Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 21/06203

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B JUGEMENT N° Enrôlement : N° RG 21/06203 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y6M2 AFFAIRE : M. [S] [V] (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ- DOUCEDE & ASSOCIES) C/ Mme [N] [Y] (la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES) Rapport oral préalablement fait DÉBATS : A l'audience Publique du 20 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 12 Septembre 2024 Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024 PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024 Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge Assisté de Madame Lindsay FAVIER, Greffier NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEURS Monsieur [S] [V] né le 27 Août 1948 à [Localité 13], de nationalité française demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE Madame [G] [K] [C] épouse [V] née le 05 Septembre 1949 à [Localité 11], de nationalité française demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDEURS Madame [N] [Y] née le 25 Décembre 1961 à [Localité 7] (ALGÉRIE), de nationalité française demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE Monsieur [D] [A] [Y] né le 18 Juillet 1928 à [Localité 8] (ALGÉRIE), de nationalité française demeurant [Adresse 5] représenté par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE Madame [H] [Y] née le 02 Février 1963 à [Localité 12], de nationalité française demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE : Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] sont propriétaires d'un appartement et d’un garage dans un ensemble en copropriété, [Adresse 9], situé [Adresse 2], composé d'un appartement de sept pièces à l'origine, d'une superficie de 147 M2 et d'une cave. Par acte du 6 février 2020, Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] ont consenti à Monsieur [D] [Y] une promesse unilatérale de vente d’un appartement, sis [Adresse 3]. Cette promesse a été signée en l’étude de Maitre [L] [Z], notaire à [Localité 10]. Monsieur [D] [Y], âgé de quatre-vingt-douze ans, avait le vœu de se rapprocher de sa fille, Madame [N] [Y], voisine de Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C]. Par avenant du 8 février 2020, Mesdames [N] et [H] [Y] se substituaient partiellement à leur père [D] dans le bénéfice de la promesse unilatérale de vente consentie par Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] le 6 février 2020. Les bénéficiaires de la promesse de vente ont séquestré entre les mains de Maître [Z], notaire, la somme de 50.000€ prévue à l'acte comme indemnité d'immobilisation. Par courrier par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 5 mai 2020 par Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C], Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] ont annoncé qu’ils ne voulaient plus acquérir le logement et indiquaient que faire valoir le délai de rétractation de dix jours, prévu par l'article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitat, délai qui selon les bénéficiaires de la promesse de vente avait été prorogé par l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-3061. Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] faisaient valoir que le délai ne prendrait fin selon eux qu'au terme du mois suivant la levée de l'état d'urgence. Par actes d’huissier en date des 23 et 24 juin 2021, Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] ont assigné Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 50.000€ au titre de l'indemnité d'immobilisation et 25.000€ au titre de la clause pénale. Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 6 septembre 2023, au visa des articles 1103, 1231-5, 1304-3 du code civil et 700 du code de procédure civile, Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] sollicitent de voir : - débouter les consorts [Y] de l’ensemble de leurs demandes ; - condamner Madame [N] [Y], Madame [H] [Y] et Monsieur [D] [Y] in solidum au paiement de : * la somme de 50.000€ au titre de l'indemnité d'immobilisation ; * la somme de 25.000 € au titre de la clause pénale ; - ordonner la libération de la somme séquestrée chez Maître [Z], notaire, au bénéfice de Monsieur et Madame [V] sur simple présentation de la décision à intervenir  ; - condamner Madame [N] [Y], Madame [H] [Y] et Monsieur [D] [Y] aux intérêts de droit à compte de l’assignation introductive d’instante ; - les condamner à la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux entiers dépens ; - ordonner l’exécution provisoire qui est de droit en l’espèce. Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] affirment que la promesse était initialement consentie pour une durée expirant le 31 mars 2020. Or, le 20 mars 2020, les parties ont passé un avenant par lequel elle ont prorogé le délai de réalisation de la promesse au 15 mai 2020. C'est bien le délai de réalisation, et non le délai de retractation issu de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, qui a été prorogé. L'ordonnance du 15 avril 2020, n°2020-427, est d'ailleurs venue explicitement exclure les délais de rétractation des prorogations prévues par l'ordonnance du 25 mars 2020, n°2020-306. Or, ce n'est que le 5 mai que les défendeurs ont fait part de leur souhait de ne pas acquérir le bien, soit après l'expiration du délai de rétractation. La promesse de vente ne comportait pas de condition suspensive au profit de ses bénéficiaires. Les demandeurs sont donc fondés à réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation. Celle-ci n'est pas réductible par le juge. Au surplus, le bien n'a finalement pu être vendu par Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] qu'en janvier 2021, pour un prix inférieur, de sorte que les demandeurs ont subi un préjudice. La promesse de vente comportait une clause pénale afin d'indemniser le préjudice distinct de la seule immobilisation du bien. En réponse aux moyens des