Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/02353

N° RG 21/02353 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K4RP N° Minute : C3 Copie exécutoire délivrée le : à la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC la SCP LACHAT MOURONVALLE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 23 MAI 2023 Appel d'un Jugement (N° R.G. 19/03800) rendu par le tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 01 avril 2021, suivant déclaration d'appel du 25 Mai 2021 APPELANTE : Mme [N] [M] née le 15 Février 1963 à [Localité 4] (ESPAGNE) [Adresse 1] [Localité 5] représentée et plaidant par Me Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE INTIM É : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] Prise en la personne de son syndic en exercice, la société CHASTAGNOL IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, et dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] représenté et plaidant par Me Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente M. Laurent Grava, conseiller, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 14 mars 2023, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE Madame [N] [M] est propriétaire depuis le 30 janvier 2002 de différents lots au sein de l'immeuble en copropriété dénommé le « [Adresse 1] » et situé à [Localité 5]. Une assemblée générale a eu lieu le 19 juin 2019. Le procès verbal d'assemblée générale lui a été notifié le 18 juillet 2019. Mme [M] a sollicité la nullité de cette résolution par assignation en date du 17 septembre 2019. Par jugement en date du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a débouté Madame [M] de ses demandes et l'a condamnée à verser 1.500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [M] a interjeté appel le 25 mai 2021. Dans ses conclusions notifiées le 7 décembre 2022, Mme [M] demande à la cour de: -dire bien fondé l'appel de Madame [N] [M]. Vu les articles 3,6-3,24,25, 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, Y faisant droit : -infirmer le jugement entrepris. -prononcer la nullité de la résolution n°2 de l'assemblée générale extraordinaire du 19 juin 2019. -débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions. -condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à payer à Madame [N] [M] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. -dire que Madame [N] [M] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres propriétaires. Au soutien de ses demandes, Mme [M] excipe de la nullité de la résolution n°2 au motif que l'assemblée générale a statué dans une seule et même résolution à la fois sur le principe des travaux et le mandat donné au conseil syndical de sélectionner l'entreprise en charge de l'étanchéité de la terrasse. Elle fait ensuite valoir que les devis annexés à la convocation ne correspondaient pas aux travaux votés en définitive, puisque les devis annexés s'élevaient à la somme de 10 000 euros alors qu'il a été donné mandat à hauteur de 35 000 euros. Elle énonce que le vote n'aurait pas dû avoir lieu à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, elle énonce que sa terrasse est privative, qu'au demeurant, il ne saurait y avoir d'indivision s'il s'agissait d'une partie commune. Dans ses conclusions notifiées le 1erjuillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour de: Vu les articles 14, 18, 24, 25 et 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées aux débats, A titre principal : -voir confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. -dire et juger que les demandes de Madame [N] [M] ne sont pas fondées ; -débouter Madame [N] [M] de sa demande d'annulation de la résolution n°2 du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2019 ; En tout état de cause : -condamner Madame [N] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le syndicat des copropriétaires énonce que par assemblée générale du 19 février 2020, il a été adopté la réfection de l'étanchéité totale des terrasses des commerces, que cette assemblée est définitive et a été acceptée par l'appelante, ce rend caduque la présente procédure. Il déclare qu'aucune règle n'interdit à une assemblée générale de copropriétaires de voter plusieurs points dans une seule et même résolution, sous réserve que ces votes présentent un même objet ou un caractère indissociable. Il déclare qu'il s'agit de travaux urgents et d'entretien, identiques à l'existant, qui relèvent donc bien de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et doivent être votés à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Il ajoute que le vote pour donner mandat au conseil syndical afin de choisir et missionner une entreprise pour réaliser les travaux de l'article 24 doit répondre à la majorité de l'article 25, ou à la majorité de l'article 24 dès lors que cette