesse, Mme [N] [A]. 3.2 - Sur les frais irrépétibles A la lumière de ce qui précède il n’y a pas lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : REJETONS la demande en fixation et en paiement des indemnités d’éviction et d’occupation ; ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de Mme [N] [A] et de la société PV Exploitation France, COMMETTONS pour y procéder, M. [J] [H] E-mail : [Courriel 1] Adresse : Cabinet BERTHIER et associés [Adresse 3] [Localité 5] Tél. portable : [XXXXXXXX01] Avec mission pour lui de : 1° se rendre sur les lieux et les visiter, vérification préalablement faite de leur disponibilité, le cas échéant hors saison touristique, en présence des parties et de leurs conseils, préalablement convoqués ; 2° se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission, 3° fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant d’une perte de fonds, indemnité comprenant notamment la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession ou la valeur locative si celle-ci est supérieure, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice ; proposer différentes méthodes d’évaluation dont la méthode hôtelière et proposer si nécessaire une pondération entre les différentes méthodes d’évaluation retenues, 4° fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et de tous autres préjudices éventuels, 5° rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 6° déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis l’expiration du bail et jusqu’à leur libération effective, 7° évaluer les sommes éventuellement dues à Mme [N] [A] en cas de non respect du bail notamment sur les semaines d’attribution non respectées, 8° donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties. DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, - se rendre sur les lieux, en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis, - à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : ° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations, ° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera, ° en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent, ° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse, - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai. DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile, RAPPELONS que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ; RAPPELONS qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DISONS que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ; RAPPELONS qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ; RAPPELONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ; DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert, DISONS que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 03 mars 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause, FIXONS la provision concernant les frais d'expertise à la somme de 2 500 € qui devra être consignée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire d'Albertville, par Mme [N] [A] avant le 14 avril 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque, DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d'Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement, RAPPELONS que la saisine de l'expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme, DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l'expert et qu'en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d'une astreinte, DISONS l'expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d'un éventuel retard dans le dépôt du rapport, DISONS qu'en l'absence de réponse de l'expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur, DISONS que conformément aux dispositions de l'article 282 du code de procédure civile, l'expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l'expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception, DISONS que les dépens resteront à la charge de Mme [N] [A], DEBOUTONS la société PV Exploitation France de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès, RAPPELONS que la société PV Exploitation France a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en application des dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 03 mars 2026, la minute étant signée par [...], juge des référés, et [...], greffière. La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,