parties adverses, les demandeurs font valoir que la promesse était rédigée de telle sorte que la rétractation exercée par un seul des bénéficiaires entraînait la résolution de la convention. Il est donc indifférent de savoir si Monsieur [D] [Y] a été dans l'impossibilité matérielle d'exercer son droit de rétractation dès lors que cette rétractation aurait matériellement pu être exercée par chacune des ses filles, Mesdames [N] et [H] [Y]. D'ailleurs, elles ont toutes deux signé le 23 mars une prorogation du délai de la promesse jusqu'au 15 mai 2020, c'est à dire la veille de l'expiration du délai de rétractation. Les défendeurs n'ont donc pas été matériellement empêchés d'exercer leur droit de rétractation. Les parties à l'acte étaient d'ailleurs physiquement proches (voisins), s'appelaient au téléphone... Un simple mail de rétractation aurait suffi. Les défendeurs auraient également pu utiliser le courrier recommandé par voie électronique. Madame [N] [Y], professeure de droit agrégée à l'Université [Localité 6]-[Localité 10] 3, ne pouvait ignorer l'existence de ce dispositif. Plus largement, les défendeurs ne sauraient se prévaloir de l'impossibilité d'émettre un courrier recommandé durant la période de confinement. Les défendeurs se sont d'ailleurs rétractés par courrier du 19 avril 2020, c'est à dire au plus fort de la crise sanitaire. Sur le plan juridique, Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] ne sauraient contester que l'ordonnance du 15 avril 2020 n'a eu qu'un caractère interprétatif. En effet, l’expiration du délai de la faculté de rétractation n’est pas assimilable à une déchéance du droit de se rétracter. Or, l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 ne visait la prolongation que de délai prévus sous peine de sanctions, de déchéances de droit. C'est donc bien pour préciser ce point que l'ordonnance du 15 avril 2020 est intervenue, et non pas pour priver les défendeurs d'un prétendu droit acquis. Les défendeurs font état de ce prétendu droit acquis notamment au visa d'un article de M. [T], directeur du Centre de Recherches, d'Information et de DOcumentation Notariales (CRIDON), du 27 mars 2020. Or, cet auteur lui-même reconnaissait trois semaines après la rédaction de cet article que l'application de l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 aux délais de rétractation était une question ambigüe et équivoque. Au surplus, la doctrine n'est pas source de droit. Un texte interprétatif n'est pas un texte rétroactif, de sorte que les défendeurs ne sauraient se prévaloir d'une atteinte rétroactive à un droit prétendument acquis par l'ordonnance du 15 avril 2020. Il n’y a donc pas à justifier d’un motif impérieux d’intérêt général. Concernant la clause pénale, les défendeurs ne se sont pas valablement rétractés. La clause pénale est donc parfaitement applicable, d'autant que la demande au titre de l'inapplicabilité de cette clause est formée à titre subsidiaire. Si elle est formée à titre subsidiaire, cela signifie que le Tribunal ne statuera sur ce point que s'il a rejeté la demande principale des défendeurs tendant à voir déclarer qu'ils se sont régulièrement rétractés. La réalité du préjudice n'est pas une condition de l'application de la clause pénale. Le montant stipulé ne représente que 5% du prix de la vente : il n'a rien de disproportionné. Quant à l'indemnité d'immobilisation, sa rédaction exclut sa requalification en clause pénale. Elle vise l'indemnisation d'un préjudice, celui tiré de l'immobilisation du bien. La réduction de cette indemnité est donc impossible. Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 4 mars 2024, au visa des articles 1103 et 1231-5 du code civil, L271-1 du code de la construction et l'habitation, Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] sollicitent de voir : - rejeter en tous points les prétentions formulées par les demandeurs ; - ordonner à Maitre [L] [Z], notaire, de leur restituer la somme de 50.000€ représentant le montant de l’indemnité d’immobilisation qu’ils avaient séquestrée entre ses mains dans l’attente du règlement du présent litige ; Subsidiairement : - juger en tout état de cause inapplicable au cas d’espèce la clause pénale de 25.000€ stipulée dans la promesse et rejeter la demande de paiement correspondante ; Plus subsidiairement : - juger que le montant de la clause pénale est manifestement excessif et le réduire à un euro symbolique ; - juger que le montant de la clause d’immobilisation aussi bien requalifiée en clause pénale qu’en l’absence de requalification est manifestement excessif et le réduire à un euro symbolique ; Et en tout état de cause : - rejeter toutes fins, demandes et conclusions contraires aux présentes ; - allouer aux défendeurs une indemnité de 5.000€ pour frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner les demandeurs aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] font valoir que leur droit de rétractation a été exercé par courrier du 19 avril 2020. L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, a eu pour effet de proroger la faculté d’exercice du droit de rétractation des consorts [Y] jusqu’à l’écoulement d’un délai d’un mois après l’expiration de l’état d’urgence. Au regard des circonstances exceptionnelles liées au confinement des mois de mars et avril 2020, Monsieur [D] [Y] a été dans l’impossibilité de respecter le délai de dix jours pour exercer le droit de rétractation dont il disposait en vertu de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. Au demeurant, les défendeurs n'ont commis aucune faute et ont agi de bonne foi. Les défendeurs font valoir que le droit de rétractation doit bénéficier à chacun des coacquéreurs (par exemples : C. cass. 3e civ., 9 juin 2010, 2 arrêts, n° 09-15.361 et 09-14.503 ; C. Cass. 3e civ., 4 déc. 2013, n° 12-27.293). Il n'est donc pas pertinent d'affirmer que Madame [N] [Y] et Madame [H] [Y] auraient pu exercer la rétractation en lieu et place de leur père. Ce dernier ne pouvait pas exercer son droit en raison de circonstances de fait exceptionnelles : âgé de quatre-vingt-douze ans, personne à risques, sans ordinateur, en pleine pandémie de Covid-19, il ne pouvait se permettre de sortir de son domicile malgré le confinement au motif, non admis par les règles en vigueur, de la nécessité de se rendre dans un bureau de Poste empli de gens potentiellement porteurs d'une infection à lui mortelle. Il convient d'appliquer au bénéfice du défendeur l'adage latin contra non valentem agere non currit praescriptio (le délai ne court pas contre celui qui ne peut agir). Par ailleurs, afin de se constituer la preuve de sa rétractation, Monsieur [Y] ne pouvait qu'avoir recours qu'au courrier recommandé, étant précisé qu'il n'a pas d'ordinateur. Les ordonnances des 25 mars et 15 avril 2020 n'ont pas eu pour effet d'écarter l'application des règles de droit commun et notamment l'adage contra non valentem agere non currit praescriptio. Au surplus, l'ordonnance du 15 avril 2020, texte prétendument interprétatif, porte sur une ordonnance du 25 mars 2020, texte dont la portée était parfaitement claire. Cette ordonnance, dans sa rédaction, s'appliquait nécessairement aux délais de rétractation, dont celui issu de l'article L271-1. Et si le Tribunal venait à reconnaître à l'ordonnance du 15 avril 2020 un caractère interprétatif concernant la non application de l'ordonnance du 25 mars au délai de rétractation litigieux, il faudrait alors que soit établi « un motif impérieux d’intérêt général ». Ce n'est en effet qu'à cette condition que la jurisprudence accepte qu’un texte puisse « porter atteinte à une situation légalement acquise ou remettre en cause les effets qui peuvent légitimement être attendus d’une telle situation ». Subsidiairement, les défendeurs font valoir que la clause stipulant de l'acquisition de l'indemnité d'immobilisation au profit des promettants ne peut trouver à s'appliquer que pour le cas où, après avoir opté en faveur de la passation de la vente, l'acquéreur ne réitèrerait pas la vente par acte authentique. Tel n'est pas le cas des défendeurs, qui se sont rétractés. Ils se sont bornés à exercer un droit, ce que la clause litigieuse, qui s'analyse en clause pénale, ne saurait sanctionner. Plus subsidiairement, les défendeurs ont agi en parfaite bonne foi au vu des circonstances. Les demandeurs ne démontrent pas leur préjudice. La clause pénale sera donc réduite à la somme d'un euro. Quant à la clause d'indemnité d'immobilisation, il incombe au juge de la qualifier adéquatement en clause pénale. Elle est également manifestement excessive. Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties. Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la levée d'option par les défendeurs et la distinction d'avec le droit de rétractation : Il convient de rappeler qu'au titre de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès qu'il y a accord entre les parties sur la chose, le prix, que le vendeur s'engage à vendre et que l'acheteur s'engage à acheter. L'article 1124 du même code dispose que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. » Par acte du 6 février 2020, les demandeurs avaient consenti à Monsieur [D] [Y] une promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier. Il convient de relever que la promesse unilatérale constitue un accord sur la chose, sur le prix et sur la volonté arrêtée du promettant de vendre le bien. Une promesse unilatérale de vente ne devient une vente que lorsque le bénéficiaire fait part de sa volonté d'acquérir. Par conséquent, la seule condition juridique qui séparait la promesse du 6 février 2020 d'une vente juridiquement parfaite était l'accord pour acheter de Monsieur [D] [Y] (et de ses filles lorsque celles-ci se sont substituées à l'acte). Cet acte unilatéral de volonté, venant apporter à une promesse unilatérale de vente sa perfection et la transformant en vente ferme, s'appelle juridiquement « levée d'option » : il s'agit de l'exercice du « droit d'opter » au sens de l'article 1124 sus-cité. L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction à la date du 9 mars 2020, disposait en ses alineas 1 et 2 que « pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. » Il convient de rappeler que la levée d'option constitue une prérogative contractuelle, laquelle appartient exclusivement au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, tandis que le délai de rétractation de l'article L271-1 est une faculté légale qui s'applique à la fois au bénéficiaire de la promesse unilatérale mais également à tout acquéreur (par exemple dans le cas d'un compromis de vente sous seing privé, d'une promesse synallagmatique de vente, d'une vente passée directement par acte authentique...). Le droit d'opter au sein d'une promesse unilatérale et le délai de rétractation ont, à l'égard de l'acquéreur, des conséquences juridiques distinctes. Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente qui ne lève pas l'option (c'est à dire qui ne manifeste pas de volonté avant le délai de caducité de la promesse, ou bien qui manifeste la volonté de ne pas acquérir) peut tout de même être redevable d'indemnités si la promesse unilatérale de vente en a stipulé ainsi : clause pénale, indemnité d'occupation... A l'inverse, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente qui exerce son droit de rétractation dans le délai prévu par l'article L271-1 n'est tenu au paiement d'aucune indemnité en ce que la rétractation anéantit l'acte même : aucune indemnité contractuelle ne peut être due puisque le contrat stipulant ces indemnités est privé d'effet entre les parties. Or, il apparaît que les parties discutent pour l'essentiel dans leurs conclusions de l'exercice par Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] de leur droit de rétractation dans les délais de l'article L271-1, en développant en revanche peu la question de la levée ou non de l'option. Pourtant, les demandeurs et les défendeurs sont en désaccord