majorité est au moins supérieure aux deux tiers de l'ensemble des copropriétaires (passerelle article 25-1), et que dès lors que le vote a été obtenu à l'article 25, la discussion devient sans objet. Il énonce qu'en outre, l'ordre du jour faisait état d'une réfection partielle, alors que l'assemblée générale a finalement voté une réfection totale, d'où un montant de travaux plus élevés, que l'ensemble des copropriétaires présents, sauf Madame [M] et un copropriétaire abstenant, ont souhaité mettre au vote la réfection totale, bien que celle-ci ne soit pas à l'ordre du jour, afin d'éviter de convoquer une assemblée générale extraordinaire. La clôture a été prononcée le 14 décembre 2022. MOTIFS Sur la nullité de la résolution n°2 Sur le vote unique de plusieurs résolutions Il est de jurisprudence constante que chaque résolution doit faire l'objet d'un vote distinct, sauf si les points abordés sont étroitement liés ( Cass.civ 3 e , 11 juillet 2019, n°18-16.904). En l'espèce, la résolution portait d'une part sur la reprise de l'étanchéité des terrasses des commerces et d'autre part sur le fait que le conseil syndical était mandaté pour choisir une entreprise pour un montant maximal de 35 000 euros TTC. Ces deux points sont dépendants l'un de l'autre, et il était dès lors possible de les voter au moyen d'une seule résolution. Sur l'avis éclairé Mme [M] énonce que les copropriétaires n'ont pas pu prendre de décision éclairée, puisque les devis annexés à la convocation ne correspondaient pas aux travaux votés en définitive, et ce en contradiction avec les termes de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967. Toutefois, et contrairement aux allégations de Mme [M], l'assemblée générale n'a nullement voté les travaux, mais a simplement mandaté le conseil syndical pour recherches des entreprises avec un prix à ne pas dépasser. Au demeurant, cette possibilité figurait bien dans la convocation adressée aux copropriétaires puisque sur le projet de résolution n°2, il est clairement indiqué que le conseil syndical pouvait être mandaté pour choisir une entreprise. En l'état d'avancement du projet, il n'y avait pas lieu de faire appel à un architecte. Sur le vote à la majorité de l'article 25 Aux termes de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable lors de l'assemblée générale litigieuse, I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; Aux termes de l'article 25-1, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25. Il ressort des débats que le vote a eu lieu sur le fondement des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Mme [M] allègue que la possibilité de voter une seconde fois en l'absence de majorité au sens de l'article 25 ne pouvait s'appliquer en l'espèce, s'agissant de travaux d'amélioration. Toutefois, et ainsi que l'a justement relevé le premier juge, la reprise de l'étanchéité d'une terrasse ne peut être assimilée à des travaux d'amélioration. Elle est indispensable à la bonne conservation de l'immeuble et devait en conséquence être votée à la majorité de l'article 24, aucune irrégularité ne peut donc être relevée. Sur le caractère privatif de la terrasse Mme [M] allègue que ses terrasses constituent des parties privatives ainsi qu'en atteste le montant des charges de copropriété. Elle se fonde notamment sur sa pièce n°4 qui détaille la composition des lots. Cependant tant pour le lot 62 que pour le lot 63 (les deux studios dont elle est propriétaire), il est simplement mentionné que les studios disposent d'une terrasse, alors que certains lots comme par exemple les lots 48 à 51 possèdent un jardin avec la précision que ledit jardin est privatif, précision qui ne figure pas pour les lots 62 et 63. Les lots 58, 59 et 60 qui effectivement font état d'une indivision n'appartiennent pas à Mme [M], sachant que la terrasse à laquelle il est fait référence n'est manifestement pas la même, les superficies étant différentes. Dès lors, en l'absence d'autre élément, il convient de se référer à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; Il est certain que si des travaux s'effectuent, ces derniers auront un impact sur la jouissance de la terrasse. Pour autant, il convient de rappeler la nécessité de sauvegarder l'intégrité des parties communes, qui doit prévaloir sur l'intérêt personnel du bénéficiaire, à moins que les travaux n'aient porté atteinte de façon disproportionnée au droit d'usage de l'intéressée, ce qui n'est pas démontré en l'espèce. En conséquence, aucun motif ne justifie de prononcer l'annulation de la résolution n°2, le jugement sera confirmé. Mme [M] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ; Confirme le jugement déféré ; Y ajoutant ; Condamne Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne Mme [M] aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE