Cour de cassation, 01 octobre 2020. 19-19.093

CIV. 3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 1er octobre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10391 F Pourvoi n° W 19-19.093 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020 M. Q... Y..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° W 19-19.093 contre l'arrêt rendu le 23 avril 2019 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société H..., I..., V..., U..., D... et X..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , 2°/ à Mme A... K..., domiciliée [...] , 3°/ à la caisse de Crédit mutuel Seloncourt-Herimoncourt, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. Y..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de société H..., I..., V..., U..., D... et X..., de Me Le Prado, avocat de la caisse de Crédit mutuel Seloncourt-Herimoncourt, après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. Y... et le condamne à payer à la société H..., I..., V..., U..., D... et X... la somme globale de 2 000 euros et à la caisse de Crédit mutuel Seloncourt-Herimoncourt la somme de 2 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour M. Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'acquéreur (M. Y..., l'exposant) d'un bien immobilier à usage d'habitation, qu'il destinait à un usage professionnel, de sa demande en résolution de la vente pour manquement de la venderesse (Mme K...) à son obligation de délivrance et, par voie de conséquence, de ses demandes en restitution et indemnitaires ainsi qu'en résolution du prêt accessoire à la vente ; AUX MOTIFS, propres et adoptés, QUE le premier juge avait exactement retenu que l'acquéreur manquait à la preuve du défaut de délivrance qu'il invoquait pour réclamer la résolution de la vente, par des motifs pertinents que la cour adoptait et complétait en y ajoutant que la preuve d'un défaut de délivrance, au titre de la conformité administrative du bien à un usage professionnel, supposait un refus des administrations compétentes d'accorder les autorisations nécessaires, lequel n'était jamais intervenu à défaut pour l'acquéreur d'avoir déposé les demandes adéquates, les quelques courriers échangés avec la commune ne valant pas dépôt et refus des demandes ; que la résolution du prêt n'étant pas prononcée, la demande d'indemnisation contre la venderesse au titre des intérêts à restituer avait été justement rejetée ; que le manquement de cette dernière à son obligation de délivrance n'étant pas établi, sa responsabilité, qui n'était recherchée qu'à ce titre, ne pouvait être retenue (arrêt attaqué, p. 6, motifs, 1er à 4ème al.) ; que le compromis de vente préalable à la passation de l'acte authentique du 8 septembre 2011, établi le 25 juin 2011, stipulait des conditions suspensives, entre autres une condition suivant laquelle « le certificat d'urbanisme ne r(évélait) aucune servitude (ou) charge ( ) rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible » ; qu'il y avait lieu de distinguer entre l'impossibilité d'exercer son activité professionnelle du fait d'une interdiction posée par le règlement de copropriété de celle formulée par les règlements d'urbanisme ; qu'en l'espèce, les difficultés rencontrées par l'acheteur ne relevaient pas du règlement de copropriété ; qu'elles étaient relatives aux travaux d'aménagement réalisés par M. Y..., sans avoir préalablement obtenu les autorisations administratives nécessaires s'agissant d'un établissement ayant vocation à recevoir du public, notamment en matière de sécurité incendie et d'accessibilité aux personnes handicapées ; que, selon le courrier adressé le 5 mars 2012 à M. Y... par la ville de Montbéliard, ces travaux avaient « été réalisés sans dépôt préalable ( ) d'une demande d'autorisation d'urbanisme pour un changement de destination (ni) d'un dossier pour la création d'un établissement recevant du public (sécurité incendie et accessibilité) au titre du code de la construction et de l'habitation » ; que ces obligations incombaient à M. Y... qui avait en tout état de cause la faculté de régulariser ainsi que cela résultait du même courrier ; qu'il résultait par ailleurs d'un courrier de la mairie du 15 mai 2012 que M. Y... avait bel et bien retiré les imprimés nécessaires mais n'avait jamais fait diligence pour déposer les demandes sollicitées ; qu'en conséquence, il ne pouvait être reproché à Mme K... une inexécution ou une mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, celle-ci ayant cédé un ensemble immobilier correspondant à l'usage auquel l'acquéreur le destinait, sans obstacle inhérent à des interdictions relatives au règlement de copropriété ; que le respect des règles d'urbanisme incombait à M. Y... lorsque celui-ci avait entrepris des travaux d'aménagement de son local à usage professionnel et sa propre négligence et son défaut de diligence dans la régularisation sollicitée par la ville de Montbéliard ne pouvaient être imputés à Mme K... (jugement confirmé, p. 5, 7ème al. et s., et p. 6, 1er à 7ème al.) ; ALORS QUE le vendeur d'un bien immobilier manque à son obligation de délivrance conforme lorsque, au moment de la vente, l'usage du bien contractuellement prévu et garanti par le vendeur se révèle en réalité subordonné à l'obtention aléatoire d'autorisations administratives ou de copropriétaires ; qu'en l'espèce, au moment de la vente, l'usage professionnel auquel l'acquéreur destinait expressément l'appartement vendu, usage que la venderesse avait déclaré compatible à la destination de l'immeuble et au règlement de copropriété, était en réalité contraire à la réglementation en vigueur et impossible sans l'obtention préalable et aléatoire de nombreuses validations administratives, outre l'accord de la copropriété sur les travaux de mises aux normes obligatoires, qui les avait refusées ; qu'en retenant cependant que, lors de la vente, le bien correspondait à son usage contractuel, au prétexte que l'acquéreur n'aurait pas ultérieurement déposé les demandes adéquates auprès des administrations compétentes, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien, devenu 1103 nouveau, et 1604 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'acquéreur (M. Y..., l'exposant) d'un bien immobilier à usage d'habitation, qu'il destinait à un usage professionnel, de sa demande en paiement de dommages-intérêts contre le notaire (Maître D...) rédacteur de l'acte de vente ; AUX MOTIFS QUE la cour d'appel ayant retenu que la non-conformité du bien à un usage professionnel n'était établie au regard des règles ni de la copropriété ni de l'urbanisme, la déclaration faite par la venderesse dans l'acte authentique selon laquelle l'usage professionnel envisagé par l'acquéreur était « compatible avec la destination de l'immeuble et celle du bien vendu, elle-même conforme au règlement de copropriété », n'était pas erronée de sorte que la prétendue absence de vérification de cette déclaration par le notaire ne pouvait être cause de préjudice pour l'acquéreur ; qu'aucune défaillance n'était imputable au notaire au titre de démarches qu'il se serait abstenu d'accomplir auprès de la copropriété, quand il était constant que le règlement de copropriété n'interdisait pas l'usage professionnel des lots et que le notaire ne pouvait anticiper, en dressant la vente du 8 septembre 2011, le refus opposé ultérieurement par les propriétaires, lors de l'assemblée générale du 10 juin 2013, à la demande présentée par M. Y... aux fins de mise en conformité de l'ascenseur avec les normes relatives aux handicapés, refus au demeurant intervenu alors que les relations de M. Y... avec certains copropriétaires étaient devenus très conflictuelles et que, de plus, celui-ci présentait cette demande alors qu'il avait déjà quitté les locaux depuis le 23 décembre 2012 pour installer son cabinet ailleurs ; que, s'agissant d'un manquement du notaire à son obligation de conseil à défaut d'avoir informé l'acquéreur de la nécessité, pour un usage professionnel du bien acquis, d'obtenir préalablement une autorisation de changement de destination des lieux et une autorisation d'ouvrir un établissement recevant du public, l'acheteur n'établissait pas en quoi le notaire aurait été tenu de lui délivrer une telle information, alors que, d'une part, ces formalités relevaient des contraintes administratives de la profession de médecin libéral exercée par l'acquéreur, comme relevé par le premier juge, et, d'autre part, la vente portant sur un appartement situé dans un immeuble où étaient exercées d'autres professions libérales, ne présentait aucun indice pouvant faire soupçonner de futures difficultés dans l'accomplissement des démarches nécessaires à un tel exercice, dont l'échec restait non avéré, à défaut pour l'acquéreur d'avoir déposé des demandes adéquates, ainsi que déjà observé (arrêt attaqué, p. 7, 1er à 4ème al.) ; ALORS QUE les notaires sont tenus d'éclairer les parties et de s'assurer de l'efficacité ainsi que des conséquences des actes qu'ils rédigent et à cette fin, doivent les informer, quelles que soient les compétences personnelles des intéressés, des difficultés pouvant résulter de la situation du bien vendu au regard des règles administratives et de copropriété, liées notamment à de possibles refus d'autorisation ; qu'en l'espèce, lors de la vente litigieuse, le notaire devait éclairer l'acquéreur – indépendamment de ses compétences personnelles – sur d'éventuelles difficultés soulevées par l'usage professionnel auquel le bien vendu était contractuellement destiné, difficultés pouvant résulter de l'impossibilité de cette destination en l'absence d'autorisations préalables des services administratifs et de la copropriété, laquelle avait au demeurant opposé un refus ; qu'en retenant que le notaire n'était pas débiteur de ces obligations de conseil, prétexte pris de la profession de l'acquéreur et de la supposée insuffisance de ses diligences postérieurement à la vente litigieuse, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, désormais article 1240 nouveau ; ALORS QUE, de surcroît, en cause d'appel, l'exposant rappelait expressément (v. ses concl. n° 2, p 16, 7ème attendu, prod.) que l'installation « d'autres professionnels » dans l'immeuble concerné « dat(ait) d'une période antérieure à l'application de la réglementation en vigueur à la date de passation de l'acte authentique du 8 septembre 2011 » et que « les locaux occupés » par un centre médical, qui avaient « toujours été utilisé(s) pour recevoir du public », disposaient « d'une entrée indépendante et exclusive permettant ( ) d'accéder uniquement auxdits locaux », autrement dit que les contraintes administratives imposées à l'usage professionnel du bien vendu ne pesaient pas sur les activités de ces autres professionnels libéraux ; qu'en opposant cependant l'exercice desdites activités pour décider que le notaire n'était pas tenu à ses obligations de conseil et d'efficacité de la vente litigieuse, sans répondre à ces conclusions déterminantes, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.