sur cette deuxième question. Ainsi, Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] affirment, sans se livrer à une démonstration juridique, que Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] « se sont portés acquéreurs » par courrier du 8 février 2020 (page 3 des conclusions en demande). Se porter acquéreur, c'est lever l'option. Les défendeurs, quant à eux, contestent l'applicabilité à leur égard de certaines clauses contractuelles au motif que celles-ci ne seraient applicables qu' « après » levée d'option (voir page 24 et 25 des conclusions en défense), ce qui conduit le juge à retenir qu'ils considèrent n'avoir jamais levé l'option en premier lieu. Ainsi, c'est dans le sens d'une absence de levée d'option qu'est rédigé le courrier du 6 mai 2020 de Madame [N] [Y] (pièce n°15 de Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C]). Elle indique : « l'acte qui fut signé chez Maître [Z] le 6 février est une <promesse unilatérale de vente>. (…) En tant que bénéficiaires de cette promesse, nous disposons d'une totale liberté de décision qui nous permet, soit de l'option, c'est à dire de décider d'acheter, soit de ne pas lever l'option, c'est à dire décider de ne pas acheter ». Elle ajoute, plus loin : « or, celui qui use d'une liberté qui lui est accordée - comme c'est notre cas en tant que bénéficiaire de la promesse faite par les époux [V] - n'est pas en faute ». Il est donc clair, dans ce courrier, que Madame [N] [Y] retient que l'ensemble des consorts [Y] ont fait usage de leur droit de ne pas lever l'option. Les défendeurs ont d'ailleurs indiqué faire usage de leur droit de rétractation dans un courrier distinct, daté des 8, 16 et 18 avril 2020. C'est enfin de manière cumulative que les défendeurs, dans leur courrier du 4 mai 2020, indiquent : « Nous vous avons notifié notre rétractation au titre du droit que réserve l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation à l'acheteur d'un bien immobilier à usage d'habitation. Par la présente, nous vous informons que nous ne levons pas l'option d'achat que nous réservait la promesse du 6 février 2020 ». Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] indiquent donc à la fois ne pas lever l'option et exercer leur droit de rétractation. Il existe donc un premier désaccord entre les parties sur la question de la levée de l'option. Il convient de se reporter à la lecture de la promesse de vente afin de déterminer les conditions formelles de la levée d'option, pour savoir si les défendeurs ont, ou non, levé celle-ci. Le contrat, en page 25, énonce : « Modalités de réalisation : levée d'option. (…) La promesse sera réalisée de la manière suivante : 1) soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (…). 2) soit par la manifestation par le BENEFICIAIRE (note du juge : en majuscules dans l'acte) de sa volonté de réaliser la vente. Celle-ci devra être faite par exploit d'huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou écrit remis contre récépissé, le tout auprès du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente. Pour être valable, cette levée d'option devra être accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire, d'une somme correspondant : - à la provision sur les frais d'acte de vente ; - à l'éventuelle commission d'intermédiaire ; - au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation versée en exécution des présentes ». Il y a donc lieu de relever que les parties ont encadré formellement la manifestation unilatérale de volonté que constitue la levée d'option. Celle-ci ne pouvait résulter d'une simple énonciation au sein d'un courrier : la levée d'option ne pouvait résulter que du versement entre les mains du notaire de la totalité du prix. Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] indique que les défendeurs se sont « portés acquéreurs » par courrier du 8 février 2020. Par avenant du 8 février 2020, Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] indiquent qu'ils « déclarent (…) réaliser l'acquisition comme suit, savoir : - pour la totalité en usufruit en ce qui concerne Monsieur [D] [Y] ; - pour la moitié en nue propriété en ce que concerne Madame [N] [Y] ; - pour la moitié en nue propriété en ce qui concerne Madame [H] [Y] ». Il n'est ni allégué ni démontré par les parties qu'en sus de ce courrier du 8 février 2020, Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] auraient versé entre les mains du notaire la totalité du prix payable comptant et la provision sur les frais d'actes de vente. Plus spécialement, Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C], qui ont la charge de la preuve en ce qu'ils sont demandeurs à la présente instance, ne l'indiquent pas et n'en rapportent pas la preuve. Dès lors, c'est en contradiction avec les termes de la promesse qu'ils ont signé que Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] affirment que Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] « se sont portés acquéreurs » par courrier du 8 février 2020. Ou, du moins, cette volonté d'acquérir ne constitue pas suffisamment la levée d'option au sens de l'article 1124 du code civil, en l'absence des autres conditions contractuelles quant à la forme de la levée d'option prévues à la promesse. Il en résulte que Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] n'ont jamais valablement levé l'option de l'acte litigieux. Ils étaient bénéficiaires du droit d'opter, initialement jusqu'au 31 mars 2021, puis, selon avenant du 31 mars 2020, jusqu'au 15 mai 2020. A l'intérieur de ce délai, par courrier du 4 mai 2020, ils ont fait part de leur souhait de ne pas lever l'option. Il convient ensuite d'examiner si les défendeurs ont exercé leur droit de rétractation de l'article L271-1 dans les délais légaux. Sur l'exercice du droit de rétractation par les défendeurs : Le litige relatif au droit de rétractation dans le présent litige est le suivant. Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] se sont vus notifier par le notaire la promesse unilatérale de vente les 10 et 11 mars 2020 (le 10 pour Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [Y], le 11 pour Madame [H] [Y]). Les 21 et 22 mars 2020 étaient un samedi et un dimanche. Au titre des articles L271-1 du code de la construction et de l'habitation déjà cité, 641 et 642 du code de procédure civile, les défendeurs avaient donc en principe respectivement jusqu'aux 20 mars 2020 ( Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [Y]) et 23 mars 2020 (Madame [H] [Y]) pour exercer ce droit. Il a été rappelé plus haut que l'exercice du droit de rétractation a été exercé par les bénéficiaires de la promesse par courrier daté des 8, 16 et 18 avril 2020, reçu par Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] le 19 avril 2020. A s'arrêter aux seules dispositions de l'article L271-1 sur le délai de rétractation et aux articles 641 et 642 du code de procédure civile sur la computation des délais, les défendeurs auraient donc exercé leur rétractation tardivement et ne pourraient valablement s'en prévaloir. Toutefois, Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] entendent se prévaloir de la prolongation de ce délai par l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-306 (dans sa rédaction à la date de son entrée en vigueur le 26 mars 2020), lequel a disposé : « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un droit. » Cette ordonnance a prolongé jusqu'au 30 août 2020 les délais visés à l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020, n°2020-306. En réplique, Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] entendent faire valoir l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020, n°2020-427, lequel a disposé : « l'article 2 de [l'ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-306] est complété par un alinéa ainsi rédigé : < Le présent article n'est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d'argent en cas d'exercice de ces droits. > Cette modification de l'article 2 a un caractère interprétatif. » Il convient de relever que Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y], dans leurs conclusions, s'opposent à ce que l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020, n°2020-427, soit appliqué à leur égard. Ils affirment en effet que ce texte n'a pas pu porter atteinte à un droit qu'ils avaient acquis et que cette disposition n'avait pas seulement une portée interprétative mais modificative de droit. Les défendeurs fondent ce refus de l'application à leur égard de l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020 sur trois moyens juridiques : - au visa de l'article 2 du code civil ; - au visa des articles 16 de la Déclarations des droits de l'homme et du citoyen de 1789 visée au préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 et 6§1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme ; - par analogie avec des décisions jurisprudentielles déjà rendues. Ces trois moyens seront examinés successivement. D'abord, sur les décisions de la Cour de cassation citées par les défendeurs quant au caractère interprétatif d'une loi nouvelle, il convient de rappeler qu'une décision de justice n'a pas, en droit français, de portée erga omnes (à l'égard de tous) ni de valeur de précédent. Les défendeurs ne sauraient donc invoquer des décisions de justice rendues à l'égard d'autres parties, dans d'autres litiges, pour s'opposer à l'application à leur égard d'une disposition légale (l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020). Plus largement, une décision de justice ne peut pas, de sa seule autorité, écarter l'application d'un texte de valeur législative. Or, l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020, n°2020-427, a valeur législative. Tout au plus, la multiplication, dans des cas factuels similaires, de décisions de justices interprétant la loi de manière identique peut guider le juge qui, confronté à un nouveau cas de fait similaire, doit interpréter la loi. Ce guide pour l'interprétation de la loi ne peut néanmoins conduire à priver celle-ci d'effet au titre de « la jurisprudence ». Or, l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020, modifiant l'article 2 de l'ordonnance du 25 avril 2020, énonce clairement : « Cette modification de l'article 2 [de l'ordonnance du 25 avril 2020] a un caractère interprétatif. ». Il ne saurait donc être tiré argument de décisions de justice antérieures portant sur le caractère interprétatif de telle ou telle loi pour priver l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020 de sa portée claire et sans ambigüité : ce texte désigne son effet comme « interprétatif ». Sur l'article 2 du code civil ensuite, ce texte dispose : « la loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif. » Selon la jurisprudence du Conseil constitutionnel, l'article 2 du code civil n'a pas valeur constitutionnelle en matière civile (Cons. Constit., 7 novembre 1997). Il en résulte qu'en matière civile, le législateur n'est pas lié par le principe de non rétroactivité des lois et peut édicter des lois d'application rétroactive (C. cass., 1ère civ., 20 juillet 2000, n°97-22.394). Or, l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020, modifiant l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020, n°2020-306, énonce clairement : « Cette modification de l'article 2 [de l'ordonnance du 25 avril 2020] a un caractère interprétatif. » C'est donc le législateur lui même qui a conféré à la modification un caractère simplement interprétatif et donc rétroactif. Il convient d'ailleurs de relever que, dans les décisions de justice citées par les défendeurs à titre de jurisprudence, l'ambigüité sur le caractère rétroactif de certaines dispositions résultait du fait que ces dispositions ne précisaient pas si elles étaient simplement interprétatives, ou bien modificatives de droits. Dans le présent litige, à l'opposé des cas visés par les jurisprudences citées, cette ambigüité est absente : le législateur a explicitement entendu conférer à l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020 un effet rétroactif en énonçant textuellement son caractère interprétatif. S'agissant enfin des articles 16 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen (dont la valeur est constitutionnelle, c'est à dire supra législative) et de l'article 6§1 de la Convention européenne des droits de l'Homme (dont la valeur est conventionnelle, c'est à dire également supra-législative), il convient de distinguer entre le contrôle par le juge de la constitutionnalité des lois, et le contrôle par le juge de leur conventionnalité. S'agissant du contrôle de constitutionnalité, il convient de rappeler que le juge judiciaire ne se voit pas attribuer par la Constitution de compétence pour statuer sur la conformité d'un texte de valeur législative aux droits et libertés garantis par la Constitution. Au titre de l'article 61-1 de la Constitution française, « lorsque, à l'occasion d'une instance en cours devant une juridiction, il est soutenu qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés que la Constitution garantit, le Conseil constitutionnel peut être saisi de cette question sur renvoi du Conseil d'État ou de la Cour de cassation qui se prononce dans un délai déterminé ». L'article 23-1 de l'ordonnance n°58-1067 du 7 novembre 1958 dispose que « devant les juridictions relevant du Conseil d'Etat ou de la Cour de cassation, le moyen tiré de ce qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution est, à peine d'irrecevabilité, présenté dans un écrit distinct et motivé. Un tel moyen peut être soulevé pour la première fois en cause d'appel. Il ne peut être relevé d'office. » Or, Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] ne sollicitent pas de question prioritaire de constitutionnalité dans les conditions et formes de l'article 23-1 sus-cité. Dès lors, leur moyen tiré de la non conformité de l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020 n°2020-427 aux droits garantis par la constitution est sans aucun effet puisque les demandeurs n'en tirent pas les conséquences juridiques. S'agissant en revanche du contrôle de la conformité de dispositions législatives à des conventions internationales ratifiées par la France, l'article 55 de la Constitution confère bien au juge judiciaire le pouvoir de procéder à un tel contrôle. Il convient donc de vérifier si l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020, n°2020-427, est en contradiction avec un texte de valeur conventionnelle. Il convient néanmoins de rappeler qu'au titre de l'article 12 du code de procédure civile, s'il est fait obligation au juge de restituer aux faits leur exacte qualification, il n'est pas tenu d'aller jusqu'à modifier le fondement des prétentions des parties (voir par exemple en ce sens C. cass., Ass. Plén., 21 décembre 2007, n°06-11.343). Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] n'invoquent comme texte de valeur conventionnelle (au sens de l'article 55 de la Constitution) que l'article 6§1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme. Le juge n'étant pas tenu de modifier le fondement des prétentions des parties, c'est sur ce seul texte qu'il sera statué. L'article 6§1 de la Convention européenne des droits de l'Homme dispose : « 1.      Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l’accès de la salle d’audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l’intérêt de la moralité, de l’ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l’exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice. » Aucune des dispositions de ce paragraphe 1 de l'article 6 ne fait explicitement obstacle à ce qu'une disposition législative ait un effet rétroactif en matière civile. Plus encore, dans un arrêt « Scordino c/Italie » du 29 juillet 2004, la Cour européenne des droits de l'Homme a rappelé qu' « en principe, il n’est pas interdit au pouvoir législatif de réglementer en matière civile, par de nouvelles dispositions à portée rétroactive, des droits découlant de lois en vigueur ». Aussi, à titre de synthèse, seront retenus les points suivants. Premièrement, le juge n'a pas à modifier le fondement des prétentions des parties : il peut ne statuer que sur les fondements juridiques invoqués par celles-ci. Deuxièmement, afin de s'opposer à l'application à leur égard des dispositions de l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020, n°2020-427, les défendeurs invoquent trois fondements juridiques : d'abord, des décisions antérieures de la Cour de cassation invoquées dans un raisonnement par analogie et à titre de « jurisprudence » ; ensuite, l'article 2 du code civil ; enfin, la contradiction prétendue entre cet article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020 et, d'une part, la Constitution (au titre de article 16 de la DDHC), d'autre part, la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme (en son article 6§1). Troisièmement, comme il a été vu ci-dessus, aucun de ces trois moyens juridiques n'est fondé. Par suite, quatrièmement, les défendeurs sont mal fondés à solliciter que ne soit pas appliqué à leur égard l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020. Par voie de conséquence, l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020, n°2020-306, qui a prolongé durant le « premier confinement COVID » plusieurs délais de procédure civile, n'est pas applicable aux délais de rétractation. Le délai de rétractation de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation était donc applicable à Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] dans ses termes de droit commun : dix jours à compter de la notification de l'acte par le notaire, soit jusqu'aux 20 mars 2020 pour Monsieur [D] [Y] et Madame [N] [Y] et 23 mars 2020 pour Madame [H] [Y]. Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] font toutefois valoir que le délai de l'article L271-1 n'a pu courir au titre de l'impossibilité matérielle dans laquelle Monsieur [D] [Y] s'est trouvé pour agir. Il convient de rappeler qu'au titre de l'article 2224 du code civil, « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. ». Quoi que les défendeurs n'invoquent pas explicitement l'article 2224, c'est ainsi que leur moyen doit être adéquatement qualifié par application de l'article 12 du code de procédure civile. Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] font valoir qu'il est constant que le droit issu de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation doit pouvoir être exercé par chacun de ses titulaires, de sorte qu'il n'est pas pertinent de savoir si Madame [N] [Y] et 23 mars 2020 pour Madame [H] [Y], elles, pouvaient exercer leur droit de rétractation dans le délai légal : les défendeurs affirment que dès lors que Monsieur [D] [Y] a été dans l'impossibilité matérielle d'exercer ce droit, la prescription n'a pas couru à son égard durant la totalité de la durée de cette impossibilité matérielle. Il incombe donc aux défendeurs, qui invoquent cette cause de suspension de la prescription, de rapporter la preuve que l'empêchement auquel a été confronté Monsieur [D] [Y] présentait les caractéristiques de la force majeure. Notamment, l'un des critères de la force majeure est que l'évènement est insurmontable au regard des moyens à la disposition de celui qui invoque le cas de force majeure. Quant à ces circonstances matérielles, Monsieur [D] [Y] fait valoir que lors du confinement national, il était âgé de quatre-vingt-douze ans et qu'il ne pouvait donc sortir de chez lui, au risque d'être contaminé par le coronavirus. Il convient néanmoins de relever qu'alors que les trois défendeurs agissaient de manière coordonnée et de concert, le défendeur n'indique pas quelles circonstances l'empêchaient, sans sortir de chez lui, de donner mandat, y compris par simple document manuscrit glissé sous une porte sans même l'ouvrir, à l'une de ses filles pour exercer en son nom et pour son compte son droit de rétractation. Les défendeurs ne pouvaient ignorer le mécanisme juridique du mandat de droit commun et l'absence de formalisme de celui-ci puisque Madame [N] [Y] est professeur agrégée en droit. Par ailleurs, Monsieur [D] [Y] ne conteste pas être lié par un avenant à la promesse de vente, avenant signé le 23 mars 2020 (c'est à dire en plein durant la période de confinement litigieuse, et au surplus au début de celle-ci, au plus fort de l'épidémie) par ses filles uniquement, de sorte qu'il a nécessairement confié mandat, au moins implicite, à ses filles pour la signature de cet acte. Dès lors, puisque Monsieur [D] [Y] ne conteste pas être engagé juridiquement par un acte qui n'a pourtant été matériellement signé que par ses filles durant la période du confinement, il n'explique pas ce qui l'a matériellement empêché de procéder selon la même méthode durant le délai de l'article L271-1 s'il souhaitait exercer son droit de rétractation. Enfin et surtout, le défendeur se prévaut de ce que les circonstances matérielles l'empêchaient matériellement de se déplacer durant le premier confinement. Il convient de rappeler que celui-ci a duré du 17 mars 2020 au 11 mai 2020. Or, Monsieur [D] [Y] a souhaité se rétracter par courrier signé par lui le 18 avril 2020. Aussi, le défendeur n'explique pourquoi le Tribunal devrait retenir qu'en raison du premier confinement, il était dans l'impossibilité matérielle absolue de signer et de poster un courrier de rétractation entre les 11 et 20 mars 2020 alors que, durant ce même confinement, le 18 avril 2020, le défendeur a pu signer et poster ce courrier de rétractation. La circonstance que les défendeurs n'auraient découvert qu'en avril 2020 la possibilité du recours au courrier recommandé par voie électronique repose sur les seules affirmations des défendeurs. Au surplus, le juge ne perçoit pas en quoi cette prétendue découverte tardive est pertinente, puisque Monsieur [D] [Y] dit lui même ne pas avoir d'ordinateur. Dès lors, c'est bien de manière indépendante de la question du courrier recommandé par voie électronique que, le 18 avril 2020, Monsieur [D] [Y] a exercé son droit de rétractation. Il n'établit donc pas les circonstances matérielles qui l'empêchaient de manière insurmontable de le faire avant le 20 mars 2020 puisqu'il l'a quand même fait durant le confinement. Au regard de l'ensemble de ce qui précède, le défendeur démontre insuffisamment qu'il s'est trouvé face à des circonstances insurmontables entre les 11 et 20 mars 2020 pour exercer son droit de rétractation. Par suite, la force majeure est insuffisamment caractérisée à l'égard de Monsieur [D] [Y]. Elle ne l'est en rien à l'égard des autres défenderesses, qui d'ailleurs ne s'en prévalent pas. La force majeure n'étant établie à l'égard d'aucun des défendeurs, il ne peuvent donc se prévaloir d'une suspension du délai de prescription de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation en raison des circonstances matérielles rencontrées par Monsieur [D] [Y]. Ainsi, à l'issue des développements plus haut, il est établi que le délai de rétractation de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation a régulièrement couru à l'égard des défendeurs ; qu'il n'a pas été prolongé par l'ordonnance du 25 mars 2020 ; que les défendeurs n'ont pas exercé leur faculté de rétractation dans ce délai et ce respectivement jusqu'aux 20 et 23 mars 2020 ; que les défendeurs ne prouvent pas que le cours de ce délai aurait été suspendu par l'effet d'un cas de force majeure. Par suite, Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] ne se sont pas valablement rétractés de la promesse unilatérale de vente signée par eux. Cette promesse et les stipulations indemnitaires qu'elle contient leur sont applicables. Sur l'indemnité d'immobilisation : L'article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » En l'espèce, la promesse unilatérale de vente signé par l'ensemble des parties comporte une clause d'immobilisation, pour la somme de 50.000€. En page 27 de l'acte, il est stipulé : « observation étant faite ici que l'intégrlaité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option ». Tel est le cas en l'espèce : les défendeurs n'ont pas levé l'option, comme vu plus haut, par un acte positif de volonté manifesté dans leur courrier du 4 mai 2020. Les défendeurs font valoir que cette stipulation doit néanmoins s'analyser comme une clause pénale. Toutefois, cette clause ne sanctionne manifestement pas un manquement à l'exécution du contrat, puisque comme relevé ci-dessus, même dans le cas où les bénéficiaires, Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y], font le choix de ne pas lever l'option, la somme demeure acquise à Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C]. C'est pour ce motif qu'une jurisprudence constante écarte la qualification de clause pénale concernant les indemnités d'immobilisation (et ce depuis C. cass., 3ème civ., 5 décembre 1984). Mais surtout, il convient de rappeler qu'en sollicitant du juge qu'il requalifie l'indemnité d'immobilisation comme une clause pénale, les défendeurs invoquent nécessairement l'article 12 du code de procédure civile qui prévoit le pouvoir du juge de restituer aux faits leur exacte qualification. Or, il convient de rappeler le texte de cet article : « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. » En l'espèce, dans la promesse unilatérale de vente, en page 26, figure la stipulation suivante : « en aucun cas la somme ci-dessus ne pourra être considérée comme (…) une clause pénale ». Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] ne peuvent donc solliciter du juge qu'il requalifie en clause pénale une indemnité dont ils ont conventionnellement prévu qu'elle ne pourrait en aucun cas être qualifiée ainsi. La promesse unilatérale de vente a bien été signée par les défendeurs : elle les engage contractuellement. Au surplus, les défendeurs font valoir que même en l'absence de qualification de clause pénale, le juge pourrait modérer le montant de l'indemnité d'immobilisation. Ils n'invoquent toutefois aucun texte de valeur légale ou réglementaire au soutien de cette affirmation et le code civil ne confère pas au juge le pouvoir de réviser le contrat conclu entre les parties. Par suite, il convient de condamner in solidum Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] la somme de 50.000€ au titre de l'indemnité d'immobilisation. Ce versement s'effectuera par libération de la somme séquestrée chez Maître [Z], notaire, au bénéfice de Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] sur simple présentation de la présente décision. Les défendeurs seront déboutés de leur prétention tendant à voir ordonner à Maître [L] [Z] de libérer cette somme entre leurs mains. L'indemnité litigieuse sera productrice d'intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2021, date de l'assignation valant mise en demeure. Sur la clause pénale : La clause pénale stipulée à la page 28 de l'acte stipule que la somme de 25.000€ sera due si une partie « refuse de réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées ». Or, l'acte litigieux, « le présent acte » selon les termes ci-dessus, n'est pas une vente mais une promesse unilatérale de vente, rédigée d'ailleurs par acte notarié, donc authentique. Il a été établi plus haut que l'option n'a jamais été levée. Une promesse unilatérale de vente n'a pas être réitérée par acte authentique : seule une vente, une fois l'option levée, doit être réitérée devant notaire. Dès lors, la rédaction de cette clause pénale est dépourvue de sens, en ce que la réitération par acte authentique d'une promesse unilatérale de vente déjà passée par acte authentique n'existe pas. Aussi, la clause pénale telle qu'elle est rédigée ne s'applique qu'à un cas inexistant. En outre, même à interpréter cette clause au delà de son texte en retenant qu'elle s'appliquerait à la réitération de la vente, les défendeurs n'ont pas levé l'option. La vente par acte sous seing privé n'a jamais été conclue. Ils n'avaient donc pas à « réitérer » par acte authentique une vente inexistante. Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] seront donc déboutés de leur prétention à la somme de 25.000€. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Il y a lieu de condamner in solidum Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y], qui succombent aux demandes de Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C], aux entiers dépens. Il y a lieu de condamner in solidum Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : DEBOUTE Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] de leur prétention tendant à voir réduire le montant de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente du 6 février 2020 ; CONDAMNE in solidum Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] ensembles la somme de cinquante mille euros (50.000€) au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente du 6 février 2020 ; DIT que ce versement s'effectuera par libération de la somme séquestrée chez Maître [L] [Z], notaire, au bénéfice de Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] sur simple présentation de la présente décision ; DEBOUTE Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] de leur prétention tendant à voir ordonner à Maître [L] [Z] de libérer la somme de 50.000€ entre leurs mains ; ORDONNE que cette somme porte intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2021, date de l'assignation valant mise en demeure ; DEBOUTE Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] de leur prétention à la somme de 25.000€ au titre de clause pénale ; CONDAMNE in solidum Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] aux entiers dépens ; CONDAMNE in solidum Madame [N] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [U] [V] et Madame [G] [C] la somme de quatre mille euros (4.000€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ; REJETTE les prétentions pour le surplus ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LE PRESIDENT